Tribunal Judiciaire · JCP REFERES — 3 avril 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 13]
[Adresse 3]
[Adresse 10]
[Localité 6]
 

NAC: 5AA


N° RG 24/04392 

N° Portalis DBX4-W-B7I-TQ3Z




 ORDONNANCE
 DE RÉFÉRÉ


MINUTE N°B25/ 



DU : 03 Avril 2025


S.A. [Adresse 12], représentée par son président directeur général.

 
 
 
C/

[Y] [J] [Z]

 





Copie revêtue de 
la formule exécutoire 
délivrée le 03 Avril 2025

à la SA HLM LES CHALETS

Copie certifiée conforme délivrée
à toutes les parties







ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 


Le Jeudi 03 Avril 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Coralie POTHIN Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l'audience du 11 Février 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;



ENTRE :


DEMANDERESSE

La S.A. [Adresse 12], représentée par son président directeur général, 
dont le siège social est sis [Adresse 4] 
[Adresse 9] 
[Localité 5]

représentée par M. [R] [G] (Chargée de contentieux) muni d’un pouvoir spécial



ET


DÉFENDEUR

Monsieur [Y] [J] [Z], 
[Adresse 8] 
[Adresse 1] 
[Localité 7]

non comparant, ni représenté














RAPPEL DES FAITS

Par contrat conclu le 12 février 2024, la SA HLM DES CHALETS a donné à bail à Monsieur [Y] [J] [Z] un appartement à usage d'habitation et un garage situés [Adresse 2] pour un loyer mensuel de 824,81€ provision sur charges comprise.

Le 30 août 2024, la SA [Adresse 11] a fait signifier à Monsieur [Y] [J] [Z] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire. 

Par acte de commissaire de justice en date du 14 novembre 2024, la SA HLM DES CHALETS a ensuite fait assigner Monsieur [Y] [J] [Z] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 14] statuant en référé pour obtenir le constat de l'acquisition de la clause résolutoire au 31 octobre 2024, son expulsion au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, et sa condamnation au paiement :
- de la somme provisionnelle de 4056,86€, représentant les arriérés de charges et de loyers impayés mensualité d'octobre 2024 incluse, à parfaire à l'audience, avec intérêts, 
- d'une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle d'un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, jusqu'à la libération effective des lieux,
- d'une somme de 500€ euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l'assignation.

A l'audience du 11 février 2025, la SA [Adresse 11], représentée par Monsieur [R] [G], muni d'un pouvoir, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 5479,19€, pour inclure les mensualités impayées jusqu'à celle de janvier 2025 comprise. 

Convoqué par acte de commissaire de justice signifié par remise à l'étude du commissaire de justice, Monsieur [Y] [J] [Z] n'est ni présent ni représenté.

L'affaire a été mise en délibéré au 3 avril 2025.


MOTIFS DE LA DECISION

En application de l'article 472 du code de procédure civile, en l'absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l'action 

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 15 novembre 2024, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément à l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 2 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L'action est donc recevable.

2. Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 d'application immédiate prévoit que "Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux".

La loi n°89-462 du 06 juillet 1989 poursuivant l'objectif à valeur constitutionnelle du droit au logement et relevant à ce titre d'un ordre public de protection du locataire, il est possible d'y déroger par des conventions particulières plus favorables au locataire que les dispositions légales. 

En l'espèce, le bail conclu le 12 février 2024 contient une clause résolutoire (article 9) laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer. Ce délai de deux mois prévu par la clause résolutoire du bail, plus protectrice du locataire que la loi nouvelle, doit dès lors prévaloir sur la durée légale de six semaines.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 2474,43€ a été signifié le 30 août 2024, conformément à la clause résolutoire du contrat. 

Monsieur [Y] [J] [Z] n'a réglé dans le délai de deux mois qu'une partie de la somme (650€). Cependant un paiement partiel n'est pas suffisant pour empêcher l'acquisition de la clause résolutoire. 

A défaut de paiement de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 31 octobre 2024. Monsieur [Y] [J] [Z] est donc depuis cette date occupant sans droit ni titre et son expulsion sera ordonnée, au besoin avec assistance d'un serrurier et de la force publique.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a pas donc lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

II. SUR LE MONTANT DE L'ARRIERE LOCATIF

L'article 1728 du code civil et l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. 

L'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que "le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi".

LA SA HLM DES CHALETS produit un décompte du 11 février 2025 démontrant que Monsieur [Y] [J] [Z] reste devoir, la somme de 5479,19€, mensualité de janvier 2025 comprise.

Monsieur [Y] [J] [Z], non comparant, n'apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. 

Il sera ainsi condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 5479,19€ avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2474,43€ à compter du commandement de payer (30 août 2024) et à compter de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.

En outre, l'application de la clause résolutoire ayant pour effet de déchoir le locataire de tout droit d'occupation du local donné à bail, il sera également condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation pour la période courant depuis la résolution du bail afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer. 

Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi. 

L'arriéré pour la période comprise entre la date d'acquisition des effets de la clause résolutoire et l'audience étant liquidé dans la somme provisionnelle déjà ordonnée, il sera condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation à compter du mois suivant la dernière mensualité comprise dans la condamnation en principal susmentionnée soit le 1er février 2025, et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux.



III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [Y] [J] [Z], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonce à la CCAPEX, de l'assignation en référé et de sa dénonce à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir la SA [Adresse 11], Monsieur [Y] [J] [Z] sera condamné à lui verser une somme de 150 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.


PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 12 février 2024 entre la SA HLM DES CHALETS et Monsieur [Y] [J] [Z] concernant l'appartement à usage d'habitation et un garage situés [Adresse 2] sont réunies à la date du 31 octobre 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [Y] [J] [Z] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DISONS qu'à défaut pour Monsieur [Y] [J] [Z] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SA [Adresse 11] pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS Monsieur [Y] [J] [Z] à verser à la SA HLM DES CHALETS à titre provisionnel la somme de 5479,19€ (décompte arrêté au 11 février 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d'occupation impayés jusqu'à l'échéance du mois de janvier 2025 comprise) avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2474,43€ à compter du 30 août 2024 et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

CONDAMNONS Monsieur [Y] [J] [Z] à payer à la SA [Adresse 11] à titre provisionnel une indemnité d'occupation mensuelle à compter du 1er février 2025 et jusqu'à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi ;

CONDAMNONS Monsieur [Y] [J] [Z] à verser à la SA HLM DES CHALETS une somme de 150€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [Y] [J] [Z] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonce à la CCAPEX, de l'assignation et de sa dénonce à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;
 


La greffière, La Vice-Présidente,