Tribunal Judiciaire · Chambre 5/Section 3 — 7 avril 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE BOBIGNY



JUGEMENT CONTENTIEUX DU 07 AVRIL 2025


Chambre 5/Section 3
AFFAIRE: N° RG 23/10318 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YJCL
N° de MINUTE : 25/00520

DEMANDEUR

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [5] [Adresse 1], représenté par Monsieur [Y] [N], syndic bénévole
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Me Valérie COLIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0959

C/

DEFENDEURS

Monsieur [D] [I]
[Adresse 4]
[Localité 2]
représenté par Me Katherine LOFFREDO-TREILLE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire A0782

Madame [V] [T]
[Adresse 4]
[Localité 2]
représentée par Me Katherine LOFFREDO-TREILLE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire A0782

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Aliénor CORON, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 17 Février 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Aliénor CORON, juge, assistée de Madame Sakina HAFFOU, Greffière.


EXPOSÉ DU LITIGE
 
Monsieur [D] [I] et Madame [V] [T] épouse [I] sont propriétaires des lots 559 et 679 au sein d'un ensemble immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 3] (93), soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.
 
Par actes en date du 27 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires a fait assigner Monsieur [D] [I] et Madame [V] [T] épouse [I] devant le tribunal judiciaire de Bobigny, sollicitant leur condamnation au paiement de leur arriéré de charges de copropriété.

Au terme de ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 1er octobre 2024, le syndicat des copropriétaires sollicite du tribunal de :
- condamner solidairement Monsieur [D] [I] et Madame [V] [T] épouse [I] à lui payer la somme de 15 724,25 euros au titre des appels impayés au 1er octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 28 mars 2023 pour les sommes visées à la mise en demeure et à compter de l'assignation pour le surplus
- condamner solidairement Monsieur [D] [I] et Madame [V] [T] épouse [I] à lui payer la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts
- condamner solidairement Monsieur [D] [I] et Madame [V] [T] épouse [I] à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, comprenant les frais d'assignation et d'exécution,
- rappeler l'exécution provisoire.

Au terme de leurs dernières conclusions signifiées par RPVA le 25 novembre 2024, Monsieur [D] [I] et Madame [V] [T] épouse [I] sollicitent du tribunal de :
- Déclarer irrecevables les demandes du syndicat des copropriétaires
- Déclarer que le syndicat coopératif devra produire : 
-Des comptes conformes aux dispositions de l'article 14.1 de la loi du 10 juillet 1965,
-La date d'exigibilité des provisions impayées.
- Débouter le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes
A titre subsidiaire, 
- Déclarer que Syndicat Coopératif de copropriété de la Résidence [5] devra produire les relevés de charges conformes aux dispositions de l'article 35 du décret du 17 mars 1967 et l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1967. 
- Leur accorder les plus larges délais de paiement 
- Débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande d'exécution provisoire
- Statuer ce que de droit sur les dépens.

En application de l'article 455 du code de procédure civile, il sera référé aux conclusions des parties pour un complet exposé des moyens.

La clôture est intervenue le 4 décembre 2024 par ordonnance du même jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il ne sera répondu que dans les présents motifs aux demandes visant à voir “déclarer que" qui ne sont pas des prétentions au sens des articles 4, 5 et 768 du code de procédure civile, mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions, qui ne doivent à ce titre pas apparaître au dispositif des conclusions des parties et ont par conséquent été expurgées de l'exposé du litige. 
 
Contrairement à ce que semble entendre l'expression « déclarer irrecevable », le tribunal constate que les défendeurs ne se prévalent d'aucune fin de non-recevoir au sens de l'article 122 du code de procédure civile.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

Le syndicat des copropriétaires sollicite que les défendeurs soient condamnés solidairement à lui payer la somme de 15 724,25 euros au titre des appels impayés au 1er octobre 2024. Répondant aux moyens soulevés par Monsieur [D] [I] et Madame [V] [T] épouse [I], il fait valoir que ces derniers ont été convoqués aux assemblées générales d'approbation des comptes, qu'ils ont été destinataires chaque année des courriers d'information leur indiquant le montant des provisions pour charges et pour travaux qui leur incombe, et que ces provisions étaient conformes au budget prévisionnel et à leurs tantièmes. Il se prévaut des régularisations de charges adressées chaque année aux époux [I] 

Monsieur [D] [I] et Madame [V] [T] épouse [I] font valoir que :
- le syndicat des copropriétaires ne produit aucune preuve qu'ils aient été convoqués par lettre recommandée avec avis de réception aux assemblées des 20 novembres 2020, 30 juin 2021, 8 novembre 2022, 17 octobre 2023 et 23 novembre 2023. Ils en concluent que lesdites assemblées sont nulles
- le syndicat des copropriétaires ne produit pas un décompte de répartition des charges ni le décompte individuel permettant de vérifier l'adéquation entre les montants à répartir par type de charges
- aucune régularisation n'a été faite sur les années 2020 à 2023.

En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n'a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L'obligation à la dette existe dès lors que l'assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic, et qu'aucun recours n'a été formé dans le délai légal mentionné à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Il résulte de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 que les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée, sans ses annexes. 

Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d'un mois à compter de la tenue de l'assemblée générale. 

En l'espèce, faute pour Monsieur [D] [I] et Madame [V] [T] épouse [I] d'avoir sollicité l'annulation des assemblées générales d'approbation des comptes dans les délais précités, ils ne peuvent se prévaloir d'une quelconque nullité desdites assemblées, qu'ils ne sollicitent au demeurant pas. Les assemblées leur sont donc opposables et les moyens tirés d'une irrégularité des convocations sont écartés.

Le syndicat des copropriétaires justifie de sa demande en produisant :
la matrice cadastraleles procès-verbaux des assemblées générales d'approbation des comptes des années 2020 à 2023le règlement de copropriété un extrait de compte daté du 1er octobre 2024 et arrêté au 1er octobre 2024 à la somme de 15 724,95 euros, appels du 1er octobre 2024 inclusdes appels de provisions et régularisations de charges.
Il ressort des courriers produits par le syndicat des copropriétaires qu'il est adressé chaque année aux copropriétaires une lettre présentant le montant des provisions de charges, fonds de travaux et eau froide. Le tribunal est dès lors en mesure de contrôler le montant des charges appelés et leur conformité d'une part avec les tantièmes de copropriété (10/3590 des charges générales et 18/1080 des charges d'ascenseur) et d'autre part avec les budgets votés en assemblée générale, étant observé que Monsieur [D] [I] et Madame [V] [T] épouse [I] ne contestent pas précisément le montant des provisions appelées, à l'exception de la provision pour charges d'eau, dont il ressort des courriers adressés par le syndicat des copropriétaires qu'elle est calculée par rapport à la consommation réelle des trois derniers trimestres, la consommation d'eau étant répartie selon les consommations individuelles.

Contrairement à ce que font valoir Monsieur [D] [I] et Madame [V] [T] épouse [I], il a été procédé à des régularisations de charges des exercices 2021 et 2022, et leur compte a été crédité en conséquence (1163,53 euros le 31 décembre 2022 et 1115,59 euros le 31 décembre 2021). Le syndicat des copropriétaires produit la répartition annuelle des charges poste par poste, que ne contestent pas les défendeurs.

Il y a lieu d'exclure du décompte la somme de 232,95 euros appelée le 30 novembre 2022 au titre de frais d'assignation, dans la mesure où il ressort du jugement du tribunal de proximité de Montreuil-sur-Bois du 16 février 2023, rendu à la suite d'une assignation du 29 novembre 2022, que le syndicat des copropriétaires a été condamné aux dépens de ladite instance.

Est également déduite la somme de 120 euros appelée le 10 mai 2021 sous l'intitulé « FACTURE FRAIS AVOCATE CDT DE PAYER », dont il n'est pas justifié par les pièces produites.

En conséquence et au regard des pièces produites, il convient de condamner Monsieur [D] [I] et Madame [V] [T] épouse [I] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 15 372 euros au titre des appels de charges et fonds de travaux échus au 1er octobre 2024, appels du 1er octobre 2024 inclus.

Le règlement de copropriété prévoit en son article 100 une clause de solidarité. La condamnation sera donc prononcée solidairement.

La condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 28 mars 2023, date de la mise en demeure sur la somme de 9 746,61 euros et à compter du 27 octobre 2023, date de l'assignation sur le surplus.

Sur la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive

En application de l'article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.
Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.
Le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l'exécution de l'obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Faute d'apporter la preuve de la mauvaise foi de Monsieur [D] [I] et Madame [V] [T] épouse [I], le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur la demande de délais de paiement

L'article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l'espèce, faute pour les défendeurs d'apporter la preuve qu'ils seraient en capacité d'honorer un échéancier de paiement en sus des charges courantes, ils seront déboutés de leur demande de délais de paiement.

Sur la demande reconventionnelle en production de décomptes conformes

L'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale. »

En l'espèce, s'il est vrai que le syndic appelle les charges mensuellement et non trimestriellement, il ne s'en déduit pas que le décompte produit ne soit pas conforme aux dispositions précitées, étant observé que le choix d'un appel mensuel et non trimestriel est favorable aux copropriétaires.

Les documents produits étant conformes aux dispositions législatives, il convient de débouter Monsieur [D] [I] et Madame [V] [T] épouse [I] de leur demande visant à voir « déclarer que Syndicat Coopératif de copropriété de la Résidence [5] devra produire : 
- Des comptes conformes aux dispositions de l'article 14.1 de la loi du 10 juillet 1965,
- La date d'exigibilité des provisions impayées. 
- les relevés de charges conformes aux dispositions de l'article 35 du décret du 17 mars 1967 et l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1967. », qui n'est au demeurant soutenue ni en droit ni en fait.

Sur les mesures de fin de jugement

En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Monsieur [D] [I] et Madame [V] [T] épouse [I], partie perdante, supporteront la charge des dépens de la présente instance, comprenant les frais d'assignation, les frais d'exécution étant à ce stade hypothétiques.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur les frais exposés par lui dans le cadre de la présente instance et non compris dans les dépens. Faisant application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, il convient d'allouer au syndicat des copropriétaires une somme de 1 000 euros au titre des frais non compris dans les dépens qu'il a dû exposer pour faire valoir ses droits et assurer sa défense.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit, qu'aucun motif ne justifie d'écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, 

Condamne solidairement Monsieur [D] [I] et Madame [V] [T] épouse [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 3] (93) la somme de 15 372 euros au titre des appels de charges et fonds de travaux échus au 1er octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 28 mars 2023 sur la somme de 9 746,61 euros et à compter du 27 octobre 2023 sur le surplus,

Déboute Monsieur [D] [I] et Madame [V] [T] épouse [I] de leur demande de délais de paiement,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 3] (93) de sa demande en paiement de dommages et intérêts pour résistance abusive,

Déboute Monsieur [D] [I] et Madame [V] [T] épouse [I] de leurs demandes visant à voir « déclarer que Syndicat Coopératif de copropriété de la Résidence [5] devra produire : 
Des comptes conformes aux dispositions de l'article 14.1 de la loi du 10 juillet 1965,La date d'exigibilité des provisions impayées. les relevés de charges conformes aux dispositions de l'article 35 du décret du 17 mars 1967 et l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1967. »
Condamne in solidum Monsieur [D] [I] et Madame [V] [T] épouse [I] aux dépens de l'instance, 

Condamne in solidum Monsieur [D] [I] et Madame [V] [T] épouse [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 3] (93) la somme de 1 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

Dit n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire.

La minute de la présente décision a été signée par Madame Aliénor CORON, Juge, assistée de Madame Sakina HAFFOU, Greffière.

Fait au Palais de justice, le 07 Avril 2025.

LA GREFFIÈRE LA JUGE 

Sakina HAFFOU Aliénor CORON