Tribunal Judiciaire · JCP REFERES — 3 avril 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 11]
[Adresse 3]
[Adresse 8]
[Localité 6]
 

NAC: 5AA


N° RG 24/04504 

N° Portalis DBX4-W-B7I-TSLE




 ORDONNANCE
 DE RÉFÉRÉ


MINUTE N°B25/ 



DU : 03 Avril 2025


S.A. PROMOLOGIS

 
 
 
C/

[P] [H]

 





Copie revêtue de 
la formule exécutoire 
délivrée le 03 Avril 2025

à la SA PROMOLOGIS

Copie certifiée conforme délivrée
à toutes les parties







ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 


Le Jeudi 03 Avril 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Coralie POTHIN Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l'audience du 11 Février 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;



ENTRE :


DEMANDERESSE

La S.A. PROMOLOGIS, 
dont le siège social est sis [Adresse 9] 
[Adresse 4] 
[Localité 5]

représentée par Madame [N] [X], Chargée de Contentieux, munie d’un pouvoir



ET


DÉFENDEUR

Monsieur [P] [H], 
[Adresse 10] 
[Adresse 1] 
[Localité 7]

non comparant, ni représenté


 












RAPPEL DES FAITS

Par contrat conclu le 16 novembre 2022, la SA PROMOLOGIS a donné à bail à Monsieur [P] [H] un appartement à usage d'habitation et un parking (n°10) situés [Adresse 2] pour un loyer mensuel de 313,20€ charges non comprises.

Le 20 juin 2024, la SA PROMOLOGIS a fait signifier à Monsieur [P] [H] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire et un commandement de produire une assurance locative en cours de validité visant la clause résolutoire. 

Par acte de commissaire de justice en date du 19 novembre 2024, la SA PROMOLOGIS a ensuite fait assigner Monsieur [P] [H] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 12] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion au besoin avec l'assistance de la force publique et d’un serrurier, et sa condamnation au paiement :
- de la somme provisionnelle de 2055,68€, représentant les arriérés de charges et de loyers impayés au 13 novembre 2024, à parfaire à l’audience, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, 
- d'une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle d'un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, jusqu'à la libération effective des lieux,
- d'une somme de 500€ euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de sa dénonce à la CCAPEX, de l'assignation et de sa notification à la Préfecture.

A l’audience du 11 février 2025, la SA PROMOLOGIS, représentée par Madame [X] [N], munie d'un pouvoir, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 3731,69€, pour inclure les mensualités impayées jusqu'à celle de janvier 2025 comprise. 

Convoqué par acte de commissaire de justice signifié par remise à l'étude du commissaire de justice, Monsieur [P] [H] n'est ni présent ni représenté.

L'affaire a été mise en délibéré au 3 avril 2025.


MOTIFS DE LA DECISION

En application de l'article 472 du code de procédure civile, en l'absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l'action 

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 20 novembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 21 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire

* Sur l’acquisition de la clause pour défaut d’assurance

Les articles 24 et 7g) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 disposent que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

Le bail conclu entre les parties inclut une clause résolutoire (clause n°7.6) indiquant que le bail sera résilié de plein droit en cas de défaut d'assurance et un commandement de justifier de l’assurance visant cette clause a été signifié le 20 juin 2024.

Il résulte de ces dispositions légales et contractuelles que c’est le défaut d’assurance qui est sanctionné par la résiliation du bail et pas le défaut de justification de l’assurance.

En l’espèce, le locataire, non comparant ne produit pas aux débats d’attestation d’assurance indiquant que le logement était assuré à la période du commandement ou dans le mois suivant le commandement.

Par conséquent, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 21 juillet 2024 et que le contrat est donc résilié de plein droit depuis cette date sans qu'il y ait besoin d'examiner si les conditions de l'acquisition de la clause pour défaut de paiement des loyers sont réunies.

Il sera en effet rappelé que le juge n'a aucun pouvoir d'appréciation si le locataire ne justifie pas avoir satisfait à cette obligation de justifier d'une assurance dans le mois du commandement, cette cause d'acquisition de la clause résolutoire prévalant sur l'acquisition de la clause résolutoire pour impayés du fait d'un délai plus court.

Monsieur [P] [H] étant occupant sans droit ni titre depuis le 21 juillet 2024, son expulsion sera donc ordonnée, au besoin avec assistance d'un serrurier et de la force publique.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a pas donc lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. 

L'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que "le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi".

La SA PROMOLOGIS produit un décompte du 11 février 2025 démontrant que Monsieur [P] [H] reste devoir, déduction faite des frais de poursuite (384,10€) la somme de 3347,59€, mensualité de janvier 2025 comprise.

Monsieur [P] [H], non comparant, n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. 

Il sera ainsi condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 3347,59€ avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

En outre, l'application de la clause résolutoire ayant pour effet de déchoir le locataire de tout droit d'occupation du local donné à bail, il sera également condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant depuis la résolution du bail afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer. 

Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi. 

L’arriéré pour la période comprise entre la date d’acquisition des effets de la clause résolutoire et l'audience étant liquidé dans la somme provisionnelle déjà ordonnée, il sera condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois suivant la dernière mensualité comprise dans la condamnation en principal susmentionnée soit le 1er février 2025, et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux.



III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [P] [H], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonce à la CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa dénonce à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA PROMOLOGIS, Monsieur [P] [H] sera condamné à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.


PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance figurant au bail conclu le 16 novembre 2022 entre la SA PROMOLOGIS et Monsieur [P] [H] concernant l'appartement à usage d'habitation et un parking (n°10) situés [Adresse 2] sont réunies à la date du 21 juillet 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [P] [H] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [P] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SA PROMOLOGIS pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS Monsieur [P] [H] à verser à la SA PROMOLOGIS à titre provisionnel la somme de 3347,59€ (décompte arrêté au 11 février 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d'occupation impayés jusqu'à l'échéance du mois de janvier 2025 comprise) avec intérêts au taux légal à compter du 19 novembre 2024 ;

CONDAMNONS Monsieur [P] [H] à payer à la SA PROMOLOGIS à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er février 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi ;

CONDAMNONS Monsieur [P] [H] à verser à la SA PROMOLOGIS une somme de 150€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [P] [H] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonce à la CCAPEX, de l’assignation et de sa dénonce à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;


La greffière, La Vice-Présidente,