Tribunal Judiciaire · Chambre 5/Section 3 — 7 avril 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE
 de BOBIGNY


JUGEMENT CONTENTIEUX DU 07 AVRIL 2025


Chambre 5/Section 3
AFFAIRE: N° RG 22/06902 - N° Portalis DB3S-W-B7G-WQLA
N° de MINUTE : 25/00472

DEMANDEURS

Madame [O] [M] épouse [N]
[Adresse 3]
[Localité 6]
représentée par Me Thierry DAVID, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0436

Monsieur [P] [N]
[Adresse 3]
[Localité 6]
représenté par Me Thierry DAVID, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0436

C/

DEFENDEUR

S.A.R.L. LA SOCIETE FINANCIERE ET IMMOBILIERE SOFINIM
[Adresse 1]
[Localité 5]
représentée par Maître Jean-françois LOUIS de la SCP SCP SOUCHON - CATTE - LOUIS - PLAINGUET, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0452


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Aliénor CORON, Juge, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.


DÉBATS

Audience publique du 10 Février 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Aliénor CORON, Juge, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.


EXPOSÉ DU LITIGE 

Par acte sous-seing privé en date du 9 juillet 2012, la SCIP du [Adresse 2] à [Localité 7] (93), aux droits de laquelle vient la société financière et immobilière (SOFINIM) par acquisition du 26 mars 2020, a donné en renouvellement de bail commercial à Madame [O] [M] un local commercial dépendant d’un immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 7].

Par exploit du 16 avril 2020, la société SOFINIM a donné congé à Madame [O] [M] avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction.

Par exploit d’huissier délivré le 24 novembre 2020, Madame [O] [M] et Monsieur [P] [N] (les époux [N]) ont fait assigner la SOFINIM devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de désignation d’un expert chargé de réunir les éléments d’appréciation permettant de fixer l’indemnité d’éviction.

L’expert désigné par ordonnance du juge des référés en date du 26 février 2021 a déposé son rapport le 8 novembre 2021.

Par exploit du 20 juin 2022, les époux [N] ont assigné la SOFINIM devant le tribunal judiciaire de Bobigny, aux fins notamment de voir fixer à la somme de 2 146 799 euros le montant de l’indemnité d’éviction.

Par ordonnance du 1er juillet 2024, le juge de la mise en état a jugé irrecevable comme prescrite la demande de la SOFINIM en fixation de l’indemnité d’occupation à la charge des époux [N].

Au terme de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 17 septembre 2024, les époux [N] sollicitent du tribunal de :
-Déclarer la demande en fixation de l’indemnité d’occupation de la SOCIETE FINANCIERE ET IMMOBILIERE SOFINIM à leur encontre irrecevable comme se heurtant à l’autorité de la chose jugée
-Subsidiairement, juger la demande en fixation de l’indemnité d’occupation de la SOCIETE FINANCIERE ET IMMOBILIERE SOFINIM irrecevable comme étant prescrite
-Débouter la SOCIETE FINANCIERE ET IMMOBILIERE SOFINIM de l’ensemble de ses demandes, 
-Fixer à la somme de 2 146 799 euros, le montant de l’indemnité d’éviction due par la SOCIÉTÉ FINANCIERE ET IMMOBILIÈRE SOFINIM, calculée comme suit :
-Indemnité principale : 1 696 556 €
-Indemnités accessoires :
- Frais de remploi : 249 763 €
-Trouble commercial : 176 552 €
-Frais de déménagement : 3 000 €
-Frais de réinstallation : 11 428 €
-Frais administratifs : 2 000 €
-Perte de stock : 7 500 €
-Frais de licenciement sur justificatifs : mémoire
Par conséquent,
-Condamner, la SOCIÉTÉ FINANCIERE ET IMMOBILIÈRE SOFINIM à leur payer la somme de 2 146 799 euros, outre les frais de licenciement du personnel sur justificatifs
-Désigner Maître Thierry DAVID, avocat au Barreau de PARIS, demeurant [Adresse 4]. : A 436, en qualité de séquestre afin de permettre la consignation du montant de l’indemnité d’éviction 
-Condamner la SOFINIM à leur payer la somme de 10 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile
-Condamner la SOFINIM aux entiers dépens comprenant notamment l’intégralité des frais d’expertise.

Au terme de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 17 septembre 2024, la SOFINIM sollicite du tribunal de :
-Juger que l’indemnité d’éviction doit être réduite du montant du poste correspondant à l’activité « tabletterie » estimé par l’expert, soit de 270 375 € ;
A titre subsidiaire, concernant l’activité « tabletterie » et avant-dire droit,
-Faire injonction à Madame [R] [F] épouse [L] et Monsieur [D] [N] de lui communiquer, sous un mois à compter du jugement à intervenir, les pièces justificatives comptables et/ou commerciales permettant de déterminer quelles sont les marchandises vendues et achetées qui sont comptabilisées sous les intitulés suivants :
-« ventes téléphonie 20 % »
-« ventes diverses 20 % »
-« ventes diverses 10 % » et « ventes diverses 5,5 % »
-« ventes monétiques/parking ex »
-« ventes divers ex » « achats articles divers » « com. monétique ex » « com monétique 20 % »
Et notamment le grand livre des comptes fournisseurs et les factures correspondantes.
-Juger que la partie de l’indemnité d’éviction correspondant à l’activité « café/bar » ne peut être retenue pour plus de 60 000 € au lieu des 150 228 € estimés par l’expert ;
-Juger que la partie de l’indemnité d’éviction correspondant à l’activité de vente de tabac ne peut être retenue pour plus de 372 982 € au lieu des 745 962 € estimés par l’expert ;
-Juger que Madame [N] est redevable d’un complément d’indemnité d’occupation de 11 411 € HT/H par an depuis le 18 octobre 2020 et jusqu’à la remise des clés, et que ce complément d’indemnité d’occupation se compensera avec le montant de l’indemnité d’éviction.
-Débouter les époux [N] de leur demande en fixation de l’indemnité d’éviction à la somme de 2 146 799 euros
-Condamner Monsieur et Madame [N] à lui payer une somme de 8 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
-Le cas échéant, écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera référé aux conclusions des parties pour un complet exposé des moyens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 27 novembre 2024.


MOTIFS DE LA DÉCISION

Il ne sera répondu que dans les présents motifs aux demandes de “déclarer que" qui ne sont pas des prétentions au sens des articles 4, 5 et 768 du code de procédure civile, mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions, qui ne doivent à ce titre pas apparaître au dispositif des conclusions des parties et ont par conséquent été expurgées de l’exposé du litige. 

Sur la demande de condamnation en paiement de l’indemnité d’éviction

L’article L. 145-14 du code de commerce dispose que « Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre ».

En l’espèce, il n’est pas contesté qu’une indemnité d’éviction est due par la SOFINIM aux époux [N], du fait du congé avec refus de renouvellement délivré le 16 avril 2020.

-Sur l’indemnité d’éviction au principal

Les époux [N] sollicitent que l’indemnité principale soit fixée à la somme de 1 696 556 euros, correspondant à la perte du fonds de commerce. Ils sollicitent que l’évaluation de l’expert soit actualisée en tenant compte des chiffres d’affaires des années 2019, 2020 et 2021. Distinguant chaque poste d’activités, ils font valoir que :
-s’agissant de la branche tabac, il doit être tenu compte de la bonne situation des locaux, de l’existence d’un logement de trois-pièces, de la croissance importante du chiffre d’affaires, de l’existence d’une bulle spéculative sur l’acquisition des fonds de commerce de tabac. Ils concluent que le coefficient de valorisation doit être fixé à 5 et non à 4 comme l’a retenu l’expert. L’indemnité correspondant à cette branche s’élève selon eux par conséquent à la somme de 986 430 selon le calcul : (174 556 (CA 2019) x 1 + 200 869 (CA 2020) x 2 + 206 696 (CA 2021) x 3)/6 x 5.
-s’agissant de la branche café-bar, les chiffres d’affaires des années 2020 et 2021 doivent être écartés du fait de la crise sanitaire, seul le chiffre d'affaires de l’année 2019, d’un montant de 84 629 euros, devant être retenu, auquel il y a lieu d’affecter un coefficient de pondération de 220 %, aboutissant à la somme de 186 184 euros.
-s’agissant de la branche tabletterie, la SOFINIM a été déboutée par l'ordonnance du juge de la mise en état du 13 mars 2023 de sa demande d’injonction de communication de pièces. Ils ajoutent que la SOFINIM a pu constater lors des réunions d’expertise quelles activités recouvrait cette appellation, et que l’activité litigieuse est en réalité implicitement incluse dans les commerces autorisés par le bail en raison notamment de l’évolution des usages. Ils évaluent l’indemnité afférente à la somme de 312 663 euros selon le calcul (261 347 x 1 + 319 228 x2 + 358 304 x 3)/6 x 95 %.
-s’agissant de la branche jeux, ils retiennent le coefficient de pondération de 120 % proposé par l’expert, et sollicitent la somme de 211 279 euros selon le calcul (173 337 x 1 + 152 203 x2 + 192 885 x 3)/6 x 120 %.

La SOFINIM sollicite que l’activité tabletterie soit exclue du calcul de l’indemnité d’éviction dans la mesure où elle ne correspond pas à une activité autorisée par le bail, s’agissant de produits non liés au tabac. Elle sollicite à titre subsidiaire qu’il soit fait injonction aux locataires de produire toute pièce de nature à permettre de déterminer quelles sont les marchandises vendues et achetées. Au sujet des autres activités, elle fait valoir que :
-s’agissant de l’activité café/bar, celle-ci est devenue tout à fait résiduelle ce qui explique les faibles chiffres 2020 et 2021. Elle sollicite qu’un coefficient de 85 % lui soit appliqué, aboutissant après arrondi à la somme de 60 000 euros, sur la base d’un chiffre d’affaires moyen sur les années 2018, 2019 et 2020 de 68 286 euros.
-s’agissant de la vente de tabac, elle sollicite que soit retenu un coefficient de 2 au regard de la forte hausse des taux d’intérêt et de l’impact des politiques publiques sur la consommation de tabac.

-Sur l’activité café-bar

En l’espèce, l’expert a appliqué un taux de 220 % de la moyenne des chiffres d’affaires 2018, 2019 et 2020, aboutissant à la somme de 150 228 euros. Il justifie ce taux par la prise en compte d’une « forte marge d’appréciation à court terme du chiffre d’affaires, impacté négativement par la crise sanitaire ». Contrairement à ce que soutient la SOFINIM, ce taux ne s’explique donc pas par le potentiel d’accroissement de l’activité mais par la nécessaire correction à réaliser du fait de l’impact important mais ponctuel des mesures sanitaires.
Il n’y a dès lors pas lieu d’exclure l’exercice 2020 dans la mesure où l’expert a précisément tenu compte de l’impact de la crise sanitaire dans le choix du taux. Il convient de tenir compte des exercices 2018, 2019 et 2020, l’exercice 2021 n’apparaissant pas pertinent au regard des conséquences de la crise sanitaire sur l’activité de café-bar.

Au regard de l'ensemble de ces éléments, il y a lieu de retenir la somme de 150 228 euros proposée par l’expert.

-Sur l’activité tabac

En l’espèce, l’expert a retenu un barème de 400 % qu’il a appliqué à la moyenne des exercices 2018, 2019 et 2020, aboutissant à la somme de 745 962 euros. Il indique avoir considéré « la croissance récente de cette activité, impactée positivement par la crise sanitaire, mais aussi les risques de stagnation voire de baisse avec la fin prévisible de la pandémie et l’accroissement probable des ventes hors bureaux de tabac ».

Au regard de la fin effective de la crise sanitaire, il y a lieu d’appliquer un coefficient de 3 à cette activité.

Afin d’évaluer le montant de l’indemnité d’éviction à la date la plus proche du départ du locataire, il convient d’appliquer ce coefficient aux exercices 2019, 2020 et 2021, aboutissant au résultat suivant :
(170 890 + 200 869 x 2 + 203 696 x 3)/6 x 3 = 591 858 euros.

-Sur l’activité tabletterie

En l’espèce, l’expert a retenu un barème de 95 %, au regard de la croissance récente de cette activité. L’expert indique avoir regroupé dans le poste « tabletterie » la vente de marchandises ainsi que les postes de revenus hors café-bar, tabac et jeux. 

Il ressort de l’analyse des comptes de résultat que ces postes sont ainsi intitulés : « vente téléphonie 20 % », « ventes diverses 20% », « ventes diverses 10% », « commissions photocopies », « commission presse exo », « commission poste exo », « vente monétique/parking », « commission monétique exo », « commission monétique 20 % », « commission timbres fiscaux exo », le compte le plus important étant le compte « vente monétique/parking », s’élevant à 59 % du poste tabletterie en 2019.

La clause de destination prévue au bail est ainsi rédigée : « Les lieux présentement loués sont destinés au commerce de CAFE, VINS, LIQUEURS, RESTAURANT-BRASSERIE, TABLETTERIE, SALON DE THE, TABACS, BUREAU DE P.M.U., JEU DE LA FRANÇAISE DES JEUX ET VENTE DE PRESSE COMPLEMENTAIRE
À l’exclusion de toutes autres activités ».

Il doit être considéré que la vente de monétique (cartes de paiement prépayées) constitue une activité complémentaire à celle de bar-tabac au regard de l’évolution des usages, de même que la vente de téléphonie (carte SIM prépayées) ou de service de photocopie ponctuel (28 euros de chiffre d’affaires en 219). La vente de presse est quant à elle expressément prévue au bail.

Dès lors, il y a lieu d’inclure l’activité tabletterie dans le calcul de l’indemnité d’éviction. 

Il convient de débouter la SOFINIM de sa demande en injonction de production de pièces, l’analyse détaillée des éléments comptables suffisant à déterminer la nature des activités litigieuses.

Il y a lieu de retenir le coefficient de 95 % proposé par l’expert, et d’évaluer l’indemnité relative à l’activité tabletterie à la somme de 312 663 euros selon le calcul (261 347 x 1 + 319 228 x2 + 358 304 x 3)/6 x 95 %.

-Sur l’activité jeux

En l’espèce, l’expert a retenu un barème de 120 %, aboutissant à la somme de 191 986 euros en tenant compte des chiffres d'affaires 2018, 2019 et 2020.

Il y a lieu d’actualiser cette somme en tenant compte des chiffres d'affaires 2019, 2020 et 2021, aboutissant à la somme de 211 279 euros selon le calcul (173 337 x 1 + 152 203 x2 + 192 885 x 3)/6 x 120 %.

Au regard de l'ensemble de ces éléments, l’indemnité d’éviction au principal s’élève à la somme de 1 266 028 euros (150 228 + 591 858 + 312 663 + 211 279).

Sur les indemnités accessoires

-Sur les frais de remploi

En l’espèce, ces frais ont été estimés à la somme de 131 310 euros par l’expert selon le calcul suivant : 1 360 000 (indemnité principale évaluée par l’expert) x 5 % + 177 000 x 3 % + 1 160 000 x 5%), qu’il n’explicite pas, ne précisant notamment pas à quoi correspondent les sommes de 177 000 euros et de 1 160 000 euros.

Les parties ne proposant pas de calcul plus précis, il y a lieu d’évaluer les frais de remploi à 10 % de l’indemnité principale soit 126 602 euros. 

-Sur le trouble commercial

En l’espèce, faute pour les parties de contester valablement l’évaluation de l’expert, l’indemnité relative au trouble commercial sera fixée à trois mois d’EBE, soit 44 138 euros.

-Sur les frais de déménagement

Il y a lieu de retenir la somme de 3 000 euros proposée par l’expert et non contestée par les parties.

-Sur les frais de réinstallation

Les frais de réinstallation sont ceux que supporte le locataire évincé pour mettre en place dans ses nouveaux locaux des aménagements semblables à ceux qu’il perd. Ils ne sont dus que s’il est démontré que le preneur doit faire face à des frais d’installations spécifiques ou qu’il a dû supporter des frais d’installations non amortis. 

En l’espèce, faute pour les époux [N] de démontrer qu’ils aient à faire face à des frais d’installations spécifiques, et au regard de l’ancienneté des équipements décrite par l’expert, il convient de ne pas retenir d’indemnité relative aux frais de réinstallation.

-Sur les autres frais

En l’espèce, comme l’indique l’expert, les activités exercées portant sur des marchandises non périssables, la perte de stocks est nécessairement très limitée, ce d’autant qu’il est constant que l’activité de restauration est quasiment inexistante.

Il y a lieu de retenir l’évaluation de l’expert et de fixer l’indemnité pour autres frais à la somme de 3 000 euros.

-Sur les frais de licenciement

En l’espèce il conviendra d’ajouter à ces montants les indemnités de licenciement dues, sur présentation de justificatifs.

*

L’indemnité d’éviction s’élève donc à la somme totale de 1 442 768 euros se composant en :
- 1 266 028 euros au titre de l’indemnité principale d’éviction ;
- 126 602 euros au titre de frais de réemploi ;
- 44 138 euros au titre du trouble commercial ;
- 3 000 euros au titre des frais de déménagement ;
- 3 000 euros au titre des autres frais
- frais de licenciement sur justificatifs

Sur la demande de désignation d’un séquestre 
 
L’article L145-29 du code du commerce dispose : « En cas d'éviction, les lieux doivent être remis au bailleur à l'expiration d'un délai de trois mois suivant la date du versement de l'indemnité d'éviction au locataire lui-même ou de la notification à celui-ci du versement de l'indemnité à un séquestre. A défaut d'accord entre les parties, le séquestre est nommé par le jugement prononçant condamnation au paiement de l'indemnité ou à défaut par simple ordonnance sur requête ».

En l’espèce, les époux [N] ne démontrant pas l’existence d’un désaccord des parties quant au choix du séquestre, leur demande de désignation sera rejetée.

Sur l’indemnité d’occupation

Il y a lieu de rappeler que la SOFINIM a été jugée irrecevable comme prescrite en sa demande relative à l’indemnité d’occupation due par les époux [N] par ordonnance du juge de la mise en état du 1er juillet 2024.

Le tribunal n’en est dès lors pas saisi.

Sur les mesures de fin de jugement

En l’espèce, l'instance et l'expertise ayant eu pour cause la délivrance par la SOFINIM d'un congé refusant le renouvellement, il lui appartient d'en supporter les dépens, en ce compris le coût de l'expertise ordonnée. 

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

En l’espèce, la SOFINIM condamnée aux dépens devra verser aux époux [N] une somme au titre de l'article 700 du code de procédure civile, que l'équité commande de fixer à 8 000 euros

Au regard du droit de repentir dont dispose la bailleresse, il y a lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

-Déboute la SARL LA SOCIETE FINANCIERE ET IMMOBILIERE SOFINIM de sa demande en injonction de production de pièce,

-Condamne, sous réserve de l’exercice de son droit de repentir, la SARL LA SOCIETE FINANCIERE ET IMMOBILIERE SOFINIM à verser à Madame [O] [M] et à Monsieur [P] [N] la somme de 1 442 768 euros au titre de l’indemnité d’éviction, se décomposant ainsi : 
 -1 266 028 euros au titre de l’indemnité principale d’éviction ;
 -126 602 euros au titre de frais de réemploi ;
 -44 138 euros au titre du trouble commercial ;
-3 000 euros au titre des autres frais
-3 000 euros au titre des frais de déménagement ;
-outre les frais de licenciement du personnel sur justificatifs

-Déboute Madame [O] [M] et à Monsieur [P] [N] du surplus de leurs demandes,

-Déboute Madame [O] [M] et à Monsieur [P] [N] de leur demande de désignation d’un séquestre,

-Rappelle que la SARL LA SOCIETE FINANCIERE ET IMMOBILIERE SOFINIM a été jugée irrecevable en sa demande relative à l’indemnité d’occupation,

-Condamne la SARL LA SOCIETE FINANCIERE ET IMMOBILIERE SOFINIM à payer à Madame [O] [M] et à Monsieur [P] [N] la somme de 8 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

-Condamne la SOFINIM aux dépens, en ce compris les frais de l’expertise ordonnée en référé le 26 février 2021,

-Ecarte l’exécution provisoire de droit.

Fait au Palais de Justice, le 7 avril 2025

La minute de la présente décision a été signée par Madame Aliénor CORON, Juge, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA JUGE



Madame AIT Madame CORON