Tribunal Judiciaire · Référés Cabinet 1 — 7 avril 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE



ORDONNANCE DE REFERE N°25/ 


Référés Cabinet 1

ORDONNANCE DU : 07 Avril 2025
Président : Madame YTHIER, Juge
Greffier : Madame LAFONT, Greffier
Débats en audience publique le : 03 Mars 2025





N° RG 24/04181 - N° Portalis DBW3-W-B7I-5OEF

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. IONA
dont le siège social est sis [Adresse 3] prise en la personne de son représentant légal ayant pour mandataire, la SAS J & M PLAISANT, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Gaëtan BALESTRA de l’ASSOCIATION BGDM ASSOCIATION, avocats au barreau de MARSEILLE





DEFENDEUR

Monsieur [B] [M]
né le 24 Février 1967 à [Localité 6] (TUNISIE), demeurant [Adresse 1]

représenté par Me Noémie ZERBIB, avocat au barreau de MARSEILLE



















EXPOSE DU LITIGE : 

Par acte sous seing privé du 1er janvier 2023, la SCI IONA a donné à bail commercial à Monsieur [B] [M] des locaux commerciaux situés [Adresse 4] dans le bâtiment J de la copropriété de l’ensemble immobilier [Adresse 5] en sous-sol, moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 960 euros hors taxes, hors charges. Et une provision sur charges de 34,03 euros.

Le bail a prévu un paiement mensuel du loyer.

Le bail commercial a pris effet au 31 janvier 2023.

La SCI VERONIQUE s’est plainte de loyers demeurés impayés.

Par acte de commissaire de justice du 19 janvier 2024, la SCI IONA a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire à Monsieur [B] [M], pour une somme de 4 796, 84 euros au titre d’une part de l'arriéré de loyers et de charges et d’autre part du coût de l'acte.

Par acte de commissaire de justice du 30 septembre 2024, la SCI IONA a fait assigner Monsieur [B] [M], devant le président du tribunal judiciaire de MARSEILLE statuant en référé aux fins de voir constater la résiliation du bail et ordonner l’expulsion de Monsieur [B] [M] outre sa condamnation au paiement d’une provision et d’une indemnité d’occupation.

Lors de l'audience du 3 mars 2025 la SCI IONA, par l'intermédiaire de son conseil, a réitéré ses demandes dans des conclusions responsives auxquelles à il conviendra de se référer pour l’exposé des moyens. Elle demande au tribunal de :
Constater la résiliation du bail à la date du 19 juin 2024 ;Ordonner l’expulsion de Monsieur [B] [M], et de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ;Condamner Monsieur [F] [V] [R] à payer à la SCI IONA :-Une indemnité provisionnelle de 14 633,24 euros ;
- débouter Monsieur [B] [M] de toute demande tendant à l’octroi de délai
Rejeter l’argumentation de Monsieur [B] [M] au titre des prétendues contestations sérieuses ainsi que celle relative à la demande d’expertise et au séquestre des loyers dans l’attente d’une décision au fond.
-Une indemnité d’occupation mensuelle de 1098,30 euros ; 
- 1 500 euros au titre des frais irrépétibles ;
-Les dépens, en ceux compris le coût du commandement de payer en date du 19 janvier 2024.

Monsieur [B] [M], par l'intermédiaire de son conseil, sollicite dans des conclusions auxquelles à il conviendra de se référer pour l’exposé des moyens de :
-constater l’existence d’une contestation sérieuse ;
-débouter la SCI IONA de l’ensemble de ses demandes ;

A TITRE SUBSIDIAIRE :
-nommer un expert afin de constater l’existence de troubles et désordres persistants et d’évaluer les troubles de jouissance ;

- constater la suspension de la clause résolutoire du bail commercial du 30 septembre 2024 ;

A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE :
-ordonner la mise sous séquestre des loyers dans l’attente d’une décision au fond ;
-débouter la requérante de toutes autres demandes, fins et conclusions complémentaires

EN TOUT ETAT DE CAUSE
-Condamner la SCI IONA au paiement de la somme de 1500 euros selon les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
-Condamner la SCI IONA aux dépens.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 avril 2024.

SUR QUOI, NOUS, JUGE DES REFERES,

Sur la demande d’expertise

L’article 145 du code de procédure civile dispose : « S'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. »

L'existence de contestations, même sérieuses, ne constitue pas un obstacle à la mise en œuvre des dispositions de l'article précité. Il appartient uniquement au juge des référés de caractériser le motif légitime d'ordonner une mesure d'instruction, sans qu’il soit nécessaire de procéder préalablement à l'examen de la recevabilité d'une éventuelle action, non plus que de ses chances de succès sur le fond.

Il suffit de constater qu'un tel procès est possible, qu'il a un objet et un fondement suffisamment déterminés, que sa solution peut dépendre de la mesure d'instruction sollicitée et que celle-ci ne porte aucune atteinte illégitime aux droits et libertés fondamentaux d'autrui.

En l’espèce, Monsieur [B] [M] ne justifie pas d’un motif légitime permettant d’ordonner une expertise qui par ailleurs n’a pas de lien suffisant entre la demande principale et la solution du litige.

En conséquence, la demande d’expertise sera rejetée.

Sur la résiliation du bail commercial
L’article 835 du code de procédure civile dispose que dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
L’article 1103 du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
L’article L 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, il résulte des stipulations du bail commercial qu'à défaut de paiement d'un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d'un commandement de payer demeuré infructueux. 

Les pièces fournies par le demandeur font état de loyers demeurés impayés, selon décompte arrêté au 1er mars 2025. Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 19 janvier 2024. 

Le commandement de payer n’a pas fait l’objet d’une opposition.

Il n’est pas justifié du paiement de la dette locative dans le délai de 30 jours.

Ainsi, le bail s'est trouvé résilié de plein droit le 18 février 2024. L'obligation de Monsieur [B] [M] de quitter les lieux n'étant dès lors pas contestable, il convient d'accueillir la demande d'expulsion. Cette expulsion sera réalisée avec le concours si besoin est de la force publique ;

Sur l’indemnité d’occupation :

Le bailleur est fondé à obtenir, à titre provisionnel une indemnité d'occupation mensuelle, à compter du 18 février 2024, égale au montant du loyer qu'il aurait perçu si le bail ne s'était pas trouvé résilié, soit le montant du dernier loyer mensuel de 1098,30 euros, outre les taxes, et jusqu'à la libération effective des lieux.

En conclusion, la demande d’indemnité d’occupation sera accordée à hauteur de 1098,30 euros.

Sur les loyers et charges impayés : 

Le bailleur justifie par la production du bail, du commandement de payer et d'un décompte en date du 01er mars 2025 que le Monsieur [B] [M] a cessé de payer ses loyers de manière régulière à compter du 2 janvier 2023, et reste lui devoir une somme de 14 633,24 euros, arrêtée au 1er mars 2025. 

L'obligation du locataire de payer la somme de 14 633,24 euros au titre des loyers et charges échus, arrêtés au 1er mars 2025, n’est pas sérieusement contestable.

En conséquence la demande de provision sera accordée. 

Sur les demandes de Monsieur [B] [M].

En l’espèce, les demandes de Monsieur [B] [M] qui ne sont justifiées par aucune pièce seront rejetées, qu’il s’agisse de la demande de suspension de la clause résolutoire et de la mise sous séquestre des loyers.


Sur les demandes accessoires :


Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais de procédure non compris dans les dépens. 

A ce titre, Monsieur [B] [M] sera condamné, à payer à la SCI IONA, la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [B] [M] qui succombe supportera les dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 19 janvier 2024. 

PAR CES MOTIFS, JUGEANT PAR ORDONNANCE PRONONCEE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

CONSTATONS la résiliation du bail commercial, conclu le 1er janvier 2023 entre la SCI IONA et Monsieur [B] [M], à la date du 18 février 2024 ;

ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance, l'expulsion de Monsieur [B] [M] et de tout occupant de son chef des lieux loués situés [Adresse 4] dans le bâtiment J de la copropriété de l’ensemble immobilier [Adresse 5] en sous-sol, avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique ;

CONDAMNONS Monsieur [B] [M] à payer à la SCI IONA une indemnité d'occupation mensuelle, à compter du 18 février 2024, d’un montant de 1098,30 euros hors taxes et hors charges et jusqu'à la libération effective des lieux ;

CONDAMNONS Monsieur [B] [M] à payer à la SCI IONA la somme provisionnelle de 14 633,24 euros correspondant aux loyers, charges et taxes impayés, et indemnités d'occupation arrêtés au 1er mars 2025 ;

REJETONS la demande d’expertise ;

REJETONS la demande de suspension de la clause résolutoire ;

REJETONS la demande de mise sous séquestres des loyers ;

CONDAMNONS Monsieur [B] [M] à payer à la SCI IONA, la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [B] [M] aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 19 janvier 2024 ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est, de plein droit, exécutoire par provision.
 
LE GREFFIER LE MAGISTRAT