Tribunal Judiciaire · Chambre 5/Section 3 — 7 avril 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE
 de BOBIGNY

 
JUGEMENT CONTENTIEUX DU 07 AVRIL 2025


Chambre 5/Section 3
AFFAIRE: N° RG 23/11065 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YLTF
N° de MINUTE : 25/00385

DEMANDEUR

Madame [X], [K], [E] [C]
[Adresse 2]
[Adresse 7]
[Localité 6]
représentée par Me Borko VLAJKOVIC, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 463

C/

DEFENDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE PARCS ET JARDINS - FOREVER SIS [Adresse 8] ET [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, la SAS “GIEP FONCIA MARNE LA VALLEE”, SAS
[Adresse 3]
[Localité 5]
représentée par Me Aurélia MORACCHINI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1053


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Aliénor CORON, Juge, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.


DÉBATS

Audience publique du 10 Février 2025.


JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Aliénor CORON, Juge, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.


EXPOSÉ DU LITIGE 

Madame [X] [C] est propriétaire de divers lots au sein d’un ensemble immobilier situé [Adresse 1] et [Adresse 4] à [Localité 6] (93), soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Le 21 septembre 2023 s’est tenue l’assemblée générale des copropriétaires.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 novembre 2023, Madame [X] [C] a assigné le syndicat des copropriétaires devant le tribunal judiciaire de Bobigny, sollicitant du tribunal de :
A titre principal,
-Annuler l’assemblée générale des copropriétaires du 21 septembre 2023
A titre subsidiaire,
-Annuler les résolutions 15 et 18 de ladite assemblée
En tout état de cause, 
-Condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Au terme de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 12 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires sollicite du tribunal de :
-Déclarer Madame [X] [C] irrecevable en sa demande d’annulation de l’assemblée générale des copropriétaires du 21 septembre 2023
A titre subsidiaire, 
-Débouter Madame [X] [C] de l'ensemble de ses demandes 
-Condamner Madame [X] [C] à lui payer la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera référé aux conclusions des parties pour un complet exposé des moyens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 27 novembre 2024.


MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la fin de non-recevoir soulevée par le syndicat des copropriétaires 

Selon l’article 789 du code de procédure civile, le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir.

En l’espèce, faute pour le syndicat des copropriétaires d’avoir soulevé un incident devant le juge de la mise en état, il sera jugé irrecevable en sa fin de non-recevoir.

Sur la recevabilité de l’action de Madame [X] [C]

Il résulte de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 que les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d'un mois à compter de la tenue de l'assemblée générale. En application de ces dispositions, seul un copropriétaire opposant à l’ensemble des décisions d’une assemblée générale peut solliciter l’annulation de celle-ci en son intégralité.


Le respect de ces dispositions d’ordre public doit être contrôlé d’office par le tribunal.

En l’espèce, il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 21 septembre 2023 que Madame [X] [C] a voté en faveur des résolutions 5, 6, 7, 8, 9, 11, 12, 13 et 17, qui ont été adoptées.

Elle n’est dès lors pas opposante à l’ensemble des décisions de l’assemblée générale des copropriétaires et est donc irrecevable à en solliciter l’annulation en son intégralité.

Sur les demandes d’annulation des résolutions 15 et 18 de l’assemblée générale des copropriétaires du 21 septembre 2023

-Sur la résolution 15

Sans préciser le fondement juridique de sa demande, Madame [X] [C] fait valoir que la résolution 15 portant sur l’installation d’une antenne relais sur les bâtiments A et B est entachée de nullité en ce que la convocation ne prévoyait que l’installation d’une antenne sur le bâtiment A. Elle ajoute que le décompte des voix est incertain dans la mesure où la somme des votants, abstentionnistes et défaillants n’amène qu’à un total de 6979 tantièmes, ce alors que le règlement de copropriété prévoit l’existence de 10 000 tantièmes. Elle soutient que les copropriétaires n’ont pas été suffisamment informés des conséquences du projet, et fait valoir que la résolution est contraire au règlement de copropriété en ce qu’elle ne précise pas l’affectation des produits de location afférents à ces antennes.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir qu’en application du règlement de copropriété le total de la propriété du sol et des parties communes générales s’établit à 9 952 tantièmes. Il ajoute que la résolution 15 finalement votée regroupait les questions 15 et 16 prévues par la convocation, faisant valoir que rien n’interdit à l’assemblée générale des copropriétaires de regrouper des questions connexes ou complémentaires relevant de la même majorité.

Il est de principe que les copropriétaires disposent du droit d’amender ou de préciser en cours d’assemblée les projets de résolutions qui leur sont soumis.

En application de l’article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires peuvent, par ailleurs, voter par correspondance avant la tenue de l'assemblée générale, au moyen d'un formulaire établi conformément à un modèle fixé par arrêté. Si la résolution objet du vote par correspondance est amendée en cours d'assemblée générale, le votant par correspondance ayant voté favorablement est assimilé à un copropriétaire défaillant pour cette résolution.

En l’espèce, il ressort de la convocation à l’assemblée litigieuse que la résolution 15 portait sur l’installation d’une antenne relais par l’opérateur Free sur le bâtiment 1 tandis que la résolution 16 portait sur l’installation de cette antenne sur le bâtiment « 3&5 ».

La résolution 15 finalement mise au vote portait sur l’installation de l’antenne Free sur les bâtiments 1-3-5.

Cet amendement n’est pas susceptible d’entraîner la nullité de ladite résolution, étant observé qu’il ressort de la feuille de présence que les copropriétaires ayant voté par correspondance ont été inscrits comme défaillants pour cette résolution, comme le prévoit l’article 17-1 A précité.

Le fait que la somme des tantièmes s’élève à 6 979 et non à 9952 comme le prévoit le règlement de copropriété s’explique par le fait qu’il n’a pas été tenu compte dans le décompte des votes des tantièmes appartenant aux copropriétaires absents.



La résolution ayant recueilli 5 812 votes « pour », la majorité prévue à l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 a néanmoins été respectée.

Il n’est pas contesté qu’étaient joints à la convocation un plan de masse et un plan d’élévation de l’existant, les plans du projet Free, un photomontage représentant l’impact visuel de l’installation, ainsi que le projet de bail.

Le fait que la résolution ne prévoyait pas la répartition des produits du bail est sans portée quant à sa validité dans la mesure où cette répartition est prévue au règlement de copropriété.

Il ressort de l'ensemble de ces éléments que les copropriétaires ont été suffisamment informés pour voter la résolution 15 de manière éclairée.

Madame [X] [C] sera dès lors déboutée de sa demande d’annulation.

-Sur la résolution 18

Se fondant sur l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, Madame [X] [C] sollicite l’annulation de la résolution 18 de l’assemblée générale des copropriétaires du 21 septembre 2023, portant sur l’interdiction de boxer les places de parking. Elle fait valoir que le règlement de copropriété stipule que les emplacements de stationnement du bâtiment C sont boxables sans autorisation préalable, et que les copropriétaires pourront décider en assemblée générale d’autoriser la transformation des emplacements de parking des bâtiments A et B en boxes fermés. Elle en conclut que cette résolution aurait dû être approuvée à l’unanimité des copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que cette résolution ne restreint pas les modalités de jouissance des parties privatives des copropriétaires puisqu’elle n’a d’effet que pour l’avenir.

En application de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, l'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété.

En l’espèce, le règlement de copropriété stipule en son article 15.3.1.7. que les emplacements de stationnement du bâtiment C « seront boxables sans nécessiter une assemblée générale préalable », tandis que les emplacements de stationnement des bâtiments A et B pourront être transformés en boxes fermés sur autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, et sauf contraintes techniques.

La résolution 18 est ainsi rédigée : « L’assemblée générale décide de l’interdiction de boxer les places de parking ».

Ce vote constitue une atteinte aux modalités de jouissance des parties privatives résultant du règlement de copropriété, et est donc contraire aux dispositions de l’article 26 précité.

Il convient par conséquent d’annuler la résolution 18 de l’assemblée générale des copropriétaires du 21 septembre 2023.

Sur les mesures de fin de jugement

En application de l’article 696 du code de procédure civile, et chacune des parties succombant partiellement en ses demandes, il y a lieu de laisser à chaque partie la charge de ses propres dépens.



Il convient par conséquent de rejeter les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, 

-Juge le syndicat des copropriétaires irrecevable en sa fin de non-recevoir,

-Juge Madame [X] [C] irrecevable en sa demande d’annulation de l’assemblée générale des copropriétaires du 21 septembre 2023,

-Déboute Madame [X] [C] de sa demande d’annulation de la résolution 15 de l’assemblée générale des copropriétaires du 21 septembre 2023,

-Annule la résolution 18 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 1] et [Adresse 4] à [Localité 6] (93) en date du 21 septembre 2023

-Laisse à chaque partie la charge des dépens qu’elle aura exposés,

-Rejette les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait au Palais de Justice, le 7 avril 2025

La minute de la présente décision a été signée par Madame Aliénor CORON, Juge, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.


LA GREFFIERE LA JUGE




Madame AIT Madame CORON