Tribunal Judiciaire · Chambre 6/Section 5 — 7 avril 2025

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COUR D’APPEL DE PARIS
 TRIBUNAL 
JUDICIAIRE
 de BOBIGNY


AFFAIRE N° RG 22/11753 - N° Portalis DB3S-W-B7G-W4R5
N° de MINUTE : 25/00199
Chambre 6/Section 5 



JUGEMENT DU 07 AVRIL 2025





Madame [T] [R]
[Adresse 1]
[Localité 17]

Monsieur [O] [P]
[Adresse 1]
[Localité 17]

Ayant pour avocat : Maître Valérie SELLAM BENISTY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0136

DEMANDEURS

C/

Le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 4] À [Localité 19], représenté par son Syndic, le cabinet SAS CABINET DE GESTION GUY SOUTOUL C.G.S., exerçant sous l’enseigne ATRIUM GESTION 
[Adresse 6]
[Localité 15]
représentée par Me Florian CANDAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1869

La S.A.S. ACTIFS INVEST IMMOBILIER, EXPLOITANT DE L’AGENCE AII [Localité 19]
[Adresse 5]
[Localité 16]
représentée par Me Benjamin PORCHER de la SELAS PORCHER & ASSOCIÉS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G 450


La S.A.R.L. SYNAPSOFT GROUP
[Adresse 7]
[Localité 13]
représentée par Me Jean-Loïc TIXIER-VIGNANCOUR, avocat au barreau de PARIS, vestiaire: D 0428

La S.A.R.L. MRZ
[Adresse 3]
[Localité 11]
représentée par Me Patrick MAYET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G 0139

La S.A.R.L. 2M CONSEIL
[Adresse 9]
[Localité 11]
représentée par Me Mario GONZALEZ, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G 0460

La SAS CABINET LAMBERT
[Adresse 10]
[Localité 14]
représentée par Me Laurène SCEMAMA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E 0829

La S.E.L.A.R.L. XAVIER PEPIN, PIERRE-JEAN QUIRINS, OLIVIER RIGAL, [C] [U], FABIAN MERUCCI - NOTAIRES ASSOCIES
[Adresse 2]
[Localité 17]
non comparante

Maître [C] [U], Notaire associé 
[Adresse 8]
[Localité 12]
non comparant

DEFENDEURS



COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré

Président : Madame Charlotte THIBAUD, Vice-Présidente
Assesseurs : Monsieur David BRACQ-ARBUS, Juge
Monsieur François DEROUAULT, Juge 

Assisté aux débats : Madame Reine TCHICAYA, Greffier


DÉBATS

L’affaire a été examinée à l’audience publique du 06 Janvier 2025 du tribunal judiciaire de Bobigny, tenue par Madame Charlotte THIBAUD, Présidente de la formation de jugement, et Messieurs David BRACQ-ARBUS et François DEROUAULT Juges, assistés de Madame Reine TCHICAYA, Greffier.


Madame Charlotte THIBAUD, la Présidente, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 07 Avril 2025.

 
JUGEMENT

La présente décision est prononcée publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, signée par Madame Charlotte THIBAUD, Vice-Présidente, assistée de Madame Reine TCHICAYA, Greffier.


EXPOSÉ DU LITIGE

Le 23 novembre 2019, Madame [T] [R] et Monsieur [O] [P] ont signé avec la SARL MRZ [Localité 18] un mandat de recherche sans exclusivité d’un bien immobilier à acquérir dans un objectif locatif. 

A la même date, Madame [T] [R] et Monsieur [O] [P] ont signé avec la SARL 2M CONSEIL un contrat d’assistance dans la conception et le suivi des travaux de rénovation, d’aménagement et/ou de décoration pour permettre d’exploiter au maximum le potentiel du bien immobilier à acquérir dans un objectif locatif. 

Les 16, 19 et 21 octobre 2020, Madame [T] [R] et Monsieur [O] [P] ont signé avec la SARL SYNAPSOFT GROUP un compromis de vente rédigé par la SAS ACTIFS INVEST IMMOBILIER, portant sur le lot n°18, correspondant à un appartement au sein de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 4] à [Localité 19] et moyennant le prix de 97.000 €. 

Selon acte authentique reçu le 23 mars 2020 par Maître [C] [U], notaire associé de la SELARL « Xavier PEPIN, Pierre-Jean QUIRINS, Olivier RIGA, [C] [U], Fabian MERUCCI, notaires associés », Madame [T] [R] et Monsieur [O] [P] ont acquis auprès de la SARL SYNAPSOFT GROUP le lot n°18, correspondant à un appartement au sein de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 4] à [Localité 19] et moyennant le prix de 97.000 €. 

Le 08 novembre 2021, le maire de [Localité 19] a pris un arrêté de mise en sécurité de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 19] mettant en demeure les copropriétaires de procéder à l’évacuation de tous les occupants de l’immeuble sous 48 heures, interdisant temporairement l’immeuble à l’habitation ou à tout autre usage et ordonnant la réalisation de mesures de mise en sécurité. 

Cet arrêté de mise en sécurité faisait suite à un rapport établi le 13 septembre 2021 par l’architecte sécurité de la Ville de [Localité 19], à la requête déposée le 17 septembre 2021 auprès de Monsieur le Président du Tribunal administratif de Montreuil aux fins de désignation d’un expert judiciaire, à l’ordonnance du 20 septembre 2021 du juge des référés du tribunal administratif de Montreuil désignant Monsieur [Y] [A] en qualité d’expert, à la demande de nomination d’un nouvel expert adressée le 18 octobre 2021 à Monsieur le Président du Tribunal administratif de Montreuil, à l’ordonnance du 20 octobre 2021 du juge des référés du tribunal administratif de Montreuil désignant Monsieur [E] [W] et au rapport du 23 octobre 2021 de Monsieur [E] [W] concluant à l’existence d’un danger grave et imminent pour la sécurité des personnes. 

C’est dans ces conditions que par actes d'huissier de justice en date des 18, 22, 24 et 25 novembre 2022, Madame [T] [R] et Monsieur [O] [P] ont fait assigner la SARLU SYNAPSOFT GROUP, la SARL MRZ, la SARL 2M CONSEIL, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic la SAS ATRIUM GESTION LEVALLOIS, la SAS CABINET LAMBERT, la SAS ACTIS INVEST IMMOBILIER, Maître [C] [U] et la SELARL « Xavier PEPIN, Pierre-Jean QUIRINS, Olivier RIGA, [C] [U], Fabian MERUCCI, notaires associés » devant le tribunal judiciaire de Bobigny, aux fins d’obtenir leur condamnation in solidum à leur payer la somme de 73.645€ correspondant à la moitié du coût total d’acquisition et la somme de 25.955,75 € aux titre des frais qu’ils exposent pour ce bien depuis leur acquisition. 

Le 1er février 2023, le tribunal de commerce de Nanterre a prononcé la liquidation judiciaire de la SAS CABINET LAMBERT et désigné Maître [M] [K] en qualité de liquidateur judiciaire. 

La clôture de l’instruction a été prononcée le 18 septembre 2024 et l’affaire a été renvoyée pour être plaidée à l’audience du 06 janvier 2025.

***

Dans leurs dernières conclusions notifiées par RPVA en date du 18 avril 2024, les consorts [R]-[P] demandent au tribunal de :
« RECEVOIR Monsieur [O] [P] et Madame [T] [R] en l’ensemble de leurs demandes, fins et Conclusions DEBOUTER la SAS ACTIFS INVEST IMMOBILIER en l’ensemble de ses demandes, fins et Conclusions 

DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 19] en l’ensemble de ses demandes, fins et Conclusions 

DEBOUTER la Société SYNAPOSFT GROUP en l’ensemble de ses demandes, fins et Conclusions 

DEBOUTER la Société 2M CONSEIL en l’ensemble de ses demandes, fins et Conclusions 

En conséquence, 

FIXER les créances allouées au passif de la liquidation judiciaire de LA SAS CABINET LAMBERT représentée par Maître [M] [K] es qualité de Liquidateur, au visa des Articles L640-1 à L640-6 du Code de Commerce, aux sommes suivantes en principal : 
- 73 645,00€ à savoir 147 290,00€ / 2 en remboursement de la moitié du prix d’acquisition du studio sis [Adresse 4] pour vice caché au visa de l’article 1644 du Code Civil 
- 42 545,75€ au titre des préjudices financier et moral subis se décomposant comme suit : 
• 3 315,75€ au titre des frais de remise en état du studio
• 29 230,00€ au titre de perte de chance de louer le studio litigieux 
• 10 000,00€ en réparation de leur préjudice moral 







CONSTATER que le consentement de Monsieur [O] [P] et Madame [T] [R] a été vicié par des manœuvres dolosives conjuguées de LA SARL SYNAPSOFT GROUP, LA SARL MRZ [Localité 18], LA SARL 2M CONSEIL, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] représenté par son Syndic actuel LA SAS ATRIUM GESTION LEVALLOIS, LA SAS CABINET LAMBERT représentée par Maître [M] [K] es qualité de Liquidateur, LA SOCIETE ACTIFS INVEST IMMOBILIER, exploitant de L’AGENCE AII [Localité 19], Maître [C] [U] , Notaire et LA SELARL « Xavier PEPIN, Pierre-Jean QUIRINS, Olivier RIGAL, [C] [U], Fabian MERUCCI, Notaires associés » au visa des articles 1128, 1130 et 1137 du Code Civil. 

PRONONCER la réduction par moitié du coût total d’acquisition du studio sis [Adresse 4] à savoir 147 290,00€ / 2 = 73 645,00 €, pour vice caché au visa de l’article 1644 du Code Civil. 

CONDAMNER solidairement LA SARL SYNAPSOFT GROUP, LA SARL MRZ [Localité 18], LA SARL 2M CONSEIL, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] représenté par son Syndic actuel LA SAS ATRIUM GESTION LEVALLOIS, LA SAS CABINET LAMBERT représentée par Maître [M] [K] es qualité de Liquidateur, LA SOCIETE ACTIFS INVEST IMMOBILIER, exploitant de L’AGENCE AII [Localité 19], Maître [C] [U], Notaire et LA SELARL « Xavier PEPIN, Pierre-Jean QUIRINS, Olivier RIGAL, [C] [U], Fabian MERUCCI, Notaires associés » à payer à Monsieur [O] [P] et Madame [T] [R] à rembourser à Monsieur [O] [P] et Madame [T] [R] la somme de 73 645,00€ 

CONDAMNER solidairement LA SARL SYNAPSOFT GROUP, LA SARL MRZ [Localité 18], LA SARL 2M CONSEIL, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] représenté par son Syndic actuel LA SAS ATRIUM GESTION LEVALLOIS, LA SAS CABINET LAMBERT représentée par Maître [M] [K] es qualité de Liquidateur, LA SOCIETE ACTIFS INVEST IMMOBILIER, exploitant de L’AGENCE AII [Localité 19], Maître [C] [U], Notaire et LA SELARL « Xavier PEPIN, Pierre-Jean QUIRINS, Olivier RIGAL, [C] [U], Fabian MERUCCI, Notaires associés » à payer à Monsieur [O] [P] et Madame [T] [R] les frais qu’ils exposent depuis leur acquisition et qui se décomposent comme suit : 
- Frais de remise en état du studio ......................................................................... (à parfaire)
- Quote-part provisionnelle au titre des frais de remise en état de l’immeuble ............. 1 965,75€ 
(sauf mémoire et à parfaire) 
- Remplacement de la porte d’entrée anti-squat .............................................................. 1 350,00€ - Perte de chance de louer le studio sinistré 
(790,00€ x 37 mois – du 01/06/2021 jusqu’au 01/04/2024 sauf mémoire et à parfaire provisoirement arrêté à la date des présentes) ............................................................. 29 230,00€
- Réparation du préjudice moral .................................................................................. 10 000,00€ TOTAL ...................................................................................................................... 42 545,75€ 
(sauf mémoire et à parfaire) 

CONDAMNER la Société MRZ à rembourser à Monsieur [O] [P] et Madame [T] [R] la somme de 120,00€ 








CONDAMNER solidairement LA SARL SYNAPSOFT GROUP, LA SARL MRZ [Localité 18], LA SARL 2M CONSEIL, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] représenté par son Syndic actuel LA SAS ATRIUM GESTION LEVALLOIS, LA SAS CABINET LAMBERT représentée par Maître [M] [K] es qualité de Liquidateur, LA SOCIETE ACTIFS INVEST IMMOBILIER, exploitant de L’AGENCE AII [Localité 19], Maître [C] [U], Notaire et LA SELARL « Xavier PEPIN, Pierre-Jean QUIRINS, Olivier RIGAL, [C] [U], Fabian MERUCCI, Notaires associés » à verser à Monsieur [O] [P] et Madame [T] [R] la somme de 14 000,00€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.»

***

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 09 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 19], représenté par son syndic la SAS ATRIUM GESTION LEVALLOIS demande au tribunal de :
« À titre principal, 

DÉBOUTER Madame [T] [R] et Monsieur [O] [P] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ; 

À titre subsidiaire, 

CONDAMNER in solidum la société SARL SYNAPSOFT GROUP, la société SARL MRZ, la société SARL 2 M CONSEIL, la société SAS CABINET LAMBERT, la société SAS ACTIFS INVEST IMMOBILIER, Maître [C] [U] et la société SELARL XAVIER PEPIN, PIERRE-JEAN QUIRINS, OLIVIER RIGAL, [C] [U], FABIAN MERUCCI, NOTAIRES ASSOCIÉS à garantir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 19] l’ensemble des éventuelles condamnations pécuniaires prononcées à son encontre ;

En tout état de cause, 

ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir nonobstant toute voie de recours; 

CONDAMNER in solidum Madame [T] [R], Monsieur [O] [P], la société SARL SYNAPSOFT GROUP, la société SARL MRZ, la société SARL 2 M CONSEIL, la société SAS CABINET LAMBERT, la société SAS ACTIFS INVEST IMMOBILIER, Maître [C] [U] et la société SELARL XAVIER PEPIN, PIERRE-JEAN QUIRINS, OLIVIER RIGAL, [C] [U], FABIAN MERUCCI, NOTAIRES ASSOCIÉS à verser la somme de 8 000 euros au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 19], représenté par son syndic en exercice en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens.»

***

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA en date du 20 décembre 2023, la SARL SYNAPSOFT GROUP demande au tribunal de :
« DEBOUTER Madame [T] [R] et Monsieur [O] [P] de l’intégralité de leurs moyens, fins et conclusions ; 

DEBOUTER toute autre partie d’une demande dirigée contre la société SYNAPSOFT ; 

CONDAMNER Madame [T] [R] et Monsieur [O] [P] à payer à la société SYNAPSOFT la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ; 

Les condamner en tous les dépens.»

***


Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA en date du 07 décembre 2023, la SAS ACTIFS INVEST IMMOBILIER demande au tribunal de :
« REJETER l’ensemble des demandes dirigées à l’encontre de la société ACTIFS INVEST IMMOBILIER,

 A titre subsidiaire, 

- RAMENER les demandes à de plus justes proportions, 

En tout état de cause, 

- REJETER l’exécution provisoire de la décision à intervenir, 

-CONDAMNER in solidum Monsieur [P] et Madame [R] à régler à la concluante la somme de 2.500 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, 

-CONDAMNER in solidum Monsieur [P] et Madame [R] à régler à la concluante la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.»

***

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA en date du 23 mai 2023, la SARL 2M CONSEIL demande au tribunal de : 
« - débouter Madame [T] [R] et Monsieur [O] [P] de toutes leurs demandes, fins et conclusions à l’encontre de la société 2M CONSEIL ; 

- condamner Madame [T] [R] et Monsieur [O] [P] à payer à la société 2M CONSEIL la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. »

***

Assignée selon les dispositions de l’article 659 du code de procédure civile, la SARL MRZ n’a pas constitué avocat. 

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 07 avril 2025.





MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire

Aux termes de l'article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion. Or ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à voir « constater », « dire », « juger » ou « donner acte », en ce que, hors les cas prévus par la loi, elles ne sont pas susceptibles d'emporter de conséquences juridiques, mais constituent en réalité des moyens ou arguments, de sorte que le tribunal n'y répondra qu'à la condition qu'ils viennent au soutien de la prétention formulée dans le dispositif des conclusions et, en tout état de cause, pas dans son dispositif mais dans ses motifs, sauf à statuer sur les demandes des parties tendant à « dire et juger » lorsqu'elles constituent un élément substantiel et de fond susceptible de constituer une prétention (2ème Civ., 13 avril 2023, pourvoi n° 21-21.463).

Sur la recevabilité des demandes non signifiées aux parties défaillantes 

En application de l’article 16 du code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

Aux termes de l’article 63 du code de procédure civile, les demandes incidentes sont : la demande reconventionnelle, la demande additionnelle et l'intervention.

Selon l’article 68 de ce code, les demandes incidentes sont formées à l’encontre des parties à l’instance de la même manière que sont présentés les moyens de défense. Elles sont faites à l’encontre des parties défaillantes ou des tiers dans les formes prévues pour l’introduction de l’instance.

En l’espèce, les parties suivantes n’ont pas constitué avocat :
- Maître [C] [U], assignée à domicile ;
- la SELARL « Xavier PEPIN, Pierre-Jean QUIRINS, Olivier RIGA, [C] [U], Fabian MERUCCI, notaires associés », assignée à personne morale ; 

Or, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 19] formule un appel en garantie à l’encontre de Maître [U] et de la SELARL « Xavier PEPIN, Pierre-Jean QUIRINS, Olivier RIGA, [C] [U], Fabian MERUCCI, notaires associés », parties défaillantes, sans justifier de la signification de ses dernières conclusions, de sorte que cette demande sera déclarée irrecevable. 

Sur les demandes des consorts [R]-[P]

Aux termes de leurs dernières conclusions, les consorts [R]-[P] font valoir au visa des articles 1128, 1130 et 1137 du code civil que leur consentement aurait été vicié par les manœuvres dolosives de la société SYNAPSOFT GROUP, de la société MRZ [Localité 18], de la société 2M CONSEIL, du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], de la SAS CABINET LAMBERT, de la SAS ACTIS INVEST IMMOBILIER, de Maître [C] [U] et de la SELARL « Xavier PEPIN, Pierre-Jean QUIRINS, Olivier RIGA, [C] [U], Fabian MERUCCI, notaires associés ». 

Or, le dol, qui ne peut être invoqué qu’à l’égard des vendeurs, ce que ne sont ni le notaire, ni l’agent immobilier, ni le syndicat des copropriétaires, ni l’ancien syndic de copropriété, ni les autres entreprises intervenues à l’occasion de cette d’acquisition, est sanctionné d’abord par la nullité qui en l’espèce n’est pas demandée, ensuite par l’allocation de dommages et intérêts, qui ne sont pas non plus demandés au titre d’un vice du consentement. 

De la même manière, les consorts [R]-[P] évoquent les fautes des sociétés MRZ [Localité 18], 2M CONSEIL, ACTIS INVEST IMMOBILIER, sans indiquer le ou les fondements juridiques de ces fautes respectives et sans solliciter l’indemnisation du préjudice subi au titre de ces fautes. 

La responsabilité contractuelle des société MRZ [Localité 18] et 2M CONSEIL qui aurait pu être invoquée pour manquement de ces sociétés à leurs obligations contractuelles, n’est pas soulevée. 

La responsabilité délictuelle tant de la SAS ACTIS INVEST IMMOBILIER que des notaires en leur qualité de rédacteurs respectivement de l’avant contrat signé les 16, 19 et 21 octobre 2020 et de l’acte authentique de vente du 23 mars 2021, n’est pas davantage avancée. 

La responsabilité sans faute du syndicat des copropriétaires en application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 n’est pas non plus invoquée.

Dans leurs dernières conclusions les consorts [R]-[P] exercent l’action rédhibitoire de l’article 1644 du code civil en réclamant la réduction du prix de vente à hauteur de 73.645 € et la condamnation solidaire de la société SYNAPSOFT GROUP, de la société MRZ [Localité 18], de la société 2M CONSEIL, du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], de la SAS CABINET LAMBERT représenté par Maître [M] [K] en sa qualité de liquidateur judiciaire, de la SAS ACTIS INVEST IMMOBILIER, de Maître [C] [U] et de la SELARL « Xavier PEPIN, Pierre-Jean QUIRINS, Olivier RIGA, [C] [U], Fabian MERUCCI, notaires associés » à leur payer cette somme et en ne sollicitant des dommages et intérêts à hauteur de 42.545,77 € qu’au visa exclusif de l’article 1645 du code civil.

Dès lors, seul le moyen tiré de la garantie des vices cachés sera examiné. 

Sur l’existence d’un vice caché 

Aux termes des articles 1641 et 1642 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus. Le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même.

Pour engager la garantie, le vice doit être non apparent, antérieur à la vente, atteindre la chose dans une de ses qualités principales et être d'une gravité suffisante.

Il appartient aux demandeurs de rapporter la preuve de l'existence d'un vice caché présentant l'ensemble de ces caractéristiques.

En l’espèce, selon acte authentique de vente en date du 23 mars 2021, les consorts [R]-[P] ont acquis de la SARLU SYNAPSOFT GROUP le lot n°18 correspondant à un appartement de deux pièces au quatrième étage de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 4] à [Localité 19], moyennant le prix de 97.000 €. 

Il résulte des pièces versées aux débats en particulier du rapport d’expertise judiciaire de Monsieur [E] [W] du 23 octobre 2021 et de l’arrêté de mise en sécurité-procédure d’urgence du 8 novembre 2021, que l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 19] présente : 
- un risque majeur d’effondrement partiel de la charpente et de la couverture entraînant par effet domino le plancher bas du lot 17 (R+4) déjà fragilisé ; 
- un risque majeur de chute de matériaux et/ou d’effondrement partiel du plancher haut des caves en zone Nord ; 
- un risque important de rupture et d’effondrement du plancher séparatif des lots n°9 (R +3) et 5 (R+2) ; 
- un risque important de rupture et d’effondrement du plancher séparatif des lots n°9 (R +3) et 13, 14 (R+4) ; 
- un risque de chute d’éléments constitutifs des modénatures sous toiture des façades sur rues ; 
- un risque important de dé-liaisonnement ou de rupture de plusieurs marches de l’escalier bois desservant les étages et risque de rupture du limon entraînant l’effondrement partiel de l’escalier commun ; 
- un risque de rupture et d’effondrement du plancher bas du local technique installé entre le RDC et le R+1 ; 
- un risque de blessures graves du fait d’un vitrage brisé de la porte d’entrée présentant des angles saillants. 

Ces mêmes documents relèvent que l’immeuble souffre manifestement d’une carence récurrente d’entretien et présente aujourd’hui d’importants désordres structurels qui engendrent des risques majeurs pour la sécurité des occupants

L’expert judiciaire préconise, après la réalisation de mesures conservatoires, d’établir un diagnostic d’infestation aux insectes xylophages et champignons lignivores aussi bien pour les parties privatives que communes et la réalisation d’une étude structure globale de à déterminer les mesures réparatoires destinées à stabiliser l’ouvrage. 

Le descriptif, illustré de nombreuses photographies édifiantes, établi par la Mairie de [Localité 19] le 6 juin 2022 après la réalisation par la copropriété des mesures conservatoires préconisées par l’expert judiciaire, constate la persistance des désordres et notamment : 

« Dans les caves : 
-le mur d’échiffre de la cage d’escalier d’accès aux caves est très dégradé ; 
-au sol un fontis s’est créé dans la cave au droit de l’escalier d’accès, une importante fissure en escalier est visible au niveau du mur de refend au droit de ce fontis ; 
-le plancher haut des caves est dégradé en plusieurs endroits ; les fers des caves situées au fond du couloir gauche (lots 4, 5, 6 et 7) sont fortement corrodés et feuilletés notamment au niveau de leurs ancrages ; des éléments de remplissage ont chuté et d’autres menacent de chuter ; 
-les caves sont très encombrées et sous les soupiraux sont bouchés empêchant la bonne circulation de l’air dans ces caves. 

Au niveau de la façade de la cour : 

De la végétation et des traces d’infiltrations sont présentes en pied de mur sur cour, l’enduit y est cloqué et chute par plaques. 

Dans les circulations communes : 
(…)
- de nombreuses traces d’infiltration sont visibles sur les murs du hall d’entrée ainsi que sur le mur d’échiffre ; 
- la sous face de l’escalier présente de nombreuses traces d’infiltrations ; le plafond rampant sous les volées de l’escalier est fissuré et menace de chuter en divers points ; 
- la poutre limon est très dégradée, celle-ci présente des affaissements et fissurations en divers endroits et est particulièrement vermoulue au niveau de la dernière volée menant au 4ème étage ; les marches s’y trouvent insuffisamment encastrées ; 
- une fissure verticale toute hauteur est visible dans le couloir au droit du logement situé au 4ème étage fonde de couloir gauche – dernière porte gauche. 

Dans les logements des 1er, 2ème et 3ème étage – Porte droite (Zone A) :

Le plancher intermédiaire entre le logement du 2ème et du troisième étage – porte de droite présente un affaissement important au droit des salles d’eau faisant suite à une corruption d’eau. 

Dans le logement situé au 3ème étage fond de couloir à gauche – porte gauche (lot 12) – (Zone D) : 

- le plancher bas de ce logement présente des déformations notables en divers points ; 
- le plancher haut présente des traces de corruption majeure à l’eau, le faux plafond est tombé localement laissant apparaître des poutres complètement vermoulues notamment au niveau de leur ancrage côté façade sur cour ; 
- les équipements sanitaires de ce lot sont vétustes et fuyards. 

Dans le logement situé au 4ème étage fond de couloir à gauche -dernière porte à gauche (lot 17 – gauche) : 

-le plancher bas de ce logement présente un affaissement notable, avec un dé-liaisonnement des cloisons ; 
-la panne intermédiaire apparente est fendue et complètement vermoulue ; de même les plaintes et autres éléments en bois de ce logement présentent des symptômes d’infestation d’insectes xylophages ; 
-les fenêtres sont inopérantes et génératrices d’infiltrations importantes au niveau du mur de façade et du plancher ; 
- le point d’eau de ce logement est totalement hors d’usage, sans siphon et générateur d’importantes infiltrations ; 
- les installations électriques sont dangereuses. ». 

Il résulte de ces constatations, qui correspondent à celles de l’expert judiciaire aux termes de son rapport du 23 octobre 2021 que certains désordres étaient apparents puisqu’une simple inspection visuelle suffisait pour les déceler, comme les fissures de la façade, les traces d’infiltrations, le mauvais état des parties communes, la dégradation avancée de l’escalier et en particulier de la poutre limon. 

Le fait que les consorts [R]-[P] aient fait le choix de ne pas visiter personnellement le bien qu’ils envisageaient d’acquérir et aient confié cette tâche à un tiers, dont la responsabilité de ce chef n’est pas recherchée, ne fait pas disparaître le caractère apparent de ces vices. 

En outre, l’acte authentique de vente mentionne qu’un diagnostic établi par le Cabinet d’Expertise Environnementale le 26 septembre 2020 est annexé à l’acte, de sorte que les mentions contenues dans ce document ont nécessairement été portées à la connaissance des consorts [R]-[P]. 

Ces derniers affirment d’une part, n’avoir jamais reçu aucun document alors que leur signature de l’acte authentique et la mention de ce que ce document est annexé établissent le contraire, d’autre part, que le diagnostic établi par la société AGOTHERM le 26 septembre 2020 n’est pas le diagnostic mentionné à l’acte authentique de vente, sans apporter aucune preuve à l’appui de cette affirmation. 

Or, ce diagnostic de performance énergétique du 26 septembre 2020 annexé à l’acte authentique du 23 mars 2021 indique expressément : 
-en page 10 « Problème structurel important relevé sur la poutre limon de l’escalier – dernière volée – (éléments décrit au paragraphe TRAVAUX D’ENTRETIEN COURANTS ET URGENTS) (…) la toiture n’a pu être visitée » ; 
-en page 12 « Sous-Sols : - Ossature en poutrelle métallique (IAO) et voutains maçonnés. Dallage posé sur lit de sable, d’environ 30 cm épaisseur (hypothèse) – L’ensemble est dans un état très dégradé » ; 
- en page 13 et 14 le hall d’entrée et l’accès à la cour sont décrits comme en assez mauvais état, la cage d’escalier comme présentant un grave problème structurel et en mauvais état général et les caves et le sous-sol comme très encombrés, en manque d’entretien, la structure du plancher haut des caves étant très fatiguée et les IAO très attaqués par la rouille ; 
- en page 15, il est souligné que la cage d’escalier est une urgence, la structure porteuse des volées d’escalier doit être réparée de toute urgence. 

Ainsi, outre le mauvais état général d’entretien de l’immeuble, les désordres affectant le plancher haut de la cave étaient connus donc apparents pour les consorts [R]-[P] et la gravité du désordre structurel affectant l’escalier de l’immeuble également. 

En revanche, les désordres relatifs à la charpente et à l’affaissement des planchers des étages ne sont pas mentionnés dans le diagnostic du 26 septembre 2020 et ne pouvaient être apparents pour des profanes tels que les consorts [R]-[P] quand bien même ils auraient visité le bien litigieux. 

Ainsi, l’ensemble de ces documents établissent que le bien immobilier acquis par les consorts [R]-[P] était affecté avant la vente du 23 mars 2021 de plusieurs vices cachés inhérents au bien, en l’espèce d’une part, le pourrissement de certaines poutres maîtresses, en raison d’attaque d’insectes xylophages et/ou de champignons lignivores, affectant la stabilité de la charpente en bois et de la couverture du toit de l’immeuble ainsi que l’affaissement des planchers. 

Il est également établi que le pourrissement de la charpente et l’affaissement des planchers rend le bien litigieux impropre à sa destination, l’immeuble ayant dû être évacué de ses occupants à la suite de l’arrêté de mise en sécurité du 08 novembre 2021 et que les consorts [R]-[P] qui ont effectué cet achat aux fins de mettre cet appartement en location ne l’auraient pas acquis ou à un moindre prix s’ils avaient connu l’existence de ces vices. 

Néanmoins, seul le vendeur est tenu de la garantie des vices cachés, de sorte que les consorts [R]-[P] seront déboutés de leurs demandes à l’encontre de la société MRZ [Localité 18], de la société 2M CONSEIL, du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] représenté par son syndic la SAS ATRIUM GESTION LEVALLOIS, de la SAS CABINET LAMBERT représenté par Maître [M] [K] en sa qualité de liquidateur judiciaire, de la SAS ACTIS INVEST IMMOBILIER, de Maître [C] [U] et de la SELARL « Xavier PEPIN, Pierre-Jean QUIRINS, Olivier RIGA, [C] [U], Fabian MERUCCI, notaires associés », qui ne sont pas les vendeurs du bien litigieux. 


Sur la clause d’exonération

Aux termes de l’article 1643 du code civil, le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie. 

En l’espèce, l’acte authentique de vente conclu le 23 mars 2021 prévoit que : 
« L’ACQUEREUR prend le BIEN dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours, contre le VENDEUR pour quelque cause que ce soit notamment en raison : 

des vices apparents, des vices cachés, 
 S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas : 
si le VENDEUR a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, sauf si l’ACQUEREUR a également cette qualité, 
ou s’il est prouvé par l’ACQUEREUR, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du VENDEUR. »
Aucune des parties n’allègue ni ne justifie de leur qualité respective de professionnels de l’immobilier. 

Les consorts [R]-[P] estiment que la SARL SYNAPSOFT GROUP était nécessairement informée de l’état d’insalubrité du bien et qu’elle leur a volontairement dissimulé notamment l’existence de plusieurs arrêtés de périls. 

Ils versent aux débats quatre arrêtés administratifs concernant l’immeuble [Adresse 4] à [Localité 19] et antérieurs à l’arrêté de péril du 8 novembre 2021 et à la vente du 23 mars 2021 : 

Un arrêté du Préfet de Seine Saint Denis du 20 juin 1983 mettant en demeure, Monsieur [G] [X], propriétaire à l’adresse, d’avoir à faire cesser l’occupation des combles situées au 4ème étage 2ème porte à droite de l’immeuble [Adresse 4] à [Localité 19] ; 
Un arrêté du Préfet de Seine Saint Denis du 11 avril 1984 mettant en demeure, Madame [I], d’avoir à faire cesser l’occupation des combles de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 19] ; 
Un arrêté du Préfet de Seine Saint Denis du 04 janvier 1988 interdisant à l’habitation le logement occupé par la famille [V] au 4ème étage sous les combles de l’immeuble [Adresse 4] à [Localité 19] ; 
Un arrêté du Député-Maire de [Localité 19] du 17 mars 1989 mettant en demeure les copropriétaires de conjurer le péril résultant de la vétusté et du manque d’entretien de l’immeuble et en particulier d’effectuer la réfection de l’enduit de la façade arrière, la réfection des gouttières, descentes d’eau pluviales et raccords à l’égout et en raison de la dégradation générale des parties communes de l’immeuble de réviser en totalité la toiture ; 

Un arrêté du Préfet de la Seine Saint Denis 20 août 1992 mettant en demeure la copropriété représentée par son syndic le cabinet TEISSIER d’effectuer la réfection du plancher haut de cave, la réfection de l’enduit de façade, la vérification des pièces de charpente et leur remplacement si nécessaire, la réfection de la couverture tuiles mécaniques ainsi que des mansardes, la réfection du nez des marches des escaliers, la réfection des descentes d’eaux usées, la réfection des sols des parties communes, la mise aux normes de sécurité de l’installation électrique et la création d’un local de remisage des produits ménagers. 
La rédaction des trois premiers arrêtés ne permet pas d’établir qu’ils portent sur le bien acquis par les consort [R]-[P] notamment en l’absence de toute mention de numéro de lot de copropriété et alors que l’origine de propriété antérieure comportant les identités des propriétaires successifs est énoncée dans une note annexée à l’acte authentique de vente du 23 mars 2021 qu’aucune des parties n’a jugé utile de produire. 

En outre, au regard de l’ancienneté de ces arrêtés, du fait que la SARL SYNAPSOFT GROUP a elle-même acquis le bien litigieux en 2014, que son acte d’acquisition n’est pas produit, ce qui aurait pourtant permis d’observer si l’un ou l’autre de ces arrêtés y était mentionné, aucun élément ne permet d’affirmer que la SARL SYNAPSOFT GROUP était informée de l’existence de ces arrêtés, ce d’autant plus que l’état contenant les informations prévues par l’article 5 du décret du 17 mars 1967 délivré par le syndic le 17 mars 2021 et annexé à l’acte authentique de vente indique que l’immeuble ne fait l’objet d’aucun arrêté de péril, aucune déclaration d’insalubrité ou d’interdiction d’habiter, d’aucune injonction de travaux. 

Au demeurant ces arrêtés dont le moins ancien datait de près de 30 ans au jour de la vente, ne permettent pas d’établir l’existence des vices cachés tels que précédemment définis, à savoir le pourrissement de la charpente et l’affaissement des planchers. 

Dans ces conditions la clause d’exclusion de garantie est opposable aux consorts [R]-[P]. 

En conséquence, ils seront déboutés de leurs demandes tant au titre de la diminution du prix de vente qu’au titre des dommages et intérêts supplémentaires au titre de l’article 1645 du code civil. 

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Succombant, les consorts [R]-[P] seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance. 

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. 



Par principe, le tribunal alloue à ce titre une somme correspondant aux frais réellement engagés, à partir des justificatifs produits par les parties, ou, en l’absence de justificatif, à partir des données objectives du litige (nombre de parties, durée de la procédure, nombre d’écritures échangées, complexité de l’affaire, incidents de mise en état, mesure d’instruction, etc.). 

Par exception et de manière discrétionnaire, le tribunal peut, considération prise de l’équité ou de la situation économique des parties, allouer une somme moindre, voire dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, il n’apparaît pas inéquitable de ne faire droit à aucune demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

Sur l'exécution provisoire
Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l'espèce, compte tenu des circonstances, de la nature de l'affaire et de l'issue du litige, il n'apparaît pas nécessaire d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.


PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort,

DECLARE irrecevables les demandes formées par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] à [Localité 19] représenté par son syndic la SAS ATRIUM GESTION LEVALLOIS, contre Maître [C] [U] et contre la SELARL « Xavier PEPIN, Pierre-Jean QUIRINS, Olivier RIGA, [C] [U], Fabian MERUCCI, notaires associés » ; 

DEBOUTE Madame [T] [R] et Monsieur [O] [P] de l’intégralité de leurs demandes ; 

CONDAMNE in solidum Madame [T] [R] et Monsieur [O] [P] aux dépens de la présente procédure ; 

DEBOUTE Madame [T] [R], Monsieur [O] [P], la société 2M CONSEILS, la SARL SYNAPSOFT, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] représenté par son syndic la SAS ATRIUM GESTION LEVALLOIS, la SAS ACTIS INVEST IMMOBILIER, de leurs demandes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

ECARTE l’exécution provisoire de la présente décision ;

DÉBOUTE les parties de l'ensemble de leurs autres fins, moyens, demandes et prétentions.


La minute a été signée par Madame Charlotte THIBAUD, Vice-Présidente, et par Madame Reine TCHICAYA, Greffier.


LE GREFFIER LE PRÉSIDENT