Tribunal Judiciaire · Chambre 27 / Proxi fond — 3 avril 2025

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 4]
[Localité 5] 

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 6]





REFERENCES : N° RG 25/00835 - N° Portalis DB3S-W-B7J-2SBW

Minute : 25/00127







S.D.C. ENSEMBLE IMMOBILIER “LA RENARDIERE” [Adresse 2]
Représentant : Maître François THOMAS de la SCP CALESTROUPAT THOMAS ET ASSOCIES, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 186

 

C/


Madame [O] [U]










Exécutoire délivrée le :
à :


Copie certifiée conforme délivrée le :
à :





AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT






Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 03 Avril 2025;

par Monsieur Patrick HEFNER, en qualité de juge du tribunal judiciaire assisté(e) de Madame Anne-Sophie BASSETTE, greffière placée ;

Après débats à l'audience publique du 20 Février 2025 tenue sous la présidence de Monsieur Patrick HEFNER, juge du tribunal judiciaire, assisté(e) de Madame Anne-Sophie BASSETTE, greffier audiencier ;



ENTRE DEMANDEUR(S) :


S.D.C. ENSEMBLE IMMOBILIER “LA RENARDIERE” [Adresse 2], demeurant Syndic SOCIETE DE GERANCE RICHELIEU, SAS - [Adresse 3]
représentée par Maître François THOMAS de la SCP CALESTROUPAT THOMAS ET ASSOCIES, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS



D'UNE PART


ET DÉFENDEUR(S) :


Madame [O] [U], demeurant [Adresse 8]
non comparante, ni représentée



D'AUTRE PART









Page 


EXPOSE DU LITIGE :

Madame [O] [U] est propriétaire des lots 4, 31, 54 et 506 au sein de la Résidence « LA RENARDIERE » copropriété, sise [Adresse 2] à [Localité 7], résidence soumise au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Madame [O] [U] ne s’acquitte qu’irrégulièrement de ses charges de copropriété afférentes à ses lots.

Madame [O] [U] a déjà fait l’objet de deux jugements pour non-paiement de ses charges de copropriété, en date du 29 avril 2021 et du 21 juillet 2022.

Une sommation de payer et une mise en demeure par avocat ont en vain été adressées à la défenderesse.

Par exploit d’huissier en date du 17 janvier 2025, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « LA RENARDIERE » sis [Adresse 2] à [Localité 7], représenté par son syndic la SOCIETE DE GERANCE RICHELIEU, dont le siège est sis [Adresse 3] à [Localité 5], boite poste 110, a fait assigner Madame [O] [U] devant le Tribunal de proximité du RAINCY aux fins de le voir reçu et bien fondé en son acte introductif d’instance et de voir condamner la débitrice, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, au paiement des sommes suivantes:
3 497,50 euros au titre des charges de copropriété et de travaux impayés, compte au 13 janvier 2025, 1 er trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 28 novembre 2023, sur la somme de 2 347,40 euros et pour le surplus, soit 3 497,50 euros, à compter de l’assignation, jusqu’à parfait paiement,396,22 euros sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,1 200 euros à titre de dommages et intérêts,1 200 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile,Et, à sa condamnation aux dépens de l’instance.
L’affaire, appelée à l’audience du 20 février 2025. 

À l'audience, le syndicat des copropriétaires, représenté, maintient sa demande en paiement des charges à hauteur 3 497,50 euros, et s’en remet pour le reste aux termes de son assignation. Il précise que les comptes de la copropriétaire présentent toujours un solde débiteur, malgré les deux précédents jugements. 

Madame [O] [U], dûment assignée par acte déposé à tiers présent à domicile, ne comparaît pas et n’est pas représentée. 

En application des articles 442 et 445 du Code de procédure civile, le Président du Tribunal de proximité du RAINCY a autorisé le syndicat des copropriétaires à produire, par note en délibéré, un relevé de compte précis, attestant de la somme due de 3 497,50 euros par Madame [O] [U], au titre des charges de copropriété, et ce sous huit jours. La note en délibéré sollicitée est parvenue au greffe dans le délai imparti. 

L’affaire a été mise en délibéré au 3 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l'espèce, Madame [O] [U], régulièrement assignée par acte déposé à tiers présent à domicile, ne comparaît pas et n’est pas représentée à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du Code de procédure civile.


Sur la demande au titre des charges de copropriété :

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 telle que modifiée, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il résulte des dispositions de l’article 9 du Code de procédure civile, qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ;

En l’espèce, au soutien de sa demande principale, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence « LA RENARDIERE » verse aux débats :

Le relevé de propriété,Le jugement du 29 avril 2021,Le jugement du 21 juillet 2022, La sommation de payer,La mise en demeure par avocat,Le Compte au 15 octobre 2024 actualisé au 13 janvier 2025,L’ensemble des appels de fonds et régularisations,Les procès-verbaux des assemblées générales du 23 novembre 2021, du 30 juin 2022, du 28 juin 2023 et du 27 mars 2024,Les attestations de non-recours,Le contrat de syndic,La facture du syndic,La facture de l’huissier,Les frais de mise en demeure par avocat.
Au vu des pièces produites, il est établi que Madame [O] [U] est redevable d’un solde à devoir de 3 497,50 euros au titre des charges de copropriété et de travaux arrêtées au 13 janvier 2025, 1 er trimestre 2025 inclus.

En conséquence, Madame [O] [U] sera condamnée à payer la somme de 3 497,50 euros au syndicat de copropriétaires.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 28 novembre 2023 sur la somme de 2 347,40 euros, et ce jusqu’à la date de l’assignation ; à compter de l’assignation du 27 janvier 2025 sur la somme de 3 497,50 euros, et ce, jusqu’à parfait paiement. 

Sur les frais de recouvrement : 

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, en sa rédaction issue de la loi n°2506-872 du 13 juillet 2006, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice.

En l’espèce le syndicat de copropriétaires réclame dans son décompte le paiement d’une somme totale de 396,22 euros, se décomposant comme suit :Une mise en demeure par avocat en date du 19 juin 2023, pour un montant de 126 euros d’honoraires ; ces frais constituent des frais irrépétibles qui seront examinés sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.Une sommation de payer en date du 28 novembre 2023, pour un montant de 137,44 euros, la sommation est produite aux débats, tout comme la facture de l’huissier. Ces frais nécessaires au recouvrement des charges seront mis à la charge de la défenderesse.Une facture du syndic de constitution du dossier et de transmission à l’avocat, en date du 23 novembre 2023, pour un montant de 132,88 euros ; ces frais sont visés dans la 7 ème résolution de l’assemblée générale du 28 juin 2023, comme devant être mis à la charge du copropriétaire débiteur et dans le contrat de syndic ; toutefois, le Tribunal relève que le contrat de syndic stipule que c’est au temps passé que la facturation en la matière s’établit et non en fonction du pourcentage retenu de 5 % par rapport à la dette. En conséquence, en l’absence sur la facture d’une durée de travail relative à cette tâche et en l’absence d’un taux horaire précisé dans le contrat de syndic, il convient de ne pas imputer ces frais à Madame [O] [U], et ce, pour répondre aux exigences de l’article 1353 du Code civil.
En conséquence au vu de ces éléments, Madame [O] [U] sera condamnée au paiement de la somme de 137,44 euros, au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; cette somme portant intérêts au taux légal à compter du présent jugement.


Sur la demande de dommages et intérêts :

En application de l'article 1231-6 alinéa 3 du Code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce en n’acquittant pas régulièrement ses charges de copropriété, pour la 3 ème fois, sans motif légitime, malgré une mise en demeure par avocat et une sommation de payer dont il est justifié, Madame [O] [U] a commis une faute, qui a contraint la copropriété à faire l’avance des fonds nécessaires pour accomplir sa mission d’entretien des parties communes et de bon fonctionnement des équipements communs, ainsi qu’à engager la présente action, ce préjudice direct et certain étant distinct du simple retard de paiement compensé par les intérêts moratoires.

En conséquence, Madame [O] [U] sera condamnée, au paiement de la somme de 700 euros à titre de dommages et intérêts ; cette somme portant intérêts à compter du présent jugement.


Sur les demandes accessoires :

En application des articles 696 et suivants du Code de procédure civile, Madame [O] [U] sera condamnée, aux entiers dépens de l'instance, rendue nécessaire par l'absence de paiement régulier de ses charges de copropriété ; dont il conviendra d’exclure le coût de la sommation de payer du 28 novembre 2023, prise en compte au titre des frais de recouvrement. 

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du Syndicat des copropriétaires de la Résidence « LA RENARDIERE » la totalité des frais exposés par lui et non compris dans les dépens, la présente procédure ayant été nécessaire pour permettre l’apurement de l’arriéré de charges de copropriété.

En conséquence, Madame [O] [U] sera condamnée au paiement de la somme de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du Code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré ;

RECOIT le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « LA RENARDIERE », en son exploit introductif d’instance et le DECLARE partiellement bien fondé ;
 
CONDAMNE, Madame [O] [U] qui demeure, [Adresse 8] à [Localité 7], à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « LA RENARDIERE » sis [Adresse 2] à [Localité 7], représenté par son syndic la SOCIETE DE GERANCE RICHELIEU, dont le siège est sis [Adresse 3] à [Localité 5], boite postale 110, la somme de 3 497,50 euros (trois mille quatre cent quatre-vingt-dix-sept euros et cinquante centimes), au titre des charges impayées arrêtées au 13 janvier 2025, 1 er trimestre 2025 inclus ;

DIT que cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 28 novembre 2023 sur la somme de 2 497,40 euros, et ce jusqu’à la date de l’assignation, à compter du 27 janvier 2025, date de l’assignation, sur la somme de 3 497,50 euros, et ce, jusqu’à parfait paiement ; 

CONDAMNE, Madame [O] [U], à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « LA RENARDIERE », représenté par son syndic la SOCIETE DE GERANCE RICHELIEU, la somme de 137,44 euros (cent trente-sept euros et quarante-quatre centimes), au titre des frais prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

DIT que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE, Madame [O] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « LA RENARDIERE », représenté par son syndic la SOCIETE DE GERANCE RICHELIEU, la somme de 700 euros (sept cents euros), à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE, Madame [O] [U], à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « LA RENARDIERE », représenté par son syndic la SOCIETE DE GERANCE RICHELIEU, la somme de 700 euros (sept cents euros), sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE, Madame [O] [U], aux entiers dépens de l’instance, dont il conviendra de déduire le coût de la sommation de payer du 28 novembre 2023 ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence « LA RENARDIERE » de ses demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.


LE GREFFIER LE PRESIDENT