Tribunal judiciaire · Chambre 27 / Proxi fond — 3 avril 2025

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 4]
[Localité 5]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 6]

REFERENCES : N° RG 24/08328 - N° Portalis DB3S-W-B7I-Z4YX

Minute :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES
Représentant : Maître Roger LEMONNIER de la SCP SCP LDGR, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0516

C/

Madame [P] [J]

Exécutoire délivrée le :
à :

Copie certifiée conforme délivrée le :
à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 03 Avril 2025;

par Monsieur Patrick HEFNER, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté(e) de Madame Anne-Sophie BASSETTE, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 20 Février 2025 tenue sous la présidence de Monsieur Patrick HEFNER, juge des contentieux de la protection, assisté(e) de Madame Anne-Sophie BASSETTE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR(S) :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, demeurant [Adresse 2]
représentée par Maître Roger LEMONNIER de la SCP SCP LDGR, avocats au barreau de PARIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR(S) :

Madame [P] [J], demeurant [Adresse 3]
comparante en personne

D'AUTRE PART

Page

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé à effet au 31 octobre 2022, Monsieur [X] [M], représenté par le cabinet JEAN MICHEL LEFEUVRE, a donné à bail à Madame [P] [J] un logement situé [Adresse 3], à [Localité 7], pour un loyer mensuel actualisé de 883,70 euros, charges incluses.

Par contrat de cautionnement du 3 novembre 2022, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s'est portée caution pour le paiement des sommes dues au titre d'un impayé de loyer, dans le cadre du dispositif « VISALE ».

Par acte de commissaire de justice en date du 15 mai 2023, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait signifier à Madame [P] [J] un commandement de payer, visant une éventuelle résiliation judiciaire du bail, pour un montant de 820 euros en principal, au titre des loyers impayés.

La dette n’a pas été résorbée dans le délai de deux mois et de nouveaux incidents sont intervenus entre le mois de mai 2023 et le mois de juillet 2024.

Par notification électronique du 19 mai 2023, la situation d'impayés a été portée à la connaissance de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 28 août 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Madame [P] [J], aux fins de, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, voir :
à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion de Madame [P] [J] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin le concours de la force publique,Vu les articles 1346 et suivants et 2305 et suivants du Code civil :
condamner Madame [P] [J] au paiement de la somme de 6 900,50 euros avec intérêts au taux légal à compter du 15 mai 2023 sur la somme de 820 euros et de l'assignation pour le surplus,fixer l’indemnité d'occupation mensuelle à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire ou de la résolution du bail au montant du loyer mensuel et des charges,condamner Madame [P] [J] à lui payer les indemnités d'occupation dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative,la condamner au paiement de la somme de 800 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile,la condamner aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer.
L'assignation a été dénoncée à la Préfecture de la Seine-Saint-Denis par voie dématérialisée le 30 août 2024.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 20 février 2025.

À l'audience, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 12 153,68 euros, arrêtée au 19 février 2025, terme de janvier 2025 inclus. Elle s'oppose à l'octroi de délais de paiement, suspensifs ou non des effets de la clause résolutoire.

Au soutien de ses demandes, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES indique tout d'abord que le juge des contentieux de la protection du Raincy est compétent en application des articles L213-4-1 et L213-4-4 du Code de l'organisation judiciaire, et R213-9-7 du même Code, concernant les actions nées d'un contrat de louage d'immeuble situé dans le ressort du Tribunal de proximité du Raincy. Elle estime que son action est recevable et non prescrite au regard de l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989. Au visa des articles 1346 et suivants et 2305 et suivants du Code civil, elle indique qu'elle se trouve subrogée dans les droits et actions du bailleur, dispose d'un recours personnel, et est bien fondée à obtenir au titre de son recours personnel la condamnation du débiteur, conformément aux stipulations contractuelles. Elle explique qu'elle a été amenée à régler des sommes au bailleur en exécution de son engagement de caution, et que dès lors elle se trouve, conformément à l'article 2306 du Code civil, subrogée dans les droits de celui-ci, avec la faculté d'engager une action aux fins de résiliation du bail. Elle expose que la locataire n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer si bien que la clause résolutoire est acquise, en application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et subsidiairement la résiliation judiciaire du contrat en application des articles 1224 et suivants du Code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [P] [J], régulièrement assignée à étude, comparaît. Elle expose avoir eu des problèmes de santé et avoir dû cesser de travailler. Elle déclare vivre seule dans les lieux et percevoir un revenu mensuel de l’ordre de 1 200 euros. Elle sollicite des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire et se propose, avec l’aide de ses parents, de s’acquitter de sa dette par des versements mensuels de 340 euros en sus du loyer courant.

L'affaire a été mise en délibéré au 3 avril 2025.

MOTIVATION :

Sur la compétence :

Aux termes de l'article L213-4-4 du Code de l'organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d'immeubles à usage d'habitation ou un contrat portant sur l'occupation d'un logement est l'objet, la cause ou l'occasion.

Selon l'article R213-9-7 du même Code, en ce cas, le juge des contentieux de la protection territorialement compétent est celui du lieu où sont situés les biens.

Il résulte de l'article R213-9-6 du Code de l'organisation judiciaire que les juges des contentieux de la protection exercent leurs compétences dans le ressort des tribunaux judiciaires ou, le cas échéant, des chambres de proximité dont ils relèvent.

Enfin, la juridiction compétente pour connaître du recours subrogatoire est celle qui a compétence pour connaître de l'action principale du subrogeant.
En l'espèce, la demanderesse vise tant le recours personnel que le recours subrogatoire de la caution. L'action principale porte sur l'exécution d'un contrat de location relatif à un logement situé dans la commune de [Localité 7] (93) qui, conformément à l'annexe tableau IV du Code de l'organisation judiciaire, est située dans le ressort territorial de la chambre de proximité du Raincy.

Dès lors, l'action de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES relève de la compétence du juge des contentieux de la protection de la chambre de proximité du Raincy.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire :

Sur la recevabilité de la demande :

En application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l'Etat dans le département par lettre recommandée avec accusé de réception, au moins six semaines avant l'audience.

Par ailleurs, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le bailleur doit saisir la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.

Ces dispositions sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur et aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l'Etat dans le département incombant au bailleur.

En l'espèce, une copie de l'assignation a été dénoncée à la préfecture le 30 août 2024 en vue d'une audience prévue le 20 février 2025, soit plus de deux mois après. La CCAPEX a été saisie le 19 mai 2023, soit plus de deux mois avant le 28 août 2024, date de l’assignation.

Il apparaît cependant que la saisine de la CCAPEX a fait l’objet d’un rejet en date du 19 mai 2023, pour non-conformité avec l’arrêté préfectoral n° 2019-0975 du 16 avril 2019.

En conséquence, les demandes de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire sont irrecevables.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail :

Aux termes de l’article 1224 et 1227 du Code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l'article 1228 du même Code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L'article 1229 du même Code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Il résulte des articles 1728 du Code civil, et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

En l’espèce, il ressort des pièces communiquées par la caution, notamment du décompte locatif et de la quittance subrogative n° 17, en date du 17 janvier 2025 que la dette s'élève à 12 153,68 euros et que la locataire ne démontre pas être en réelle capacité de payer les loyers et de rembourser la dette.

L'absence de paiement régulier des loyers constitue un manquement grave de la locataire à ses obligations qui empêche la poursuite du contrat et justifie la sanction de résiliation du contrat.

En conséquence, il convient de prononcer la résiliation judiciaire du bail au 28 août 2024, date de l'assignation ;

La locataire se trouve occupante sans droit ni titre à compter de cette date.

Il convient d'ordonner l'expulsion de Madame [P] [J] et de tous occupants de son chef des lieux loués, selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d'exécution.

Il convient également, conformément à l'article 1240 du Code civil, de fixer une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien, égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et de condamner la défenderesse au paiement de cette indemnité à compter du 1 er février 2025, et ce, jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi.

Il résulte de l’article 2305 du Code civil que la caution qui a payé à son recours contre le débiteur principal, soit que le cautionnement ait été donné au su ou à l’insu du débiteur, tant pour le principal que pour les intérêts et les frais exposés depuis qu’elle a dénoncé au débiteur principal les poursuites dirigées contre elle.

L’article 2306 du même Code dispose que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur. Selon ces textes, les intérêts sont dus, sur les sommes versées pour le compte du débiteur principal, à compter de ces versements, au taux légal à défaut de convention contraire conclue entre la caution et le débiteur.

Par ailleurs, en application des articles 1346-3 et 1346-4 du Code civil, la subrogation est à la mesure du paiement ce qui implique que le paiement avec subrogation ne transfère légalement la créance que jusqu'à concurrence de la somme payée par le subrogé qui ne peut prétendre, outre le paiement de sa créance, qu’aux intérêts produits au taux légal par la dette qu’il a acquittée. Le débiteur poursuivi peut opposer au créancier subrogé les mêmes exceptions et moyens de défense dont il aurait pu bénéficier contre le créancier originaire.

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l'espèce, en premier lieu, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail à effet au 31 octobre 2022, du commandement de payer délivré le 15 mai 2023 et du décompte actualisé de la créance au 19 février 2025 que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges dû par la locataire au bailleur.

En second lieu, il ressort de l'examen des quittances subrogatives, notamment, pour la plus récente, la quittance du 17 janvier 2025, reprenant l'ensemble des paiements effectués par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES au profit du bailleur en exécution du contrat de cautionnement, que les sommes ont été versées à hauteur de 12 153,68 euros, au titre des loyers et charges des mois de novembre 2022 à janvier 2025 inclus

Au regard de l'ensemble de ces éléments, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est donc bien fondée à demander le paiement à Madame [P] [J] des sommes que le bailleur pouvait lui-même solliciter, dans la limite de ce qu’elle a effectivement versé, en tant que caution, au bailleur.

En conséquence, il convient de condamner Madame [P] [J] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 12 153,68 euros, au titre des sommes dues au 19 février 2025, terme de janvier 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [P] [J] aux dépens de l'instance comprenant, notamment, les frais de signification du commandement de payer.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES les frais irrépétibles qu'elle a exposé dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner Madame [P] [J] à lui payer la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du Code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE irrecevables les demandes de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

DECLARE recevables les demandes de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES aux fins de résiliation judiciaire du bail ;

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail conclu le 31 octobre 2022 entre Monsieur [X] [M], représenté par le CABINET JEAN MICHEL LEFEUVRE d'une part, et Madame [P] [J], d'autre part, concernant un logement situé [Adresse 3] gauche, à [Localité 7], au jour de l’assignation, le 28 août 2024 ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Madame [P] [J] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE l'indemnité d'occupation due par Madame [P] [J] au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter du 1 er février 2025 jusqu'à la libération effective des lieux ;

CONDAMNE Madame [P] [J] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 12 153,68 euros (douze mille cent cinquante-trois euros et soixante-huit centimes), arrêtée au 19 février 2025, terme de janvier 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE Madame [P] [J] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES ladite indemnité d'occupation, à compter du 1 er février 2025 et jusqu'à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, dans la limite des sommes que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES aura réglées au bailleur à ce titre dûment justifiées par quittance subrogative ;

CONDAMNE Madame [P] [J] aux dépens de l'instance, qui comprendront, notamment, les frais de signification du commandement de payer du 15 mai 2023 ;

CONDAMNE Madame [P] [J] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 500 euros (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT