Tribunal Judiciaire · Chambre 5/Section 3 — 7 avril 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE
 de BOBIGNY

 
JUGEMENT CONTENTIEUX DU 07 AVRIL 2025


Chambre 5/Section 3
AFFAIRE: N° RG 23/06168 - N° Portalis DB3S-W-B7H-XUHM
N° de MINUTE : 25/00473

DEMANDEUR

S.C.I. ECE (ELIDE & CHARLES)
[Adresse 2]
[Localité 4]
représentée par Maître Dahbia CHALAL- FERTANE de la SELEURL LDCF AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : D1593

C/

DEFENDEURS

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 1], représenté par son syndic, la société Cabinet MOSTIMO, exerçant sous le nom commercial UNITIA MOSTIMO, SARL.
[Adresse 3]
[Localité 5]
représentée par Me Florian CANDAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1869

La Société Cabinet MOSTIMO, exerçant sous le nom commercial UNITIA MOSTIMO
[Adresse 3]
[Localité 5]
représentée par Maître Benjamin PORCHER de la SELAS PORCHER & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : G 450, Me Laurent LOYER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1567


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Aliénor CORON, Juge, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.


DÉBATS

Audience publique du 10 Février 2025.



JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Aliénor CORON, Juge, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.


EXPOSÉ DU LITIGE 

La SCI ECE était propriétaire, jusqu’au 30 juin 2022, d’un appartement et d’une cave situés au sein de la copropriété sise [Adresse 1] à [Localité 6] (93), constituant pour l’appartement le lot 13 et pour la cave le lot 31. 

Cette copropriété était gérée, jusqu’au mois de décembre 2020, par le cabinet MOSTIMO en qualité de syndic, puis à compter de cette date par le cabinet UNITA MOSTIMO.

Par jugement du 12 mars 2019 du tribunal judiciaire de Bobigny, la SCI ECE a été condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 16 946,85 euros, dont 10 887,81 euros au titre des charges impayées au 1er octobre 2018.

Par acte du 12 mars 2019, le syndicat des copropriétaires a fait délivrer à la SCI ECE un commandement valant saisie.

À l’occasion de l’assemblée générale des copropriétaires du 20 novembre 2020, autorisation a été donnée au syndic d’initier une procédure de saisie immobilière des lots appartenant à la SCI ECE.

Par acte du 23 novembre 2021, le syndicat des copropriétaires a fait délivrer à la SCI ECE une assignation en vente forcée.

Lors d’une nouvelle assemblée générale du 4 janvier 2022, les copropriétaires ont voté à l’unanimité le rejet de la résolution n°15 relative à la décision à prendre concernant les impayés de la SCI ECE.

Par jugement du tribunal judiciaire de Bobigny du 24 mai 2022, il a été ordonné la vente forcée des lots de la SCI ECE.

Par acte du 30 juin 2022, les lots de la SCI ECE ont été vendus amiablement pour la somme de 135 000 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 juin 2023, la SCI ECE a assigné le syndicat des copropriétaires ainsi que le cabinet MOSTIMO devant le tribunal judiciaire de Bobigny afin de les voir notamment condamner au paiement de dommages et intérêts.

Au terme de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 28 mai 2024, la SCI ECE sollicite du tribunal de :
-Condamner le syndicat des copropriétaires à lui rembourser les sommes suivantes :
-8 285,95 euros retenue au titre des charges impayées des exercices antérieurs 
-498,58 euro retenue au titre des provisions exigibles
-11.057,63 euros retenue au titre des frais engagés dans le cadre de la procédure de saisie immobilière





-Condamner la société CABINET MOSTIMO à lui payer les sommes suivantes :
-20.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du dommage subi du fait du maintien de la procédure de saisie immobilière en contradiction avec le vote de l’AG du 4 janvier 2022 
-10 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du dommage subi du fait de l’établissement d’un état daté erroné
-5 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du dommage subi du fait de la résistance abusive
-Condamner solidairement le syndicat des copropriétaires et la société CABINET MOSTIMO à lui payer la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens
-Débouter le syndicat des copropriétaires et la société CABINET MOSTIMO de l'ensemble de leurs demandes.

Au terme de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 17 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires sollicite du tribunal de :
-Débouter la SCI ECE de l'ensemble de ses demandes 
-Condamner la SCI ECE à lui payer la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts 
-Ordonner l’exécution provisoire
-Condamner la SCI ECE à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Au terme de ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 27 août 2024, la société CABINET MOSTIMO sollicite du tribunal de :
-Débouter la SCI ECE de l'ensemble de ses demandes
A titre subsidiaire, 
-Ramener les demandes indemnitaires de la SCI ECE à de plus justes proportions
En tout état de cause,
-Condamner la SCI ECE à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera référé aux conclusions des parties pour un complet exposé des moyens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 27 novembre 2024.


MOTIFS DE LA DÉCISION

Il ne sera répondu que dans les présents motifs aux demandes de constat qui ne sont pas des prétentions au sens des articles 4, 5 et 768 du code de procédure civile, mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions, qui ne doivent à ce titre pas apparaître au dispositif des conclusions des parties et ont par conséquent été expurgées de l’exposé du litige.

Sur la demande en répétition de l’indu

Se fondant sur les articles 1302, 1302-1 et 2224 du code civil, la SCI ECE sollicite que le syndicat des copropriétaires soit condamné à lui payer les sommes suivantes, retenues sur le prix de vente de ses lots et mentionnées dans l’état daté adressé au notaire par le syndic :
-la somme de 8 285,95 euros au titre des charges impayées des exercices antérieurs. Elle indique à ce titre avoir versé la somme totale de 12 000 euros entre le 4 octobre 2021 et le 10 février 2022. Elle conteste par ailleurs les charges d’eau qui lui ont été imputées, correspondant à 65 % de la consommation totale de la copropriété, ce alors qu’elle louait son bien à un locataire vivant seul durant toute la période. Elle conclut que seule la somme de 5 152,40 euros était due sur la somme de 13 438,35 euros inscrite à l’état daté et sollicite le remboursement de la différence.
-la somme de 498,58 euros au titre des provisions exigibles. Elle fait valoir qu’il n’a pas été tenu compte du règlement de la somme de 498,58 euros, effectué le 8 mars 2022, et dont l’intitulé ne pouvait laisser supposer qu’il viendrait s’imputer sur une autre dette.
-la somme de 11 057,63 euros au titre des frais engagés dans le cadre de la procédure de saisie immobilière, dont le montant n’est ni détaillé ni justifié par le syndicat des copropriétaires.

Se fondant sur l'article 1353 du code civil, le syndicat des copropriétaires fait valoir que :
-s’agissant des charges impayées relatives aux exercices antérieurs, la somme de 13 438,35 euros était justifiée par l’extrait de compte copropriétaire, les comptes ayant été approuvés en assemblée générale et n’ayant fait l’objet d’aucune contestation et l’ensemble des paiements effectués par la SCI ECE ayant été intégrés au décompte. Il précise qu’il avait été constaté dès 2022 une surconsommation d’eau provenant des lots privatifs de la SCI ECE.
-s’agissant des provisions exigibles, il se fonde sur l’article 1342-10 du code civil et fait valoir que la SCI ECE n’avait pas précisé l’objet de son règlement d’un montant de 498,58 euros.
-s’agissant des frais de saisie-immobilière, il fait valoir que la somme de 15 000 euros inscrite à l’état daté ne constituait qu’une provision sur frais et qu’il a inscrit à l’issue de la procédure la somme de 4 835,37 euros au crédit du compte de la SCI ECE.

La société CABINET MOSTIMO fait valoir qu’il appartenait à chaque copropriétaire de transmettre les relevés des compteurs d’eau afin que les régularisations de charges puissent être établies.

L’article 1302 du code civil dispose que tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution.

Aux termes de l’article 1302-1 du code civil, celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû doit le restituer à celui de qui il l'a indûment reçu.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic, et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

L’article 1342-10 du code civil dispose que le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu’il paie, celle qu’il entend acquitter. À défaut d’indication par le débiteur, l’imputation a lieu comme suit : d’abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d’intérêt d’acquitter. À égalité d’intérêt, l’imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement.

En l’espèce, malgré l’absence d’explications de la part du syndicat des copropriétaires et du syndic, il résulte de l’analyse de l’état daté du 28 juillet 2022 que celui-ci portait sur la somme totale, hors frais de saisie immobilière, de 20 455,14 euros (35 455,14-15 000). Cette somme correspond au solde débiteur apparaissant au décompte le 1er juillet 2022.

Contrairement à ce que soutient la SCI ECE, le décompte fait apparaître l’ensemble des paiements dont elle se prévaut. Le fait que la somme de 498,58 euros ait été enregistrée sous l’intitulé relatif aux exercices antérieurs est sans incidence sur le montant total dû.

S’agissant des charges d’eau, il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 4 janvier 2022 que la SCI ECE s’était engagée à fournir des photographies de ses compteurs d’eau au regard des consommations importantes relevées. La SCI ECE ne produit aucune pièce de nature à démontrer que sa consommation ait été inférieure à celle qui lui a été facturée, ce alors qu’il est constant qu’elle disposait d’un compteur individuel.

S’agissant de la somme de 15 000 euros inscrite à l’état daté, elle n’a pas été reprise au décompte, seuls les frais effectifs de procédure y figurant, aboutissant à un solde créditeur de 15 000 euros au 4 juillet 2022 en faveur de la SCI ECE, avant imputation au décompte de diverses sommes, faisant passer le solde créditeur à la somme de 4 835,37 euros au 5 juillet 2022.

Doivent être déduites les sommes suivantes inscrites au débit du décompte postérieurement au versement des sommes retenues au titre de l’état daté, qui ne sont justifiées par aucune pièce, n’apparaissent pas à l’état daté, et ne font l’objet d’aucune explication de la part des défendeurs :
-la somme de 360 euros inscrite sous l’intitulé « CLOTURE DOSSIER HUISSIER »
-la somme de 360 euros inscrite sous l’intitulé « CLOTURE DOSSIER AVOCAT »
-la somme de 240 euros inscrite sous l’intitulé « CLOTURE SAISIE IMMOBILIERE »
-la somme de 240 euros inscrite sous l’intitulé « GESTION DOSSIER CONTENTIEUX EXERCICE 2022 »
-la somme de la somme de 2 442,26 euros inscrite sous l’intitulé « INTERETS LEGAUX AU 30-06-2022 »
-la somme de 480 euros inscrite sous l’intitulé « SOLDE HON ME JOURNO-NAIM AVOCATE »
-la somme de 1 500 euros inscrite sous l’intitulé « SCP DROUX PROV SAISIE »
-la somme de 600 euros inscrite sous l’intitulé « Me JOURNO PROV SAISIE »
Soit la somme totale de 6 222,26 euros.

Le syndicat des copropriétaires reste par conséquent redevable envers la SCI ECE de la somme de 11 057,63 euros (4 835,37 + 6 222,26), au paiement de laquelle il convient de le condamner.

Sur la demande de dommages et intérêts formée par la SCI ECE à l’encontre de la société CABINET MOSTIMO 

La SCI ECE sollicite que la société CABINET MOSTIMO soit condamnée à lui payer les sommes suivantes à titre de dommages et intérêts :
-20 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du dommage subi du fait du maintien de la procédure de saisie immobilière en contradiction avec le vote de l’AG du 4 janvier 2022. Se fondant sur l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, elle fait valoir que lors de l’assemblée générale du 4 janvier 2022, les copropriétaires ont voté à l’unanimité le rejet de la résolution n°15 relative à la décision à prendre concernant les impayés de : SCI ECE (ELIDE & CHARLES) – autorisation de saisie immobilière à donner au syndic (art. 25-1). Elle en conclut que l’action en vente forcée aurait dû dès lors être interrompue. Elle soutient que cette décision a eu pour conséquences de lui occasionner des frais inutiles et de la pousser à vendre son bien dans la précipitation.
-10 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du dommage subi du fait de l’établissement d’un état daté erroné. Elle soutient qu’il est manifeste qu’une erreur a été commise dans l’état daté dans la mesure où le dernier décompte fait apparaître un solde créditeur de 4 835,37 euros.
-5 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du dommage subi du fait de la résistance abusive. Se fondant sur l'article 1240 du code civil, elle fait valoir qu’aucune somme ne lui a été à ce jour restituée, ce alors que la vente date de juin 2022.

Le syndicat des copropriétaires et la société CABINET MOSTIMO font valoir que la procédure de saisie immobilière avait déjà été engagée et votée en assemblée générale le 20 novembre 2020. Ils ajoutent que les procédures de saisie ont été rendues nécessaires par l’importante situation d’impayés de la SCI ECE. Ils soutiennent que la SCI ECE ne démontre aucunement l’existence ni le quantum des préjudices allégués.

En vertu des dispositions de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer. Le débiteur fautif au sens des dispositions de l’article 1240 du code civil précité ne peut s’exonérer de sa responsabilité qu’en rapportant la preuve d’une cause étrangère ou d’un fait justificatif.

En application de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic est chargé d’assurer l’exécution des délibérations de l’assemblée générale.

En l’espèce, il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 30 novembre 2020 que les copropriétaires ont à cette occasion voté la résolution 13 ainsi rédigée :
« L’assemblée générale des copropriétaires donne mandat au syndic (…) pour vendre sur saisie immobilière le lot n°13 (appartement) et le lot n°31 (cave) (…) appartenant à la SCI ECE ».

Lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 4 janvier 2022, les copropriétaires ont rejeté la résolution 15 rédigée dans les mêmes termes.

Ce rejet n’équivaut néanmoins pas à une annulation de la résolution 13 de l’assemblée générale des copropriétaires du 30 novembre 2020, et la société CABINET MOSTIMO restait dès lors mandatée pour procéder à la vente forcée des lots appartenant à la SCI ECE. La demande de dommages et intérêts relative au maintien de la procédure de saisie immobilière sera dès lors rejetée.

S’agissant de l’état daté, il a été établi précédemment qu’il n’était pas erroné, seul le décompte établi postérieurement à cet état daté comportant des sommes indues. La demande de dommages et intérêts afférente sera dès lors rejetée.

S’agissant de la résistance abusive, la SCI ECE ne précise pas la nature du préjudice qui en aurait découlé, ni n’en démontre le quantum. 

Au regard de l'ensemble de ces éléments, il convient de débouter la SCI ECE de l'ensemble de ses demandes indemnitaires.


Sur la demande de dommages et intérêts formée par le syndicat des copropriétaires à l’encontre de la SCI ECE

En vertu des dispositions de l’article 1240 du code civil tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer. L’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit qui ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol.

En l’espèce, il ne saurait être fait grief à la SCI ECE d’avoir initié une procédure en paiement dans la mesure où où il n’est pas contesté que le syndicat des copropriétaires a refusé depuis juillet 2022 de lui restituer son solde créditeur.

Le syndicat des copropriétaires sera dès lors débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les mesures de fin de jugement

En application de l’article 696 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires et la société CABINET MOSTIMO, partie perdante, seront condamnés in solidum aux dépens.

Il serait en outre inéquitable de laisser à la charge de la SCI ECE l’intégralité de ses frais de procédure non compris dans les dépens. Le syndicat des copropriétaires et la société CABINET MOSTIMO seront donc condamnés in solidum à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit, sans qu’il soit nécessaire de le rappeler au dispositif de la décision. 

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, 

-Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 6] (93) à payer à la SCI ECE la somme de 11 057,63 euros,

-Déboute la SCI ECE de ses demandes de dommages et intérêts à l’encontre de la société CABINET MOSTIMO,

-Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 6] (93) de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

-Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 6] (93) et la société CABINET MOSTIMO à payer à la SCI ECE la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

-Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 6] (93) et la société CABINET MOSTIMO aux dépens.

Fait au Palais de Justice, le 7 avril 2025

La minute de la présente décision a été signée par Madame Aliénor CORON, Juge, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.


LA GREFFIERE LA JUGE


Madame AIT Madame CORON