Tribunal Judiciaire · TPROX Contentieux Général — 4 avril 2025

TRIBUNAL de PROXIMITE d’ARCACHON
[Adresse 12]
[Localité 3]




MINUTE :




N° RG 24/00230 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZNIZ







[T] [E], [J] [E]

C/

[B] [O], [U] [O]


le 

- Expéditions délivrées à

- Me Amélie MONGIE
-Maître Marie ROSSIGNOL de la SELARL ROSSIGNOL




JUGEMENT 
EN DATE DU 04 AVRIL 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Madame Martine TRUSSANT, Magistrat à titre temporaire au Tribunal de proximité d’Arcachon

GREFFIER : Madame Betty BRETON, Greffier

DÉBATS :
Audience publique en date du 04 Février 2025

PROCÉDURE :
Articles 480 et suivants du code de procédure civile. 

JUGEMENT:
Contradictoire
Premier ressort
Par mise à disposition au greffe, 

DEMANDEURS :
Madame [T] [E]
née le 09 Juin 1968 à [Localité 8]
[Adresse 5]
[Localité 6]
Représentée par Maître Marie ROSSIGNOL de la SELARL ROSSIGNOL

Monsieur [J] [E]
né le 07 Avril 1966 à [Localité 10]
[Adresse 5]
[Localité 6]
Représenté par Maître Marie ROSSIGNOL de la SELARL ROSSIGNOL

DEFENDEURS :
Monsieur [B] [O]
né le 12 Janvier 1946 à [Localité 11]
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représenté par Me Amélie MONGIE (Avocat au barreau de BORDEAUX)

Madame [U] [O]
née le 23 Avril 1945 à [Localité 7]
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représentée par Me Amélie MONGIE (Avocat au barreau de BORDEAUX)



EXPOSÉ DU LITIGE :

Selon un acte sous seing privé signé le 9 août 2017, Madame [T] [E] et Monsieur [J] [E] ont donné en location à Monsieur [B] [O] et Madame [U] [O] une maison située [Adresse 1] à [Localité 9] ; Le montant mensuel du loyer a été fixé à 1330 €.
Un constat d'état des lieux d'entrée a été dressé contradictoirement par les parties ce même jour.
Le 28 janvier 2023 la propriétaire a délivré un congé pour vente.
Le 4 avril 2023 les locataires ont notifié leur volonté de faire valoir leur droit de préemption.
Le 6 octobre 2023 les locataires ont renoncé à leur droit de préemption.
Le 9 octobre 2023 la propriétaire a transmis aux locataires une convention d'occupation précaire qu'ils n'ont pas signée.
Ces derniers ont quitté le logement le 30 novembre 2023.
Un constat des lieux de sortie a été dressé ce même jour par commissaire de justice.

Par acte du 5 mars 2024, Madame [T] [E] et Monsieur [J] [E] ont fait assigner Monsieur [B] [O] et Madame [U] [O] devant le tribunal de proximité d' ARCACHON à l'audience du 1er octobre 2024 aux fins de :

-Condamner in solidum Monsieur [B] [O] et Madame [U] [O] à payer à Madame [T] [E] et Monsieur [J] [E] la somme de 1330€ au titre de l'indemnité d' occupation du mois de novembre 2023;
-Condamner in solidum Monsieur [B] [O] et Madame [U] [O] à payer à Madame [T] [E] et Monsieur [J] [E] la somme de 15625,77€ au titre des frais engagés pour remise en état du logement ;
-Condamner in solidum Monsieur [B] [O] et Madame [U] [O] à payer à Madame [T] [E] et Monsieur [J] [E] la somme de 750€, au titre des frais des 2 constats d'état des lieux de sortie ;
- Condamner in solidum Monsieur [B] [O] et Madame [U] [O] à payer à Madame [T] [E] et Monsieur [J] [E] la somme de 8000€ au titre des préjudices financiers générés par le retard de la vente de leur bien.
-Condamner in solidum Monsieur [B] [O] et Madame [U] [O] à payer la somme de 3000€ sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens en ce compris la sommation de quitter les lieux s'élevant à 420,38 €.

L’affaire a fait l'objet de plusieurs renvois et a été examinée à l’audience du 4 février 2025 à laquelle Madame [T] [E] et Monsieur [J] [E], représentés par leur conseil, ont maintenue l’ensemble de leurs demandes.

Monsieur [B] [O] et Madame [U] [O] représentés par leur conseil contestent les demandes de Madame [E] et sollicitent
A titre principal de
-Rejeter la demande d'indemnisation au titre des réparations sollicitée par la bailleresse 
-Rejeter la demande d'indemnisation au titre du préjudice financier né du retard de la vente de la maison louée
-Rejeter la demande du remboursement des frais de constat d'huissier
A titre subsidiaire 
-de réduire à de juste proportion l'indemnisation du préjudice lié à la remise en état du logement
A titre subsidiaire 
-de réduire à de justes proportions l'indemnisation du préjudice lié au retard de la vente de la maison louée
A titre subsidiaire 
-de prononcer la compensation entre les différentes sommes à devoir entre les parties 
-Condamner in solidum Monsieur [B] [O] et Madame [U] [O] à payer la somme de 3000€ sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens
Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, le tribunal, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions déposées et soutenues à l'audience ainsi qu'aux prétentions orales telles qu'elles sont rappelées ci-dessus.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1) Sur les demandes formées par Madame [T] [E] et Monsieur [J] [E] 

*S'agissant de l'arriéré de loyers

En droit, l’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et celui qui s’en prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Le contrat de bail signé entre les parties est soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989.

En l'espèce
Les parties s'accordent pour voir fixer la fin du contrat de location au 9 août 2023 et la fin de l'occupation des lieux au 30 novembre 2023. Ils s'accordent également sur la date du dernier paiement d'indemnité d'occupation effectué le mois d'octobre 2023.
Le mois de novembre 2023 d'un montant de 1330 € n'a pas été payé par les locataires et le montant du dépôt de garantie d'un montant de 1330 € n'a été restitué. Il y a lieu à compensation des sommes..

 Monsieur [B] [O] et Madame [U] [O] seront condamnés in solidum au titre de l'arriéré de l' indemnité d'occupation à la somme de 30€.

*S'agissant des dégradations locatives

En droit,
En vertu de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :
-de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur, ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement,
-de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. L’article 1 du décret du 26 août 1987 dispose que sont des réparations locatives les travaux d'entretien courant, et de menues réparations, en ce compris les remplacements d'éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l'usage normal des locaux et équipements à usage privatif. Ont notamment le caractère de réparations locatives les réparations énumérées en annexe de ce décret.

L’article 1730 du code civil précise que s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, excepté ce qui a péri ou ce qui a été dégradé par vétusté ou force majeure

L’obligation de maintenir les lieux en parfait état ne peut s’entendre, faute de mention contraire dans l’état des lieux d’entrée, que de les maintenir en parfait état d’usage ce qui n’inclut pas la réfection à neuf.

En l'espèce,
A l’appui de leurs demandes, Madame [T] [E] et Monsieur [J] [E] produisent un constat d'état des lieux d'entrée établi contradictoirement par les parties le 9 octobre 2023 qui laisse apparaître un logement et un jardin en bon état d'entretien.
Ils communiquent également un autre constat de commissaire de justice établi le 30 novembre 2023 constatant de nombreuses dégradations lors du départ des locataires.
Sur la base de ces constats, des factures et devis produits, les bailleurs justifient avoir exposé les dépenses suivantes pour réparer les dégradations constatées :

 -Travaux ménagers 1000€
-Ramonage cheminée 210€
-Nettoyage complet du jardin
-Destruction et évacuation du cabanon construit sans autorisation du propriétaire, location d'une benne et enlèvement d'une bibliothèque installée sans autorisation du propriétaire 5810€ 
-Achat et installation d'un réfrigérateur 1837,98€.
TOTAL : 8857,98 €

Les pièces communiquées justifient le coût de la remise en état à hauteur de 8857,98€.
Le surplus des factures et devis concerne : le changement d'une chaudière, un devis de réfection totale d'une chambre, la mise en place d'un double vitrage sur une fenêtre à rotation, le changement d’ occultant, le changement d'un coffret de piscine et une dalle de béton armé pour garage.
Également est communiqué une facture de la pose d'une clôture mitoyenne.
Il s'agit de grosses réparations qui n'incombent pas au locataires.
également n'est pas justifié le mauvais état de la piscine relevant des locataires.
Enfin est communiqué un plan de remboursement d'un prêt de 327665,49 € sans rapport avec le présent litige.
D'autres factures ne concernent pas les consorts [E] et ne peuvent donc être prises en considération.
L'ensemble des dépenses supplémentaire est sans lien avec les dégradations constatées dans le constat d'huissier du 30 novembre 2023.
Par conséquent, seule la somme de 8857,98€ sera octroyée au consorts [E] au titre des dégradations du bien loué.

 Monsieur [B] [O] et Madame [U] [O] seront solidairement condamnés à verser à Madame [T] [E] et Monsieur [J] [E] la somme de 8857,98 €.

A ce montant s’ajoutera le coût généré par le recours au commissaire de justice pour établir le procès-verbal de l'état des lieux du 30 novembre 2023, soit le somme de 450€.

En conséquence, Monsieur [B] [O] et Madame [U] [O] seront solidairement condamnés à verser à Madame [T] [E] et Monsieur [J] [E] la somme globale de 9307,98€.(8857,98+450).

*Sur le préjudice financier généré par le retard de la vente de l'immeuble loué

Les demandeurs font valoir que le comportement des locataires a retardé la vente de leur bien immobilier, leur causant ainsi un préjudice financier. Ils fixent leur préjudice à 8000€.
Ils font valoir que les travaux de remise en état de l'immeuble loué ont retardé la date de mise en vente de l'immeuble. Ils invoquent également l'usage abusif du droit de préemption des locataires qui ont d'abord été intéressés par l'achat de l'immeuble loué puis qui y ont renoncé.
Les consorts [E] n'apportent pas la preuve que la mise en vente de l'immeuble a été retardée par la faute de Monsieur [B] [O] et Madame [U] [O].
En conséquence, l'existence du préjudice financier allégué n 'ayant pas prouvé, Ils seront déboutés de leur demande de 8000€ au titre du préjudice financier .
 
Sur les demandes accessoires et sur les frais irrépétibles

La nature de l'affaire commande que chacune des parties garde à sa charge ses propres dépens.
Les parties seront déboutées de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement

CONDAMNE in solidum Monsieur [B] [O] et Madame [U] [O] à verser à Madame [T] [E] et Monsieur [J] [E] la somme de 9307,98 € au titre des réparations locatives et taxes d'ordures ménagères ;

DEBOUTE Madame [T] [E] et Monsieur [J] [E] de leur demande au titre du préjudice financier de 8000€.
 
REJETTE les demandes plus amples ou contraires ;

DIT n'y avoir lieu à l'application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

LAISSE à chacune des parties la charge de ses propres dépens.

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit,

Ainsi jugé et mis à disposition, les jours, mois et an susdits.


LE GREFFIER LE JUGE