Tribunal Judiciaire · Saisies immobilières — 3 avril 2025

MINUTE : 25/20
 
JUGEMENT DU 03 Avril 2025

AFFAIRE RG N°23/00033 - N° Portalis DBZE-W-B7H-I3RE
S.A. BANQUE CIC EST / [K] [N] [O] [W], [S] [G] épouse [W]


TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANCY

LE JUGE DE L'EXÉCUTION
statuant en matière de saisie immobilière

JUGEMENT D’ORIENTATION AUTORISANT LA VENTE AMIABLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
PRÉSIDENTE : S. GASTON,
GREFFIÈRE PRÉSENTE AUX DÉBATS : L. REMEDIO 
GREFFIÈRE PRÉSENTE AU DÉLIBÉRÉ : C. OUDOT 


DEMANDERESSE :

- BANQUE CIC EST, nouvelle dénomination de la SOCIETE NANCEIENNE VARIN-BERNIER, société anonyme, inscrite au RCS de STRASBOURG sous le n°754 800 712, agissant poursuites et diligences de son représentant légal
ayant son siège 31 rue Jean Wenger Valentin
 67000 STRASBOURG
 
CREANCIER POURSUIVANT, représenté par Maître Laura LEDERLE, avocat au barreau de NANCY, vestiaire : 178, substituée par Maître THIRIET, avocat au barreau de NANCY


DEFENDEURS :

- Monsieur [K] [N] [O] [W]
né le 10 Janvier 1982 à NANCY (54000)
demeurant 14 rue du Real
 26270 LORIOL SUR DROME

DEBITEUR SAISI, non comparant, non représenté

- Madame [S] [G] épouse de Monsieur [K] [W]
née le 08 Septembre 1981 à TOUL (54200)
demeurant 77 rue de Flavigny
 54230 MARON

DEBITRICE SAISIE, représentée par Maître Frédérique MOREL, avocat au barreau de NANCY, vestiaire : 21


Le Tribunal après avoir entendu les avocats des parties en leurs conclusions à l'audience du 13 février 2025 a mis l’affaire en délibéré au 27 mars 2025, puis l’a prorogée au 03 avril 2025 et a rendu, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit :




Copie exécutoire délivrée le : à Me LEDERLE
Copie simple délivrée le : à Me LEDERLE, Me F. MOREL
Notification LRAR + LS le : aux parties



EXPOSE DU LITIGE :

Par un acte authentique dressé par Maître [T] [D], notaire à Toul, en date du 19 juillet 2002, la Société Nancéienne Varin Bernier a consenti à Monsieur [K] [N] [O] [W] et Madame [S] [G] un prêt d’un montant de 75 462,00 € au taux d’intérêts de 5,85 % l’an, remboursable en 240 mensualités, garanti par le privilège de prêteur de deniers et une hypothèque conventionnelle inscrits au service de la publicité foncière de Toul le 23 août 2002 volume 2002 V n°822 et V n°823, sur le bien immobilier ci-après décrit.

Par deux actes de commissaires de justice en date des 10 et 27 juillet 2023, la Banque CIC EST, dont l’ancienne dénomination était la Société Nancéienne Varin Bernier a fait délivrer à Monsieur [K] [N] [O] [W] et Madame [S] [G] épouse de Monsieur [K] [W] un commandement de payer valant saisie immobilière du bien sis à FOUG (Meurthe-et-Moselle ), 7 rue des Jeux, cadastré section AB n°242 pour 01 a et AB n°243 pour 15 ca, soit une contenance totale de 01 a 15 ca, pour avoir paiement de la somme de 31 315,02 €. 

Ces commandements ont été publiés au service de la publicité foncière de Nancy 1 le 1er septembre 2023 volume 2023 S n°59.

Par deux actes de commissaires de justice en date du 20 octobre 2023, la Banque CIC EST, dont l’ancienne dénomination était la Société Nancéienne Varin Bernier a fait délivrer à Monsieur [K] [N] [O] [W] et Madame [S] [G] épouse de Monsieur [K] [W] une assignation à comparaître devant le Juge de l’Exécution à l’audience d’orientation du 14 décembre 2023. 

Il n’existe pas d’autre créancier inscrit.

Le cahier des conditions de vente a été déposé au greffe le 24 octobre 2023, soit dans le délai légal.

Monsieur [K] [N] [O] [W] n’a pas constitué avocat ni comparu en personne à l’audience d’orientation. 

L’affaire a fait l’objet de nombreux renvois en orientation pour régularisation de la procédure et pour permettre aux parties d’échanger leurs écritures, et a été retenue à l’audience du 13 février 2025, et mise en délibéré. 

Par dernières conclusions déposées le 23 janvier 2025, Madame [S] [G] demande au juge de l’exécution de :
à titre principal :
– autoriser Madame [S] [G] à vendre amiablement le bien saisi pour un prix plancher de 15 000 €.
À titre subsidiaire :
– juger que la mise à prix fixée par la banque est dérisoire,
– fixer la mise à prix à la somme de 30 000 €,
– statuer ce que de droit quant aux dépens. 

Par dernières conclusions déposées le 7 février 2025, la Banque CIC EST demande au juge de l’exécution de :
– débouter Madame [S] [G] de sa demande de modification de la mise à prix,
– constater son absence d’opposition à la demande d’autorisation de vente amiable, 
– condamner les débiteurs aux dépens. 


MOTIFS DU JUGEMENT :

Attendu qu’aux termes de l’article R322-15 du code des procédures civiles d’exécution : “à l’audience d’orientation, le Juge de l’Exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles L311-2, L311-4 et L311-6 sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée. Lorsqu’il autorise la vente amiable, le Juge s’assure qu’elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur” ;

Attendu en l’espèce, que la Banque CIC EST, dont l’ancienne dénomination était la Société Nancéienne Varin Bernier, créancier poursuivant, dispose d’un titre exécutoire, à savoir l’acte authentique dressé par Maître [T] [D], notaire à Toul, en date du 19 juillet 2002, ainsi que d’une créance liquide et exigible suite à la déchéance du terme du prêt notifiée à Madame [S] [G] par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 09 juillet 2020 distribuée le 15 juillet 2020, et notifiée à Monsieur [K] [N] [O] [W] par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 20 juillet 2020, retournée à l’expéditeur avec la mention pli avisé et non réclamé, ladite déchéance du terme ayant été précédée d’une mise en demeure d’avoir à régulariser les échéances demeurées impayées, notifiée à chacun des débiteurs par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 30 janvier 2020, distribuée le 1er février 2020 à Madame [S] [G] et le 3 février 2020 à Monsieur [K] [N] [O] [W] ;

Que la Banque CIC EST, dont l’ancienne dénomination était Société Nancéienne Varin Bernier, justifie dès lors que les conditions des articles L311-2, L311-4 et L311-6 du code des procédures civiles d’exécution sont réunies ;

Attendu que s’agissant du montant de sa créance, la Banque CIC EST mentionne à tort sur le commandement des intérêts au taux de 8,85 % l’an, correspondant au taux contractuel de 5,85 % majoré de trois points, pour un montant de 4 341,61 € arrêté au 23 mai 2023, alors que, selon l’article 11 des conditions générales du prêt, et conformément aux dispositions du code de la consommation, la banque ne peut majorer le taux d’intérêts de trois points que lorsqu’elle n’exige pas le remboursement immédiat des sommes restant dûes ;

Que lorsque la banque prononce la déchéance du terme, les sommes restant dues produisent intérêts au taux contractuel non majoré, et ce, conformément aux dispositions du code de la consommation ;

Qu’il y a lieu de relever que la mention du taux de 8,85 % l’an sur le commandement est en réalité une mention erronée car le montant des intérêts arrêté au 23 mai 2023 mentionné au commandement, soit 4 341,61 €, correspond en réalité au montant des intérêts sur le capital exigible au taux contractuel non majoré de 5,85 % l’an ;

Attendu par suite qu’il convient de rectifier la mention du taux d’intérêts figurant au commandement en substituant au taux de 8,85 % le taux de 5,85 % ;

Qu’il y a lieu par suite de fixer la créance de la poursuivante, suivant décompte arrêté au 23 mai 2023, et ce, au regard des conditions générales du prêt, du tableau d’amortissement, et de l’ordonnance de suspension pendant une durée de 24 mois du remboursement des échéances du prêt, rendue le 18 décembre 2017 par le tribunal d’instance de Nancy ;

Qu’il y a lieu par ailleurs de relever que le montant total de la créance selon le décompte figurant au commandement s’elève à la somme de 30 914,26 €, et non 31 315,02 € ;

Sur l’orientation de la procédure :

Attendu que Monsieur [K] [N] [O] [W] et Madame [S] [G] justifient de la signature d’un mandat de vente en date des 15 août et 17 septembre 2024 portant sur le bien saisi au prix net vendeur de 33 000 € ;

Qu’il convient dès lors, en application du texte sus évoqué, d’autoriser la vente amiable du bien dont s’agit selon les modalités précisées au dispositif ;

Qu’il y a lieu de fixer le prix minimum de la vente amiable à la somme de 15 000 €, en l’absence d’opposition de la poursuivante sur ce montant de prix plancher ;

Attendu qu’en application de l’article R322-21 du code des procédures civiles d’exécution et au vu des justificatifs produits, il y a lieu de taxer les frais de poursuite à la somme de 2 495,83 € ;
 
Sur la demande de modification de la mise à prix :

Attendu que si Madame [S] [G] ne forme une demande de modification de la mise à prix qu’à titre subsidiaire, et bien qu’il ait été fait droit à sa demande principale, il y a lieu de statuer sur la demande de modification de la mise à prix pour le cas où le projet de vente amiable n’aboutirait pas, hypothèse dans laquelle la vente forcée serait ordonnée ; 

Attendu que Madame [S] [G] conteste le montant de la mise à prix fixée au cahier des conditions de vente, pour insuffisance manifeste, et demande la réévaluation de celle-ci à la somme de 30 000 € ;

Mais attendu qu’en vertu de l’article L322-6 du code des procédures civiles d’exécution, la mise à prix ne peut être modifiée qu’en cas d’insuffisance manifeste et ne saurait être fixée à la valeur vénale du bien saisi, dès lors que la mise à prix doit être fixée de manière à attirer le plus grand nombre d’enchérisseurs possibles pour créer une dynamique des enchères ;

Qu’en l’espèce, la mise à prix, fixée par le poursuivant à la somme de 9 000 € n’apparaît pas atteinte d’insuffisance manifeste, au regard, d’une part, du prix plancher fixé pour l’autorisation de la vente amiable, soit 15 000 €, et ce, à la demande de Madame [S] [G] elle-même, celle-ci faisant au demeurant état d’une dégradation du bien, lequel est inoccupé, et d’autre part, de l’état actuel du bien tel qu’il ressort du procès-verbal descriptif établi le 18 août 2023, ledit procès-verbal faisant notamment état d’une façade avant dégradée avec la présence de fissures et de décollement du revêtement, ainsi que de lames sous toiture en partie arrachées, d’une façade arrière également fissurée avec un revêtement ancien et en mauvais état, et d’un intérieur également très dégradé, avec notamment le placoplâtre du plafond en partie effondré suite à des infiltrations à l’étage ; 

Qu’il y a lieu en conséquence de débouter Madame [S] [G] de sa demande de modification de la mise à prix ; 
 

PAR CES MOTIFS :

Le Juge de l’Exécution, statuant par un jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions des articles L311-2, L311-4 et L311-6 du code des procédures civiles d’exécution sont réunies et que le créancier poursuivant a satisfait au respect des articles R311-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

SUBSTITUE au taux d’intérêts de 8,85 % l’an mentionné au commandement le taux d’intérêt contractuel non majoré de 5,85 % l’an. 

FIXE le montant de la créance de la Banque CIC EST, dont l’ancienne dénomination était la Société Nancéienne Varin Bernier, créancier poursuivant, à la somme de TRENTE MILLE NEUF CENT QUATORZE EUROS ET VINGT SIX CENTIMES (30 914,26 €), suivant décompte arrêté au 23 mai 2023, qui se décompose comme suit :
– échéances impayées du 20/03/2019 au 20/06/2020 : 4 658,43€
– capital exigible : 24 894,66 €
– intérêts au taux de 5,85 % l’an sur la
somme de 24 894,66 € arrêtés au 23/05/2023 : 4 341,61 €
– assurance : 400,76 €
– indemnité conventionnelle de 7 % : 1 968,80 € 
– à déduire règlements : – 5 350,00€

TOTAL : 30 914,26 €

VALIDE le commandement de payer valant saisie immobilière à la somme de TRENTE MILLE NEUF CENT QUATORZE EUROS ET VINGT SIX CENTIMES (30 914,26 €).

CONSTATE qu’il n’existe pas d’autre créancier inscrit.

AUTORISE Monsieur [K] [N] [O] [W] et Madame [S] [G] à procéder à la vente amiable de leur bien sis à FOUG (Meurthe-et-Moselle ), 7 rue des Jeux, cadastré section AB n°242 pour 01 a et AB n°243 pour 15 ca, soit une contenance totale de 01 a 15 ca, pour un prix qui ne saurait être inférieur à QUINZE MILLE EUROS (15 000 €). 

DIT que l’affaire sera rappelée à l’audience de renvoi du JEUDI 03 Juillet 2025 à 14 heures.

FIXE le montant des frais taxés à la somme de DEUX MILLE QUATRE CENT QUATRE VINGT QUINZE EUROS ET QUATRE VINGT TROIS CENTIMES (2 495,83 €).

RAPPELLE qu’à cette audience le juge de l’exécution ne pourra constater la vente amiable que si elle est conforme aux conditions fixées dans le présent jugement et s’il est justifié, par la production de la copie de l’acte de vente et des justificatifs nécessaires, de la consignation du prix de vente et du paiement des frais taxés.

RAPPELLE qu’un délai supplémentaire ne pourra être accordé que si les débiteurs produisent des pièces justifiant de l’avancement sérieux de leur projet de vente.

RAPPELLE qu’à défaut de pouvoir constater la vente amiable le juge ordonne la vente forcée du bien dans les conditions prévues à l’article R322-25 du code des procédures civiles d’exécution.

DIT que conformément aux dispositions des articles L322-4 et R322-23 du code des procédures civiles d’exécution, le prix de vente doit être consigné auprès de la Caisse des dépôts et consignations.

DIT que si la vente amiable est effectivement réalisée, le notaire devra demander la radiation du commandement de payer valant saisie immobilière.

RAPPELLE que les frais taxés sont versés directement par l’acquéreur en sus du prix de vente.

RAPPELLE que Monsieur [K] [N] [O] [W] et Madame [S] [G] doivent rendre compte à la Banque CIC EST, sur sa demande, des démarches accomplies.

RAPPELLE que la Banque CIC EST peut, à tout moment, assigner Monsieur [K] [N] [O] [W] et Madame [S] [G] devant le Juge de l’Exécution aux fins de voir constater leur carence et ordonner la reprise de la procédure sur vente forcée.

RAPPELLE que si la vente amiable est effectivement réalisée par acte notarié, l’avocat du créancier poursuivant dès lors qu’il a rédigé le cahier des conditions de vente, a droit à l’émolument perçu par le notaire. 

DÉBOUTE Madame [S] [G] de sa demande de modification de la mise à prix. 

DIT que les dépens sont compris dans les frais de saisie immobilière soumis à taxe.

Et le présent jugement a été signé par la Présidente et la Greffière.


LA PRÉSIDENTE LA GREFFIERE





















































Me Laura LEDERLE
Me Frédérique MOREL