Tribunal Judiciaire · REFERES 1ère Section — 7 avril 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE
 
DE [Localité 6]



JUGEMENT
procédure accélérée au fond


5AZ

Minute 


N° RG 24/01482 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZIK3

3 copies















GROSSE délivrée
le 07/04/2025
à Me Sarah BOUET
la SELAS ELIGE [Localité 6]



Rendue le SEPT AVRIL DEUX MIL VINGT CINQ

Après débats à l’audience publique du 10 Mars 2025

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Emmanuelle PERREUX, Présidente du tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.



DEMANDERESSE

Société COMMUNE DE [Localité 6], prise en la personne de son représentant légaux
[Adresse 8]
[Localité 4]
représentée par Maître Daniel LASSERRE de la SELAS ELIGE BORDEAUX, avocats au barreau de BORDEAUX



DÉFENDEURS

Monsieur [O] [K]
[Adresse 2]
[Localité 3]
représenté par Me Sarah BOUET, avocat au barreau de BORDEAUX

Monsieur [M] [K]
[Adresse 1]
[Localité 5]
représenté par Me Sarah BOUET, avocat au barreau de BORDEAUX



Monsieur [I] [K]
[Adresse 1]
[Localité 5]
représenté par Me Sarah BOUET, avocat au barreau de BORDEAUX







I - FAITS, PROCÉDURE ET DEMANDES DES PARTIES

Par acte du 27 juin 2024, la Commune de Bordeaux a fait assigner Messieurs [O], [M], et [I] [K] devant le président du tribunal judiciaire de Bordeaux statuant selon la procédure accélérée au fond.

Par ses dernières conclusions du 7 février 2025, auxquelles il convient de se référer pour le détail de son argumentation, elle demande au président, au visa des articles L631-7 et suivants, L651-2 et suivants du code de la construction et de l’habitation, et L324-1-1 du code du tourisme, de :

* prononcer à l’encontre de Messieurs [O], [M], et [I] [K] une amende d’un montant maximal de 50.000 €uros pour changement irrégulier de destination d’un immeuble à usage d’habitation, avec perception de cette amende par la Commune de [Localité 6],

* ordonner le retour à l’usage d’habitation du local transformé sans autorisation, sous astreinte d’un montant maximum de 70.000 €uros par jour, le produit de l’astreinte étant intégralement reversé à la commune,

* autoriser la commune de [Localité 6] à faire constater par l’un de ses agents assermentés l’occupation des lieux situés à [Adresse 7], et à effectuer des contrôles sur place le propriétaire étant régulièrement convoqué,

* autoriser à défaut la commune de [Localité 6] à faire expulser les occupants et effectuer les travaux nécessaires, d’office et aux frais du propriétaire,

* condamner in solidum Messieurs [O], [M], et [I] [K] à une amende de 10.000 €uros, dont le produit sera reversé à la commune, pour défaut de déclaration de l’activité,

* les condamner in solidum à lui payer 3.500 €uros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens avec distraction au profit de son conseil.


Elle expose que Messieurs [O] et [M] [K] sont nus propriétaires et Monsieur [I] [K] usufruitier d’un bien immobilier situé à [Adresse 7], consistant en un appartement situé au deuxième étage et ont modifié la destination des lieux initialement à usage d’habitation, en les louant en meublé touristique à des personnes n’ayant pas l’intention d’y établir leur résidence, sans avoir obtenu d’autorisation de changement d’usage, sans avoir proposé de compensation avec l’affectation en usage d’habitation d’autres immeubles situés dans le même secteur et de surface comparable, et sans avoir déclaré l’activité, faits constatés selon procès-verbal du 8 novembre 2019 mis à jour les 16 et 18 mars 2022. 
 
Par conclusions du 6 janvier 2025, auxquelles il convient de se référer pour le détail de leur argumentation, Messieurs [O], [M], et [I] [K] concluent principalement au rejet des demandes.
. 
À titre subsidiaire , ils sollicitent la réduction de l’amende.

Ils faut valoir que la amende civile sollicitée par la commune de [Localité 6] doit être fixée en fonction de l’objectif d’intérêt général poursuivi par la législation dont elle vise à garantir le respect, en l’espèce, l’article 631-7-1 alinéa 4 du code de la construction et de l’habitation et que la raison impérieuse d’intérêt général justifiée par la prétendue pénurie de logements n’est pas démontrée par la commune.
Ils ajoutent que pour l’application des dispositions de l’article L. 631-7, il y a lieu d’établir l’existence d’un local à usage d’habitation au 1er janvier 1970 et qu’aucun élément probant n’est apporté sur ce point par la commune, les actes notariés de vente produits faisant état d’une «maison d’habitation», alors que l’immeuble en question est désormais un ensemble immobilier divisé en appartements.
Ils estiment que l’amende sollicitée revêt en toute hypothèse un caractère disproportionné au regard de l’infraction.
Ils font observer qu’ils avaient de bonne foi permis la visite des lieux et communiqué l’ensemble des éléments demandés et n’ont été assignés que cinq ans après la visite, et que la somme mentionnée au titre des gains estimés ne s’appuie sur aucun élément concret et ne peut être retenue.

Ils affirment par ailleurs qu’il n’y a plus lieu d’ordonner le retour à l’usage d’habitation, le bien en question n’étant plus proposé à la location.

Ils contestent être redevables d’une amende au titre du défaut de transmission des périodes de location, n’ayant reçu aucune demande en ce sens de la part des agents en charge du dossier.

II - MOTIFS DE LA DÉCISION

1 : Le défaut d’autorisation du changement de destination de l’immeuble

L’article L631-7-1 du code de la construction et de l’habitation soumet, dans les communes de plus de 200.000 habitants, le changement d’usage d’un bien immobilier à une autorisation préalable du maire de la commune. Cette autorisation peut être subordonnée à une compensation sous la forme de la transformation concomittante en habitation de locaux ayant un autre usage.

L’article L631-7 dernier alinéa précise que le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage.

Deux délibérations, l’une du conseil communautaire de [Localité 6] Métropole du 7 juillet 2017, l’autre du conseil municipal de [Localité 6] du 10 juillet 2017 ont respectivement soumis toute location de courte durée à “une clientèle de passage” à une déclaration préalable, et réglementé strictement les locations de courts séjours touristiques sur la ville de [Localité 6]. Un règlement municipal sur les changements d’usage des locaux d’habitation et les compensations en cas de changement de destination a été annexé à la délibération du 10 juillet 2017.

En l’espèce, Messieurs [O], [M], et [I] [K] ont fait l’objet d’un procès-verbal d’infraction dressé le 8 novembre 2019 pour un appartement situé à [Adresse 7] proposé à la location sur les sites Airbnb et Booking pour des périodes de courte durée, le logement n’ayant fait l’objet d’aucun changement de destination.

Les développements des défendeurs relatifs à l’absence de preuve par la commune de [Localité 6] de la réalité des objectifs poursuivis par la réglementation sur laquelle elle fonde ses prétentions, liées à une supposée pénurie de logements sur le territoire de la commune, sont inopérants puisqu’ils tendent à remettre en cause le bien fondé de la réglementation ci-dessus rappelée, ce qui n’est pas de la compétence du juge judiciaire et que tous les recours contre les délibérations ci-dessus ont été définitivement rejetés.

Sur le changement de destination de l’immeuble :

Au termes de l’article L651-2 du code de la construction et de l’habitation dans sa version applicable à l’espèce :
“Toute personne qui enfreint les dispositions de l'article L. 631-7 ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application dudit article est condamnée à une amende civile ...”.

Selon l’article L631-7 : 
“ La présente section est applicable aux communes de plus de 200 000 habitants et à celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-[Localité 9] et du Val-de-Marne. Dans ces communes, le changement d'usage des locaux destinés à l'habitation est, dans les conditions fixées par l'article L. 631-7-1, soumis à autorisation préalable.
Constituent des locaux destinés à l'habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l'article L. 632-1.
Pour l'application de la présente section, un local est réputé à usage d'habitation s'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant l'objet de travaux ayant pour conséquence d'en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l'usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés...”.

Pour l’application de ces dispositions, il appartient par conséquent à la Commune de [Localité 6] d’établir :
- l’existence d’un local à usage d’habitation, un local étant réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cette usage au 1er janvier 1970, sauf pour les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 qui sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés,
- un changement illicite, sans autorisation préalable, de cet usage, un tel changement résultant du fait de louer un local meublé antérieurement destiné à l’habitation de manière répétée pour de courte durée à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile.

Messieurs [O], [M], et [I] [K] ne peuvent se prévaloir de ce que la commune de [Localité 6] ne démontre pas qu’au 1er janvier 1970, le local leur appartenant était utilisé à usage d’habitation, alors que sont versés aux débats deux actes notariés relatifs à l’immeuble situé à [Adresse 7], l’un en date du 28 février 1961, l’autre du 29 août 1975 désignant à cette adresse une « maison d’habitation ».
La division ultérieure par lots n’est pas de nature à modifier la désignation du bien sauf autorisation administrative dont il n’est pas justifié.
La première condition nécessaire à l’application des dispositions des articles L651-2 et L631-7 du code de la construction et de l’habitation est remplie.

Il ressort par ailleurs du procès-verbal d’infraction, figurant en pièce 6 du dossier de la demanderesse que, sur la demande de l’agent assermenté de la commune de [Localité 6], une visite des lieux à été organisée, en présence de Monsieur [O] [K] auquel a été notifiée l’infraction constatée par la consultation des sites Airbnb et Booking sur lesquels l’appartement était proposé à la location de courte durée.
Les défendeurs ne peuvent pas conséquence se prévaloir d’une absence de notification préalable à la procédure de ce procès-verbal d’infraction du 8 novembre 2019.

L’article L651-2 du code de la construction et de l’habitation punit d’une amende civile d’au plus 50.000 €uros par local irrégulièrement transformé toute personne qui enfreint les dispositions de l’article L631-7, ou ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en applicaion de cet article.
Il n’est par ailleurs pas justifié par Messieurs [O], [M], et [I] [K] de la cessation de leur activité.
L’amende apparaît devoir être fixée à la somme de 20.000 €uros.

Il n’est pas expliqué quels travaux seraient nécessaires pour rendre l’appartement à son usage de location d’habitation ; en outre, le propriétaire d’un bien immobilier ne peut être obligé de mettre celui-ci en location de longue durée à usage d’habitation, au risque toutefois de s’exposer aux dispositions sur les logements laissés vacants. Enfin, si les appartements ne nécessitent pas de travaux pour être restitués à l’usage de location d’habitation, l’astreinte ne ferait que sanctionner la réitération de faits de location en meublé touristique. Or, la réitération de cette infraction caractériserait une nouvelle infraction à l’article L.631-7, en soi susceptible de condamnation. Il s’ensuit que la demande de remise en location sous astreinte sera rejetée.

Sur le défaut de transmission des périodes de location

Selon l’article L 324-1-1 du code du tourisme : 

I.-Pour l'application du présent article, les meublés de tourisme sont des villas, appartements ou studios meublés, à l'usage exclusif du locataire, offerts à la location à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois.
II.-Toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme, que celui-ci soit classé ou non au sens du présent code, doit en avoir préalablement fait la déclaration auprès du maire de la commune où est situé le meublé.
Cette déclaration préalable n'est pas obligatoire lorsque le local à usage d'habitation constitue la résidence principale du loueur, au sens de l'article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.
III.-Par dérogation au II, dans les communes où le changement d'usage des locaux destinés à l'habitation est soumis à autorisation préalable au sens des articles L. 631-7 à L. 631-9 du code de la construction et de l'habitation une délibération du conseil municipal peut décider de soumettre à une déclaration préalable soumise à enregistrement auprès de la commune toute location d'un meublé de tourisme.
La déclaration indique si le meublé de tourisme offert à la location constitue la résidence principale du loueur au sens de l'article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée.
Un téléservice permet d'effectuer la déclaration. La déclaration peut également être faite par tout autre moyen de dépôt prévu par la délibération susmentionnée.
Dès réception, la déclaration donne lieu à la délivrance sans délai par la commune d'un accusé-réception comprenant un numéro de déclaration.
Un décret détermine les informations qui peuvent être exigées pour l'enregistrement.
IV.-Dans les communes ayant mis en œuvre la procédure d'enregistrement de la déclaration préalable mentionnée au III, toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme qui est déclaré comme sa résidence principale ne peut le faire au-delà de cent vingt jours au cours d'une même année civile, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure.
La commune peut, jusqu'au 31 décembre de l'année suivant celle au cours de laquelle un meublé de tourisme a été mis en location, demander au loueur de lui transmettre le nombre de jours au cours desquels ce meublé a été loué. Le loueur transmet ces informations dans un délai d'un mois, en rappelant l'adresse du meublé et son numéro de déclaration.
IV bis.-Sur le territoire des communes ayant mis en œuvre la procédure d'enregistrement prévue au III, une délibération du conseil municipal peut soumettre à autorisation la location d'un local à usage commercial en tant que meublé de tourisme.
Cette autorisation est délivrée au regard des objectifs de protection de l'environnement urbain et d'équilibre entre emploi, habitat, commerces et services, par le maire de la commune dans laquelle est situé le local.
Lorsque la demande porte sur des locaux soumis à autorisation préalable au titre d'un changement de destination relevant du code de l'urbanisme, l'autorisation prévue au premier alinéa tient lieu de l'autorisation précitée dès lors que les conditions prévues par le code de l'urbanisme sont respectées.
Un décret en Conseil d'Etat précise les modalités d'application du présent IV bis.
V.- Toute personne qui ne se conforme pas aux obligations résultant du III est passible d'une amende civile dont le montant ne peut excéder 5 000 €.
Toute personne qui ne se conforme pas aux obligations résultant du IV est passible d'une amende civile dont le montant ne peut excéder 10 000 €.
Toute personne qui ne se conforme pas aux obligations résultant du IV bis est passible d'une amende civile dont le montant ne peut excéder 25 000 €.

En l’espèce, la demande de la commune de [Localité 6] fondée sur ce texte ne précise pas à quel paragraphe se rapporte sa demande au titre d’un défaut de déclaration, et apparaît se rapporter à l’absence de conformité aux obligations résultant pour le loueur du paragraphe IV, passible d'une amende civile dont le montant ne peut excéder 10 000 €uros. 

Ces obligations concernent les obligations des loueurs d’un meublé de tourisme déclaré comme résidence principale, afin d’établir si la limite des 120 jours a été dépassée.
Ce n’est pas le cas en l’espèce, le bien immobilier ne constituant pas la résidence principale de Messieurs [O], [M], et [I] [K].
S’agissant du prononcé d’une amende, les textes doivent être interprétés strictement.

C’est en outre à juste titre que Messieurs [O], [M], et [I] [K] soutiennent qu’en application de cette disposition, la commune aurait du leur demander la transmission du nombre de jours au cours desquels le meublé a été loué dans un délai ayant pour terme le 31 décembre de l’année suivante, le loueur disposant alors d’un délai d’un mois pour répondre.
La commune de [Localité 6] n’ayant pas fait d’observations sur ce point dans ses conclusions responsives, ni produit de demande de transmission du nombre de jour de location, il n’y a pas lieu à condamnation de ce chef.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la Commune de [Localité 6] tous ses frais non compris dans les dépens ; il lui sera alloué 1.500 €uros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

III - DÉCISION

Le Président du tribunal judiciaire de Bordeaux, statuant selon la procédure accélérée au fond, par décision contradictoire, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, et à charge d’appel ;

Prononce à l’encontre de Messieurs [O], [M], et [I] [K] une amende civile d’un montant de 20.000 €uros euros par application des articles L.631-7 et L.651-2 du code de la construction et de l’habitation.

Dit que l’amende sera perçue par la commune de [Localité 6].

Condamne solidairement Messieurs [O], [M], et [I] [K] aux dépens avec droit pour la SELAS ELIGE de recouvrer directement ceux dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision et à payer à la Commune de [Localité 6] la somme de 1.500 €uros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision a été signée par Emmanuelle PERREUX, Présidente, et par Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.


Le Greffier, Le Président,