Tribunal Judiciaire · Chambre 27 / Proxi fond — 3 avril 2025

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
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REFERENCES : N° RG 24/10101 - N° Portalis DB3S-W-B7I-2EK5

Minute : 25/00434







S.A. D’HLM SEQENS
Représentant : Me Frédéric CATTONI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C 199

 

C/


Monsieur [V] [F]










Exécutoire délivrée le :
à :


Copie certifiée conforme délivrée le :
à :





AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT






Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 03 Avril 2025 par Madame Céline MARION, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;


Après débats à l'audience publique du 06 Février 2025 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;



ENTRE DEMANDEUR :


S.A. D’HLM SEQENS, 
demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Frédéric CATTONI, avocat au barreau de PARIS



D'UNE PART


ET DÉFENDEUR :


Monsieur [V] [F], 
demeurant [Adresse 6]
[Adresse 6]

non comparant, ni représenté



D'AUTRE PART
















EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 24 octobre 2022, la SA D'HLM SEQENS a donné à bail à Monsieur [V] [F] un logement situé [Adresse 6] (groupe 6756, bâtiment B, escalier 0001, logement n°307485, étage 03, porte n°0B35), pour un loyer mensuel de 423,07 euros, et 168,58 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 juillet 2024, la SA D'HLM SEQENS a fait signifier à Monsieur [V] [F] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2983,55 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés. 

Par lettre en date du 18 juin 2024 reçue le 24 juin 2024 la SA D'HLM SEQENS a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 25 octobre 2024, la SA D'HLM SEQENS a fait assigner Monsieur [V] [F] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité du Raincy aux fins de :
à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion de Monsieur [V] [F] ainsi que de tout occupant de son chef, condamner Monsieur [V] [F] au paiement des sommes suivantes :les loyers et charges contractuels jusqu’à la date de résiliation et à compter du 13 septembre 2024 jusqu’à la reprise effective des lieux, une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au montant du loyer tel qu’il aurait été dû avec ses majorations et revalorisations, si le bail s’était poursuivi, augmenté des charges légalement exigibles, la somme de 1974,20 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 12 juillet 2024 sur les sommes visées à cet acte, et à compter de la présente sur le surplus, la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les entiers dépens.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture de [Localité 5] le 28 octobre 2024.

À l'audience du 6 février 2025, la SA D'HLM SEQENS, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 1404,57 euros arrêtée au 27 janvier 2025, loyer du mois de décembre 2024 inclus. Elle n’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement.

La SA D'HLM SEQENS soutient, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [V] [F] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 12 juillet 2024. À titre subsidiaire, elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement du locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. La SA D'HLM SEQENS souligne qu’il y a une reprise du versement intégral du loyer courant avec un versement pour le mois dernier.

Monsieur [V] [F], régulièrement assigné à l'étude, selon les dispositions de l'article 658 du code de procédure civile, ne comparait pas et n'est pas représenté. 

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 3 avril 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction.



MOTIVATION DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 28 octobre 2024, soit au moins six semaines avant l'audience. 

Par ailleurs, la SA D'HLM SEQENS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 24 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 25 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, les demandes de la SA D'HLM SEQENS aux fins de constat de résiliation du bail, à titre principal, et de résiliation judiciaire du bail, à titre subsidiaire, pour défaut de paiement des loyers sont recevables.

Sur la demande en paiement des loyers et charges

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. 

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 24 octobre 2022, du commandement de payer délivré le 12 juillet 2024 et du décompte de la créance actualisé au 27 janvier 2025 que la SA D'HLM SEQENS rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés. 

Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 587,27 euros imputée pour des frais.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [V] [F] à payer à la SA D'HLM SEQENS la somme de 817,30 euros, au titre des sommes dues au 27 janvier 2025 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. 

En l’absence de dispositions transitoires, l’application de la loi du 27 juillet 2023 dans le temps est régie par l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. 

Dès lors, si son article 10, en ce qu'il modifie l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 pour fixer désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction (Cass. Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n°24-70.002), il s’applique en revanche aux contrats conclus ou renouvelés après son entrée en vigueur. 

De plus, les effets légaux d’un contrat sont régis par la loi en vigueur au moment où ils se produisent (Cass. Civ. 3e 18 février 2009 n°08-13343). 

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le contrat a été conclu le 24 otobre 2022 et tacitement reconduit par période de trois mois, soit, après le 29 juillet 2023, date de l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, et avant la signification du commandement de payer. 

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 12 juillet 2024 vise la clause résolutoire et contient les mentions prévues par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. 

L’acte vise toutefois le délai de deux mois prévu à l’article 24, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023.

Or, le contrat ayant été reconduit après l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, il convient de faire application des modalités de mise en œuvre de la clause résolutoire à la date de la signification du commandement de payer et dès lors, de retenir le délai de six semaines, prévu par la loi. 

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit, le 23 août 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 24 octobre 2022 à compter du 24 août 2024.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire 

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. 

Selon l’article 24-VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il ressort des éléments communiqués que Monsieur [V] [F] a repris le paiement intégral du loyer et des charges. 

En outre, la SA D'HLM SEQENS n’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement, et en ce cas, à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Au vu de ces éléments, il convient donc d'accorder à Monsieur [V] [F] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d'une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur. 

De plus, l’expulsion de Monsieur [V] [F] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Il convient en conséquence de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [V] [F] à son paiement à compter de 24 août 2024, jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [V] [F] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner Monsieur [V] [F] à payer à la SA D'HLM SEQENS la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevables les demandes de la SA D'HLM SEQENS aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, à titre principal, et de résiliation judiciaire du bail, à titre subsidiaire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 24 octobre 2022 entre la SA D'HLM SEQENS d'une part, et Monsieur [V] [F] d'autre part, concernant le logement situé [Adresse 6], sont réunies à la date du 24 août 2024, 

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,





CONDAMNE Monsieur [V] [F] à payer à la SA D'HLM SEQENS la somme de 817,30 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 27 janvier 2025 échéance de décembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, 

ACCORDE un délai à Monsieur [V] [F] pour le paiement de ces sommes,

AUTORISE Monsieur [V] [F] à s’acquitter de la dette en 36 fois, en procédant à 35 versements de 23 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d'exécution,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l'échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, 

En ce cas, 

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Monsieur [V] [F] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Monsieur [V] [F] à payer à la SA D'HLM SEQENS une indemnité d'occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 24 août 2024 jusqu'à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus,

CONDAMNE Monsieur [V] [F] à payer à la SA D'HLM SEQENS la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [V] [F] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 12 juillet 2024, et le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,


LE GREFFIER LE JUGE