Tribunal Judiciaire · TPX VER JCP FOND — 4 avril 2025

TRIBUNAL
de VERSAILLES
[Adresse 2]
[Localité 4]







N° RG 24/00609 - N° Portalis DB22-W-B7I-SM5P



JUGEMENT


Du : 04 Avril 2025 





Société BATIGERE HABITAT ANCIENNEMENT DENOMMEE BATIGERE GRAND EST VENANT AUX DROITS ET OBLIGATIONS DE LA


C/


[H] [I]

 






















expédition exécutoire
délivrée le 
à Me PAUTONNIER


expédition certifiée conforme
délivrée le 
à Mme [I]


 Minute : /2025 

JUGEMENT




REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS


Le 04 Avril 2025 ;

Sous la présidence de Monsieur Yohan DESQUAIRES, Vice-président chargé des fonctions de Juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de Versailles, assisté de Madame Charline VASSEUR, Greffier, 

Après débats à l'audience du 06 Février 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ; 



ENTRE :


DEMANDEUR :

Société BATIGERE HABITAT, anciennement denommée BATIGERE GRAND EST, venant aux droits et obligations de la Société BATIGERE EN ILE DE FRANCE
[Adresse 1]
[Localité 3]

représentée par Maître Christian PAUTONNIER, substitué par Me Stéphane PAUTONNIER, de la SELARL PAUTONNIER & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS

 

ET :



DEFENDEUR :

Madame [H] [I]
[Adresse 7]
[Adresse 7]
[Localité 6]

Comparante






A l'audience du 06 Février 2025, le Tribunal a entendu les parties et mis l'affaire en délibéré. Le Président a indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 04 Avril 2025 aux heures d'ouverture au public.
EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 7 décembre 2022, la société BATIGERE HABITAT a donné à bail à Madame [I] [H] un appartement situé [Adresse 7] [Localité 5], pour un loyer mensuel de 395,82 euros, et 100,30 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 décembre 2023, la société BATIGERE HABITAT a fait signifier à Madame [I] [H] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1760,31 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

En date du 20 décembre 2023, la société BATIGERE HABITAT a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). 

Par acte de commissaire de justice en date du 3 juillet 2024, la société BATIGERE HABITAT a fait assigner Madame [I] [H] devant le juge des contentieux de la protection de Versailles aux fins de :
à titre principal, constater le jeu de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail à effet de la date de l’assignation, pour défaut de paiement des loyers et charges aux échéances convenues, ordonner l’expulsion de Madame [I] [H] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte de 10 euros par jour à compter de la signification de la décision, autoriser la société BATIGERE HABITAT à faire enlever, transférer ou séquestrer les meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira au bailleur aux frais, risques et périls de Madame [I] [H] conformément à l’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution,condamner Madame [I] [H] au paiement des sommes suivantes :la somme de 6 922,94 euros au titre des loyers, éventuels suppléments de loyer de solidarité, charges et indemnités d’occupation impayés, comptes provisoirement arrêtés au 26 juin 2024, terme du mois de mai 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement pour les sommes qui y sont visées et de la présente assignation pour le surplus, outre les loyers, suppléments de loyer de solidarité, charges et indemnités d’occupation impayés au jour de l’audience, sans préjudice de tous autres dus, une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer révisable majoré des charges et de l’éventuel supplément de loyer de solidarité calculés tels que si le bail s’était poursuivi, et ce à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux de tous occupants et meubles de son chef et remise des clefs, la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la présente assignation et de sa notification au Préfet, préciser que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière produisent intérêt conformément à l’article 1343-2 du code civil,rappeler l’exécution provisoire de la décision à intervenir sans constitution de garantie et nonobstant l’exercice des voies de recours.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture des Yvelines le 4 juillet 2024.

Lors d’une première audience en date du 3 octobre 2024, l’affaire a été renvoyée puis un second renvoi a été prononcé le 5 décembre 2024 en raison de grèves. 

A l'audience du 6 février 2025, la société BATIGERE HABITAT, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 1 484,82 euros arrêtée au 28 janvier 2025. Elle précise que la dette est en baisse et que le loyer du mois de décembre a été payé. 
Madame [I] [H], comparante, ne conteste par le principe de la dette. Elle explique avoir versé au début du mois 100 euros en plus de son loyer. Elle demande la possibilité de rester dans les lieux et informe qu’elle aura une prime d’intéressement en avril. 

L'affaire a été mise en délibéré au 4 avril 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION :

En application de l’article 469 du code de procédure civile, si, après avoir comparu, l'une des parties s'abstient d'accomplir les actes de la procédure dans les délais requis, le juge statue par jugement contradictoire au vu des éléments dont il dispose.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 4 juillet 2024, soit au moins six semaines avant l'audience. 

Par ailleurs, la société BATIGERE HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 20 décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 3 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la société BATIGERE HABITAT aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. 

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 7 décembre 2022, du commandement de payer délivré le 19 décembre 2023 et du décompte de la créance actualisé au 28 janvier 2025 que la société BATIGERE HABITAT rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés. 

Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 184,87 euros (154,47 euros le 31 octobre 2024 et 30,40 euros le 27 novembre 2024) imputée pour des frais d’huissier. 

En conséquence, il convient de condamner Madame [I] [H] à payer à la société BATIGERE HABITAT la somme de 1 299,95 euros, au titre au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 28 janvier 2025 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire :

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. 

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 19 décembre 2023. 

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglées dans le délai de six semaines.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit, le 30 janvier 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 7 décembre 2022 à compter du 31 janvier 2024.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. 

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, Madame [I] [H], propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Elle justifie de sa situation personnelle et financière et est donc en mesure de régler la dette locative. Il ressort des éléments communiqués que Madame [I] [H] a repris le paiement intégral du loyer et des charges et a commencé à s’acquitter de sa dette. 

Au vu de ces éléments, il convient donc d'accorder à Madame [I] [H] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

Sur l’expulsion et les indemnités d’occupation en cas de défaut de paiement :

À défaut de règlement d'une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur. 

De plus, l’expulsion de Madame [I] [H] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Madame [I] [H] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte, le bailleur obtenant par ailleurs une indemnité d’occupation.

En tant que de besoin, il y a lieu de fixer l'indemnité d'occupation au montant du loyer principal révisable tel qu'il résulterait du bail expiré et augmenté des provisions sur charges s'il s'était poursuivi, et en conséquence de condamner Madame [I] [H] au paiement de l’indemnité d’occupation jusqu'à libération effective des lieux. 

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [I] [H] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX. 

Il convient également de condamner Madame [I] [H] à payer à la société BATIGERE HABITAT la somme de 150 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.



PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de la société BATIGERE HABITAT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 7 décembre 2022 entre la société BATIGERE HABITAT d'une part, et Madame [I] [H] d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 7] [Localité 5], sont réunies à la date du 30 janvier 2024, 




CONSTATE la résiliation du bail à compter du 31 janvier 2024,

CONDAMNE Madame [I] [H] à payer à la société BATIGERE HABITAT la somme de 1 299,95 euros au titre au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 28 janvier 2025 échéance de janvier 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, 

ACCORDE un délai à Madame [I] [H] pour le paiement de ces sommes,

AUTORISE Madame [I] [H] à s’acquitter de la dette en 36 fois, en procédant à 35 versements de 36 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l'échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas, 
ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Madame [I] [H] du logement situé [Adresse 7] [Localité 5], ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,CONDAMNE Madame [I] [H] à payer à la société BATIGERE HABITAT une indemnité d'occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 31 janvier 2024 jusqu'à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus,
DIT n'y avoir lieu d'assortir la condamnation d'une astreinte,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière,

CONDAMNE Madame [I] [H] à payer à la société BATIGERE HABITAT la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [I] [H] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 19 décembre 2023, et le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

DEBOUTE la société BATIGERE HABITAT de ses autres demandes et prétentions,



RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé par la mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits, conformément aux articles 450 et suivants du code de procédure civile. 

LE GREFFIER LE JUGE