Tribunal Judiciaire · Référés — 4 avril 2025

DU 04 Avril 2025 Minute numéro : 

N° RG 24/01132 - N° Portalis DB3U-W-B7I-ODAO

Code NAC : 30B

S.C.I. CERGY OFFICE 5
C/
S.A.S. SERVICES TECHNIQUES DE L’IMMOBILIER (STIF)

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 5]

---===ooo§ooo===---

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

---===ooo§ooo===---

ORDONNANCE RÉFÉRÉ 

LE JUGE DES REFERES : Sylvain THONIER, juge placé auprès du Premier Président de la Cour d'appel de VERSAILLES, déléguée aux fonctions de Juge des référés au Tribunal judiciaire de PONTOISE  

LA GREFFIERE : Isabelle PAYET 

LES PARTIES :

DEMANDEUR

S.C.I. CERGY OFFICE 5, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Sandrine ABECASSIS, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 64, et Me Gina MARUANI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0428

DÉFENDEUR

S.A.S. SERVICES TECHNIQUES DE L’IMMOBILIER (STIF), dont le siège social est sis [Adresse 2]

non représentée 
***ooo§ooo***

Débats tenus à l’audience du 25 février 2025
Date de délibéré indiquée par le Président par mise à disposition au greffe 
le 04 Avril 2025

***ooo§ooo***
EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 31 juillet 2017, la société SCI CERGY OFFICE 5 a consenti un bail commercial à la SAS Services Techniques de l’Immobilier (STIF) portant sur les locaux commerciaux situés dans l’Ensemble immobilier [Adresse 4] pour une durée de dix années moyennant un loyer annuel de 3 001 euros hors taxes et hors charges. 

Le 12 février 2024, la société SCI CERGY OFFICE 5 a délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire à l’encontre de la SAS Services Techniques de l’Immobilier (STIF), portant sur la somme totale de 7 497,87 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 novembre 2024, la société SCI CERGY OFFICE 5 a fait assigner en référé la SAS Services Techniques de l’Immobilier (STIF) devant le tribunal judiciaire de PONTOISE afin de voir :
- Constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail à la date du 13 mars 2024,
- Condamner la SAS Services Techniques de l’Immobilier (STIF) à lui payer la somme provisionnelle de 13 997,39 euros arrêtée au 12 novembre 2024, avec intérêts de droit sur les sommes dues outre leur capitalisation conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du Code civil ;
- Ordonner l’expulsion immédiate de la locataire ainsi que celle de tout occupant de son chef des locaux commerciaux situés dans l’immeuble situé dans l’[Adresse 3], et ce avec de le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin,
- Ordonner la séquestration des biens et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tel garde-meubles qu’il plaira à la société SCI CERGY OFFICE 5 aux frais, risques et périls de la SAS Services Techniques de l’Immobilier (STIF),
- Condamner la SAS Services Techniques de l’Immobilier (STIF) à abandonner le dépôt de garantie entre les mains du bailleur conformément aux dispositions du bail,
- Condamner la SAS Services Techniques de l’Immobilier (STIF) au paiement d’une indemnité d’occupation journalière équivalente au double du loyer en cours outre tous les accessoires du loyer à compter du 12 mars 2024 et ce jusqu’à la libération effective des locaux,
- Condamner la SAS Services Techniques de l’Immobilier (STIF) au paiement de la clause pénale fixée contractuellement ;
- Condamner la SAS Services Techniques de l’Immobilier (STIF) à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- Condamner la SAS Services Techniques de l’Immobilier (STIF) aux entiers dépens comprenant les frais du commandement de payer, de dénonciation aux créanciers inscrits et de signification de l’assignation,
- Rappeler le caractère exécutoire par provision de l’ordonnance à intervenir.

Les recherches ont révélé qu’il n’y avait pas de créancier inscrit sur le fonds de commerce. 

L’affaire a été retenue à l’audience du 25 février 2025 à laquelle la SAS Services Techniques de l’Immobilier (STIF), citée par remise de l’acte à étude, n’était pas représentée.

La société SCI CERGY OFFICE 5 maintient ses demandes aux termes de son assignation.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, pour l’exposé complet des moyens et prétentions des parties, il est fait référence aux conclusions des parties.

La décision a été mise en délibéré au 4 avril 2025 par mise à disposition au greffe. 
MOTIFS DE LA DECISION

L’article 4 du code de procédure civile dispose en son premier alinéa que l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Il résulte de l’application de ces dispositions que l’opinion formulée par les parties sur un point de pur droit ne constitue pas un terme du litige.

Dès lors, il n’y a pas lieu à statuer sur les demandes visant à voir dire, juger ou constater l’opinion des parties sur la qualification juridique de faits ou d’actes de nature à nourrir les moyens et arguments en débat.

A titre liminaire, il est rappelé qu'en application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire, la demande d’expulsion et le sort des meubles

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile : « Dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence de différents ».

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence au sens de l'article 834, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation d'un droit au bail.

Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentées dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais suspendre la réalisation et les effets de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la force jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

Le bail conclu entre les parties le 31 juillet 2017 stipule, en son article 21.1, qu’à défaut de paiement d'une seule quittance à son échéance exacte le bailleur aura la faculté de résilier de plein droit le bail un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

La bailleresse justifie par la production du commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 12 février 2024 que la locataire a cessé de payer ses loyers. 

Le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l’article L. 145-41 du code de commerce le 12 février 2024 étant demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit un mois après, soit le 13 mars 2024.

L’obligation de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef de quitter les lieux n'étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

Les meubles se trouvant sur place devront être déposés et séquestrés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais, risques et péril de la locataire, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.
Sur le paiement provisionnel de la dette locative, de l’indemnité d’occupation et au titre de la clause pénale 

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, « Le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

L'article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L'article 1104 du même code ajoute que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public.

L’article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales :
1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ;
2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

En l’espèce, la dette locative n’est pas sérieusement contestable, et s’élève à la somme de 13 997,39 euros comme il résulte du décompte arrêté au 12 novembre 2024 versé aux débats. 

Il y a donc lieu de condamner la SAS Services Techniques de l’Immobilier (STIF) à payer à la société SCI CERGY OFFICE 5 la somme provisionnelle de 13 997,39 euros correspondant aux loyers, et charges ou indemnités d’occupation impayés arrêtés à la date du 12 novembre 2024, augmentée des intérêts de retard au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Aux termes de l’article 1231-5 du code civil, « Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre.
Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.
Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent.
Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.
Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure ».

En l’espèce, le contrat de bail prévoit en son article 21.3 à titre d’indemnité forfaitaire, une majoration de 10% des sommes dues.
Les pouvoirs du juge des référés qui accorde une provision sur une clause pénale, sont limités par le caractère non sérieusement contestable de celle-ci. De plus, la clause pénale ne doit pas apparaitre comme manifestement excessive. 

Le contrat de bail prévoit également en son article 21.3 l’indemnité fixée forfaitairement à six mois du dernier loyer de base.

Or, en l’espèce, le loyer de base est nécessairement évolutif car indexé sur des indices, et le demandeur produit des appels de loyers sur des périodes non consécutives, ne permettant pas de déterminer le montant des sommes demandées au titre de la clause pénale, alors que ces sommes ne sont pas liquidées dans l’assignation, tant dans la motivation que dans le dispositif et qu’il ne peut être ordonné une condamnation de principe.

En conséquence, la demande générale de condamnation au paiement de la clause pénale sera rejetée.

Sur le dépôt de garantie 

Aux termes de l’article 1231-5 du code civil, « Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre.
Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.
Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent.
Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.
Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure ».

Le bail commercial conclu le 31 juillet 2017 prévoit que le bailleur sera fondé à conserver le dépôt de garantie en cas de non-respect du bail.

En l’absence de contestation sérieuse, il convient d’ordonner que le dépôt de garantie sera conservé par le bailleur eu égard aux manquements du preneur à ses obligations contractuelles et en application des dispositions du bail. 

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens 

Les défendeurs, qui succombent, supporteront la charge des entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer et de la signification de l’assignation. 

Il convient de condamner les défendeurs, partie succombante, à payer à la demanderesse la somme de 1 500 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe,
CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire du bail du 31 juillet 2017 et la résiliation de ce bail à la date du 13 mars 2024 ;

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux situés dans l’Ensemble immobilier [Adresse 4] dans un délai de quinze jours suivant la signification de la présente ordonnance, l'expulsion de la SAS Services Techniques de l’Immobilier (STIF) et celle de tous occupants de son chef des locaux loués, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois non renouvelable à compter de la signification de l’acte, à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;
FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la SAS Services Techniques de l’Immobilier (STIF) à la société SCI CERGY OFFICE 5, à compter de la résiliation du bail, soit le 13 mars 2024, et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, à une somme égale au double du montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires et condamnons la SAS Services Techniques de l’Immobilier (STIF) au paiement de cette indemnité ;

CONDAMNONS la SAS Services Techniques de l’Immobilier (STIF) à payer à la société SCI CERGY OFFICE 5 la somme provisionnelle de 13 997,39 euros au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 12 novembre 2024, avec intérêts de retard au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance outre leur capitalisation conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil,

REJETONS la demande de condamnation au paiement de la clause pénale fixée contractuellement ; 

ORDONNONS que le dépôt de garantie soit conservé par le bailleur eu égard aux manquements du preneur à ses obligations contractuelles et en application des dispositions du bail ;
CONDAMNONS la SAS Services Techniques de l’Immobilier (STIF) à payer à la société SCI CERGY OFFICE 5 la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toute autre demande plus ample ou contraire des parties ;

CONDAMNONS la SAS Services Techniques de l’Immobilier (STIF) au paiement des dépens comprenant le coût du commandement de payer et de la signification de l’assignation ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Et l’ordonnance a été signée par le président et la greffière. 


LA GREFFIERE LE PRESIDENT