Cour d'Appel · 1ère Chambre — 3 avril 2025

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS













N° RG 22/02125 - N° Portalis DBVS-V-B7G-FZZN

Minute n° 25/00048





[W], [S]

 C/

S.C.I. DU MOULIN 2 M









Jugement Au fond, origine TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de THIONVILLE, décision attaquée en date du 11 Juillet 2022, enregistrée sous le n° 18/01661

 

 

COUR D'APPEL DE METZ



1ère CHAMBRE CIVILE



ARRÊT DU 03 AVRIL 2025









APPELANTS :



Monsieur [Z] [W]

[Adresse 7] [Localité 5]

[Localité 5]



Représenté par Me Yves ROULLEAUX, avocat au barreau de METZ



Madame [N] [S]

[Adresse 7] [Localité 5]

[Localité 5]



Représentée par Me Yves ROULLEAUX, avocat au barreau de METZ









INTIMÉE :



S.C.I. DU MOULIN 2 M, représentée par son représentant légal.

[Adresse 2]

[Localité 4]



Représentée par Me Armelle BETTENFELD, avocat au barreau de METZ









DATE DES DÉBATS : A l'audience publique du 14 Novembre 2024 l'affaire a été mise en délibéré, pour l'arrêt être rendu le 03 Avril 2025, en application de l'article 450 alinéa 3 du code de procédure civile.





GREFFIER PRÉSENT AUX DÉBATS : Mme Cindy NONDIER





COMPOSITION DE LA COUR :



PRÉSIDENT : M. DONNADIEU, Président de Chambre



ASSESSEURS : Mme FOURNEL,Conseillère

M. MAUCHE, Président de chambre





ARRÊT : Contradictoire



Rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; 



Signé par M. Christian DONNADIEU, Président de Chambre et par Mme Hélène Bajeux, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE





La SCI du Moulin 2M a fait bâtir le lotissement dit « [Adresse 6] », constitué de 5 maisons à usage d'habitation, [Adresse 8] et [Adresse 7] à [Localité 5].



Selon compromis de vente du 10 octobre 2011, réitéré par acte authentique du 15 février 2012, M. [W] et Mme [S] (les consorts [W]-[S]) ont acquis le lot n°5 cadastré section [Cadastre 1] n°E/[Cadastre 3].



Un document intitulé Procès-verbal de réception, comportant diverses observations et réserves, a été signé entre le maître d''uvre de l'opération de construction et les consorts [W]-[S] le 26 janvier 2012.



Par courrier recommandé du 28 février 2012, les consorts [W]-[S] ont mis en demeure la SCI du Moulin 2M de procéder à un certain nombre de travaux avant le 15 mars 2012. La SCI du Moulin 2 M y a répondu par courrier du 13 mars 2012 en indiquant que certaines finitions étaient faites ou seraient faites, mais en contestant être redevable d'un certain nombre d'autres travaux.



Par acte d'huissier du 16 octobre 2012, les consorts [W]-[S] ont assigné la SCI du Moulin 2M devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Thionville aux fins de voir ordonner une expertise.



Par ordonnance du 9 avril 2013, une expertise judiciaire a été ordonnée et le rapport définitif a été déposé le 16 octobre 2013.



Par acte d'huissier du 29 octobre 2018, les consorts [W]-[S] ont assigné la SCI du Moulin 2M devant le tribunal de grande instance de Thionville aux fins notamment de la voir condamner à leur payer la somme de 52 964,16 euros au titre des travaux de reprise avec indexation suivant l'indice BT01 à la date du 30 décembre 2013 avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, outre la somme de 16 050,00 euros en réparation de leur préjudice immatériel pour la période de février 2012 au 31 décembre 2021 ; et voir fixer leur préjudice immatériel à la somme de 150,00 euros par mois à compter du 1er janvier 2022 jusqu'à exécution complète du jugement et leur réserver la faculté de liquider leur préjudice postérieurement.





Par jugement du 11 juillet 2022, le tribunal de grande instance de Thionville a :


Rejeté l'exception d'irrecevabilité tenant à la prescription de l'action de Monsieur [Z] [W] et à Madame [N] [S] à l'encontre de la SCI du Moulin 2 M ;

Condamné la SCI du Moulin 2 M à verser Monsieur [Z] [W] et à Madame [N] [S] la somme de 4 289,97 euros hors taxe, avec indexation suivant l'indice BT01 à la date du 30 décembre 2013, au titre des travaux de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Condamné la SCI du Moulin 2 M à verser Monsieur [Z] [W] et à Madame [N] [S] la somme de 1 000,00 euros au titre de leur préjudice de jouissance;

Débouté Monsieur [Z] [W] et à Madame [N] [S] du surplus de leurs demandes indemnitaires ;

Débouté la SCI du Moulin 2 M de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

Condamné la SCI du Moulin 2 M aux dépens, en ce compris les dépens de la procédure de référé n°RI 12/242 et les frais d'expertise judiciaire ;

Condamné la SCI du Moulin 2 M à verser à Monsieur [Z] [W] et à Madame [N] [S] la somme de 2 000,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile :

Débouté la SCI du Moulin 2 M de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

Débouté les parties de leurs demandes plus amples et contraires.




Sur le régime de responsabilité applicable, le tribunal a considéré que le contrat passé entre les parties constituait bien une vente d'immeuble, inachevé mais vendu en l'état, et non une vente d'immeuble à construire, dès lors que le contrat ne prévoyait aucune obligation d'édifier à la charge du vendeur, et visait explicitement une maison « à aménager et à équiper », ces aménagements étant à la charge des acquéreurs.



Il en a ainsi conclu que la SCI du Moulin 2M, vendeur constructeur, pouvait voir sa responsabilité engagée au titre de la garantie décennale des constructeurs, de la responsabilité contractuelle de droit commun pour faute prouvée au titre des désordres intermédiaires, et de la responsabilité contractuelle de droit commun pour défaut de délivrance conforme.



Au visa des articles 1792-4-1 et 1792-4-3 du code civil, le tribunal a rappelé que les actions en responsabilité dirigées contre les constructeurs se prescrivaient par dix ans à compter de la réception.



En l'espèce, et quoique la SCI n'ait pas été présente aux opérations de réception du 26 janvier 2012, le tribunal a déduit des éléments qui lui étaient soumis que cette société avait bien validé la réception des travaux intervenue le 26 janvier 2012.



Compte tenu d'un délai de prescription de dix ans, le tribunal a considéré qu'aucune prescription n'était intervenue et a rejeté la fin de non-recevoir soulevée par la SCI.



Le tribunal a ensuite examiné les différents désordres invoqués par les acquéreurs, et a finalement estimé que la responsabilité de la SCI du Moulin 2 M n'était engagée que :


au titre de ses obligations de vendeur constructeur, pour les infiltrations constatées au niveau du sous-sol de l'habitation, dont il a considéré qu'elles constituaient un désordre en lien avec des malfaçons visibles lors de la réception mais dont les conséquences et l'ampleur n'ont pu être mesurées que postérieurement, de sorte qu'elles relèvent bien de la garantie décennale.

sur le fondement de l'article 1231-1 du code civil, au titre des défauts de conformité suivants : pose d'une serrure de type 3 points au lieu de type 5 points sur la porte d'entrée, et absence d'escalier et de garde-corps à l'arrière de la maison.




Sur les demandes indemnitaires, le tribunal a rappelé qu'en application de l'article 1217 du code civil, l'acquéreur pouvait solliciter des dommages-intérêts en réparation des non conformités, et que par ailleurs dans le cadre de sa responsabilité décennale, le constructeur était tenu de réparer intégralement le préjudice subi.

Nonobstant les contestations des demandeurs et le devis fourni par ceux-ci, le tribunal a retenu les évaluations de l'expert au titre de la mise en place de l'escalier et d'un garde-corps, de la reprise d'étanchéité sur la face extérieure du mur de la façade, et de la modification de la remontée d'étanchéité. Il n'a retenu les termes du devis de la société Eiffage construction que pour ce qui concerne le changement de la porte, seule solution pour passer d'une serrure trois points à une serrure cinq points.



Il a enfin évalué à 1.000 euros le trouble de jouissance subi.





Par déclaration au greffe de la cour d'appel de Metz du 11 août 2022, les consorts [W]-[S] ont interjeté appel du jugement, sollicitant son infirmation en ce qu'il limité la condamnation de la S.C.I. du Moulin 2 M au paiement des sommes de 4 289,97 euros HT au titre des travaux de reprise et 1 000,00 euros au titre du préjudice de jouissance, et les a déboutés du surplus de leur demande tendant à la condamnation de la S.C.I. du Moulin 2 M à leur payer les sommes de 52 964,16 euros au titre des travaux de reprise et 2 500,00 euros au titre du préjudice immatériel.





Par ordonnance de clôture du 14 septembre 2023, le conseiller de la mise en l'état a ordonné la clôture de l'instruction du dossier.





PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES





Par leurs dernières conclusions du 9 mai 2023 auxquelles il est expressément référé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, les consorts [W]-[S] demandent à la cour d'appel de :


« Recevoir Monsieur [W] et Madame [S] en leur appel et le dire bien-fondé.

Rejeter, au contraire, l'appel incident de la SCI du Moulin 2 M.

Juger n'y avoir lieu ni à forclusion, ni à prescription des demandes formées par Monsieur et Madame [W].


Infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a :


Condamné la SCI du Moulin 2 M à leur payer la somme de 4 289,97 euros HT, avec indexation suivant l'indice BT01 à la date du 30 septembre 2013, au titre des travaux de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de la décision ;

Condamné la SCI du Moulin 2 M à leur payer la somme de 1 000,00 euros au titre de leur préjudice de jouissance ;

Débouté Monsieur [W] et Madame [S] du surplus de leurs demandes indemnitaires ;

Débouté la SCI du Moulin 2 M de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

Condamné la SCI du Moulin 2 M aux dépens, en ce compris les dépens de la procédure de référé n° RI 12/242 et les frais d'expertise judiciaire ;

Condamné la SCI du Moulin 2 M à payer à Monsieur [W] et Madame [S] la somme de 2 000,00 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

Débouté les parties de leurs demandes plus amples et contraires.


Et statuant à nouveau de ces chefs,


Condamner la SCI du Moulin 2 M à payer à Monsieur [W] et Madame [S] la somme de 19 882,86 euros au titre des travaux de reprise valeur 30 septembre 2013 à réévaluer suivant la variation de l'indice BT01 du coût de la construction au jour de l'arrêt à intervenir, outre intérêts au taux légal à compter de son prononcé.

Condamner la SCI du Moulin 2 M à payer à Monsieur [W] et Madame [S] la somme de 5 000,00 euros en réparation de leur préjudice immatériel.

Condamner la SCI du Moulin 2 M à payer à Monsieur [W] et Madame [S] la somme de 7 000 ,00 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers frais et dépens de 1ère instance et d'appel, y compris ceux de la procédure de référé n° R1 12/00242 et ceux de l'expertise. »




M. [W] et Mme [S] indiquent, dans leur rappel des faits, que la vente qu'ils ont conclue avec la SCI du Moulin 2 M était en réalité une vente en l'état futur d'achèvement, puisqu'il a été établi une notice descriptive de la vente comprenant l'ensemble des équipements de l'immeuble, au titre des travaux réalisés par la SCI.



Ils observent que le document présenté comme un procès-verbal de réception n'en est pas un, puisqu'il a été signé entre eux-mêmes et le maître d''uvre et non entre le maître de l'ouvrage et les entreprises.



Ils font leur la motivation du jugement de première instance qui conclut à la responsabilité de la SCI Du Moulin 2M au titre des défauts de conformité s'agissant de la pose d'une serrure de type 3 au lieu de type 5, l'absence d'escalier et de garde-corps à l'arrière de la maison, mais critiquent la décision du premier juge ayant rejeté le surplus de leurs demandes, et rappellent, en droit, que la responsabilité du vendeur constructeur d'un immeuble peut être engagée, au titre de la garantie décennale des articles 1792 et suivants du code civil, et également au titre de la responsabilité contractuelle de droit commun de l'article 1231-1 du code civil pour faute prouvée en réparation des dommages intermédiaires, et au titre de cette même responsabilité de droit commun pour défaut de conformité.



S'agissant des demandes fondées sur la responsabilité décennale ils font valoir qu'ils ne sont ni forclos ni prescrits.



Reprenant ensuite les divers désordres dont ils demandent indemnisation, ils font valoir :


que les infiltrations présentes au sous-sol de l'habitation constituent un désordre en lien avec des malfaçons visibles lors de la réception mais dont les conséquences et l'ampleur n'ont pu être mesurées que postérieurement, de sorte que ces infiltrations relèvent bien de la garantie décennale. Ils précisent qu'en tant que profanes ils n'étaient pas en mesure d'apprécier la portée et les implications des désordres constatés, et se réfèrent aux constatations de l'expert.

que l'expert a relevé la présence d'une fissure en escalier sur la façade avant, ce qui correspond à une exécution défectueuse, et que depuis des chutes de crépi ont été constatées, rendant l'ouvrage impropre à sa destination et portant atteinte à la sécurité des occupants de sorte que ce désordre relève également de la garantie décennale,

que l'expert a constaté que le mur de soutènement s'écarte de la façade de la maison, et que les éléments formant ce mur sont posé sur une semelle de fondations qui n'est pas entièrement enterrée. Une partie des fondations étant à l'air libre, les appelants exposent que sa sous-face est ravinée par des eaux de ruissellement et qu'il existe un risque pour que l'élément se déplace sous la poussée des terres, d sorte que ce désordre, apparu après prise de possession par les acquéreurs, relève de la garantie décennale.

que le mauvais fonctionnement des volets électriques relève également de la garantie décennale puisque ceux-ci assurent le clos et le couvert de l'immeuble, et que subsidiairement la responsabilité de la SCI est également encourue sur le fondement des vices intermédiaires, de sorte qu'aucune forclusion n'est encourue.

que les fissures du crépi extérieur, apparues dans l'année suivant la prise de possession, constituent une exécution défectueuse et un manquement aux règles de l'art de sorte qu'ils sont bien fondés en leur demande de reprise du crépi,

que l'expert a constaté des désordres affectant le coffre de volet, et a retenu en l'espèce une exécution défectueuse, de sorte qu'ils sont fondés à demander réparation sur le fondement de la théorie des vices intermédiaires.




A titre subsidiaire ils concluent à la responsabilité de la SCI du Moulin 2M sur le fondement de la responsabilité contractuelle, au titre de l'exécution défectueuse des couvertines du mur garde-corps qui n'ont pas d'embouts de finition, au titre de la non-conformité de la serrure de la porte d'entrée, qui comporte 3 points au lieu de 5, et au titre de l'absence d'escalier et de garde-corps, ces manquements étant constitutifs de non-conformités.



Sur le montant des travaux de reprise, ils font valoir que les prix retenus par l'expert ne sont que des estimations et des prix de chantier, et qu'en tout état de cause la reprise de l'étanchéité doit être faite selon les règles de l'art, la simple reprise depuis la face intérieure avec un enduit imperméabilisant étant insuffisante.

Ils se réfèrent dès lors au devis qu'ils ont fait réaliser auprès de la société Eiffage, et chiffrent le montant total des reprises à la somme de 19.882,86 euros TTC, montant qu'ils sollicitent devant la cour.





Par ses dernières conclusions du 7 février 2023 auxquelles il est expressément référé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, La SCI du Moulin 2M demande à la cour d'appel de :


« Rejeter l'appel de Monsieur [W] et Madame [S] ;

Accueillir le seul appel incident de la SCI du Moulin 2M ;

Donner acte à la SCI du Moulin 2M qu'elle acquiesce à la demande d'infirmation présentée par Monsieur [W] et Madame [S] s'agissant du rejet de l'exception d'irrecevabilité tendant à la prescription de l'action de ces derniers à l'encontre de la SCI Du Moulin 2M ;


Infirmer le jugement du 11 juillet 2022 en ce qu'il a :


Rejeté l'exception d'irrecevabilité tendant à la prescription de l'action de Monsieur [W] et Madame [S] à l'encontre de la SCI Du Moulin 2M

Condamné la SCI Du Moulin 2M à verser à Monsieur [Z] [W] et à Madame [N] [S] la somme de 4 289,97 euros hors taxes, avec indexation selon l'indice BT01 à la date du 30 décembre 2013 au titre des travaux de reprise avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Condamné la SCI Du Moulin 2M à verser à Monsieur [Z] [W] et à Madame [N] [S] la somme de 1 000,00 euros au titre de leur préjudice de jouissance ;

Débouté Monsieur [Z] [W] et à Madame [N] [S] du surplus de leurs demandes indemnitaires ;

Condamné la SCI Du Moulin 2M aux dépens, en ce compris les dépens de la procédure de référé n°RI 12/242 et les frais d'expertise judiciaire ;

Condamné la SCI Du Moulin 2M à verser à Monsieur [Z] [W] et à Madame [N] [S] la somme de 2 000,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

Débouté la SCI Du Moulin 2M de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

Débouté la SCI Du Moulin 2M de leurs demandes plus amples et contraires.


Et statuant à nouveau,


Déclarer Monsieur [W] et Madame [S] irrecevables comme étant forclos et subsidiairement prescrits en leurs demandes à l'encontre de la SCI Du Moulin 2M ;


Subsidiairement,


Débouter Monsieur [W] et Madame [S] de leurs demandes à l'encontre de la SCI du Moulin 2M ;


En tout état de cause,


Réduire a de biens plus justes proportions et à des sommes qui n'excéderont pas les montants mis en compte par le rapport d'expertise au titre des désordres que la Cour jugerait tout de même recevables et de la responsabilité de la SCI du Moulin 2M ;


En tout état de cause,


Déclarer Monsieur [W] et Madame [S] irrecevables et subsidiairement mal fondés en l'ensemble de leurs demandes, fins, moyens, conclusions et prétentions ;

Condamner Monsieur [W] et Madame [S] in solidum aux entiers frais et dépens d'instance (en ce compris les frais liés à la procédure de référé RI 12/242 et aux frais d'expertise judiciaire) et aux dépens d'appel

Condamner Monsieur [W] et Madame [S] in solidum à payer à la SCI Du Moulin 2M une somme de 2 500,00 euros par instance au titre de l'article 700 du code de procédure civile. »


A titre liminaire, la SCI du Moulin 2 M observe que dans leurs conclusions justificatives d'appel les consorts [W]-[S] ont demandé l'infirmation du jugement en ce qu'il avait rejeté l'exception d'irrecevabilité fondée sur la prescription de leur action. Elle déclare acquiescer à cette demande d'infirmation, et en conclut que la cour déclarera les consorts [W]-[S] irrecevables en leur action.

A défaut, et reprenant chacun des désordres allégués, la SCI du Moulin 2 M fait valoir :


Que les infiltrations au niveau du sous-sol de l'habitation, liées à une exécution défectueuse du relevé d'étanchéité en bord bas de la façade avant et à une mauvaise fixation du film plastique alvéolaire protégeant l'étanchéité du mur de soubassement, constituent un désordre dénoncé dans le cadre du procès-verbal de réception du 26 janvier 2012, et donc parfaitement visible pour les consorts [W]-[S]. De même les importantes traces d'eau évoquées dans leur courrier recommandé ultérieur, ne pouvant être apparues en 15 jours, étaient également visibles lors de la réception, de sorte que ce désordre, apparent, relevait de la garantie de parfait achèvement, qui doit être exercée dans le délai d'un an à compter de la réception.




La SCI du Moulin 2M en conclut que les consorts [W]-[S] sont forclos dans leur demande au sujet de ce désordres, dès lors que, si l'assignation en référé a suspendu la prescription jusqu'au rapport d'expertise, celui-ci a cependant été déposé le 16 octobre 2013 alors que les consorts [W]-[S] n'ont assigné au fond que le 29 octobre 2018, soit largement après le délai de forclusion qui, compte tenu de la suspension, expirait le 16 avril 2014.

Elle conteste également la demande subsidiaire formée sur le fondement des vices intermédiaires, puisqu'il est allégué par les appelants que ces désordres seraient de nature décennale.




Que la porte d'entrée a été choisie par les consorts [W]-[S] eux-mêmes ainsi qu'il résulte de son courrier du 13 mars 2012, alors que le descriptif sur lequel s'est fondé l''expert n'avait qu'une valeur relative, et que, en présence d'une modification du contrat relevant de l'initiative des acheteurs, ceux-ci ne sont pas fondés à lui reprocher une non-conformité, outre le fait qu'ils n'ont pas agi dans le délai d'un an qui a suivi la pose de la porte de sorte qu'ils sont en tout état de cause forclos dans leur action.





Que l'absence d'escalier et de garde-corps était visible lors de la réception et que les acquéreurs, qui n'ont pas agi dans le délai de la prescription annale, sont forclos en leur action, l'engagement pris par la SCI dans son courrier n'étant pas interruptif du délai de forclusion.




Subsidiairement la SCI du Moulin 2 M observe qu'une action en responsabilité contractuelle pour défaut de délivrance se prescrit par 5 ans de sorte que l'action est également prescrite sur ce fondement.




Que les infiltrations en sous-sol écartées par le tribunal ne relèvent ni de la garantie décennale ni des désordres intermédiaires, étaient visibles lors de la réception et relevaient de la garantie de parfait achèvement de sorte que les consorts [W]-[S] sont irrecevables, étant forclos dans leur action et subsidiairement prescrits. La SCI ajoute que les appelants ne rapportent pas la preuve d'une faute personnelle qu'elle aurait commise, non plus que d'une aggravation du préjudice et d'une impropriété à destination.





Que la chute de l'enduit du crépis extérieur, en lien avec des microfissures, ne relève pas de la garantie décennale, aucune preuve n'étant rapportée d'un risque de blessure des personnes, et que les consorts [W]-[S] ne rapportent pas la preuve d'une faute de sa part permettant d'engager sa responsabilité sur le fondement des désordres intermédiaires, outre le fait que la demande est forclose, subsidiairement prescrite, et en tout cas irrecevable, puisque les travaux de crépis ont été achevés en 2012.





Que le décollement du mur de soutènement était visible lors de la réception des travaux à laquelle les appelants ont participé, que les appelants sont actuellement forclos ou prescrits dans leur action, et qu'il n'est rapporté aucune preuve de ce que ce mur présenterait une quelconque difficulté.





que bien que le fonctionnement des volets électriques soit qualifié de mauvais, pour autant ces volets fonctionnent, de sorte que le désordre ne relève tout au plus que de la garantie biennale et non décennale, et que les appelants sont forclos, subsidiairement prescrits, et donc irrecevables en leur demande faute d'avoir engagé une procédure dans le délai de deux ans. La SCI du Moulin 2 M ajoute qu'aucune faute n'est démontrée à son encontre.





Que le grief relatif aux fissures du crépi extérieur fait double emploi avec le grief relatif à la chute de crépi précitée, et que cette fissure étant apparue dans l'année suivant la prise de possession des lieux, les appelants sont forclos faute d'avoir agi dans le délai annal de la garantie de parfait achèvement, et par ailleurs ne font preuve d'aucune faute personnelle à son encontre.





Que les désordres relatifs au coffre de volet roulant étaient visibles lors de la réception et ont été signalés, de sorte que les appelants sont forclos par application de la garantie biennale, subsidiairement prescrits en leur action, et ne sont pas fondés à solliciter la garantie de la SCI sur le fondement des vices intermédiaires, aucune faute n'étant démontrée à son encontre. 




La SCI du Moulin 2 M ajoute encore que les consorts [W]-[S] ne peuvent rechercher sa responsabilité contractuelle s'agissant des problèmes de serrure, d'absence d'escalier, de garde-corps, ou de couvertines, dès lors que ces points avaient fait l'objet d'un signalement lors de la réception, qu'aucun dommage n'est démontré, et que les appelants n'établissent pas de faute personnelle à son encontre.



Sur le montant des travaux de mise en conformité, la SCI fait valoir que les consorts [W]-[S] ne produisent au soutien de leur demande que le devis d'une seule société, ne justifient pas de ce qu'il serait nécessaire de procéder à des travaux d'étanchéité différents de ceux préconisés par l'expert, et mettent en compte des montants excessifs pour ce qui concerne la mise en place d'un escalier de 3 marches, pour la reprise du garde-corps ou pour le changement d'une serrure qui ne justifie pas le changement de toute la porte. 





MOTIFS DE LA DECISION





La cour observe qu'il n'a pas été interjeté appel de la disposition du jugement ayant débouté la SCI du Moulin 2 M de sa demande en dommages-intérêts pour procédure abusive. Cette disposition est donc hors de la saisine de la cour.





I - Sur la nature juridique des relations entre les parties et les conséquences en découlant





La cour observe que les appelants dans leurs conclusions, qualifient le contrat conclu avec la SCI du Moulin 2 M, de vente en l'état futur d'achèvement, à raison de la présence d'une notice descriptive.



Ils n'argumentent cependant pas davantage au soutien de cette qualification, et n'en tirent pas toute conséquence puisqu'ils ne se réfèrent pas aux textes spécifiques relatifs à la vente en l'état futur d'achèvement (articles 1603-1, 1642-1, 1646-1 du code civil).



Aucune demande de requalification du contrat n'est en outre formulée au dispositif des conclusions.

La cour constate que le compromis de vente signé entre les parties le 10 octobre 2011 précise qu'il porte sur un immeuble inachevé, en l'occurrence une maison d'habitation mitoyenne dont la construction a atteint actuellement le stade hors d'air-hors d'eau, étant précisé que l'acquéreur prendra à sa charge les travaux dont la nature est détaillée dans la notice annexée au compromis. 



De même l'acte notarié de vente en date du 15 février 2012 porte sur une maison d'habitation à aménager et équiper, et précise que l'acquéreur s'engage à exécuter les travaux de finition de la maison à lui vendue en l'état brut de béton, en respectant scrupuleusement les plans du permis de construire.



Il résulte de cet acte que le transfert de propriété ne s'est pas opéré au fur et à mesure de l'exécution de l'ouvrage, mais à la signature de l'acte authentique, et que le prix de vente a été payé le jour de la signature de l'acte authentique de vente, et non au fur et à mesure de l'avancement des travaux, de sorte que les caractéristiques essentielles d'une vente en l'état futur d'achèvement telles que résultant de l'article 1601-3 du code civil, n'étaient pas réunies.

En l'état des documents et arguments produits, il y a donc lieu de considérer que le contrat passé entre les parties constitue une vente d'immeuble, ce qui n'exclut pas qu'une notice descriptive ait été remise aux acquéreurs.






Sur la qualification du document intitulé « procès-verbal de réception Maison 5 - M. [Z] [W] et Mme [N] [S] »






M. [W] et Mme [S] ont signé, le 26 janvier 2012, un document intitulé « procès-verbal de réception », dans lequel ils ont consigné un certain nombre d'observations ou réserves.



Les parties n'étant pas liées par un contrat de louage d'ouvrage, M. [W] et Mme [S] n'ont pas la qualité de maître d'ouvrage dans leurs rapports avec la SCI du Moulin 2 M, mais uniquement la qualité d'acquéreurs.



Dans les rapports entre vendeur et acquéreurs, ce document ne peut donc avoir la valeur que d'un procès-verbal de livraison, établi antérieurement à la réitération de la vente par acte authentique, ayant permis aux acquéreurs de faire état de désordres ou non conformités par rapport, notamment, à une notice descriptive qui aurait valeur contractuelle entre les parties.



En revanche, et dès lors que la SCI du Moulin 2 M a produit une telle notice aux acquéreurs, elle ne peut en dénier le rôle, non plus que les conséquences quant à ses obligations.



Par ailleurs, les premiers juges ont justement relevé que, bien que n'étant pas signataire de ce document, la SCI du Moulin 2 M a cependant expressément indiqué, dans son courrier du 13 mars 2012, « nous avons en effet procédé le 16 janvier 2012 à la réception de la construction rappelée ci-dessus », et en ont déduit que la SCI du Moulin 2 M avait bien validé, en tant que maître d'ouvrage et vis à vis des entreprises intervenantes, la réception des travaux à la date du 26 janvier 2012. 






Sur les responsabilités encourues et les délais d'action






L'acte notarié du 15 février 2012 dispose expressément, bien que l'immeuble vendu ne soit en réalité pas achevé, mais « brut de béton », que la SCI vendeuse est tenue aux garanties incombant au constructeur vendeur, en application des articles 1792, 1792-2 et 1792-3 du code civil.



Sa responsabilité peut être dès lors recherchée, d'une part sur le fondement des articles 1792 et suivants du code civil ainsi que sur le fondement de la garantie des désordres dits « intermédiaires », et d'autre part sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun du vendeur à l'égard de l'acquéreur, à raison d'un défaut de délivrance conforme.



Ainsi les délais d'action applicables au présent litige peuvent être, suivant la nature du désordre invoqué ou de la responsabilité recherchée :


un délai de forclusion de dix ans courant à compter de la réception de l'ouvrage pour les désordres de nature décennale au sens des articles 1792 et 1792-2 du code civil,

un délai de forclusion de deux ans courant à compter de la réception de l'ouvrage pour les désordres relevant de la garantie de bon fonctionnement de l'article 1792-3 du code civil,

un délai de prescription de dix ans courant à compter de la réception de l'ouvrage pour les désordres dits intermédiaires, sous réserve de la faute prouvée du constructeur-vendeur, en application de l'article 1792-4-3 du code civil. A cet égard il est rappelé que la faute du constructeur-vendeur doit lui être personnelle, et est donc distincte des fautes commises par les divers intervenants à la construction, entreprises ou maître d''uvre.

un délai de prescription de cinq ans à compter de la livraison à raison d'un défaut de délivrance conforme imputable au vendeur. Si le défaut de délivrance conforme peut donner lieu à indemnisation en application de l'article 1231-1 visé par les appelants, pour autant l'obligation de conformité, en l'espèce, est celle qui pèse sur le vendeur en application de l'article 1604 du code civil. Le même délai de prescription aurait vocation à s'appliquer en cas de faute contractuelle imputable au vendeur, dans les conditions prévues à l'article 2224 du code civil.




S'agissant en outre du délai de un an au cours duquel s'exerce la garantie de parfait achèvement, invoqué par la SCI du Moulin 2 M comme étant un délai de forclusion qui ferait obstacle aux actions non engagées dans ce délai par les appelants, la cour rappelle, d'une part que la garantie de parfait achèvement n'est due que par l'entrepreneur ayant réalisé les travaux concernés, de sorte qu'elle est sans effet dans les rapports entre la SCI du Moulin 2 M et les acquéreurs, et d'autre part que les dispositions spécifiques de l'article 1792-6 ne sont pas impératives et ne privent pas le maître de l'ouvrage ou les acquéreurs successifs de la possibilité d'agir, soit sur le fondement des articles 1792, 1792-2 et 1792-3, soit sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun du constructeur, voire du vendeur.





Il en résulte qu'aucun délai de forclusion d'un an ne peut être opposé aux consorts [W]-[S].



Enfin, si dans leurs conclusions justificatives d'appel du 7 novembre 2022 les consorts [W]-[S] ont pu par erreur conclure à l'infirmation du jugement y compris en ce qu'il a rejeté l'exception d'irrecevabilité pour prescription soulevée par la SCI du Moulin 2 M, la cour observe que la déclaration d'appel des consorts [W]-[S], limitée aux chefs de jugement critiqués, ne portait pas sur le rejet de l'exception d'irrecevabilité, de sorte que par le biais de ce seul appel la cour n'était pas saisie de ce point, et ne l'a été que par le biais de l'appel incident de la SCI. Les conclusions justificatives d'appel invoquées par la SCI du Moulin 2M n'ont donc aucune conséquence sur ce point, et ne permettent pas à la SCI de se prévaloir d'un quelconque acquiescement de la part de ses adversaires, au demeurant sans conséquence puisque ne la dispensant pas de faire la preuve des forclusions ou prescriptions dont elle se prévaut.



Il convient dès lors d'examiner les différents griefs énoncés par les appelants, afin de déterminer leur qualification, le régime de prescription ou de forclusion applicable, et le cas échéant leur bien-fondé.





II-Sur les différents désordres allégués






Infiltrations constatées au sous-sol






Il résulte des termes du rapport d'expertise, que l'expert a constaté, initialement de façon distincte, trois désordres à savoir :


des infiltrations d'eau à la base de la maçonnerie du mur enterré de la façade avant du sous-sol, (désordre n° 2 sur sa liste) dont il a considéré dans un premier temps qu'elles provenaient du mortier posé entre le dallage en béton armé et le premier rang d'agglos coffrants constituant le mur, et, selon ses conclusions finales, d'un défaut dans l'étanchéité entre le dallage du sous-sol et le mur de la façade avant ainsi que, pour l'humidité visible en partie haute de ce mur, du même défaut d'étanchéité présent sur la partie haute.

un décollement d'un film alvéolaire protégeant l'étanchéité du mur du soubassement de la façade avant, sur environ 4 m, qui nécessite uniquement de rajouter la bande de protection manquante, (désordre n° 9 du rapport d'expertise)

une mauvaise réalisation de l'enduit d'imperméabilisation le long du mur de la façade avant vers le mur de soutènement, le relevé d'étanchéité ayant été réalisé au moyen d'un peinture hydrofuge appliquée sur l'enduit alors que la protection aurait dû être mise en 'uvre avant la pose de l'enduit. (désordre n° 10 du rapport d'expertise).




L'expert indique que ce dernier désordre peut être à l'origine des infiltrations hautes du sous-sol le long du mur de façade.



Les infiltrations proprement dites en sous-sol, constituant le désordre n° 2 de l'expertise, n'ont pas été relevées par les consorts [W]-[S] lors de la livraison du bien et de l'établissement du procès-verbal de « réception » et n'ont été signalées que dans le courrier recommandé ultérieur du 28 février 2012 (« présence d'importantes traces d'eau sur les murs dans le sous-sol, rez de chaussée, 1er étage »).

L'expert incrimine à propos de ce désordre une exécution défectueuse, et considère que celui-ci quoique non signalé à la réception, était bien présent à ce moment. Il indique cependant que, si le maître d'ouvrage profane (ici : les acquéreurs) pouvait voir ce désordre, il ne pouvait en apprécier la portée, et estime que celui-ci, s'il ne nuit pas à la solidité de l'ouvrage, est de nature à le rendre impropre à sa destination.



En revanche, étaient visibles et signalés le désordre touchant la structure alvéolaire, qu'il fallait remettre en place, et le désordre relatif à l'enduit d'imperméabilisation, qu'il convenait de reprendre selon les acquéreurs. L'expert retient une exécution défectueuse au titre de la structure alvéolaire qui n'a pas été correctement fixée, et une malfaçon à propos de l'enduit.

Dans sa réponse au dire du conseil des consorts [W]-[S], il évoque un « point faible » dans la continuité de l'enduit d'étanchéité et met cette problématique en lien avec le désordre n°1, soit les infiltrations en sous-sol, et confirme ainsi le lien de causalité le désordre n° 1 et une mauvaise réalisation de l'enduit d'étanchéité.



La cour observe que les consorts [W]-[S] ont signé le procès-verbal dit « de réception » le 26 janvier 2012, alors que l'acte de vente, permettant aux acquéreurs de prendre possession des lieux, a été signé le 15 février 2012, et que les infiltrations elles-mêmes ont été signalées le 28 février, soit un mois après le procès-verbal précité.



A supposer même que les infiltrations aient été visibles lors de la visite des lieux du 26 janvier 2012 et n'aient pas été signalées malgré le fait que d'autres désordres tout aussi visibles l'aient été, rien n'établit que ces infiltrations avaient l'ampleur révélée sur les photos prises ultérieurement et notamment pendant les opérations d'expertise.



Par ailleurs il est relevé que les premiers juges n'ont considéré ce désordre comme visible à la réception, qu'en raison du fait que les problèmes de structure alvéolaire et de reprise d'enduit d'imperméabilisation avaient été signalés, alors que le simple fait d'avoir signalé certains problèmes concernant la structure alvéolaire ou l'enduit, ne fait pas preuve de ce que leurs éventuelles conséquences en termes d'infiltrations étaient déjà visibles, ni que les acquéreurs étaient en mesure de faire le lien entre les désordres signalés et d'éventuelles infiltrations.



Ainsi la cour retiendra que le désordre consistant dans les infiltrations, à le supposer visible lors de la « réception », ou de la livraison du bien, ce qui n'est pas certain et ne résulte que de l'avis de l'expert, ne s'était pas révélé dans toute son ampleur.



Par ailleurs et bien que les infiltrations se manifestent au sous-sol et plus précisément dans la cave, l'expert a bien considéré qu'elles étaient de nature à rendre l'ouvrage impropre à sa destination.



La cour estime que s'il peut être toléré qu'une cave soit plus humide que le reste d'une habitation, tel n'est plus le cas lorsque de véritables infiltrations y sont observées, ce qui était bien le cas lors de la visite de l'expert. Il est légitime pour les propriétaires des lieux de considérer qu'une cave puisse servir de lieu de stockage, ce qui n'est plus possible si des arrivées d'eau sont constatées. Ainsi et au vu des constatations de l'expert, les conséquences concrètes de ce désordre se sont bien manifestées dans les dix ans suivant la réception, et sont de nature à rendre l'ouvrage impropre à sa destination.



En conséquence il sera retenu, pour ce désordres, l'application des articles 1792 et 1792-2 du code civil.



L'action en dédommagement au titre de la reprise de ce désordre est dès lors soumise au délai de forclusion de dix ans de l'article 1792-4-1 du code civil, courant à compter de la réception. Par conséquent, et outre l'effet interruptif lié à la demande en référé expertise, le délai décennal n'était pas acquis lors de l'engagement de la procédure au fond par acte du 29 octobre 2018.



Ce désordre est donc retenu à la charge de la SCI du Moulin 2 M.






Chute d'enduit du crépi extérieur






Les consorts [W]-[S] fondent ce chef de demande sur la constatation, par l'expert, d'une fissure en escalier sur la façade avant de la construction. (désordre n° 5 dans le rapport d'expertise). Il n'est pas contesté que cette fissure n'était pas apparente le 26 janvier 2012.



L'expert a relevé sur ce point un manquement aux règles de l'art et une exécution défectueuse, manquement qui sont imputables à l'entrepreneur ayant réalisé les travaux, mais ne retient nullement qu'un tel désordre nuirait à la solidité de l'ouvrage ou le rendrait impropre à sa destination.



Les appelants attribuent à ce désordre un caractère décennal compte tenu du fait que des chutes de crépis ont par la suite été constatées.



Les deux photos produites ne prouvent cependant nullement que les quelques parcelles d'enduit s'étant détachées sur le poteau d'une terrasse, compromettraient la solidité de l'ouvrage ou le rendraient impropre à sa destination, et il n'est pas davantage établi une quelconque dangerosité liée à ce détachement de crépis.



Ainsi que relevé par les premiers juges, ces désordres pourraient entrer dans la catégorie des désordres intermédiaires.



A cet égard, la SCI du Moulin 2 M, qui soutient que les consorts [W]-[S] seraient forclos, subsidiairement prescrits en leur action, ne justifie pas cette affirmation, alors que l'action fondée sur les désordres intermédiaires se prescrit par dix ans à compter de la réception, en application de l'article 1792-4-3 du code civil.



En revanche, les premiers juges ont justement relevé que les consorts [W]-[S] ne faisaient preuve d'aucune faute personnelle de la SCI du Moulin 2 M, une telle faute ne pouvant résulter de l'exécution défectueuse imputable à un tiers, de sorte que leur demande sur ce point ne peut aboutir. Le jugement doit être confirmé en ce qu'il n'a pas retenu ce chef de préjudice.






Désordre relatif au mur de soutènement






La SCI du Moulin, qui soutient que la demande sur ce point se heurterait à la forclusion, subsidiairement à la prescription, et serait en toute hypothèse irrecevable, ne fournit aucun argument, relatif à ce cas précis, au soutien de cette affirmation, sauf à alléguer un délai de forclusion qui serait issu de la garantie de parfait achèvement, ce qui n'est pas possible.



L'expert a relevé lors des opérations d'expertise du 20 juin 2013, (désordre n° 5) que les éléments préfabriqués en L formant le mur de soutènement situé à l'avant de la maison le long de la limite de propriété avec le voisin de droite, sont posés sur une semelle en béton servant de fondation. Il a constaté que cette semelle en béton n'est pas entièrement enterrée, et que sa sous-face est ravinée près de la façade de la maison. Il en résulte un écartement entre l'élément préfabriqué et le mur de façade. L'expert considère que la fondation n'est plus hors gel et qu'il y a un risque que l'élément se déplace sous la poussée des terres et l'aggravation du ravinement.



Il conclut à un manquement aux règles de l'art et à une exécution défectueuse, donc à une malfaçon.



Rien ne permet de considérer que ce désordre, qui n'a fait l'objet d'aucun signalement de la part des acquéreurs, aurait été visible à la « réception ». L'expert ne l'indique pas, puisqu'il ne considère comme visible à la réception que la fissure du mur également traitée au point n° 5 du rapport, et ses constatations n'ont été faites qu'en juin 2013, soit plus d'un an après la vente de l'immeuble.



En revanche, l'expert ne fait aucune constatation autre qu'un « léger écartement bas », et ne conclut pas que le désordre constaté serait de nature à nuire à la solidité de l'immeuble ou à le rendre impropre à sa destination.



Par ailleurs et malgré le temps écoulé depuis les premières constatations relatives à ces désordres, les consorts [W]-[S] ne versent aux débats aucun élément tel que constat d'huissier, faisant preuve de ce que le léger écart constaté par l'expert a continué à évoluer, étant rappelé qu'il ne concerne pas le mur de l'habitation mais le mur de soutènement des terres situé entre deux propriétés et accolé au mur de l'habitation. Ils ne font donc pas preuve de ce que, dans le délai d'épreuve de dix ans, le désordre constaté aurait effectivement nuit à la solidité de l'immeuble ou compromis sa destination.



Ainsi et à l'instar des premiers juges, la cour ne retiendra pas le caractère décennal de ce désordre.



Par ailleurs celui-ci ne constitue pas un défaut de délivrance, et ne pourrait relever que du désordre intermédiaire pour faute prouvée, une telle faute, distincte de celle de l'entreprise chargée de ces travaux, n'étant cependant pas établie à l'encontre de la SCI le Moulin 2 M.



Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il n'a pas retenu ce désordre.






Le mauvais fonctionnement des volets électriques






L'expert a constaté que la man'uvre électrique des volets roulants s'effectuait mal, les moteurs semblant sous- dimensionnés pour les surfaces, et donc le poids, des tabliers à déplacer. Il considère qu'il y a là une exécution défectueuse et préconise à minima le réglage des volets, voire le remplacement des moteurs.



Il ne peut être soutenu que ce désordre serait de nature décennale, un simple mauvais fonctionnement des volets (dont les moteurs fonctionnent néanmoins), ne portant pas atteinte à la solidité de l'immeuble et ne compromettant pas sa destination.



Ce défaut n'a pas été relevé lors de la « réception », et ne pouvait l'être, un tel défaut ne pouvant être perçu qu'après mise en service du raccordement électrique de la construction ainsi que le relève l'expert.



Les volets et leur moteur constituent un élément d'équipement.



Leur mauvais fonctionnement relève donc de la garantie biennale de bon fonctionnement de l'article 1792-3 du code civil. Cette garantie courant à compter de la réception de l'immeuble, l'action des consorts [W]-[S], intenté bien plus de deux ans après la réception, se heurte aujourd'hui à la forclusion.



Leur demande sur ce point est donc irrecevable à raison de la forclusion de leur action.



Dès lors que le désordre signalé relève incontestablement de la garantie biennale de bon fonctionnement, les appelants sont par ailleurs également irrecevables à en demander indemnisation sur un autre fondement.






Les fissures du crépi extérieur






Ce désordre a déjà été évoqué en même temps que la chute du crépi, dont les appelants soutenaient qu'il constituait la suite de la fissure en escalier constatée par l'expert.

Il n'y a donc pas lieu d'y revenir, et aucune faute directement imputable à la SCI n'a été établie à ce sujet.






Le coffre de volet






Les consorts [W]-[S], reprenant les constatations de l'expert, font valoir que le bandeau en tôle formant la paroi extérieure basse du coffret de volet roulant est bombé en son milieu, et que l'habillage en sous-face du coffret manque de rigidité et comporte une flèche de 2 à 3 cm en son milieu.





Ils se prévalent de la théorie des vices intermédiaires, eu égard à une exécution défectueuse, et avaient effectivement signalé à la livraison un problème de coffre de volet roulant à remettre droit, sur lequel la SCI du Moulin 2 M ne s'est pas prononcée dans son courrier en réponse.



Cependant la responsabilité de la SCI vendeuse ne peut être recherchée sur le fondement des dommages intermédiaires, qu'en cas de faute prouvée qui lui soit imputable, ce qui n'est pas le cas en l'espèce, l'exécution défectueuse étant le fait de l'entreprise chargé des travaux.



Ainsi que relevé par les premiers juges, ce grief ne peut être retenu.



Les appelants énoncent également, à titre infiniment subsidiaire, que le tribunal a retenu à bon droit deux non-conformités relatives à la pose d'une serrure trois points et à l'absence d'escalier et de garde-corps.






Sur la pose d'une serrure trois points






Les consorts [W]-[S] versent aux débats une notice descriptive, datée de septembre 2011 et paraphée par leurs soins, et également munie d'une signature inconnue. La SCI du Moulin 2 M objecte qu'un tel document n'avait qu'une portée relative.



La cour constate cependant qu'une notice descriptive était bel et bien annexée au compromis de vente. Si l'annexe à ce compromis n'est pas produite, pour autant la seule notice signée est celle produite par les appelants, alors que de son côté la SCI du Moulin 2 M en produit également une, datée de novembre 2010 et non signé. Par ailleurs elle s'est elle-même référée à la notice descriptive dans son courrier du 13 mars 2012, et s'y est également référée au cours de l'expertise (cf. p. 18 du rapport).

Cette notice descriptive a donc valeur contractuelle entre le vendeur et les acquéreurs.



Au paragraphe 2.4.4. de la notice, est mentionné la fourniture et la pose d'une porte présentant différentes caractéristiques, et notamment étant munie d'une serrure de sûreté 5 poins à cylindre de sécurité A2P, encastrée, à 1 pêne.

En suite du courrier recommandé adressé par les acquéreurs le 28 février 2012, la SCI du Moulin 2 M a répondu que « la porte d'entrée, commandée dès que votre choix a été réalisé, sera posée avant la fin de la semaine prochaine ».



Contrairement à ce que soutient la SCI, une telle réponse ne vaut nullement preuve de ce que les acquéreurs auraient renoncé à ce que cette porte soit munie d'une serrure cinq points. S'ils ont pu faire le choix d'une porte, parmi ce qui leur était proposé, rien n'établit qu'ils aient délibérément choisi une porte munie d'un autre type de serrure, ou qu'ils aient été informés que leur choix était incompatible avec la pose d'une serrure cinq points.



Ce grief constitue donc une non-conformité aux documents contractuels, imputable au vendeur.



La SCI estime les appelants forclos pour ne pas avoir agi dans le délai d'un an de la garantie de parfait achèvement, mais il a été précédemment indiqué que la possibilité d'user de cette garantie à l'encontre de l'entrepreneur ne prive pas l'acquéreur de ses recours, et notamment contre le vendeur.



La SCI du Moulin 2 M fait également valoir que l'action en responsabilité de délivrance conforme se prescrit par cinq ans et en conclut que l'action des appelants serait prescrite.



Le point de départ de la prescription quinquennale de droit commun de l'article 2224 du code civil se situe au moment où les acquéreurs ont connu ou auraient dû connaître les faits leur permettant d'exercer ce droit.





En l'occurrence cependant, la non-conformité ne pouva