Cour d'Appel · Pôle 1 - Chambre 8 — 4 avril 2025

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS







COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 1 - Chambre 8



ARRÊT DU 04 AVRIL 2025



(n° , 6 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 24/14859 - N° Portalis 35L7-V-B7I-CJ6CG



Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 29 Juillet 2024 -Tribunal de proximité de PALAISEAU - RG n° 12-24-0088





APPELANT



M. [L] [B]

[Adresse 2]

[Localité 3]



Représenté par Me Romain GENON-CATALOT, avocat au barreau de PARIS, toque : C2399



INTIMÉE

 

Commune d'[Localité 3]

[Adresse 1]

[Localité 3]



Représentée par Me Barbara RIVOIRE de la SCP LONQUEUE - SAGALOVITSCH - EGLIE-RICHTERS & Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : P0482



COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 07 mars 2025, en audience publique, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Florence LAGEMI, Président de chambre.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Florence LAGEMI, Président,

 Marie-Catherine GAFFINEL, Conseiller,

Patrick BIROLLEAU, Magistrat honoraire



Greffier, lors des débats : Jeanne BELCOUR



ARRÊT :



- CONTRADICTOIRE 

- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Florence LAGEMI, Présidente de chambre et par Jeanne BELCOUR, Greffière, présent lors de la mise à disposition.









Par décision du 13 février 2020, le maire de la commune d'[Localité 3] a mis à la disposition de M. [B], agent du centre communal d'action sociale (CCAS), à sa demande et à titre précaire et révocable, un logement appartenant à ladite commune, de type F3 et doté d'une cave, situé au 2ème étage, porte gauche, de l'immeuble du [Adresse 2] à [Localité 3]. 



Le même jour, la commune d'[Localité 3] et M. [B] ont conclu une convention déterminant les conditions de mise à disposition de ce logement, convention consentie pour une durée de trois ans, renouvelable deux fois et prévoyant que le logement serait libéré moyennant un préavis de trois mois dans le cas où ce dernier viendrait à quitter le personnel du CCAS, notamment, en fin de contrat non renouvelé. 



Le 21 juillet 2022, le contrat de travail à durée déterminée de M. [B] est arrivé à échéance et n'a pas été renouvelé. 



Par acte du 10 juillet 2023, la commune d'[Localité 3] a fait signifier à M. [B] un préavis de congé pour le 11 octobre suivant. 



Ce dernier s'étant maintenu dans les lieux, la commune d'Orsay l'a fait assigner, par acte du 1er février 2024, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Evry, siégeant au tribunal de proximité de Palaiseau et statuant en référé, aux fins, notamment, d'obtenir son expulsion sous astreinte. 



Par ordonnance contradictoire du 29 juillet 2024, le premier juge a :


ordonné l'expulsion de M. [B], occupant sans droit ni titre du logement situé [Adresse 2] à [Localité 3] (Essonne) ainsi que de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier en cas de besoin ; 

ordonné le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tel garde-meubles qu'il plaira à la requérante, aux frais du défendeur ; 

rejeté la demande formée par la commune d'[Localité 3] au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

condamné M. [B] aux dépens ;

rejeté toutes autres demandes plus amples ou contraires des parties.




Par déclaration du 8 août 2024, M. [B] a relevé appel de cette décision en critiquant l'ensemble de ses chefs de dispositif, à l'exception de celui relatif au rejet de la demande formée par la commune d'[Localité 3] au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 



Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 3 octobre 2024, M. [B] demande à la cour de : 


le dire tant recevable que bien fondé en son appel ;

infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a :


. rejeté l'exception d'incompétence soulevée,

. considéré qu'il est occupant sans droit ni titre,

. ordonné son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier en cas de besoin,

. ordonné le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tel garde-meubles qu'il plaira à la requérante, à ses frais, 

. et prononcé sa condamnation aux dépens ; 

Statuant à nouveau et y ajoutant,

A titre liminaire


déclarer la cour d'appel de Paris matériellement et territorialement incompétente pour connaître des demandes de la commune d'Orsay au profit de la cour d'appel administrative de Versailles ; 

renvoyer l'affaire devant la cour d'appel administrative de Versailles ;


A défaut, si la cour s'estimait compétente pour connaître de l'affaire, 

Au principal 


constater l'absence de trouble manifestement illicite ;

déclarer le congé délivré par la commune d'[Localité 3] irrégulier, nul et de nul effet ; 

constater en tout état de cause que la commune d'[Localité 3] a renoncé au congé délivré le 10 juillet 2023 ;

dire les demandes de la commune d'[Localité 3] mal fondées ;

dire les demandes de la commune d'[Localité 3] affectées de contestations sérieuses ;

dire n'y avoir lieu à référé ;

débouter la Commune d'[Localité 3] de l'ensemble de ses demandes et la renvoyer à mieux se pourvoir au fond ;

condamner la Commune d'[Localité 3] à lui payer la somme de 2.400 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

condamner la commune d'[Localité 3] aux entiers dépens.




Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 2 janvier 2025 la commune d'[Localité 3] demande à la cour de :


confirmer l'ordonnance entreprise ;

débouter M. [B] de l'ensemble de ses demandes ;

le condamner à lui verser la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance avec faculté de recouvrement direct conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 




La clôture de la procédure a été prononcée le 8 janvier 2025. 



Pour un exposé plus détaillé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à la décision déférée ainsi qu'aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. 

 

 

SUR CE, LA COUR 



Sur l'exception d'incompétence 



Ainsi qu'il l'avait soulevé en première instance, M. [B] invoque l'incompétence matérielle et territoriale du premier juge et, par suite de la cour, en se fondant sur une clause attributive de juridiction stipulée dans la convention, laquelle donne compétence, en cas de litige entre les parties, au tribunal administratif de Versailles. Il soutient que le litige porte sur l'application et l'interprétation de la convention de mise à disposition en ce qu'il nécessite de s'interroger sur le fait de savoir si cette convention est ou non régie par la loi du 6 juillet 1989, si elle est résiliable à tout moment, nonobstant la durée de location contractuellement prévue, et si le congé délivré le 10 juillet 2023 est régulier. Il en déduit que cette clause, que la commune a insérée dans la convention, doit s'appliquer. Il considère encore que la convention contient des clauses exorbitantes du droit commun de sorte que le juge judiciaire n'est pas compétent. 



La commune d'[Localité 3] soutient que le premier juge était compétent aux motifs d'une part, que le logement dépend d'un ensemble immobilier situé à [Localité 3] et appartient à son domaine privé ; d'autre part, que la convention ne contient pas de clause exorbitante de droit commun et ne peut donc être qualifiée de contrat administratif et, enfin, que depuis la délivrance du congé, l'occupation s'effectue sans droit ni titre de sorte que le premier juge et, par suite, la cour sont compétents pour connaître du litige. 



Il est exact que la convention de mise à disposition du logement contient un article 11 dans lequel il est stipulé 'qu'en cas de litige, les parties conviennent de régler leur différend à l'amiable. A défaut d'entente, les parties conviennent de saisir le tribunal administratif de Versailles'. 







Cependant, il est constant que le logement mis à la disposition de M. [B] relève du domaine privé de la commune dès lors qu'il n'est pas affecté à l'usage direct du public ni à un service public, ce bien n'ayant pas fait l'objet d'un aménagement indispensable en vue de l'exécution d'une mission de service public. En outre, la convention ne contient aucune clause exorbitante du droit commun qui impliquerait, dans l'intérêt général, qu'elle relève du régime exorbitant des contrats administratifs. 



Par ailleurs, ainsi que le relève justement la commune d'[Localité 3], le litige opposant les parties ne porte pas sur l'application de la convention, dès lors que celle-ci a pris fin à compter du 11 octobre 2023 à la suite de sa dénonciation par l'intimée suivant congé du 10 juillet 2023, lequel ne souffre aucune discussion ainsi qu'il sera ci-après développé.



Selon l'article L.213-4-3 du code de l'organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection connaît des actions tendant à l'expulsion des personnes qui occupent aux fins d'habitation des immeubles bâtis sans droit ni titre.



L'article R.213-9-7 du même code dispose que dans les cas prévus aux articles L.213-4-3 et L.213-4-4, le juge des contentieux de la protection territorialement compétent est celui du lieu où sont situés les biens. 



Il en résulte que l'expulsion sollicitée ne peut relever que de la compétence du juge judiciaire de sorte que la compétence du juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal de proximité de Palaiseau dans le ressort duquel se situe le logement litigieux est compétent.



L'exception d'incompétence sera donc rejetée ainsi qu'il sera précisé au dispositif du présent arrêt dès lors que le premier juge, qui a écarté dans les motifs de sa décision cette exception, a omis de statuer sur celle-ci dans le dispositif de l'ordonnance. 



Sur l'existence d'un trouble manifestement illicite 



Selon l'article 835, alinéa 1, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.



Le trouble manifestement illicite désigne toute perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Le caractère illicite de l'acte peut résulter de sa contrariété à la loi, aux stipulations d'un contrat ou aux usages.



L'occupation d'un bien sans droit ni titre constitue un trouble manifestement illicite. 



Au cas présent M. [B] s'est maintenu dans le logement à l'expiration du délai de préavis de trois mois, qui a commencé à courir à compter du congé que lui a délivré la commune d'[Localité 3] suivant acte du 10 juillet 2023 et qui expirait le 11 octobre 2023. 



Pour contester l'existence du trouble manifestement illicite, M. [B] invoque la nullité de ce congé aux motifs : 


que selon l'article 11 de la convention, une solution amiable devait être recherchée avant la saisine du juge, ce que n'a pas fait la commune d'[Localité 3] préalablement à l'assignation ;

que la convention de mise à disposition est régie par la loi d'ordre public du 6 juillet 1989 dès lors qu'il n'est pas justifié de 'circonstances particulières indépendantes de la volonté des parties' permettant de déroger aux dispositions de cette loi, de sorte que le congé a été délivré sans motif et avant l'expiration du 'bail' ;

que la convention, conclue pour une durée de trois ans renouvelable, s'est renouvelée le 3 février 2023 pour une nouvelle durée de trois ans et ce jusqu'au 3 février 2026, de sorte que le congé délivré le 10 juillet 2023 est prématuré ; 

que le maire d'[Localité 3], qui est aussi le président du CCAS n'ayant pas renouvelé son contrat de travail, n'a pas rendu de décision de retrait ou de révocation de la mise à disposition de sorte que le congé donné par la commune et l'exercice de sa faculté de résiliation sont illicites ; 

qu'en application de l'article 1751 du code civil, le droit au bail du local qui sert effectivement à l'habitation de deux époux est réputé appartenir à chacun des conjoints, de sorte que le congé aurait dû également être délivré à son épouse, qui est cotitulaire du bail ; 

que depuis le congé litigieux, la commune d'[Localité 3] continue d'émettre mensuellement des avis d'échéance et de facturer un loyer démontrant la poursuite des relations contractuelles. 




S'il n'entre pas dans les pouvoirs de la juridiction des référés de se prononcer sur la validité du congé, de sorte qu'il est sans intérêt d'attendre l'issue du recours administratif que M. [B] a exercé à l'encontre du refus de renouvellement de son contrat de travail, ainsi qu'il le suggère, il doit néanmoins être recherché si les moyens invoqués sont suffisamment sérieux pour ôter au trouble invoqué son caractère manifestement illicite. 



Or, en premier lieu, il sera relevé que l'absence de recherche d'une solution amiable, à la supposer nécessaire avant l'introduction de la présente instance, est sans incidence sur la validité du congé délivré préalablement à l'assignation devant le premier juge. 



En outre, il ressort des termes clairs et dépourvus de toute ambiguïté de la convention, que la mise à disposition du logement s'est effectuée au profit de M. [B], a été consentie à titre précaire et révocable et était liée à l'emploi occupé par ce dernier au sein du CCAS. La décision du maire du 13 février 2020 énonce très clairement, en son article 3, que 'la mise à disposition est consentie à titre précaire et révocable, moyennant un loyer mensuel calculé en application du taux de 5,89 euros par m² et par mois (...)'



Ne constituant pas un bail, cette convention n'est pas soumise aux dispositions de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs. 



Il en résulte que l'occupation du bien dépendant du domaine privé de la commune a été accordée à titre précaire et révocable, qu'elle est strictement personnelle à l'appelant et qu'elle n'emporte aucune protection des occupants au sens du texte susvisé et, notamment, à l'égard du conjoint, quant à un droit au maintien dans les lieux. 



L'article 9.2.2 de la convention stipule que 'si le preneur venait à quitter le personnel du CCAS (à son initiative ou en fin de contrat non renouvelé) le logement devrait être libéré moyennant un préavis de trois mois. Dans tous les cas d'exercice par la commune de sa faculté de résiliation, le preneur ne peut prétendre à aucune indemnité pour rupture abusive du contrat'. 



Se conformant à cet article, alors que le contrat de travail de M. [B] était venu à échéance le 22 juillet 2022 et n'avait pas été renouvelé, et qu'elle n'avait pas à obtenir préalablement une décision de retrait ou de révocation du maire, condition non stipulée dans la convention, la commune d'[Localité 3] a mis fin à celle-ci à compter du 11 octobre 2023, après avoir laissé à ce dernier un préavis de trois mois ainsi qu'il résulte du congé notifié le 10 juillet 2023. 



La cour relève que par lettre du 31 mars 2023, la commune d'[Localité 3] a rappelé à M. [B] qu'il disposait d'un délai de préavis de trois mois pour quitter les lieux à la fin de son contrat de travail, mais que pour lui éviter un déménagement en cours d'année scolaire, il lui était laissé un délai supplémentaire jusqu'au 17 juillet 2023, délai non utilisé par M. [B] pour trouver une solution de relogement. 



Enfin, le fait que la commune d'[Localité 3] ait adressé à M. [B], postérieurement à la délivrance du congé et à l'expiration du délai de préavis, des factures portant sur le paiement de 'loyers' et provisions pour charges n'implique pas, contrairement à ce que soutient M. [B], le maintien des relations contractuelles et, par suite, la renonciation au congé délivré, le paiement sollicité correspondant, avec l'évidence requise en référé, à la contrepartie de l'occupation sans droit ni titre du logement. 



Ainsi, il n'est justifié d'aucun moyen sérieux permettant de considérer que le trouble manifestement illicite invoqué ne serait pas établi. 



Au surplus, dans ces circonstances, il est vain de soutenir l'existence de contestations sérieuses alors au surplus que celles-ci, à les supposer avérées, seraient sans incidence sur le trouble manifestement illicite que constitue l'occupation sans droit ni titre du logement par M [B] et les mesures devant être prises pour y mettre fin. 



L'expulsion ordonnée étant la seule mesure propre à faire cesser ce trouble, l'ordonnance entreprise sera confirmée de ce chef. 



Sur les dépens et les frais irrépétibles 



Le sort des dépens a été exactement apprécié par le premier juge. 



Succombant en ses prétentions, M. [B] supportera les dépens d'appel et il sera condamné à payer à la commune d'[Localité 3], contrainte d'exposer des frais irrépétibles pour assurer sa défense devant la juridiction du second degré, la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 





PAR CES MOTIFS 



Rejette l'exception d'incompétence soulevée par M. [B] ; 



Confirme en toutes ses dispositions l'ordonnance entreprise ; 



Condamne M. [B] aux dépens d'appel avec faculté de recouvrement direct conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile et à payer à la commune d'[Localité 3] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 











LE GREFFIER LE PRÉSIDENT