Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 1 — 4 avril 2025

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 1



ARRÊT DU 04 AVRIL 2025



(n° , 3 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/16888 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CIMBT



Décision déférée à la Cour : Jugement du 04 Octobre 2023 - Tribunal judiciaire de PARIS RG n° 20/07831





APPELANTE

 

S.C.I. DORO immatriculée au RCS d'Orléans sous le numéro D 518 414 446, agissant poursuites et diligences prise en la personne de son représentant légal domiciliè en cette qualitè audit siège,

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée et assistée de Me Pascal MARKOWICZ, avocat au barreau de PARIS, toque : D1585







INTIMEE 



Madame [C] [B] née le 16 Mars 1966 à [Localité 5],

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée et assistée de Me Jérémie COUETTE de la SELARL CABANES AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : R262





COMPOSITION DE LA COUR :





En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 22 janvier 2025 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant M. Claude CRETON, président magistrat honoraire

, chargée du rapport.





Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre 

Nathalie BRET, conseillère

Claude CRETON, magistrat honoraire



Greffier, lors des débats : Marylène BOGAERS.











ARRÊT : 

- contradictoire



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre et par Marylène BOGAERS, greffier, présent lors de la mise à disposition.



******

Conclusions SCI Doro: 17 juin 2024

Conclusions Mme [B] : 11 mars 2024

Clôture : 16 janvier 2025



Le 26 août 2019, la SCI Doro a vendu à Mme [B] au prix de 884 500 euros les lots n° 5 et 6 à usage d'appartement dans un immeuble en copropriété situé à [Adresse 2]. L'acte indique que ces lots, d'une superficie totale de 61,04 m² au sens de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, avaient été réunis par un précédent propriétaire pour former un appartement composé, au quatrième étage, d'une entrée, d'un placard, d'une cuisine, d'un séjour et de toilettes, et au cinquième étage d'un palier, de deux chambres, d'une salle de bains, de toilettes et d'un grenier. 



Faisant valoir que, selon le mesurage qu'elle avait fait effectuer par un géomètre, la superficie de ces lots était inférieure à celle indiquée dans l'acte de vente (35,02 m² pour le lot n° 5 et 26,02 m² pour le lot n° 6), Mme [B] a assigné la SCI Doro en réduction du prix et, après expertise ordonnée par le juge de la mise en état, lui a réclamé le paiement de la somme de 25 648,18 euros pour le lot n° 5 et de la somme de 24 199,13 euros pour le lot n° 6, subsidiairement de la somme de 49 847,31 pour l'unité d'habitation composée de ces deux lots, ainsi que des frais de mètreur (1 200 euros), des frais d'expertise (1 500 euros) et de la somme de 3 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 



La SCI Doro a conclu au rejet de ces demandes. Elle a fait valoir que la superficie à prendre en compte était celle de l'unité d'habitation, que la surface qualifiée à tort de palier constitue en réalité une dégagement et doit être incluse dans le calcul de la superficie, que l'expert a retenu une superficie totale de 58,50 m² qui n'est pas inférieure de plus de 1/20ème à la superfice indiquée dans l'acte.



Par jugement du 4 octobre 2023, le tribunal judiciaire de Paris a condamné la SCI Doro à payer à Mme [B] uen somme de 48 398,26 euros, outre les intérêts au taux légal à compter du 24 août 2020, rejeté les autres demandes de Mme [B] et condamné la SCI Doro à lui payer la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.



Le tribunal, après avoir retenu que les parties acceptaient le mesurage du lot n° 5 effectué par l'expert, soit 33,25 m², qui n'a pas pris en compte le palier et la porte d'accès au palier du quatrième étage, a considéré que le palier du cinquième étage était une partie commune, contrairement à ce qu'a admis l'expert et a rejeté les prétentions de la SCI Doro dès lors qu'il n'est pas justifié que ce palier est à usage exclusif du propriétaire des lots n° 5 et 6. La superficie du lot n° 5 étant ainsi de 24,45 m², le tribunal, qui a pris en compte la surface de l'unité d'habitation composé de ces deux lots, soit une superficie de 57,7 m², a retenu un écart de 3,34 m² par rapport à la superfice annoncée, supérieur à 1/20ème, justifiant une réduction du prix de 48 398,26 euros. 



La SCI Doro a interjeté appel de ce jugement. Elle fait valoir,, s'agissant du lot n° 6, que le palier est une partie privative qui doit être incluse dans le calcul de la superficie comme l'a admis l'expert. Elle rappelle les dispositions de l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965 qui dispose que 'sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectés à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux' ainsi que celles du règlement de copropriété qui stipule que 'les parties communes sont celles qui ne sont pas affectées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé', ce dont il résulte que ce palier ne servant qu'à l'usage exclusif du propriétaire des lots n° 5 et 6, il ne constitue pas une partie commune générale. Elle ajoute que le règlement de copropriété ne permet pas non plus de qualifier ce palier de partie commune spéciale aux lots n° 4 et 5 puisqu'il ne vise que la porte d'accès au palier du quatrième étage et le palier de cet étage, ce qui exclut le palier du 5ème étage qui constitue donc une partie privative attachée au lot n° 5.

La SCI Doro conclut en conséquence à l'infirmation du jugement en ce qu'il la condamne à payer à Mme [B] la somme de 48 398,26 euros au titre de la réduction du prix. Elle demande à la cour de débouter Mme [B] de ses demandes et de la condamner à lui payer la somme de 8 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Mme [B] conclut, à titre principal, à la confirmation du jugement et, à titre subsidiaire, à son infirmation en ce qu'il a retenu que le calcul de la moindre superficie devait être effectué en prenant en compte l'unité d'habitation constituée par les lots n° 5 et 6 et, par conséquent, de condamner la SCI Doro à lui payer la somme de 25 648,18 euros au titre de la réduction du prix du lot n° 5 et de la somme de 24 199,13 euros au titre de la réduction du prix du lot n° 6.

Elle réclame en outre la condamnation de la SCI Doro à lui payer la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



MOTIFS DE L'ARRÊT 



Considérant que le règlement de copropriété stipule que les parties communes comprennent 'le(s) vestibule(s) et couloir(s) d'entrée(s), escalier(s), cage(s) et palier(s)' ; que les paliers étant ainsi désignés dans le règlement de copropriété comme une partie commune, le palier donnant accès au studio en partie mansardé situé au cinquième, même à usage exclusif du propriétaire de ce lot, ne peut constituer une partie privative du lot et ne doit pas être compris dans le calcul de sa superficie conformément à l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 ; qu'il convient de confirmer le jugement ;



PAR CES MOTIFS :



Confirme le jugement en toutes ses dispositions ;



Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la SCI Doro et la condamne à payer à Mme [B] la somme de 2 000 euros ;



La condamne aux dépens.



LE GREFFIER, 

LA PRÉSIDENTE,