Tribunal Judiciaire · Chambre 27 / Proxi fond — 3 avril 2025

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 4]
[Localité 6] 

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 7]





REFERENCES : N° RG 24/11258 - N° Portalis DB3S-W-B7I-2KAX

Minute : 25/00437







S.A. D’HLM SEQENS
Représentant : Me Frédéric CATTONI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C 199

 

C/


Madame [E] [D]










Exécutoire délivrée le :
à :


Copie certifiée conforme délivrée le :
à :





AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT






Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 03 Avril 2025 par Madame Céline MARION, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;


Après débats à l'audience publique du 06 Février 2025 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;



ENTRE DEMANDEUR :


S.A. D’HLM SEQENS, 
demeurant [Adresse 3]
[Localité 5]

représentée par Me Frédéric CATTONI, avocat au barreau de PARIS



D'UNE PART


ET DÉFENDEUR :


Madame [E] [D], 
demeurant [Adresse 2]
[Adresse 2]

comparante en personne



D'AUTRE PART















EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 21 février 2019, la SA D'HLM FRANCE HABITATION a donné à bail à Madame [E] [D] un logement situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 472,15 euros, et 212,68 euros de provisions sur charges.

Selon procès-verbal de l’assemblée générale mixte du 12 juin 2019, la SA D'HLM FRANCE HABITATION a modifié sa dénomination sociale pour devenir SEQENS.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 décembre 2023, la SA D'HLM SEQENS a fait signifier à Madame [E] [D] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2070,03 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés. 

Par acte de commissaire de justice en date du 14 août 2024, la SA D'HLM SEQENS a fait signifier à Madame [E] [D] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 4015,17 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés. 

Par lettre en date du 21 juin 2024 reçue le 1er août 2024 la SA D'HLM SEQENS a saisi la caisse d’allocations familiales.

Par acte de commissaire de justice en date du 3 décembre 2024, la SA D'HLM SEQENS a fait assigner Madame [E] [D] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité du Raincy aux fins de :
à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion de Madame [E] [D] ainsi que de tout occupant de son chef,condamner Madame [E] [D] au paiement des sommes suivantes :les loyers et charges contractuels jusqu’à la date de résiliation et à compter du 15 octobre 2024 jusqu’à la reprise effective des lieux, une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au montant du loyer tel qu’il aurait été dû avec ses majorations et revalorisations, si le bail s’était poursuivi, augmenté des charges légalement exigibles, la somme de 5529,47 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur les sommes visées à cet acte, et à compter de la présente sur le surplus, la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les entiers dépens, en ce compris les deux commandements. 
L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 4 décembre 2024.

À l'audience du 6 février 2025, la SA D'HLM SEQENS, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 6909,00 euros arrêtée au 27 janvier 2025, loyer du mois de janvier 2025 inclus. Elle est opposée à la demande de délais de paiement.

La SA D'HLM SEQENS soutient, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [E] [D] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de six semaines après la délivrance du commandement de payer du 22 décembre 2023. À titre subsidiaire, elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement de la locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de la locataire à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. La SA D'HLM SEQENS souligne que le dernier règlement date de mai 2024. 

Madame [E] [D], comparait, ne conteste pas le principe de la dette. Elle demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 130 euros par mois en plus des loyers, et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Au soutien de ses prétentions, elle justifie d’un paiement de 700 euros le 1er février 2025 par carte bancaire. Elle explique qu’elle vit seule avec ses deux enfants scolarisés, et trois enfants majeurs vivant à Haiti. Elle perçoit un salaire de 1788 euros et la prime d’activité, mais rembourse des crédits pour 563 euros par mois. Madame [E] [D] indique avoir un rendez-vous avec l’assistante sociale le 10 février 2025.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 3 avril 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIVATION DE LA DECISION

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 4 décembre 2024, soit au moins six semaines avant l'audience. 

Par ailleurs, il est justifié que la situation d'impayés perdure malgré son signalement à la caisse d'allocations familiales par la SA D'HLM SEQENS le 1er août 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 3 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, les demandes de la SA D'HLM SEQENS aux fins de constat de résiliation du bail, à titre principal, et de résiliation judiciaire du bail, à titre subsidiaire, pour défaut de paiement des loyers sont recevables.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. 

Ce texte dispose depuis la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, que la clause résolutoire ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. 

En l’absence de dispositions transitoires, l’application de la loi du 27 juillet 2023 dans le temps est régie par l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. 

Dès lors, son article 10, en ce qu'il modifie l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 pour fixer désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction (Cass. Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n°24-70.002).

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai de deux mois après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 22 décembre 2023 vise la clause résolutoire insérée au bail et contient les mentions prévues par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. 

L’acte vise le délai de six semaines prévu à l’article 24, dans sa version postérieure à la loi du 27 juillet 2023.

Toutefois, le contrat a été conclu le 21 février 2019, soit avant le 29 juillet 2023, date de l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, pour une durée de 6 ans, et n’a pas été renouvelé après cette date. Il convient donc d’appliquer le délai de deux mois, mentionné dans la clause résolutoire.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 22 février 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 21 février 2019 à compter du 23 février 2024.

Sur la demande en paiement des loyers et charges 

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. 

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 21 février 2019, du commandement de payer délivré le 22 décembre 2023 et du décompte de la créance actualisé au 27 janvier 2025 que la SA D'HLM SEQENS rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés. 

Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 194,92 euros imputée pour des frais.

Il convient de déduire le paiement de 700 euros du 1er février 2025 dont il est justifié à l’audience.

En conséquence, il convient de condamner Madame [E] [D] à payer à la SA D'HLM SEQENS la somme de 6014,08 euros, au titre des sommes dues au 1er février 2025, règlement du 1er février déduit, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 3 décembre 2024 sur la somme de 4816,47 euros et du présent jugement sur le surplus.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire 

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. 

Selon l’article 24-VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, Madame [E] [D] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Elle justifie de sa situation personnelle et financière.

Il ressort des éléments communiqués que Madame [E] [D] a repris le paiement intégral du loyer avant l’audience, celle-ci justifiant d’un paiement de 700 euros le 1er février 2025. 

Il convient donc d'accorder à Madame [E] [D] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d'une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, si bien que l’expulsion de Madame [E] [D] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Il convient en ce cas de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [E] [D] à son paiement à compter de 23 février 2024, jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [E] [D] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la Caisse d’allocations familiales.

Il convient également de condamner Madame [E] [D] à payer à la SA D'HLM SEQENS la somme de 250 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevables les demandes de la SA D'HLM SEQENS aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, à titre principal, et de résiliation judiciaire du bail, à titre subsidiaire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 21 février 2019 entre la SA D'HLM SEQENS d'une part, et Madame [E] [D] d'autre part, concernant le logement situé [Adresse 2], sont réunies à la date du 23 février 2024, 

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

CONDAMNE Madame [E] [D] à payer à la SA D'HLM SEQENS la somme de 6014,08 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 1er février 2025 échéance de janvier 2025 incluse, paiement du 1er février déduit, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 3 décembre 2024 sur la somme de 4816 ,47 euros et du présent jugement sur le surplus,

ACCORDE un délai à Madame [E] [D] pour le paiement de ces sommes,

AUTORISE Madame [E] [D] à s’acquitter de la dette en 36 fois, en procédant à 35 versements de 130 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d'exécution,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l'échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas, 

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Madame [E] [D] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due par Madame [E] [D] à compter du 23 février 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, déduction faite des paiements déjà intervenus,

CONDAMNE Madame [E] [D] à payer à la SA D'HLM SEQENS la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [E] [D] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 22 décembre 2023, et le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, et de la saisine de la Caisse d’allocations familiales,


LE GREFFIER LE JUGE