Tribunal Judiciaire · JCP REFERES — 3 avril 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 12]
[Adresse 2]
[Adresse 10]
[Localité 4]
 

NAC: 5AA


N° RG 24/04612 

N° Portalis DBX4-W-B7I-TTMN




 ORDONNANCE
 DE RÉFÉRÉ


MINUTE N°B25/ 



DU : 03 Avril 2025


S.A. CITE JARDINS, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux,domiciliés en cette qualité audit siège.

 
 
 
C/

[B] [R]

 





Copie revêtue de 
la formule exécutoire 
délivrée le 03 Avril 2025

à la SCP D’AVOCATS MARGUERIT BAYSSET

Copie certifiée conforme délivrée
à toutes les parties







ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 


Le Jeudi 03 Avril 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Coralie POTHIN Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l'audience du 11 Février 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;



ENTRE :


DEMANDERESSE

La S.A. CITE JARDINS, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux,domiciliés en cette qualité audit siège., 
dont le siège social est sis [Adresse 11] 
[Adresse 1] 
[Localité 6]

représentée par Maître Isabelle BAYSSET de la SCP D’AVOCATS MARGUERIT – BAYSSET, avocats au barreau de TOULOUSE



ET


DÉFENDEUR

Monsieur [B] [R], 
BAT A LOGEMENT 5 
[Adresse 7] 
[Localité 5]

non comparant, ni représenté












RAPPEL DES FAITS

Par contrat signé le 28 septembre 2022, la SA CITE JARDINS a donné à bail à Monsieur [B] [R] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 3] pour un loyer mensuel de 342,49€ charges comprises.

A la suite d’un changement des adresses par la Commune de [Localité 9], le logement était désormais situé à l’adresse du [Adresse 7].

Le 21 août 2024, la SA CITE JARDINS a fait signifier à Monsieur [B] [R] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire. 

Par acte de commissaire de justice en date du 18 novembre 2024, la SA CITE JARDINS a ensuite fait assigner Monsieur [B] [R] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 13] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion immédiate, au besoin avec l'assistance de la force publique et d’un serrurier, et sa condamnation au paiement :
- de la somme provisionnelle de 5809,88€, représentant les arriérés de charges et de loyers au 24 octobre 2024, somme à parfaire à l’audience, 
- d'une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle d'un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, jusqu'à la libération effective des lieux, 
- d'une somme de 500€ euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

A l’audience du 11 février 2025, la SA CITE JARDINS, représentée par son conseil, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 7672,44€, pour inclure les mensualités impayées jusqu'à celle de janvier 2025 comprise. 

Convoqué par acte de commissaire de justice signifié par remise à étude, Monsieur [B] [R] n'est ni présent ni représenté.

L'affaire a été mise en délibéré au 3 avril 2025.


MOTIFS DE LA DECISION

En application de l'article 472 du code de procédure civile, en l'absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée.
 
I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l'action 

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 19 novembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 22 août 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le bail conclu le 28 septembre 2022 contient une clause résolutoire (article 12) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 4900,99€ a été signifié le 21 août 2024, conformément à la clause résolutoire du contrat. 

Monsieur [B] [R] n'a réglé dans le délai de deux mois qu'une partie de la somme (1112,26€). Cependant un paiement partiel n’est pas suffisant pour empêcher l’acquisition de la clause résolutoire. 

A défaut de paiement de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 22 octobre 2024. Monsieur [B] [R] est donc depuis cette date occupant sans droit ni titre et son expulsion sera ordonnée, au besoin avec assistance d'un serrurier et de la force publique.

En revanche, aucun motif ne justifie de supprimer, ni même de réduire, le délai de deux mois laissé au défendeur pour partir volontairement après la délivrance du commandement de quitter les lieux. Au contraire, ce délai apparaît nécessaire à Monsieur [B] [R] pour organiser son départ et assurer son relogement, aucune mauvaise foi n’étant démontrée.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a pas donc lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. 

L'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que "le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi".

La SA CITE JARDINS produit un décompte du 7 février 2025 démontrant que Monsieur [B] [R] reste devoir, hors frais non justifiés en l’espèce (aucun justificatif produit) de pénalité d’enquête (7,62€x11) et autres frais (25€) la somme de 7563,62€, mensualité de janvier 2025 comprise.

En outre, il ressort du décompte que la bailleresse a appliqué au locataire un Supplément de Loyer Solidaire depuis mars 2024, soit une somme de 1917,30€ (174,30x11).

Or, la bailleresse ne justifie pas avoir mis en demeure le locataire de justifier de ses revenus préalablement à l'application du SLS, un mois après l'absence de réponse à l'enquête, la mise en demeure devant notamment comporter la reproduction de l'article L441-9 du Code de la construction et de l'habitation, et ce, conformément aux dispositions de ce même article. 

La bailleresse sera donc déboutée de la demande à ce titre et la dette locative sera retenue à hauteur de 5646,32€ (7563,62-1917,30).

Monsieur [B] [R], non comparant, n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. 

Il sera ainsi condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 5646,32€.

En outre, l'application de la clause résolutoire ayant pour effet de déchoir le locataire de tout droit d'occupation du local donné à bail, il sera également condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant depuis la résolution du bail afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer. 

Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi. 

L’arriéré pour la période comprise entre la date d’acquisition des effets de la clause résolutoire et l'audience étant liquidé dans la somme provisionnelle déjà ordonnée, il sera condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois suivant la dernière mensualité comprise dans la condamnation en principal susmentionnée soit le 1er février 2025, et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [B] [R], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonce à la CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa dénonce à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA CITE JARDINS, Monsieur [B] [R] sera condamné à lui verser une somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.


PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 septembre 2022 entre la SA CITE JARDINS et Monsieur [B] [R] concernant l'appartement à usage d'habitation situé [Adresse 8] sont réunies à la date du 22 octobre 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [B] [R] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DEBOUTONS la SA CITE JARDINS de sa demande de suppression du délai de deux mois prévu par l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [B] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SA CITE JARDINS pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS Monsieur [B] [R] à verser à la SA CITE JARDINS à titre provisionnel la somme de 5646,32€ (décompte arrêté au 7 février 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d'occupation impayés jusqu'à l'échéance du mois de janvier 2025 comprise) ;

CONDAMNONS Monsieur [B] [R] à payer à la SA CITE JARDINS à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er février 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi ;

CONDAMNONS Monsieur [B] [R] à verser à la SA CITE JARDINS une somme de 150€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [B] [R] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonce à la CCAPEX, de l’assignation et de sa dénonce à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La greffière, La Vice-Présidente,