Tribunal Judiciaire · JUGE CX PROTECTION — 4 avril 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE RENNES
Service des contentieux de la protection
[Adresse 6]
[Localité 4]
JUGEMENT DU 04 Avril 2025 

N° RG 24/08497 - N° Portalis DBYC-W-B7I-LJR2

Jugement du 04 Avril 2025 
N° : 25/327 

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

[T] [G]
[W] [Y] [K]







EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE
à SAS ACTION LOGEMENT SERVICES
COPIE CERTIFIEE CONFORME
à Mme [G]
COPIE à la PREFECTURE
Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 04 Avril 2025 ;

Par Maud CASAGRANDE, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 07 Mars 2025.

Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 04 Avril 2025, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile. 

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES
[Adresse 2]
[Localité 7]
représentée par Me Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS substitué par Me Claire STREHAIANO, avocat au barreau de RENNES



ET :

DEFENDEURS :

Mme [T] [G]
[Adresse 8]
[Adresse 8]
[Localité 9]
comparante en personne

M. [W] [Y] [K]
[Adresse 3]
[Localité 5]
non comparant, ni représenté


RAPPEL DES FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

Par acte sous seing privé du 17 décembre 2021, la SCI FONCIERE DI 01/2009, représentée par FONCIA ARMOR a consenti un bail d’habitation à Mme [T] [G] et M. [W] [Y] [K] sur des locaux (logement et parking) situés au [Adresse 1] à [Localité 9], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 435,59 euros et d’une provision pour charges de 30 euros, ainsi que d’un loyer de 27,46€ pour le parking.

Par actes de commissaire de justice du 26 mars 2024, la société ACTION LOGEMENT SERVICES, a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 1786,84 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [T] [G] et M. [W] [Y] [K] le 26 mars 2024.

Par assignations des 7 et 14 novembre 2024, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a ensuite saisi le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Rennes pour, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [T] [G]. A titre subsidiaire, il est sollicité le prononcé de la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur. La société ACTION LOGEMENT SERVICES a également sollicité :
la condamnation de Mme [T] [G] au paiement de la somme de 3 098,30€, solidairement avec M. [W] [Y] [K] à concurrence de 1 873,04€, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1 786,84€ et pour le surplus à compter de l’assignation, la condamnation de Mme [T] [G] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,la condamnation solidaire de Mme [T] [G] et M. [W] [Y] [K] au paiement de la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 15 novembre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

A l’audience du 7 mars 2025, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a maintenu l’intégralité de ses demandes, précisant que la dette locative, actualisée au 7 mars 2025, s’élevait désormais à la somme de 2923,30 euros. 

Présente à l’audience, Mme [T] [G] a demandé à pouvoir se maintenir dans le logement dans l’attente de l’attribution d’un logement social. 

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à personne, M. [W] [Y] [K] n'a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. Il n’a pas fait connaître les motifs de son absence.

 En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. Mme [T] [G] a indiqué avoir déposé un dossier de surendettement, déclaré recevable le 19 décembre 2024. 

En cet état l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant prononcée par mise à disposition au greffe le 4 avril 2025.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail
 
Sur la recevabilité de la demande

La société ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.
 
Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 26 mars 2024. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 1786,84 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 27 mai 2024. 

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ont été réunies antérieurement à la déclaration de recevabilité du dossier de surendettement déposé par Mme [T] [G], de sorte que cette recevabilité est sans effet sur l’acquisition de la clause résolutoire. 

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023, dont les dispositions relatives aux délais de paiement et aux effets de la clause résolutoire sont d’effet immédiat, en l’absence de reprise intégral du paiement du loyer courant avant la date d’audience, le Juge doit constater l’acquisition de la clause résolutoire et ordonner l’expulsion du locataire, sans accorder des délais de paiement, sauf accord du bailleur. 

En l’espèce, Mme [T] [G] n’a pas repris le paiement intégral du loyer avant la date d’audience. En effet, il résulte du décompte versé aux débats par le demandeur que les loyers des mois de janvier et février 2025 n’ont pas été réglés intégralement, puisque seule l’APL à hauteur de 422€ a été créditée sur le compte du bailleur alors que le loyer s’élève à la somme totale de 540,15€. Lors de l’audience, la société ACTION LOGEMENT SERVICES s’est opposée à la poursuite du bail. 
Les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 relative à une procédure de surendettement en cours ne s’appliquent qu’à la condition que la locataire ait repris le paiement de son loyer courant au jour de l’audience. Conformément aux observations précédentes, il ne peut être fait application de ces dispositions concernant Mme [T] [G]. 
Il y a donc lieu de constater que la clause résolutoire a produit ses effets à compter du 27 mai 2024 et que le contrat de bail s'est trouvé résilié de plein droit à compter de cette date. 

Il convient, en conséquence, d’ordonner à Mme [T] [G] ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société ACTION LOGEMENT SERVICES à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d'un commandement de quitter les lieux.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société ACTION LOGEMENT SERVICES verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 27 février 2025, Mme [T] [G] lui devait la somme de 2923,30 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Présente à l’audience, Mme [T] [G] a reconnu la dette dans son principe et son montant. 

M. [W] [Y] [K] a quitté le logement suite à un congé réceptionné par le bailleur le 14 février 2024. Le bien étant situé dans une zone tendue, le préavis était d’un mois. Il était tenu du paiement du loyer postérieurement à cette date en raison de la clause de solidarité insérée dans le contrat de bail. Cependant, le bailleur a régularisé un avenant au contrat de bail avec Mme [T] [G] le 30 mars 2024 et a renoncé à la solidarité au paiement des loyers et charges postérieurement au 1er avril 2024. M. [W] [Y] [K] est donc seulement tenu au paiement des loyers et charges impayés jusqu’au 1er avril 2024. Il résulte du décompte versé aux débats que la dette locative s’élevait à cette date à la somme de 1 873,04€. 
Mme [T] [G] sera donc condamnée au paiement de la somme totale de 2 923,30€ au titre des loyers et charges impayés au 27 février 2025 et solidairement avec M. [W] [Y] [K] sur la somme de 1 873,04€ au titre des loyers et charges impayés au 1er avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 26 mars 2024 sur la somme de 1786,84 euros et à compter de l'assignation pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Conformément aux observations précédentes, Mme [T] [G] n’a pas repris le paiement de son loyer intégral au sens de la loi du 6 juillet 1989 et ne peut donc bénéficier des dispositions précitées. 

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. 

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 28 février 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société ACTION LOGEMENT SERVICES ou à son mandataire.


Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [T] [G] et M. [W] [Y] [K], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de la société ACTION LOGEMENT SERVICES concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l'absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l'assignation, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des Contentieux de la Protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 26 mars 2024 n’a pas été réglée dans les deux mois, 

CONSTATE que Mme [T] [G] n’a pas repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience et que la société ACTION LOGEMENT SERVICES s’oppose à la poursuite du bail,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 17 décembre 2021 entre la SCI FONCIERE DI 01/2009, représentée par FONCIA ARMOR, d’une part, et Mme [T] [G] et M. [W] [Y] [K], d’autre part, modifié par l’avenant au contrat de bail signé le 30 mars 2024, concernant les locaux (logement et parking) situés au [Adresse 1] à [Localité 9] est résilié depuis le 27 mai 2024,

ORDONNE à Mme [T] [G] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 1] à [Localité 9] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Mme [T] [G] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 2923,30 euros (deux mille neuf cent vingt-trois euros et trente centimes, solidairement avec M. [W] [Y] [K] à hauteur de 1 873,04€, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 27 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 26 mars 2024 sur la somme de 1786,84 euros et à compter de l'assignation pour le surplus,

CONDAMNE Mme [T] [G] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, 

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer à compter du 28 février 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE solidairement Mme [T] [G] et M. [W] [Y] [K] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 300 euros (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement Mme [T] [G] et M. [W] [Y] [K] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 26 mars 2024 et celui des assignations des 7 et 14 novembre 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 4 avril 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge