Tribunal Judiciaire · CIVIL TP SAINT DENIS — 3 avril 2025

RÉPUBLIQUE
FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



N° RG 24/00480 - N° Portalis DB3Z-W-B7I-GW5A

MINUTE N° : 



Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :








Copie exécutoire délivrée 

le :

à :
COUR D’APPEL DE [Localité 7] DE [Localité 6]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS 

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JUGEMENT
DU 03 AVRIL 2025
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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION



PARTIES

DEMANDEUR(S) :

S.A. SHLMR
[Adresse 2]
[Localité 3]
représenté par Mme [T] [S] (Chargée de contentieux)



DÉFENDEUR(S) :

Madame [U] [R] [V]
SHLMR [Adresse 8]
[Adresse 4] [Adresse 5]
[Localité 3] (RÉUNION)
non comparante, ni représentée



COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Alain SOREL,

Assisté de : Marie-Anne BERTILLE, adjointe administrative assermentée, faisant fonction de greffier,


DÉBATS :

À l’audience publique du 06 Février 2025


DÉCISION :

Réputée contradictoire

EXPOSE DU LITIGE
La SOCIETE D’HABITATIONS A LOYER MODERE DE LA REUNION (SHLMR) a donné à bail à Madame [V] [U] [R], selon contrat de location du 28 avril 2015, un logement à usage d’habitation situé au [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel de 627,84 euros charges comprises.
A la demande de la SHLMR, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Madame [V] [U] [R], par acte de commissaire de justice en date du 15 septembre 2023, pour la somme en principal de 2.373,84 euros correspondant à des loyers et charges impayés.
Par assignation en date du 14 mai 2024, la SHLMR a fait citer Madame [V] [U] [R] devant le juge des contentieux de la protection près du tribunal judiciaire de Saint-Denis de La Réunion, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
- constater la résiliation du bail conclu entre les parties du fait de l’acquisition de la clause résolutoire,
- ordonner l’expulsion de Madame [V] [U] [R],
- condamner Madame [V] [U] [R] au paiement des loyers et charges impayés, soit la somme de 3.775,06 euros, augmentée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer les loyers,
- condamner Madame [V] [U] [R] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 669,27 euros révisable jusqu’à libération effective des lieux,
- condamner Madame [V] [U] [R] aux dépens.
Après des renvois successifs ordonnés à la demande de l’une au moins des parties, l’affaire appelée la première fois le 4 juillet 2024 a été rappelée et retenue à l’audience du 6 février 2025.
A cette date, la SHLMR a fait part au tribunal de la validation des mesures imposées par la commission de surendettement des particuliers de [Localité 6] dans le cadre du traitement de la situation de surendettement de Madame [V] [U] [R].
Madame [V] [U] [R], citée à étude, n’a pas comparu, ni été représentée. 
L’affaire a été mise en délibéré au 3 avril 2025, par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du CPC, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondé.




SUR LA RECEVABILITE 
Une copie de l’assignation a été notifiée par voie dématérialisée (logiciel EXPLOC) à la Préfecture de [Localité 6] qui en a accusé réception le 15 mai 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 4 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur. 
En outre, la SHLMR justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par courrier du 21 septembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 14 mai 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.
L’action de la SHLMR est donc recevable.
SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE
L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat et applicable au présent litige énonce que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-paiement du dépôt de garantie, ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l’espèce le contrat de location conclu le 28 avril 2015 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Madame [V] [U] [R] le 15 septembre 2023 pour la somme en principal de 2.373,84 euros, correspondant à des loyers et charges impayés.
Le commandement de payer étant resté infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies au 15 novembre 2023.
Il convient de préciser que le 26 juillet 2024, Madame [V] [U] [R] a déposé un dossier auprès de la commission de surendettement des particuliers de [Localité 6] pour qu’il soit statué sur sa situation de surendettement.
Le 29 août 2024, la commission a déclaré le dossier recevable et décidé de son orientation vers des mesures imposées.
Le 23 janvier 2025, la commission a informé Madame [V] [U] [R] que les mesures imposées avec effet au 28 février 2025 ont été validées.
La commission a décidé que la dette locative de 5.320,21 euros arrêtée au 2 septembre 2024 sera réglée par 11 mensualités de 483,66 euros.
Les mesures imposées ne dispensent pas le locataire de régler à échéance les loyers et charges courants.
A ce titre, il convient de faire observer que l’analyse du relevé de compte produit par la SHLMR fait apparaître que pour la période postérieure à celle visée par les mesures imposées, soit du 1er octobre 2024 au 3 février 2025, il a été porté au débit du compte, un montant total de 3.369,31 euros au titre des loyers et des charges, et au crédit du compte un montant total de 2.800 euros correspondant aux règlements effectués par Madame [V] [U] [R], soit un solde débiteur de 569,31 euros.




Eu égard à la modicité du solde restant dû, il y a lieu de considérer que Madame [V] [U] [R] a respecté son obligation de régler à échéance les charges courantes, et de recommander à la SHLMR de prendre directement l’attache de Madame [V] [U] [R] pour qu’elle régularise ledit solde, celui-ci ne justifiant pas, en tout état de cause, la mise en place d’un échéancier spécifique.
SUR L’INDEMNITE D’OCCUPATION
La SHLMR est fondée à réclamer à titre de préjudice causé par le maintien de Madame [V] [U] [R] dans les lieux et l’impossibilité de relouer le bien, une indemnité d’occupation à compter du 15 novembre 2023, jour de la résiliation du bail, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. 
SUR L’ARRIERE LOCATIF ET LES DELAIS DE PAIEMENT 
Pour la dette locative arrêtée au 2 septembre 2024 les délais de paiement seront ceux imposés par la commission de surendettement.
Pour la période postérieure au 2 septembre 2024 il n’a pas lieu de mettre en place un échéancier pour les raisons rappelées précédemment.
Le délai de paiement accordé ayant pour effet de suspendre les effets de la clause résolutoire, la demande relative à l’expulsion est sans objet.
Si le locataire s’acquitte du loyer et des charges courants et se libère de sa dette locative selon les délais et modalités fixées par la commission, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué. 
Le défaut de paiement des loyers et charges courants ou de l’arriéré locatif échelonné entrainera la reprise de plein droit les effets de la clause résolutoire et l’exigibilité immédiate du solde de la dette.
Dans cette hypothèse, la SHLMR sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de Madame [V] [U] [R] et celle-ci sera condamnée à verser à la SHLMR une indemnité d’occupation de 669,27 euros révisable, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. 
SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES 
Madame [V] [U] [R], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture. 
La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des dispositions des articles 514 et 514-1 du CPC. 
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,
CONSTATE que le 26 juillet 2024, Madame [V] [U] [R] a déposé un dossier auprès de la commission de surendettement des particuliers de [Localité 6] pour qu’il soit statué sur sa situation de surendettement,
CONSTATE que le 29 août 2024, la commission de surendettement des particuliers de la Réunion a déclaré le dossier recevable et décidé de son orientation vers des mesures imposées.
CONSTATE que la commission de surendettement des particuliers de [Localité 6] a imposé un rééchelonnement de la dette locative de 5.320,21 euros arrêtée au 2 septembre 2024, à effet du 28 février 2025,
CONSTATE que Madame [V] [U] [R] devra s’acquitter de cette somme en 11 mensualités de 483,66 euros,
SUSPEND les effets de la clause résolutoire,
RAPPELLE à Madame [V] [U] [R] qu’elle est tenue de régler à échéance les loyers et charges courants et de respecter les mesures de réaménagement de la dette décidées par la commission de surendettement jusqu’à leur terme,
RAPPELLE à Madame [V] [U] [R] qu’en cas de non-règlement des loyers et charges à leur échéance, ou de non-respect des mesures de réaménagement décidées par la commission de surendettement, le bail sera automatiquement résilié.
DANS CE CAS et EN CONSEQUENCE : 
AUTORISE la SHLMR à faire procéder à l’expulsion de Madame [V] [U] [R] ainsi qu’à celle de tous les occupants introduits de son chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut pour Madame [V] [U] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, 
CONDAMNE Madame [V] [U] [R] au paiement des entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture, 
CONSTATE l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision.
 En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Juge et la Greffière et mis à disposition au greffe du tribunal le 3 avril 2024.

LA GREFFIERE LE JUGE