Tribunal Judiciaire · 5ème CHAMBRE CIVILE — 1 avril 2025

N° RG 24/01598 - N° Portalis DBX6-W-B7I-YWYK



INCIDENT

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE BORDEAUX
5EME CHAMBRE CIVILE

30Z

N° RG 24/01598 - N° Portalis DBX6-W-B7I-YWYK

Minute n° 2025/00








AFFAIRE :

S.A.R.L. AOLA SURF 

C/ 

S.C.I. SCI DE LA PLACE DE LA CONCORDE





 
Grosse Délivrée 
le :

à 
Avocats :
la SELARL ALPHA CONSEILS
Me Yoann DELHAYE




ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT

Le PREMIER AVRIL DEUX MIL VINGT CINQ


Nous, Madame Marie WALAZYC, Vice-Présidente,
Juge de la Mise en Etat de la 5EME CHAMBRE CIVILE,

Greffier, lors des débats et du délibéré : 
Isabelle SANCHEZ

DÉBATS
A l’audience d’incident du 18 février 2025


Vu la procédure entre :

DEMANDERESSE AU FOND
DÉFENDERESSE A L’INCIDENT

S.A.R.L. AOLA SURF immatriculée au registre de commerce et des sociétés de BORDEAUX sous le numéro 497.52.179
8, Lotissement l’Albatros LACANAU OCEAN
33800 LACANAU OCEAN


représentée par Maître Benjamin ECHALIER de la SELARL ALPHA CONSEILS, avocats au barreau de BORDEAUX


DÉFENDERESSE AU FOND
DEMANDERESSE A L’INCIDENT

S.C.I. SCI DE LA PLACE DE LA CONCORDE immatriculée au registre de commerce et des sociétés de BORDEAUX sous le numéro 391.760.345
6,allée des Peupliers
33650 SAINT MEDARD D’EYRANS

représentée par Me Yoann DELHAYE, avocat au barreau de BORDEAUX
EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

La SCI DE LA PLACE DE LA CONCORDE a mis à la disposition de la SARL AOLA SURF à compter d’avril 2007 un local commercial et un terrain situés 2 place de la Concorde, plage Sud, à Lacanau Océan (33) afin qu’elle exerce ses activités d’enseignement, de pratique du surf et de location de matériel sur la période allant du 1er avril au 30 novembre de chaque année.

Par courrier signifié le 24 octobre 2023 à la SARL AOLA SURF, la SCI DE LA PLACE DE LA CONCORDE a sollicité que l’intégralité du matériel, y compris le mobil-home présent sur la parcelle, soit retiré au plus tard le 30 novembre 2023, qui correspond au terme du dernier contrat conclu. 

Saisi par la SCI DE LA PLACE DE LA CONCORDE, le tribunal de commerce de Bordeaux l’a, par ordonnance de référé du 23 avril 2024, renvoyée à mieux se pourvoir. 

Par acte extrajudiciaire du 13 février 2024, la SARL AOLA SURF a fait assigner la SCI DE LA PLACE DE LA CONCORDE devant le tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins de : 

- constater qu’il s’est opéré un nouveau bail à compter du 1er décembre 2023 entre la SARL AOLA SURF et la SCI DE LA PLACE DE LA CONCORDE portant sur les locaux situés 8 place de la Concorde à Lacanau Océan, soumis au statut des baux commerciaux,
- condamner la SCI DE LA PLACE DE LA CONCORDE aux dépens ainsi qu’à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

Par conclusions d’incident notifiées par RPVA le 9 octobre 2024, la SCI DE LA PLACE DE LA CONCORDE a saisi le juge de la mise en état aux fins de voir déclarer irrecevables comme prescrites les demandes formulées par la SARL AOLA SURF. 

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES SUR L’INCIDENT

Par conclusions notifiées par voie électronique les 9 octobre 2024 et 13 février 2025, la SCI DE LA PLACE DE LA CONCORDE demande au juge de la mise en état de : 
- déclarer la SARL AOLA SURF irrecevable en ses demandes et constater l’extinction de l’instance,
- débouter la SARL AOLA SURF de l’ensemble de ses demandes, 
- condamner la SARL AOLA SURF aux dépens ainsi qu’à lui verser la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
- à titre subsidiaire, renvoyer l’incident vers un examen au fond, 

Au soutien de l’irrecevabilité de l’action intentée par la SARL AOLA SURF, la SCI DE LA PLACE DE LA CONCORDE fait valoir, sur le fondement de l’article L. 145-5 du code de commerce, que les contrats qui ont été conclus portent sur des baux saisonniers, et non des baux dérogatoires. A ce titre, elle souligne que le preneur reconnaît lui-même une discontinuité entre les baux successifs conclus, qui ne se succèdent qu’après l’observation d’un délai de carence courant du 1er décembre au 31 mars de chaque année, ce qui correspondrait à une période d’inactivité de l’exploitant. De surcroît, elle indique que plusieurs éléments factuels permettent de caractériser l’existence de baux saisonniers, à savoir : la mention sur les clauses d’indexation de certains des baux « pas concerné car bail saisonnier », l’exploitation d’une activité commerciale saisonnière, à savoir la pratique et la location du matériel de surf, la modicité du loyer appliqué, celle-ci affirmant que le preneur est dans l’incapacité économique de pouvoir régler un loyer annuel fixé à la valeur locative. Egalement, elle soutient qu’est inopérante, pour remettre en cause le caractère saisonnier de la location, la circonstance selon laquelle la SARL AOLA SURF aurait conservé la disposition des locaux durant la période hivernale afin d’y stocker pendant l’intersaison son matériel ainsi que des marchandises, ou encore d’en conserver les clés et ce d’autant plus dans la mesure où le preneur a fait sciemment, et illégalement, occuper la parcelle par un ancien salarié de la structure et a refusé, malgré plusieurs injonctions, de retirer son matériel dans l’unique but procédural de solliciter la requalification des contrats en baux commerciaux. La bailleresse ajoute que le fait que le preneur paye des charges annuelles quant à l’occupation de la parcelle sur seulement 8 mois dans l’année illustre au contraire la volonté réelle des parties quant à la conclusion d’un bail à caractère saisonnier puisque, dans le cadre d’un bail commercial, ce dernier aurait lui-même souscrit les abonnements d’eau et d’électricité. Enfin, conformément à l’article 12 du code de procédure civile, la SCI DE LA PLACE DE LA CONCORDE souligne que sont inopérantes, d’une part, la circonstance selon laquelle les parties ont intitulé les contrats « location commerciale inférieure à 23 mois » puisqu’il appartient au juge de restituer leur exacte qualification aux contrats litigieux sans s’arrêter à cette qualification et, d’autre part, les jurisprudences invoquées par la SARL AOLA SURF qui ne sont manifestement pas applicables au présent litige. 
En conséquence, les parties ayant conclu des baux saisonniers, la bailleresse fait valoir, sur le fondement de l’article L. 145-60 du code de commerce, que la prescription biennale est applicable au présent litige à compter du terme de la première convention conclue le 1er avril 2007, de sorte que l’action introduite par le preneur le 30 janvier 2024 s’avère être nécessairement prescrite. Elle précise qu’il importe peu que sa demande concerne uniquement la requalification du dernier bail dans la mesure où elle invoque, au soutien de celle-ci, l’existence d’une succession de baux conclus antérieurement. 

Par conclusions notifiées par voie électronique le 23 janvier 2025, la SARL AOLA SURF demande au juge de la mise en état de débouter la SCI DE LA PLACE DE LA CONCORDE de l’ensemble de ses demandes, la condamner aux dépens ainsi qu’à lui verser la somme de 3.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. 
La SARL AOLA SURF soutient quant à elle que les contrats conclus avec la SCI DE LA PLACE DE LA CONCORDE revêtent la qualification de baux dérogatoires dans la mesure où l’intitulé des conventions et leur contenu ne font pas référence à un bail saisonnier, celles-ci étant dénommées « location commerciale inférieure à 23 mois », ou au caractère prétendument saisonnier de la mise à disposition du local, il n’a été procédé à aucun état des lieux d’entrée ou de sortie durant seize années, elle disposait des clés durant toute l’année, les charges, taxes foncières, abonnements d’eau et d’électricité n’étaient pas payés au prorata de la période louée mais sur toute l’année et elle disposait à l’année de son stock de planches et de combinaisons. En conséquence, elle soutient que si les conditions dans lesquelles s’est opérée la location du local ne permettent pas de qualifier cette mise à disposition de précaire, elles témoignent au contraire d’une permanence et d’une continuité du bail et permettent, sur le fondement de l’article L. 145-5 du code de commerce, sa requalification en bail commercial. Dès lors, conformément à la jurisprudence de la troisième chambre civile de la Cour de cassation du 25 mai 2023 n°22-15.946, la SARL AOLA SURF affirme que le point de départ du délai de prescription biennale ne correspond pas à la date de la convention initiale mais à la date du dernier contrat pour lequel la requalification est demandée, à savoir le 1er avril 2023 puisqu’elle sollicite, dans le dispositif de son assignation, qu’il soit constaté l’existence d’un nouveau bail à compter du 1er décembre 2023, date correspondant au terme de la dernière convention de bail dérogatoire signée ; de sorte que son action sera déclarée recevable. 

MOTIVATION

1/ Sur la prescription de l’action intentée par la SARL AOLA SURF soulevée par la SCI DE LA PLACE DE LA CONCORDE

Aux termes de l’article 789 du code de procédure civile « lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour : 6° statuer sur les fins de non-recevoir. Lorsque la fin de non-recevoir nécessite que soit tranchée au préalable une question de fond, le juge de la mise en état statue sur cette question de fond et sur cette fin de non-recevoir ». 

L’article L. 145-5 du code de commerce dispose que « les parties peuvent, lors de l’entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans. (…) Si, à l’expiration de cette durée, et au plus tard à l’issue d’un délai d’un mois à compter de l’échéance le preneur reste et est laissé en possession, il s’opère un nouveau bail. (…) Il en est de même, à l’expiration de cette durée, en cas de renouvellement exprès du bail ou de conclusion, entre les mêmes parties, d’un nouveau bail pour le même local. Les dispositions des deux alinéas précédents ne sont pas applicables s’il s’agit d’une location à caractère saisonnier ». 
Conformément à l’article L. 145-60 du code de commerce, toutes les actions exercées en vertu du statut des baux commerciaux se prescrivent par deux ans. 

En l’espèce, aux termes de son assignation, la SARL AOLA SURF demande à ce qu’il soit constaté qu’un nouveau bail s’est opéré à compter du 1er décembre 2023 et, par-là, sollicite la requalification de son bail de « location commerciale inférieure à 23 mois » en bail commercial. Dans ses conclusions d’incident, elle précise entendre se prévaloir de l’application du statut des baux commerciaux à compter du terme de la dernière convention de bail dérogatoire signée le 1er avril 2023. 

Or, le délai de prescription biennale applicable à l’action en requalification d’un contrat en bail commercial court, même en présence d’une succession de contrats distincts dérogatoires aux dispositions du statut des baux commerciaux, à compter de la conclusion du contrat dont la requalification est recherchée (Cass. 3ème civ., 25 mai 2023, n°22-15.946). 

C’est de manière inopérante que la SCI DE LA PLACE DE LA CONCORDE fait valoir que les contrats conclus porteraient sur des baux saisonniers et non des baux dérogatoires alors qu’en tout état de cause l’action en requalification de ces contrats en baux commerciaux est soumise au même délai de prescription.

En conséquence, la SARL AOLA SURF sollicitant la requalification du dernier contrat conclu avec la SCI DE LA PLACE DE LA CONCORDE le 1er avril 2023, son action était donc recevable jusqu’au 1er avril 2025. 
La SARL AOLA SURF ayant fait assigner son bailleur par acte du 13 février 2024, la fin de non-recevoir soulevée par la SCI DE LA PLACE DE LA CONCORDE sera rejetée et son action sera déclarée recevable. 

2/ Sur les frais de la procédure d’incident

En application de l’article 790 du code de procédure civile, le juge de la mise en état peut statuer sur les dépens et les demandes formées par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Dépens
En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la procédure suivant son cours, il convient de réserver les dépens de l’incident, qui suivront le sort de ceux de l’instance au fond.

Frais irrépétiblesEn application de l’article 700 du code du procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens […]. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
En l’espèce, les dépens étant réservés, il convient de débouter les parties de leurs demandes formées au titre des frais irrépétibles. 

PAR CES MOTIFS
Le juge de la mise en état, statuant par ordonnance contradictoire, susceptible de recours selon les modalités de l’article 795 du code de procédure civile dans sa rédaction en vigueur depuis le 1er septembre 2024, prononcée par mise à disposition au greffe,
REJETTE la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par la SCI DE LA PLACE DE LA CONCORDE ; 
RÉSERVE les dépens ;
DÉBOUTE la SCI DE LA PLACE DE LA CONCORDE et la SARL AOLA SURF de leurs demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
ORDONNE le renvoi du dossier à la mise en état continue du 10 septembre 2025 avec injonction de conclure au fond pour la SCI DE LA PLACE DE LA CONCORDE.

La présente décision a été signée par Madame Marie WALAZYC, Vice-Présidente, Juge de la mise en état, et par Isabelle SANCHEZ,.



LE GREFFIER, LE JUGE DE LA MISE EN ETAT,