Tribunal Judiciaire · Chambre 27 / Proxi fond — 3 avril 2025

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 3]
[Localité 4] 

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 6]





REFERENCES : N° RG 24/07744 - N° Portalis DB3S-W-B7I-Z2KY

Minute : 25/440







Madame [E] [S]
Représentant : Me SCP LAYDEKER SAMMARCELLI MOUSS, avocat au barreau de BORDEAUX, vestiaire :
Monsieur [C] [S]
Représentant : Me SCP [D], avocat au barreau de BORDEAUX, vestiaire :

 

C/


Monsieur [H] [G]










Exécutoire délivrée le :
à :


Copie certifiée conforme délivrée le :
à :





AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT






Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 03 Avril 2025;

par Monsieur Patrick HEFNER, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté(e) de Madame Anne-Sophie BASSETTE, greffier ;


Après débats à l'audience publique du 20 Février 2025 tenue sous la présidence de Monsieur Patrick HEFNER, juge des contentieux de la protection, assisté(e) de Madame Anne-Sophie BASSETTE, greffier audiencier ;



ENTRE DEMANDEUR(S) :


Madame [E] [S], demeurant [Adresse 2]
représentée par Me SCP LAYDEKER SAMMARCELLI MOUSS, avocat au barreau de BORDEAUX

Monsieur [C] [S], demeurant [Adresse 2]
représenté par Me SCP LAYDEKER SAMMARCELLI MOUSS, avocat au barreau de BORDEAUX



D'UNE PART


ET DÉFENDEUR(S) :


Monsieur [H] [G], demeurant [Adresse 7]
non comparant, ni représenté



D'AUTRE PART










EXPOSE DU LITIGE :

Les 14, 17 et 19 mars 2024, Monsieur [C] [S] et Madame [E] [S], née [U] ont donné à bail à Monsieur [H] [G], par l’intermédiaire de leur mandataire de gestion locative, la société PICHET IMMOBILIER SERVICES, des locaux à usage d’habitation, [Adresse 7] à [Localité 8], ainsi qu’un parking (lot 123) situé à la même adresse, moyennant un loyer mensuel initial, charges incluses de 422,49 euros pour le studio et de 60,34 euros pour le parking ; les deux baux ayant une prise d’effet au 18 mars 2024.

Les loyers ont été irrégulièrement payés. 

Monsieur [C] [S] et Madame [E] [S], née [U] ont fait signifier à Monsieur [H] [G] le 23 mai 2024 un commandement d’avoir à payer les loyers visant la clause résolutoire figurant au bail, pour un montant de 1 778,61 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés, terme de mai 2024 inclus.

Par exploit d’huissier, en date du 26 août 2024, Monsieur [C] [S] et Madame [E] [S], née [U] ont fait assigner Monsieur [H] [G], devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de Proximité du RAINCY, aux fins de voir :

Constater que la clause résolutoire insérée dans les baux est acquise, faute pour la locataire d’avoir régularisé sa situation dans le délai imparti, suite au commandement du 23 mai 2024,Ordonner l’expulsion de Monsieur [H] [G], des lieux qu’il occupe, ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier et le transport des meubles dans tel garde meubles désigné par les bailleurs ou à défaut par le Tribunal,Condamner Monsieur [H] [G], à payer au bailleur la somme de 3 001,98 euros arrêtée au 6 août 2024,Fixer l’indemnité d’occupation au montant des loyers et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, aux conditions définies aux contrats de baux, à compter du 1 er septembre 2024 et en ce compris la taxe sur les ordures ménagères,Condamner Monsieur [H] [G] au paiement de cette indemnité d’occupation telle que fixée et ce jusqu’à libération des lieux caractérisée par la remise des clés,Condamner le locataire à la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,Condamner Monsieur [H] [G], aux entiers dépens de l’instance, lesquels comprendront, notamment, les frais de commandement, de notification à la Préfecture, d’assignation, de droit de plaidoirie, et de tous frais d’exécution.
 
L’assignation a été notifiée à la Préfecture de [Localité 5] par voie dématérialisée, avec accusé de réception en date du 28 août 2024.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 20 février 2025.

A l’audience, Monsieur [C] [S] et Madame [E] [S], née [U], représentés, maintiennent les termes de leur acte introductif d'instance et actualisent leur demande au titre de l’arriéré de loyers et des charges à la somme de 5 552,20 euros, arrêtée au 13 février 2025, terme du mois de février 2025 inclus.

Au soutien de leur demande, les requérants exposent que le locataire n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai imparti après la délivrance du commandement de payer du 23 mai 2024. Ils estiment que le non-paiement des loyers constitue un manquement du locataire à ses obligations justifiant l’acquisition de la clause résolutoire en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Ils soutiennent également que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire au paiement de l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Les bailleurs précisent que les loyers courants ne sont pas réglés et notamment le dernier loyer précédant audience. Monsieur [C] [S] et Madame [E] [S], née [U] s’opposent à l’octroi de tous délais de paiement au locataire.

Monsieur [H] [G] dûment assigné à étude, ne comparaît pas et n’est pas représenté.

Il a été fait lecture de l’enquête sociale concernant le locataire.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l'espèce, Monsieur [H] [G] ne comparait pas et n’est pas représenté à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du Code de procédure civile.

Sur la demande d’acquisition des clauses résolutoires :

Sur la recevabilité de la demande au titre des loyers impayés :

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l’assignation a été notifiée au service compétent de la Préfecture de la SEINE-SAINT-DENIS, le 28 août 2024, soit six semaines avant l’audience du 20 février 2025. 

En conséquence, la demande Monsieur [C] [S] et Madame [E] [S], née [U], aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur le bien-fondé des demandes de résolutions du contrat de bail :

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, dispose dans son premier alinéa que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour le non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, les baux conclus entre les parties, contiennent en leur article VIII pour le studio et E pour le parking, une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai imparti après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer, visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice à Monsieur [H] [G] le 23 mai 2024, pour la somme de 1 778,61 euros, terme de mai 2024 inclus. Il ressort du dernier décompte versé à la cause que les loyers et charges n’ont pas été réglés dans le délai de six semaines à compter du commandement de payer.

En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation des baux conclus les 14, 17 et 19 mars 2024, avec effet au 18 mars 2024, à compter du 5 juillet 2024.

En application de l'article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. 

Selon l’article 24-VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

En l’espèce, les bailleurs s’opposent à l’octroi de tous délais de paiement au locataire. Par ailleurs, Monsieur [H] [G], qui ne comparait pas, ne démontre pas être en capacité d’éteindre sa dette locative, étant entendu, qu’il est en outre souligné en demande que le locataire n’a procédé à aucun versement ces derniers mois, pour répondre aux exigences des articles susmentionnés.

Par conséquent, il ne saurait être accordé de délais de paiement et suspendre l’acquisition de la clause résolutoire.

La résiliation des baux étant acquise à compter du 5 juillet 2024, Monsieur [H] [G] est désormais occupant sans droit ni titre et faute pour lui de libérer volontairement les lieux, il y a lieu d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Par ailleurs, il résulte de ces textes que c'est la personne expulsée qui décide du lieu d’entrepôt des meubles, qui sont à défaut laissés sur place, ou dans un autre lieu approprié ; dès lors, d'une part, la question du lieu d’entrepôt ne naît qu'au moment de l'expulsion ; et d'autre part, il n'est fait état d'aucune disposition légale ou réglementaire donnant compétence et pouvoir au Juge des contentieux de la protection pour désigner un lieu d’entrepôt ; la demande à ce titre sera en conséquence rejetée.

Il convient également de fixer une indemnité mensuelle d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre des locaux, après résiliation des baux et destinée à compenser la perte de jouissance des biens égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si les baux s’étaient poursuivis. Ainsi, Monsieur [H] [G] sera condamné à verser à Monsieur [C] [S] et Madame [E] [S], née [U] ladite indemnité, en ce compris la taxe sur les ordures ménagères, à compter du 1 er mars 2025, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Aux termes de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du Code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En l’espèce, Monsieur [C] [S] et Madame [E] [S], née [U] versent aux débats, un décompte actualisé de la créance au 13 février 2025, mensualité de février 2025 incluse, établissant l’arriéré locatif à la somme de 5 552,20 euros, de laquelle il convient de déduire les frais de contentieux qui y figurent pour un montant de 153,88 euros.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [H] [G] à verser à Monsieur [C] [S] et Madame [E] [S], née [U] la somme de 5 398,32 euros, au titre de l’arriéré locatif, terme de février 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur les demandes accessoires :

En application de l’article 696 et suivants du Code de procédure civile, Monsieur [H] [G], qui succombe à la présente instance, sera condamné aux entiers dépens de l’instance, lesquels comprendront, notamment, les frais de commandement, de notification à la Préfecture, d’assignation, de droit de plaidoirie, et de tous frais d’exécution.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [C] [S] et Madame [E] [S], née [U] la totalité des frais exposés par eux et non compris dans les dépens. Monsieur [H] [G], sera en conséquence condamné, au paiement de la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

 PAR CES MOTIFS :

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré ;

DECLARE recevable la demande de Monsieur [C] [S] et Madame [E] [S], née [U], aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition des clauses résolutoires figurant dans les baux conclus les 14, 17 et 19 mars 2024, avec effet au 18 mars 2024, entre Monsieur [C] [S] et Madame [E] [S], née [U], d’une part et Monsieur [H] [G], d’autre part, concernant des locaux à usage d’habitation [Adresse 7] à [Localité 8], ainsi qu’un parking, sis à la même adresse, (lot 123, N° 14), sont réunies à la date du 5 juillet 2024 ;

CONSTATE la résiliation des baux susmentionnés à compter de cette date ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [H] [G], ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec, si besoin est, l'assistance de la force publique et d’un serrurier, à l'expiration des délais prévus par les articles L. 412-1 et L. 412-6 du Code des procédures civiles d'exécution ; 

REJETTE la demande de désignation d'un lieu de séquestre ;

DIT que conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution, les meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux seront remis, aux frais du locataire expulsé, en un lieu que celui-ci aura choisi et à défaut ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier chargé de l'exécution, avec sommation au locataire expulsé d'avoir à les retirer à ses frais dans le délai fixé par décret en Conseil d’Etat ;

CONDAMNE Monsieur [H] [G], qui réside à l’adresse susmentionnée, à payer à Monsieur [C] [S] et Madame [E] [S], née [U], la somme de 5 398,32 euros (cinq mille trois cent quatre-vingt-dix-huit euros et trente-deux centimes), au titre de l’arriéré de loyers et charges, selon décompte arrêté au 13 février 2025, mensualité de février 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

FIXE, à compter de la résiliation du bail, l’indemnité mensuelle d’occupation due par Monsieur [H] [G], au montant des loyers et charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation des baux, Et CONDAMNE, Monsieur [H] [G] à payer ladite indemnité , en ce compris la taxe sur les ordures ménagères, à compter du 1 er mars 2025, et jusqu’à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

CONDAMNE, Monsieur [H] [G], à payer à Monsieur [C] [S] et Madame [E] [S], née [U] la somme de 700 euros (sept cents euros) sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE, Monsieur [H] [G], aux entiers dépens de l’instance, lesquels comprendront, notamment, les frais de commandement, de notification à la Préfecture, d’assignation, de droit de plaidoirie, et de tous frais d’exécution ;

DEBOUTE Monsieur [C] [S] et Madame [E] [S], née [U], de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.


 LE GREFFIER LE PRESIDENT