Tribunal Judiciaire · Référés Cabinet 1 — 7 avril 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE



ORDONNANCE DE REFERE N° 25/ 


Référés Cabinet 1

ORDONNANCE DU : 07 Avril 2025
Président : Madame PICO,
Greffier : Madame LAFONT, Greffier
Débats en audience publique le : 10 Mars 2025





N° RG 24/04260 - N° Portalis DBW3-W-B7I-5OVW

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. JEV, 
dont le siège social est sis [Adresse 6], prise en la personne de son représentant légal

représentée par Me Mikael BIJAOUI, avocat au barreau de MARSEILLE





DEFENDERESSES

S.C.P. AJILINK AVAZERI- BONETTO, 
dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal

non comparante


S.A.R.L. GUVENEK JAKANE, 
dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal

représentée par Me Marie-Adélaide BOIRON, avocat au barreau de MARSEILLE
















EXPOSE DU LITIGE : 

Par acte sous seing privé du 05 septembre 2013, la SCI JEV a donné à bail commercial à la SARL GUVENEK-JAKANE des locaux commerciaux situés [Adresse 4], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 3 500 euros hors taxes et charges.

La SCI JEV s’est plainte de loyers demeurés impayés.

Par acte de commissaire de justice du 14 juin 2024, la SCI JEV a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire à la SARL GUVENEK-JAKANE, pour une somme de 19 571,40 euros au titre d’une part de l'arriéré de loyers et de charges et d’autre part du coût de l'acte.

Par acte de commissaire de justice du 16 décembre 2024, la SCI JEV a fait assigner la SARL GUVENEK-JAKANE et la SCP AJILINK-BONETTO, devant le président du tribunal judiciaire de MARSEILLE statuant en référé aux fins de voir constater la résiliation du bail et ordonner l’expulsion de la SARL GUVENEK-JAKANE, outre sa condamnation au paiement d’une provision et d’une indemnité d’occupation.

Lors de l'audience du 10 mars 2025, la SCI JEV, par l'intermédiaire de son conseil, a réitéré ses demandes dans les termes de son assignation à laquelle il conviendra de se référer pour l’exposé des moyens. Elle demande au tribunal de :
Ordonner l’expulsion de la SARL GUVENEK-JAKANE, et de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ;Condamner la SARL GUVENEK-JAKANE à payer à la SCI JEV:Une indemnité provisionnelle de 19 365,64 euros avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer du 14 juin 2024 ;Une provision de 4 368,16 euros au titre du loyer de juillet 2024 ;Une indemnité d’occupation journalière d’un montant de 524,18 euros jusqu’à la reprise effective des lieux ; 2 400 euros au titre des frais irrépétibles ;Les dépens, en ceux compris le coût du commandement de payer en date du 14 juin 2024.Elle demande d’ordonner la capitalisation des intérêts et de rejeter toutes les demandes adverses.

La SARL GUVENEK-JAKANE, faisant valoir ses moyens tels qu'exposés dans ses conclusions auxquelles il convient de se reporter, demande à titre principal, le rejet de toutes les demandes adverses.
A titre reconventionnel, elle demande de condamner la SCI JEV au paiement d’une provision de 15 152 euros en dernier ou quittance ainsi que la suspension des loyers à compter du 1er aout 2024.
A titre subsidiaire, elle demande de prononcer la suspension de la résiliation du bail, des délais de paiement de 24 mois, et de dire n’y avoir droit au paiement des frais irrépétibles. Elle demande que chaque partie conserve la charge de ses dépens.

La SCP AJILINK-BONETTO, assignée à personne morale n’a pas comparu et n’était pas représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 07 avril 2025.

SUR QUOI, NOUS, JUGE DES REFERES,

Sur la résiliation du bail commercial
L’article 835 du code de procédure civile dispose que dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
L’article 1103 du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
L’article L 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, il résulte des stipulations du bail commercial qu'à défaut de paiement d'un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d'un commandement de payer demeuré infructueux. 

Les parties s’accordent à l’audience comme dans leurs écritures sur l’absence de paiement des causes du commandement de payer dans le délai de 30 jours ainsi que d’un arrêt des paiements depuis le mois d’août 2024. 

Le commandement de payer n’a pas fait l’objet d’une opposition.

Il n’est pas justifié du paiement de la dette locative dans le délai de 30 jours. Des paiements sont intervenus dans le délai de 30 jours mais ils n’ont pas apuré entièrement la dette locative et la SARL GUVENEK-JAKANE justifie du paiement des loyers jusqu’au mois de juillet 2024 inclus.

Ainsi, le bail s'est trouvé résilié de plein droit le 15 juillet 2024. L'obligation de la SARL GUVENEK-JAKANE de quitter les lieux n'étant dès lors pas contestable, il convient d'accueillir la demande d'expulsion. 

Sur l’indemnité d’occupation :
L’article 835 du code de procédure civile dispose que dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
Le bailleur est fondé à obtenir, à titre provisionnel une indemnité d'occupation mensuelle, à compter du 15 juillet 2024, égale au montant du loyer qu'il aurait perçu si le bail ne s'était pas trouvé résilié, soit le montant du dernier loyer mensuel de 4 368,16 euros, outre les taxes, et jusqu'à la libération effective des lieux.

La clause du bail prévoyant que l’indemnité d’occupation sera fixée à 1% du dernier loyer annuel par jour d’occupation est une clause pénale qui prévoit l’indemnisation forfaitaire du bailleur en cas de défaut du paiement du preneur. La clause pénale peur être modérée par le juge du fond. Fixer l’indemnité d’occupation à la somme de 524,18 euros par jour, revient à la fixer mensuellement à la somme de plus de 15 500 euros, ce qui peut constituer un avantage excessif pour le bailleur et qu’il appartiendra au juge du fond, déjà saisi, d’analyser.

En conclusion, la demande d’indemnité d’occupation sera accordée à titre provisionnel à la somme de 4 368,16 euros par mois à compter du 15 juillet 2024 et jusqu’à libération effective des lieux.

Sur les loyers et charges impayés : 
L’article 835 du code de procédure civile dispose que dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
Le bailleur ne fournit pas de décompte des sommes dues mais sollicite le paiement d’une provision de 19 365,64 euros.
La SARL GUVENEK-JAKANE démontre avoir payé les sommes réclamées dans le commandement ainsi que le mois de juillet 2024. La SARL GUVENEK-JAKANE reconnaît ne pas avoir procédé au paiement du loyer depuis le mois d’août 2024. Ainsi, considérant que la SARL GUVENEK-JAKANE doit s’acquitter d’un loyer ou d’une indemnité d’occupation de 4 368,16 euros par mois et qu’elle n’a plus régler les loyers depuis le mois d’août 2024, une provision de 19 000 euros peut être accordée au titre de la dette locative depuis le 1er août 2024.

Les parties s’opposent quant au montant de la taxe foncière due par le preneur qui selon ce dernier doit être proratisée compte tenu de la configuration des locaux et des lots loués. Il n’appartient pas au juge des référés, juge de l’évidence d’analyser les conventions conclues entre les parties, la configuration des lieux et de trancher la question des sommes dues au titre de la taxe foncière. Le bail fait mention d’un local commercial d’une superficie de 350 m2 et renvoie à plan annexé qui n’est pas versé aux débats de sorte qu’il n’est pas possible de savoir quels sont les lots loués au «[Adresse 3] ». Le bailleur ne verse pas de fiche de propriété justifiant qu’il n’est propriétaire que du local commercial loué et aucune pièce ne permet de s’assurer, à ce stade, que la taxe foncière réclamée ne concerne que les locaux loués en l’absence de précision, tant sur la taxe foncière que sur le bail, des lots concernés.
Ainsi la demande de provision au titre de la taxe foncière 2023 sera rejetée compte tenu de contestations sérieuse. 

S’agissant de la demande de suspension des loyers, bien que la SARL GUVENEK-JAKANE fasse état d’une dégradation du local donné à bail, elle ne justifie pas d’une impossibilité d’exploité ou de la cessation de son activité. En conséquence, dans la mesure où les locaux donnés à bail continuent à être exploité, la demande de suspension des loyers ne peut prospérer à ce stade.

En conséquence la demande de provision sera accordée à hauteur de 19 000 euros. 
Sur la demande de délais de paiement :
En application de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
En l’espèce, la SARL GUVENEK-JAKANE demande des délais de paiements et propose un échelonnement de la dette sur 24 mois.
Au regard de la situation respective des parties, du montant de la dette et du contexte particulier du litige, il convient dès lors d'accorder à la SARL GUVENEK-JAKANE des délais afin de s'acquitter de la dette en 23 versements de 790 euros et un 24ème versement égal au solde de la dette.
Les effets de la clause résolutoire seront suspendus.
Sur la demande reconventionnelle de provision pour le remboursement des provisions sur charges :
L’article 835 du code de procédure civile dispose que dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
En l’espèce, la SARL GUVENEK-JAKANE sollicite le remboursement des provisions sur charges payées de 2019 au 31 juillet 2024 compte tenu de l’absence de régularisation effectuée par le bailleur. Cependant, deux procédures pour non-paiement des loyers sont en cours devant le juge du fond. Ainsi les sommes réellement payées par le preneur au titre des provisions sur charges, au mois pour période de 2019 à 2022 ne sont pas établies à ce stade ce qui constitue une contestation sérieuse.
De plus, il ressort des appels de loyers versés par la SARL GUVENEK-JAKANE que sur certains appels seuls des paiements partiels ont été réalisés, pour d’autre il n’y a pas de démonstration d’un paiement effectif intégral ou partiel.
Il appartiendra au juge du fond, d’ores et déjà saisi, de trancher la question des sommes réellement payées par la SARL GUVENEK-JAKANE, du remboursement éventuel des provisions versées par le preneur et de l’absence de régulation annuelle des charges par le bailleur. 

En conséquence, la demande de provision sera rejetée.

Sur les demandes accessoires :

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais de procédure non compris dans les dépens. 

A ce titre, la SARL GUVENEK-JAKANE sera condamnée, à payer à la SCI JEV la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

La SARL GUVENEK-JAKANE qui succombe supportera les dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 14 juin 2024. 

PAR CES MOTIFS, JUGEANT PAR ORDONNANCE PRONONCEE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, REPUTEE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

CONSTATONS la résiliation du bail commercial, conclu le 05 septembre 2013 entre la SCI JEV et la SARL GUVENEK-JAKANE, à la date du 15 juillet 2024 ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire ;

CONDAMNONS la SARL GUVENEK-JAKANE à payer à la SCI JEV la somme provisionnelle de 19 000 euros au titre des loyers impayés à compter du mois d’août 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

ORDONNONS la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière ; 

REJETONS la demande de suspension des loyers présentée par la SARL GUVENEK-JAKANE ;

ACCORDONS à la SARL GUVENEK-JAKANE des délais de paiement de 24 mois ;

DISONS que la SARL GUVENEK-JAKANE pourra se libérer de la dette en 24 mensualités payables au plus tard le 10 de chaque mois à compter du mois suivant le prononcé de la présente décision, soit 23 mensualités de 790 euros et une 24ème mensualité égale au solde de la dette ;

DISONS qu’à défaut d’un seul paiement à son terme ou d’un seul loyer impayé à sa date d’exigibilité, l’intégralité du solde de la dette redeviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet ;

ORDONNONS, à défaut d’un seul paiement à son terme, et en l’absence de restitution volontaire des lieux dans le mois suivant l’impayé, l'expulsion de la SARL GUVENEK-JAKANE et de tout occupant de son chef des lieux loués situés [Adresse 5], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique ;

FIXONS à la somme de 4 368,16 euros et jusqu'à la libération effective des lieux, l’indemnité d’occupation mensuelle que la SARL GUVENEK-JAKANE devra payer à la SCI JEV en cas de résiliation du bail pour défaut d’un seul paiement à son terme ou d’un seul loyer à sa date exigibilité, concernant les locaux situés [Adresse 5] ;

REJETONS la demande reconventionnelle présentée par la SARL GUVENEK-JAKANE ;

REJETONS les autres demandes ;

CONDAMNONS la SARL GUVENEK-JAKANE à payer à la SCI JEV, la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la SARL GUVENEK-JAKANE aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 14 juin 2024 ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est, de plein droit, exécutoire par provision.
 
LE GREFFIER LE MAGISTRAT