Tribunal Judiciaire · Référés — 4 avril 2025

DU 04 Avril 2025 Minute numéro : 

N° RG 24/01177 - N° Portalis DB3U-W-B7I-ODA5

Code NAC : 30B

S.C.I. KEPA
C/
S.A.S.U. MITZA DESTOCKAGE

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 4]

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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ORDONNANCE RÉFÉRÉ 

LE JUGE DES REFERES : Sylvain THONIER, juge placé auprès du Premier Président de la Cour d'appel de VERSAILLES, déléguée aux fonctions de Juge des référés au Tribunal judiciaire de PONTOISE  

LA GREFFIERE : Isabelle PAYET 

LES PARTIES :

DEMANDEUR

S.C.I. KEPA, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Me Damien AYROLE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E 786, et Me Elodie FORTIN-LETHON, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 100

DÉFENDEUR

S.A.S.U. MITZA DESTOCKAGE, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Franck AMRAM de la SELAS AMRAM FRANCK, avocats au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 243

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Débats tenus à l’audience du 25 février 2025
Date de délibéré indiquée par le Président par mise à disposition au greffe 
le 04 Avril 2025
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EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 1er décembre 2020, la SCI KEPA a consenti un bail commercial à la société MITZA DESTOCKAGE portant sur les locaux commerciaux situés [Adresse 1] pour une durée de 9 années moyennant un loyer annuel de 13 440 euros hors taxes et hors charges. 

Selon acte sous seing privé du 16 juillet 2021, la SCI KEPA a consenti un bail professionnel à la société MITZA DESTOCKAGE portant sur des locaux adjacents aux locaux commerciaux et également situés [Adresse 1] pour un loyer mensuel de 535 euros hors taxes et hors charges. 

Le 20 juin 2024, la SCI KEPA a délivré un commandement de payer visant les clauses résolutoires à l’encontre de la société MITZA DESTOCKAGE, portant sur la somme totale de 10 244,09 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 3 décembre 2024, la SCI KEPA a fait assigner en référé la société MITZA DESTOCKAGE devant le tribunal judiciaire de PONTOISE afin de voir :
- Sur le bail commercial
- Constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail à la date du 20 juillet 2024,
- Constater la résiliation du contrat de bail à compter de cette date,
- Ordonner l’expulsion immédiate de la société ainsi que celle de tout occupant de son chef des locaux commerciaux situés dans l’immeuble situé [Adresse 1], et ce avec de le concours de la force publique si besoin,
- Condamner la société MITZA DESTOCKAGE à lui payer la somme provisionnelle de 6 900 euros arrêtée au mois d’octobre 2024 inclus,
- Condamner la société MITZA DESTOCKAGE au paiement d’une indemnité d’occupation journalière équivalente du loyer mensuel en cours à compter de la résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des locaux,
- sur le bail professionnel
- Constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail à la date du 20 août 2024,
- Constater la résiliation du contrat de bail à compter de cette date,
- Ordonner l’expulsion immédiate de la société ainsi que celle de tout occupant de son chef des locaux commerciaux situés dans l’immeuble situé [Adresse 1], et ce avec de le concours de la force publique si besoin,
- Condamner la société MITZA DESTOCKAGE à lui payer la somme provisionnelle de 1 550 euros arrêtée au mois d’octobre 2024 inclus,
- Condamner la société MITZA DESTOCKAGE au paiement d’une indemnité d’occupation journalière équivalente du loyer mensuel en cours à compter de la résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des locaux,
En tout état de cause,
- Condamner la société MITZA DESTOCKAGE au paiement de la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Les recherches INFOGREFFE ont révélé qu’il n’y avait pas de créancier inscrit sur le fonds de commerce. 

L’affaire a été retenue à l’audience du 25 février 2025. La SCI KEPA maintient ses demandes aux termes de son assignation mais actualise les sommes provisionnelles demandées à 12 177 euros pour le local commercial et à 2 450 euros pour le local professionnel. Elle dit également s’opposer à la demande de délais de paiement. 

La société MITZA DESTOCKAGE se réfère à ses conclusions et demande :
De débouter la SCI KEPA de toutes ses demandes sur le fondement de l’exception d’inexécution,De condamner la SCI KEPA à lui verser la somme de 4 225 euros à titre d’indemnité pour trouble de jouissance correspondant à 50% des sommes demandées.A titre subsidiaire, de voir ordonner un échelonnement de 24 mois ainsi qu’un moratoire de 3 mois,De condamner la SCI KEPA à payer la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépense. 
En application de l’article 455 du code de procédure civile, pour l’exposé complet des moyens et prétentions des parties, il est fait référence aux conclusions des parties.

La décision a été mise en délibéré au 4 avril 2025 par mise à disposition au greffe. 


MOTIFS DE LA DECISION

L’article 4 du code de procédure civile dispose en son premier alinéa que l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Il résulte de l’application de ces dispositions que l’opinion formulée par les parties sur un point de pur droit ne constitue pas un terme du litige.

Dès lors, il n’y a pas lieu à statuer sur les demandes visant à voir dire, juger ou constater l’opinion des parties sur la qualification juridique de faits ou d’actes de nature à nourrir les moyens et arguments en débat.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire et la demande d’expulsion

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile : « Dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence de différents ».

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence au sens de l'article 834, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation d'un droit au bail.

Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentées dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais suspendre la réalisation et les effets de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la force jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».


L’article 1719 du code civil dispose que « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations. »

L’article 1720 du même code ajoute « Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.
Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. »

En outre, aux termes de l’article 1217 du code civil, « La partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut :
- refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ;
- poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ;
- obtenir une réduction du prix ;
- provoquer la résolution du contrat ;
- demander réparation des conséquences de l'inexécution.
Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter. »

Les baux conclus entre les parties et versés aux débats stipulent qu’à défaut de paiement d'une seule quittance à son échéance exacte le bailleur aura la faculté de résilier de plein droit le bail un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

La bailleresse justifie par la production du commandement de payer visant les clauses résolutoires en date du 20 juin 2024 que la locataire a cessé de payer ses loyers. 

Toutefois, la SCI KEPA fait valoir une exception d’inexécution, justifiant avoir cessé de payer les loyers en raison de l’absence de chauffage et de l’état de vétusté des biens loués. La société MITZA DESTOCKAGE produit à cette fin une attestation de Monsieur [V], expliquant qu’il n’y a plus de chauffage dans la copropriété et dans la boutique depuis trois ans, que de l’eau s’infiltre et tombe sur le sol de la boutique et que la porte d’entrée du magasin ne fonctionne plus normalement. Elle produit par ailleurs plusieurs photos montrant des désordres importants à l’intérieur et à l’extérieur de la boutique, ainsi qu’une attestation d’expert-comptable faisant état d’un problème de stock, pouvant corroborer le fait que l’humidité et l’eau ont conduit la gérante à jeter de la marchandise. 

Il sera rappelé ici que le juge des référés est le juge de l’évidence.

Or, il ressort de ce qui précède que la demande de la SCI KEPA est contestable en ce que plusieurs éléments de preuve peuvent conduire à penser que les biens loués sont impropres à leur destination et que la société MITZA DESTOCKAGE est fondée à soulever l’exception d’inexécution. 

Par conséquent, les demandent de la SCI KEPA seront rejetées en ce qu’elles conduisent à trancher l’existence d’une faute. 

Il existe donc une contestation sérieuse sur le fond, qui sera tranchée par le juge saisi au fond de la demande d’acquisition de la clause résolutoire et en paiement et qui conduit à dire n'y avoir lieu à référé sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire, la demande d'expulsion, la demande de paiement de la dette locative et la demande d'une provision au titre des indemnités d'occupation.

Sur la demande en paiement d’une indemnité pour trouble de jouissance

Il ressort des éléments déjà évoqués que si les éléments produits par la société MITZA DESTOCKAGE suffisent à caractériser une contestation sérieuse, les éléments de preuve sont insuffisants à établir le trouble de jouissance en l’absence de désignation claire et précise des pièces affectées par les désordres et de constats. Par ailleurs, la contestation sérieuse ressort aussi, pour cette demande, de la demande d’acquisition de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers. 

En conséquence, il n'y a lieu a référé sur ce point. 

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens 

Les demandeurs, qui succombent, supporteront la charge des entiers dépens.

Il convient de condamner les demandeurs, partie succombante, à payer à la défenderesse la somme de 1 000 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

La SCI KEPA sera déboutée de sa demande sur ce point.


PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes d’acquisition de clauses résolutoires des baux conclus les 1er décembre 2020 et 16 juillet 2021 formulée par la SCI KEPA ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes d’expulsion formulées par la SCI KEPA ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes de provisions et d’indemnités d’occupations formulées par la SCI KEPA ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande d’indemnités pour trouble de jouissance formulée par la société MITZA DESTOCKAGE;

CONDAMNONS la SCI KEPA à payer à la société MITZA DESTOCKAGE la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTONS la SCI KEPA de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toute autre demande plus ample ou contraire des parties ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.
Et l’ordonnance est signée par le président et la greffière. 


LA GREFFIERE LE PRESIDENT