Tribunal Judiciaire · POLE CIVIL - Fil 1 — 7 avril 2025

MINUTE N° : 25/316
JUGEMENT DU : 07 Avril 2025
DOSSIER : N° RG 22/05360 - N° Portalis DBX4-W-B7G-ROO2
NAC : 71F

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE
POLE CIVIL - Fil 1


JUGEMENT DU 07 Avril 2025


PRESIDENT

Madame KINOO, Vice-Présidente
Statuant à juge unique conformément aux dispositions des
articles R 212-9 et 213-7 du Code de l’Organisation judiciaire

GREFFIER lors du prononcé 

Madame CHAOUCH, Greffier 

DEBATS 

à l'audience publique du 03 Février 2025, les débats étant clos, le jugement a été mis en délibéré à l’audience de ce jour.

JUGEMENT 

Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe.
Copie revêtue de la formule
exécutoire délivrée
le
à
DEMANDERESSE

Mme [B] [I], demeurant [Adresse 7]
représentée par Maître Coralie SOLIVERES de la SCP D’AVOCATS SALESSE ET ASSOCIES, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 243

DEFENDERESSES

S.D.C. DE LA RESIDENCE ARNAUD BERNARD, représenté par son syndic en exercice OPTIMUM IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 4]
représentée par Me Jacques LEVY, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 182

OPTIMUM IMMOBILIER, és qualités de représentant légal du [Adresse 11], dont le siège social est sis [Adresse 6]
représentée par Me Céline OUSTALET-CORTES, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 262


EXPOSE DU LITIGE

Faits

Mme [B] [I] est propriétaire du lot n°22 (un appartement situé au rez-de-chaussée du bâtiment B) au sein d’un ensemble immobilier, soumis au statut de la copropriété, sis [Adresse 5] [Adresse 2]. 

Le syndic de copropriété en exercice est la société Optimum immobilier. 

Se plaignant de problèmes d’humidité affectant les murs de son logement, Mme [I] s’est rapprochée de son assureur MRH, la société Macif, qui a mandaté un expert. Ce dernier a conclu à des remontées d’humidité par capillarité et à l’absence de système d’étanchéité.

Par courrier du 15 mars 2021, Mme [I] a sollicité auprès de la société Optimum immobilier, l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires, du vote des travaux nécessaires à la préservation de l’immeuble ainsi que de son appartement.

Lors de l’assemblée générale du 13 avril 2021, les copropriétaires ont adopté une résolution en vue de la désignation d’un expert chargé d’examiner les problèmes d’humidité affectant le rez-de-chaussée de l’immeuble. 

Le 22 septembre 2022, s’est tenue une nouvelle assemblée générale des copropriétaires, à l’ordre du jour de laquelle figurait notamment le vote de travaux d’étanchéité selon devis d’un montant de 11 840,40 euros TTC émis par la société Acrobat. La résolution portant sur la réalisation de ces travaux a été rejetée. 


Procédure

Par actes de commissaire de justice signifiés le 21 décembre 2022, Mme [I] a fait assigner le syndicat des copropriétaires et son syndic la société Optimum immobilier en vue d’obtenir notamment la nullité de plusieurs résolutions d’assemblée générale ainsi que l’indemnisation de ses préjudices sur le fondement de la responsabilité délictuelle. 

L’ordonnance de clôture de la mise en état est intervenue le 17 octobre 2024. 

Initialement fixée à l’audience du 06 janvier 2025, l’affaire a été renvoyée à celle du 03 février 2025 tenue à juge unique, à l’issue de laquelle elle a été mise en délibéré à la date figurant en tête du présent jugement.


Prétentions des parties

Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 26 août 2024 (n°2) et au visa de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 1240 du code civil, Mme [I] demande au tribunal de : 
- prononcer et déclarer la nullité de la résolution n°12 du procès-verbal de l’assemblée générale du 22 septembre 2022 ayant rejeté le vote des travaux d’étanchéité ; 
- condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] [Adresse 3] et [Adresse 1], représenté par son syndic, à faire réaliser les travaux urgents d’étanchéité conformément au devis de la société Acrobat du 7 juin 2022 d’un montant de 11 840,40 euros TTC ; 
- prononcer et déclarer la nullité de la résolution n°2 ‘approbation des comptes clos au 30/09/2021' et de la résolution n°3 ‘ approbation du budget prévisionnel pour exercice octobre 2022/septembre 2023' ; 
- condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] [Adresse 3] et [Adresse 1], représenté par son syndic, à remettre à jour le règlement de copropriété et l’état descriptif, au besoin avec un géomètre expert ; 
- condamner le syndic Optimum immobilier, ès qualités de représentant légal du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] [Adresse 3] et [Adresse 1], à payer à Mme [I] à titre de dommages et intérêts : 
- la somme de 21 240 euros (à parfaire) au titre du préjudice de jouissance ; 
- la somme de 1 013,92 euros au titre des frais de déménagement. 
- condamner solidairement le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] [Adresse 3] et [Adresse 1], représenté par son syndic Optimum immobilier, ès qualités de représentant légal du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] [Adresse 3] et [Adresse 1], à payer à Mme [I] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens ; 
- dispenser Mme [I] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure ;
- ordonner l’exécution provisoire. 

Le 19 novembre 2024, Mme [I] a signifié des conclusions (n°3), postérieures à l’ordonnance de clôture, par lesquelles elle maintient ses demandes et sollicite du tribunal qu’il la dispense de toute participation à l’ensemble des condamnations, frais de justice, procédure et dépens relatifs à la présente procédure. 

En réponse, dans le dernier état de ses conclusions notifiées par voie électronique le 18 juin 2024, la société Optimum immobilier demande au tribunal au visa de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 1240 du code civil de : 
- juger valide l’ensemble des résolutions du procès-verbal de l’assemblée générale du 22 septembre 2022 ; 
- juger que le syndic Optimum immobilier n’a commis aucun manquement dans l’exécution de ses missions ayant causé un quelconque préjudice à Mme [I] ; 
Par conséquent, 
- débouter Mme [I] de l’ensemble de ses demandes formulées à l’encontre du syndic Optimum immobilier ; 
- condamner Mme [I] à lui payer la somme de 2 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens de l’instance. 

Aux termes de ses uniques conclusions, notifiées par voie électronique le 28 août 2023 et au visa de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 1240 du code civil, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de : 
- confirmer la validité de la résolution n°12 du procès-verbal de l’assemblée générale du 22 septembre 2022 ; 
- rejeter la demande de condamnation des copropriétaires de la résidence [9] située [Adresse 3] et [Adresse 1] à réaliser des travaux d’étanchéité ; 
- rejeter la demande de condamnation du syndic Optimum immobilier, ès qualités de représentant légal du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] [Adresse 3] et [Adresse 1], à payer à Mme [I] des dommages et intérêts en ce que ce dernier n’engage pas sa responsabilité ; 
- rejeter l’ensemble des demandes de Mme [B] [I] ; 
- condamner Mme [B] [I] au paiement de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. 

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux conclusions visées ci-dessus, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile. 


MOTIFS DE LA DÉCISION 

À titre liminaire, le tribunal, tenu par le seul dispositif des conclusions, rappelle qu'il ne sera statué sur les demandes des parties tendant à ‘dire et juger’, ‘déclarer’, que dans la mesure où elles constitueront des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile. 

En l’absence de cause grave au sens de l’article 803 du code de procédure civile, les conclusions signifiées le 19 novembre 2024 par Mme [I], postérieurement à l’ordonnance de clôture, doivent être déclarées irrecevables.


1. Sur la demande d’annulation de la résolution n°12 et la demande de travaux

1.1 Moyens des parties 

Pour conclure à la nullité de la résolution n° 12, Mme [I] fait valoir :
- que les travaux d’étanchéité portant sur les murs de son lot sont des travaux concernant des parties spéciales au sens de l’article 11bis du règlement de copropriété ;
- qu’il ressort des dispositions du règlement de copropriété, que les charges relatives à ces parties spéciales font l’objet d’une répartition entre les seuls propriétaires des appartements et locaux composant chacun des corps de bâtiment, et que tous les copropriétaires n’ont donc pas vocation à participer au vote relatif à ces charges ; 
- que, tous les copropriétaires de la résidence ayant participé au vote, la nullité de la résolution est encourue quand bien même le résultat du vote aurait été le même si seuls les copropriétaires concernés avaient voté ; 
- que le délai de deux mois pour contester le procès-verbal d’assemblée générale n’est pas expiré dès lors qu’il ne lui a jamais été notifié par lettre recommandée avec accusé de réception. 

En outre, Mme [I] se prévaut d’avoir à plusieurs reprises, rappelé au syndic la nécessité d’entreprendre rapidement des travaux d’étanchéité en vue de remédier aux problèmes d’humidité affectant les murs de son appartement et de certaines parties communes. Elle fait valoir qu’il y a une urgence à faire réaliser ces travaux pour assurer la conservation des murs de l’immeuble, tel que cela ressort du constat de commissaire de justice qu’elle produit aux débats. 
Elle estime que le syndicat des copropriétaires et la société Optimum immobilier soutiennent à tort qu’elle aurait eu connaissance de l’existence de problèmes d’humidité lors de l’acquisition de son appartement, le rapport d’expertise annexé à l’acte de vente ne portant que sur un dégât des eaux isolé, sans lien avec le problème d’humidité dont il est question. 
Elle conteste le fait que les désordres constatés par le commissaire de justice qu’elle a mandaté en 2024 sont dus à l’absence de chauffage pendant deux ans à la suite de son déménagement, dans la mesure où ils étaient déjà constatés par l’expert mandaté par son assureur en mars 2021. 

Elle considère que l’urgence à faire réaliser les travaux résulte de ce que les murs de son appartement ont présenté un taux d’humidité de 40%, bien supérieur au taux maximum admis.
Elle estime qu’en raison de cette urgence, et en application de l’article 18 I de la loi du 10 juillet 1965, le syndic aurait dû faire procéder aux travaux nécessaires, sans possibilité pour les copropriétaires de s’opposer à ces travaux. 

Par ailleurs, elle fait valoir que les copropriétaires ont commis un abus de majorité en ce que le refus qu’ils ont opposé aux travaux d’étanchéité n’a été justifié par aucun motif précis et n’a pas été motivé par la protection des intérêts légitimes de la copropriété. 
Elle soutient qu’en application de l’article 16 8° du règlement de copropriété, les travaux d’étanchéité dont elle sollicite la réalisation devront être mis à la charge du syndicat des copropriétaires. 

En réponse, le syndicat des copropriétaires soutient que Mme [I] avait connaissance de l’existence de problèmes d’humidité au sein de son appartement dès 2018. Il précise qu’étaient annexés à l’acte d’acquisition du bien, un diagnostic technique et un rapport d’expertise faisant état d’un dégât des eaux. 
Il fait valoir que la demanderesse ne rapporte pas la preuve de désordres survenus dans les parties communes ni leur imputabilité à ceux survenus dans son appartement. Il ajoute qu’aucun autre copropriétaire n’a fait état de dégradations dans les parties communes. 
Il estime que l’urgence dont se prévaut Mme [I] n’est pas caractérisée dès lors que celle-ci y a vécu pendant près de quatre ans et n’a plus entrepris aucune diligence en vue de l’exécution des travaux depuis son déménagement. 
S’agissant de l’abus de majorité invoqué par Mme [I], le syndicat des copropriétaires avance que la résolution rejetant les travaux n’est pas constitutive d’un abus de majorité dès lors qu’elle est justifiée par des motifs sérieux et répond à la sauvegarde des intérêts des copropriétaires. 
Il fait valoir que la responsabilité du syndic ne peut être engagée en l’absence d’urgence à faire réaliser les travaux. 

Pour conclure à la validité de la résolution n°12, la société Optimum immobilier fait valoir que, même si la résolution relative aux travaux d’étanchéité avait été votée selon les dispositions relatives aux parties communes spéciales, elle aurait, en tout état de cause, été rejetée en considération des voix exprimées. Elle ajoute que la demande de nullité de cette résolution intervient au-delà du délai de deux mois pour contester la validité des décisions prises par assemblée générale, alors que la notification du procès-verbal a été faite auprès de Mme [I] le 28 octobre 2022. 
En outre, elle soutient qu’elle ne pouvait faire procéder aux travaux en l’absence de vote par les copropriétaires, la condition d’urgence visée à l’article 18 I de la loi du 10 juillet 1965 n’étant pas caractérisée. Elle estime que les pièces versées aux débats par Mme [I] ne sont pas suffisantes à établir que la solidité de l’ouvrage était compromise par des problèmes d’humidité. Elle considère que les désordres constatés par le commissaire de justice en 2024 résultent du fait que l’appartement n’a pas été chauffé depuis deux ans à la suite du déménagement de Mme [I] en 2022. 
S’agissant de l’abus de majorité invoqué par Mme [I], la société Optimum immobilier fait valoir que celui-ci n’est pas établi, le vote des copropriétaires s’expliquant par l’absence d’urgence de procéder aux travaux. 


1.2 Décision du tribunal

* A titre préliminaire, le moyen tiré de la forclusion du délai de deux mois suivant la signification du procès-verbal de l’assemblée générale contestée constitue une fin de non recevoir dont, s’agissant d’un moyen existant avant la clôture de la mise en état, le juge de la mise en état était seul compétent pour connaître en application de l’article 789 du code de procédure civile.

Or, le juge de la mise en état n’a pas été saisi à cette fin par les défenderesses.

En conséquence, ladite fin de non recevoir soulevée par la société Optimum Immobilier sera déclarée irrecevable.

* Au terme de l’article 6-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les parties communes spéciales sont celles affectées à l'usage ou à l'utilité de plusieurs copropriétaires. Elles sont la propriété indivise de ces derniers.
La création de parties communes spéciales est indissociable de l'établissement de charges spéciales à chacune d'entre elles.
Les décisions afférentes aux seules parties communes spéciales peuvent être prises soit au cours d'une assemblée spéciale, soit au cours de l'assemblée générale de tous les copropriétaires. Seuls prennent part au vote les copropriétaires à l'usage ou à l'utilité desquels sont affectées ces parties communes.

Au cas présent, le règlement de copropriété stipule en son article 11 bis - charges spéciales à chaque corps de bâtiment, que :
‘ 1° définition : les charges spéciales à chacun des corps de bâtiment composant le groupe d’immeubles, comprennent les frais d’entretien, de réparation, de réfection et de reconstruction relatifs aux éléments porteurs de chaque corps de bâtiment, ses murs ainsi que tous les éléments horizontaux participant à la structure desdits corps de bâtiment (..).
2° répartition : les charges précédemment définies seront réparties entre les seuls propriétaires des appartements et locaux composant chacun des corps de bâtiment au prorata de leurs quotes-parts dans les charges spéciales audit bâtiment le tout conformément à la colonne un du tableau ci-après’.

Bien que ne faisant pas l’objet d’une disposition explicite au titre des parties communes, l’existence de parties communes spéciales est donc consacrée à l’article 11bis du règlement de copropriété, lequel institue des charges spéciales.

L’assemblée générale du 22 septembre 2022 n’a pas respecté les termes de l’article 6-2 de la loi du 10 juillet 1965, en ce que, bien que portant sur des charges spéciales (réfection des murs côté rue et côté cour étanchéité de la jardinière côté cour) intéressant les seuls copropriétaires de lot du bâtiment B, l’ensemble des propriétaires a participé au vote.

En conséquence, il y a lieu d’annuler la résolution n°12, qui n’a pas été valablement votée, sans qu’il y ait lieu de reconstituer les votes des seuls copropriétaires concernés, cette résolution devant être votée mais également débattue par les seuls copropriétaires des lots 5, 10, 11, 21, 22, 23, 24, 25, 30 et 31, ce qui n’a pas été le cas en l’espèce, l’ensemble des copropriétaires de la copropriété ayant pu participer aux débats et ainsi influencer les votes.


* S’agissant de la demande de travaux : 

L’article 14 de la loi n° 65-557 dispose en ses quatrième et cinquième alinéas que [le syndicat des copropriétaires] a pour objet la conservation et l'amélioration de l'immeuble ainsi que l'administration des parties communes.
Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

Au cas présent, il ressort du rapport définitif simplifié de l’expertise non judiciaire menée par l’expert [P] [D] mandaté par la Macif, assureur MRH de Mme [I] (pièce 23 de la demanderesse), les éléments suivants :
– l’appartement de Mme [I] est affecté de remontée d’humidité en bas des cloisons des murs ; les peintures se cloquent et l’enduit se désagrège ; 
– cet appartement est ancien et construit directement sans système d’étanchéité (absence de vide sanitaire, dalle d’un isolé…). Comme beaucoup de bâtiments de ce quartier de centre-ville, des remontées capillaires endommagent les murs en briques toulousaines ou poreuses des habitations. 
L’expert a conseillé à Mme [I] de s’adresser au syndic pour traiter les murs extérieurs de la mutation (cour maçonnée fissurée, enduits de façade poreux…), tandis qu’à l’intérieur de l’habitation il précise qu’il conviendra de mettre en oeuvre une peinture adaptée respirante sur les supports, ou de poser un doublage en placoplâtre ventile. 
Il signale un taux d’humidité de 40 %.

Ce rapport d’expertise non judiciaire non contradictoire est corroboré par le procès-verbal de constat dressé le 24 janvier 2024 par Maître [C] [G], commissaire de justice, qui a relevé les éléments suivants :
– dans la cour intérieure, sont constatées au sol des traces significatives d’humidité avec de la mousse verte visible ; le mur façade de l’appartement de Mme [I] est humide au toucher sur toute la hauteur ; la couche supérieure de crépi n’est plus présente à de nombreux endroits et la couche inférieure cloque ; l’humidité est également présente dans un bac accueillant des bûches qui est situé sous la mezzanine desservant les appartements supérieurs et ces traces d’humidité se retrouvent également sous cet abri ; lorsqu’on touche, le mur il s’effrite et tombe par gros morceaux ; l’humidité se retrouve jusqu’à la porte d’entrée de l’appartement ;
– dans l’appartement de Mme [I], est relevée dès l’entrée une odeur significative de la présence d’humidité ; la marche au niveau de la porte d’entrée est totalement trempée ; dans l’entrée des traces significatives d’humidité se trouvent sur les murs jusqu’à minimum 1 m de hauteur ; le carrelage au sol présente également d’anciennes traces d’humidité ; le plan de travail de la cuisine s’effrite ; sont observées des traces de moisissures sur les sièges de bar ; concernant le mur du salon, est notée l’absence de revêtement sur la partie supérieure située au-dessus du radiateur sur une large surface, l’humidité est présente du bas du mur jusqu’à une hauteur d’environ 30 cm, au toucher le mur est particulièrement humide ; sur le mur opposé sont constatées des traces significatives d’humidité jusqu’à une hauteur de 50 cm, le mur est humide au toucher ; dans le couloir, l’intégralité du mur donnant sur l’extérieur présente des traces significatives d’humidité, ces traces remontent à environ 2 m de hauteur en poursuivant au bout du couloir ; dans la chambre, 3 des 4 murs présentent des traces significatives d’humidité à environ 2 m de hauteur, l’encadrement de la fenêtre interne est particulièrement humide au toucher et présente des traces significatives d’humidité, des bouts du mur tombent, au niveau du mur donnant sur la cour extérieure, sont constatées des traces significatives de salpêtre sur le bas du mur et la couche de peinture est tombée, le seul mur qui ne présente pas de traces d’humidité est celui mitoyen au bureau qui est une plaque de BA13 touchant pas le sol.

L’expertise non judiciaire corroborée par le constat du commissaire de justice établissent l’atteinte au lot privatif de Mme [I] par l’effet du défaut d’étanchéité des murs, constituant une partie commune. L’absence de production aux débats de l’expertise qui a dû être réalisée suite à l’assemblée générale du 13 avril 2021, lors de laquelle a été votée une résolution n°11 donnant pouvoir au syndic assisté du conseil syndical pour faire passer des experts aux fins de trouver des explications et solutions aux problèmes d’humidité du rez-de-chaussée de l’immeuble, ne peut être regardé que comme corroborant cette analyse.
En conséquence, n’étant pas contesté en défense que les travaux devisés le 7 juin 2022 par la société Acrobat immatriculée au RCS de [Localité 12] sous le n° 520 075 615 sont de nature à remédier au désordre, ayant été soumis par le syndic au vote des copropriétaires,il y a lieu de condamner le syndicat des copropriétaires à les mettre en oeuvre.



2. Sur les demandes d’annulation des résolutions n°2 et 3 et de mise à jour du règlement de copropriété

2.1 Moyens des parties 

Pour conclure à l’annulation des résolutions relatives au budget et à l’appel de charges des copropriétaires (n°2 et 3) et à la condamnation du syndicat des copropriétaires à remettre à jour le règlement de copropriété et l’état descriptif, Mme [I] fait valoir que :
- au début de l’année 2020, deux copropriétaires ont racheté les combles des parties communes de l’immeuble, qui sont donc devenues des parties privatives, ce qui a provoqué une modification de la répartition des tantièmes ; 
- la modification de répartition des tantièmes n’a pas été prise en compte pour les appels de charges et budgets prévisionnels postérieurs à 2020 ; 
- en dépit des dispositions de l’article 22 du règlement de copropriété, qui mettent à la charge du syndic de copropriété, la modification du règlement de copropriété consécutive à la modification de la répartition des tantièmes, la société Optimum immobilier ne justifie pas de l’exécution de ses obligations en ce qu’elle ne produit pas aux débats, les éléments nécessaires.

Le syndicat des copropriétaires ne conclut pas sur ce point.

Pour conclure au rejet des demandes, la société Optimum Immobilier soutient que, suite à l’acquisition par deux copropriétaires de parties communes, ce qui a augmenté leurs tantièmes, le règlement de copropriété a été mis à jour avec l'aide d'un expert géomètre et que les charges en découlant sont conformes à la répartition.
 

2.2 Décision du tribunal 

L’article 10 de la loi n°65-557 dispose, dans sa rédaction en vigueur au moment de l’assemblée générale attaquée, que 
Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.
Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.

L’article 22 du règlement de copropriété prévoit notamment que toute modification permanente de lots, par suite de division, réunion ou subdivision, devra faire l’objet d’un acte modificatif de l’état descriptif de division ainsi que de l’état de répartition des charges générales et 
spéciales. Le syndic reçoit pour ce faire et en tant que besoin les pouvoirs les plus étendus. 

Au cas présent, tel qu’autorisé par l’assemblée générale du 28 mars 2018 et par celle du 16 juillet 2020, deux copropriétaires ont successivement acquis une partie des combles situés au-dessus de leur logement, parties communes devenues parties privatives.

Contrairement à ce que soutient Mme [I], il est bien justifié en défense que le règlement de copropriété a été modifié en conséquence :
- aux termes d’un acte reçu Me [Y] [S], notaire à [Localité 10], ayant fait l’objet d’un acte rectificatif le 23 janvier 2020, il a été créé le lot n° 29 issu des parties communes et les tantièmes ont été exprimés en 101 065èmes ;
– aux termes d’un acte reçu par Me [Y] [S], notaire à [Localité 10], ayant fait l’objet d’un acte rectificatif le 15 octobre 2020 : il a été supprimé les lots n°15 et 29 suite à leur réunion pour former un nouveau lot n° 30 ; 
- aux termes d’un acte contenant ‘modificatif d’état descriptif de division et vente’ reçu le 15 octobre 2020 par Maître [R] [J], notaire à [Localité 12], il a été créé le lot n°31 correspondant aux combles situé au-dessus du lot n° 25 ; ce lot numéro 31 a été cédé à Mme [X] ; la création de ce lot a entraîné une augmentation du total des quotes-parts de tous les lots dans les parties communes générales, lequel total passe de 101 065èmes à 101 427èmes ; les quotes-parts des charges spéciales au bâtiment B sont dorénavant calculées sur la base de 997èmes au lieu de 982èmes.

Les rapports correspondants de l’expert géomètre [K] sont versés aux débats. Ils ne font l’objet d’aucune critique de la demanderesse qui est, par conséquent, mal fondée à poursuivre la condamnation du syndicat des copropriétaires à procéder à la mise à jour du règlement de copropriété et à celle de l’état descriptif de division.

Sous réserve d’une erreur il y a lieu de considérer comme purement matérielle tenant à la numérotation des lots 30 et 31 (devenus 31 et 32), il résulte de l’exemplaire de la feuille de présence objet de la pièce 6 du syndic, que ces modifications ont bien été intégrées.

La demanderesse, qui ne formule aucune autre critique à l’égard des résolutions n° 2 et 3, sera en conséquence déboutée de sa demande tendant à leur annulation.



3. Sur la demande indemnitaire 

3.1 Moyens des parties 

Mme [I] fait valoir que le syndic a commis des fautes consistant en un défaut de diligence et en un défaut de conseil et d’exécution, lesquelles doivent donner lieu à l’indemnisation de ses préjudices. A cet égard, elle indique avoir été contrainte de déménager en raison de l’insalubrité de son logement et pour ce faire, de payer des frais de déménagement. Elle invoque également un préjudice de jouissance résultant du paiement de l’emprunt relatif à l’appartement qu’elle ne peut ni vendre, ni louer. 

La société Optimum immobilier conteste toute faute de sa part, soulignant que Mme [I] ne saurait lui reprocher son inertie depuis l’acquisition de son appartement en 2018 alors que ce n’est que lors de l’assemblée générale des copropriétaires de septembre 2020 qu’elle a évoqué des problèmes d’humidité pour la première fois. 
Elle ajoute que Mme [I] n’a quitté son logement qu’en raison de son choix. Elle avance que la demanderesse ne justifie pas non plus de l’impossibilité de mettre son logement en location. 


3.2 Décision du tribunal 

Le syndic, investi du pouvoir d'administrer et de conserver l'immeuble en copropriété, ainsi que de sauvegarder les droits afférents à l'immeuble, est responsable à l'égard de chaque copropriétaire, sur le fondement quasi-délictuel, des fautes commises dans l'accomplissement de sa mission.

Au cas présent, il résulte des éléments versés aux débats les éléments suivants : 
- Mme [I] a acquis le 6 mars 2018 le lot de copropriété n° 22, qui avait fait l’objet d’un dégât des eaux consistant en des infiltrations au plafond consécutif à des infiltrations par le solin de la cheminée ;
- il est reconnu dans les conclusions des défendeurs que Mme [I] a évoqué l’existence de problèmes d’humidité lors de l’assemblée générale du 16 juillet 2020, sans qu’elle puisse justifier en avoir informé préalablement le syndic ; la description de ces problèmes d’humidité n’est pas précisée ; 
- le 4 mars 2021, Mme [I] a transmis au syndic le courrier par lequel son assureur MRH l’informait que son expert avait conclu que les dégâts étaient la conséquence de l’absence d’étanchéité de l’immeuble occasionnant des remontées capillaires ; 
- le 15 mars 2021, elle a sollicité qu’il soit mis à l’ordre du jour de l’assemblée générale suivante le vote de travaux nécessaires à la préservation de l’immeuble ainsi que de son appartement ; à cet effet, elle soutenait que l’entreprise Murprotec intervenue le 11 mars 2021 à son domicile pour un diagnostic, avait constaté sur l’ensemble des murs de son appartement, en intérieur et en extérieur, un taux d’humidité très largement supérieure au taux maximum admis, sans plus de précision ;
- l’assemblée générale du 13 mars 2021 a voté une résolution n° 11 donnant pouvoir au syndic de faire passer des experts pour trouver explications et solutions aux problèmes d’humidité du rez-de-chaussée de l’immeuble ;
– le 14 juillet 2021, Mme [I] a mis en demeure le syndic d’exécuter ses obligations évoquant divers problèmes parmi lesquels la divagation des chats de Mme [X] dans la copropriété, la présence de gravats et de sable laissés par cette même copropriétaire dans la cour à Noël 2020, l’utilisation incongrue d’un bloc en béton pour retenir une porte, le stockage dans un local commun de multiples objets personnels appartenant à des copropriétaires, la réalisation d’une ouverture dans un mur constituant une partie commune, la transformation d’une fenêtre en porte et la fermeture d’une porte transformée en petite fenêtre, une dégradation de l’isolation phonique entre son appartement et celui de Mme [X] suite aux travaux réalisés par cette dernière dans son bien, une appropriation de la cour partie commune par cette même copropriétaire ; Mme [I] a encore signalé n’avoir pas reçu le compte rendu d’assemblée générale du 13 avril ni aucun suivi concernant la décision de l’assemblée générale de nommer un expert pour les dégâts liés à l’humidité dans son appartement et sur l’ensemble de la façade du rez-de-chaussée côté cour ; elle soutient encore n’avoir pas reçu les comptes-rendus d’assemblées générales et règlement de copropriété initiale et modificatif sollicitée dans son mail du 14 avril 2021 (courriel qu’elle ne verse toutefois pas aux débats) 
- le 22 août 2022, le syndic a adressé à Mme [I] la convocation d’assemblée générale du 22 septembre suivant, mentionnant en question n°12 : différents travaux pour résoudre les problèmes d’humidité ; y était joint le devis de la société Abrobat de juin 2022 ; 
- le 22 septembre 2022, l’assemblée générale a rejeté la résolution n° 12.

* S’agissant du traitement du désordre d’humidité affectant l’appartement de Mme [I] : il convient d’observer que si la demanderesse déplore dans ses conclusions des problèmes d’humidité s’aggravant depuis son acquisition 2018, elle ne justifie pas avoir avisé le syndic avant le 4 mars 2021, date à laquelle elle lui a simplement adressé, outre deux factures de 2013, une lettre de son assureur la Macif attribuant la cause des dégâts dans son appartement à des remontées capillaires occasionnées par l’absence d’étanchéité de l’immeuble. Aucune description des dégâts n’est faite ni a fortiori justifiée dans son courriel. Au surplus, le tribunal ignore l’aspect à cette époque des murs extérieurs de son appartement, accessibles au syndic. Le procès-verbal de constat de janvier 2024 ne permet notamment pas de caractériser l’état des murs en 2021 ou 2022.

Mme [I] ne prouve pas que les photographies non authentifiées objets de sa pièce n°1, ont effectivement été jointes à sa demande d’un sujet à l’ordre du jour adressé le 15 mars 2021 au syndic. Elle ne justifie pas plus de la transmission au syndic à cette occasion :
- ni du rapport de l’expert mandaté à titre privé par son assureur MRH (objet de sa pièce n° 16), dont le tribunal observe qu’il a été imprimé le 26 décembre 2023, soit après l’introduction de la présente instance,
– ni d’un diagnostic établi par la société Murprotec, le seul élément versé aux débats consistant en un devis ’barrière d’étanchéité par injection’, sans description de désordres ni relevés de mesures d’humidité. 
Il apparaît ainsi que, si elle s’est plainte en 2021 d’humidité affectant les murs de son appartement, Mme [I] n’a à cette époque, ni indiqué ni établi le taux d’humidité ‘largement supérieur au taux maximum admis’, ne mettant pas le syndic en mesure d’apprécier la situation.

Aucune plainte de Mme [I] relative au sinistre n’a par la suite été adressée au syndic, seule l’étant une demande d’information le 14 juillet 2021.

Le devis établi le 7 juin 2022 par la société Acrobat, à la demande du syndic confirme l’existence d’humidité dans le logement de Mme [I] et préconise la réfection de murs et de l’étanchéité d’une jardinière, sans toutefois décrire l’état desdits murs à cette occasion.

En tout état de cause, les éléments ci-dessus rappelés n’établissent : 
- ni la situation d’urgence prévue par l’article 18 I de la loi n° 65-557 chargeant le syndic de procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, de sorte qu’il ne peut être reprochée à la société Optimum immobilier de ne pas y avoir procédé,
- ni le manquement du syndic dans l’exercice de la mission d’administration et de conservation de l’immeuble qui lui a été confiée par le syndicat des copropriétaires.

Le moyen n’est donc pas opérant. En tout état de cause, il ne saurait être reproché au syndic le vote des copropriétaires exprimé lors de l’assemblée générale du 22 septembre 2022.

* S’agissant de l’absence de notification du procès-verbal de l’assemblée générale du 13 avril 2021 : en application des articles 42 de la loi n° 65-557 et 18 du décret du 17 mars 1967, le procès-verbal d’assemblée générale du 13 avril 2021, devait être notifié à Mme [I], opposante au rejet de la résolution n° 13. Toutefois, la demanderesse s’abstient de justifier le préjudice consécutif à ce manquement du syndic. Le grief est donc inopérant.

* S’agissant du grief du défaut de conseil et d’exécution : il a, en premier lieu, été ci-dessus retenu qu’il a bien été procédé aux modifications du règlement de copropriété de l’état descriptif des lots suivant l’acquisition par deux copropriétaires de combles constituant jusqu’alors des parties communes. Si, dans son courriel du 14 juillet 2021, Mme [I] signale avoir constaté que l’appel des charges du 1er juillet 2021 ne contenait aucune modification des millièmes suites auxdits rachats, elle ne verse pas même aux débats l’appel des charges litigieux, ne mettant pas le tribunal en mesure de le vérifier.

En second lieu, si Mme [I] reproche au syndic de n’avoir pas assuré le suivi et l’entretien des travaux de façade de la partie cour et couloir de l’immeuble, dont elle signale qu’ils se sont extrêmement dégradés en 8 ans seulement, elle ne verse aux débats aucun élément établissant l’état desdits éléments avant la fin du délai de garantie décennale.

En troisième lieu, Mme [I] n’apporte pas la preuve ni des travaux réalisés par d’autres copropriétaires sans autorisation de l’assemblée générale, ni des dégradations occasionnées par eux aux parties communes, ni de l’usage privatif par eux d’autres parties communes, auxquels elle reproche au syndic de n’avoir pas mis fin.

S’agissant des nuisances olfactives occasionnées par les chats de Mme [X], celles-ci sont uniquement objectivées par un rapport de constatation de l’inspecteur de salubrité du 26 septembre 2022, faisant état de présence de déjections dans un pot blanc situé près de l’entrée de la cour intérieure ainsi qu’au niveau des jardinières à proximité immédiate des ouvrants de l’appartement de Mme [I]. Cet élément isolé est toutefois insuffisant à établir un manquement du syndic, d’autant que le rapport qui a dû être dressé par l’inspecteur à l’issue de la contre-visite annoncée n’est pas produit.

Il résulte de ce qui précède que que les manquements allégués du syndic dans l’exercice de sa mission ne sont pas établis par Mme [I] à qui incombe la charge de la preuve. En conséquence, la demande indemnitaire de celle-ci à l’encontre de la société Optimum immobilier doit être rejetée.


3. Sur les frais du procès

Le syndicat des copropriétaires, qui succombe, sera condamnée aux dépens.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à Mme [I] la charge des frais irrépétibles engagés pour assurer la défense de ses droits. En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera condamné à lui verser la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. 

Toute autre demande au titre des frais irrépétibles sera rejetée.

En application de l’article 10-1 de la loi n°65-557, Mme [I] sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

L’exécution provisoire étant de droit aux termes de l’article 514 du code de procédure civile modifié par le décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, il n’y a pas lieu de l’ordonner.


PAR CES MOTIFS 

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe 

Déclare irrecevables les conclusions signifiées le 19 novembre 2024 par Mme [B] [I],

Déclare irrecevable la fin de non recevoir soulevée par la société Optimum Immobilier, 

Annule la résolution n°12 de l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 5] [Adresse 2], tenue le 22 septembre 2022, 

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 3] et [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, à faire réaliser les travaux mentionnés dans le devis du 7 juin 2022 de la société Acrobat immatriculée au RCS de [Localité 12] sous le n° 520 075 615, 

Déboute Mme [B] [I] de sa demande tendant à la condamnation du syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 3] et [Adresse 2] à procéder à la modification du règlement de copropriété et à celle de l’état descriptif de division,

Déboute Mme [B] [I] de sa demande tendant à l’annulation des résolutions n° 2 et 3 de l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 3] et [Adresse 2], tenue le 22 septembre 2022, 

Déboute Mme [I] de sa demande indemnitaire à l’encontre de la société Optimum Immobilier, 

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 3] et [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, aux dépens, 

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 3] et [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, à verser à Mme [B] [I] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, 

Rejette toute autre demande au titre des frais irrépétibles, 

Rappelle que Mme [B] [I] est dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.


Le Greffier, La Présidente,