Tribunal Judiciaire · Chambre 5/Section 4 - LC — 8 avril 2025

COUR D’APPEL DE [Localité 6]
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 5]




JUGEMENT DU 08 AVRIL 2025



Greffe des loyers commerciaux
Affaire N° RG 22/00020 - N° Portalis DB3S-W-B7G-WQOK
Chambre 5/Section 4 - LC
Minute n° 25/00544


DEMANDEUR

La société OPTIC SAINT-DENIS
[Adresse 2]
[Localité 4]
représentée par Maître [P], avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0235

C/

DEFENDEUR

La société SCI. LUCIE 26
[Adresse 3]
[Localité 4]
représentée par Maître Bruno BARRILLON, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R054


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Madame Géraldine HIRIART, juge, statuant par délégation du Président du Tribunal et dans les conditions prévues aux articles R.145-23 et suivants du code de commerce, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffier.


DÉBATS

Audience publique du 04 février 2025


JUGEMENT

Prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Géraldine HIRIART, juge des loyers commerciaux assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffier.


EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous signature privée du 16 juillet 2012, la société SCI LUCIE 26 a conclu avec la société SAS OPTIC SAINT-DENIS un bail commercial portant sur des locaux situés [Adresse 1], composés au rez-de-chaussée d'une boutique, un placard, un escalier d'accès au sous-sol, un escalier d'accès à l'étage 1, au 1er étage d'une réserve en prolongement de la boutique, d'un sous-sol et d'une cave, pour une durée de 09 ans à compter du 16 juillet 2012 et moyennant un loyer annuel en principal de 66 000 euros hors charges, hors taxes, TVA au taux en vigueur et charges en sus.

Par acte de commissaire d'huissier de justice du 08 juillet 2021 remis à étude, la société OPTIC SAINT-DENIS a signifié à la société SCI LUCIE 26 une demande de renouvellement du bail commercial pour une durée de 09 ans à compter du 15 juillet 2021.

Par lettre recommandée avec avis de réception datée du 23 juillet 2021 et réceptionnée le 27 juillet 2021, la société OPTIC SAINT-DENIS, par l'intermédiaire de son conseil, a informé le CABINET NATIMMO, mandataire de la société SCI LUCIE 26 de sa volonté de voir fixer le loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 36 000 euros hors taxes et hors charges.

Par acte d'huissier de justice du 20 juin 2022, la société OPTIC SAINT-DENIS a assigné la société SCI LUCIE 26 devant le Juge des loyers commerciaux du Tribunal judiciaire de BOBIGNY aux fins à titre principal de fixation du loyer du bail renouvelé liant la société OPTIC SAINT-DENIS à la société SCI LUCIE 26 à compter du 16 juillet 2021 pour une durée de 09 ans à la somme annuelle hors charges et hors taxes de 36 000 euros sauf à parfaire.

Par jugement mixte du 17 janvier 2023, le Juge des loyers commerciaux du Tribunal judiciaire de BOBIGNY a constaté le renouvellement du bail commercial liant les parties à compter du 16 juillet 2021 et avant dire droit sur le prix du bail renouvelé a ordonné une expertise judiciaire confiée à M. [R] [Y].

Le 24 juin 2024, M. [R] [Y] a déposé son rapport daté du 13 juin 2024.

Par dernier mémoire daté du 07 novembre 2024, notifié par le RPVA le 20 novembre 2024 et par lettre recommandée avec avis de réception du 07 novembre 2024 retournée avec la mention « Pli avisé et non réclamé », la société OPTIC SAINT-DENIS demande au Juge des loyers commerciaux de :
- fixer le montant du loyer du bail renouvelé liant la société OPTIC SAINT-DENIS à la SCI LUCIE 26 à compter du 16 juillet 2021 pour une durée de neuf années, à la somme annuelle hors charges et hors taxe de 35 600 euros HT et HC, et subsidiairement 36 000 euros.
- en tout état de cause,
 * condamner la SCI LUCIE 26 à verser à la société OPTIC SAINT-DENIS la somme de 5 000 euros sauf à parfaire sur le fondement de l'article 700 du CPC ;
 * condamner la SCI LUCIE 26 en tous les dépens, lesquels comprendront les frais d'expertise judiciaire de Monsieur [R] [Y] ;
- en tant que de besoin,
 * rappeler que les intérêts sur les sommes versées indument en trop perçu depuis le 16 juillet 2021 par la société OPTIC SAINT-DENIS (trop perçu qui devra évidemment être restitué) s'appliqueront au fur et à mesure des échéances de règlement ;
 * rappeler, également que le jugement à intervenir sera assorti de l'exécution provisoire de droit et juger, en tant que de besoin, n'y avoir lieu à suspendre ladite exécution provisoire.

Par dernier mémoire daté du 04 novembre 2024 notifié le 19 novembre 2024 par le RPVA et par lettre recommandée avec avis de réception réceptionnée le 07 novembre 2024, la société SCI LUCIE 26 demande au Juge des loyers commerciaux de :
- fixer le prix du loyer annuel en principal, hors charges et hors taxes à la somme de 46 900 euros pour un bail renouvelé pour trois, six et neuf années entières et consécutives commençant à courir le 16 juillet 2021 pour expirer le 15 février 2030 ;
- juger que les frais d'expertise judiciaire seront conservés à la charge de la société OPTIC SAINT DENIS, demanderesse à l'instance ;
- écarter l'exécution provisoire en application des dispositions de l'article 514-1 du code de procédure civile.

Il est expressément renvoyé aux mémoires susvisés pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens des parties conformément à l'article 455 du code de procédure civile. 

L'affaire a été fixée à l'audience du 04 février 2025. 

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 08 avril 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la fixation du prix du bail renouvelé

L'article L. 145-33 du code de commerce prévoit que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative et qu'à défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

L'article R. 145-3 du même code dispose que les caractéristiques propres au local s'apprécient en considération :
1° de sa situation dans l'immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ;
2° de l'importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l'exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ;
3° de ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d'activité qui y est exercée ;
4° de l'état d'entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ;
5° de la nature et de l'état des équipements et des moyens d'exploitation mis à la disposition du locataire.

En application de l'article R. 145-5 du même code, la destination des lieux est celle autorisée par le bail et ses avenants ou par le tribunal dans les cas prévus aux articles L. 145-47 à L. 145-55 et L. 642-7 du code de commerce.

L'article R. 145-6 du code de commerce prévoit que les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l'intérêt que présente, pour le commerce considéré, l'importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire.

L'article R. 145-7 du même code dispose que les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l'ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6 ; qu'à défaut d'équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence ; que les références proposées de part et d'autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte et qu'elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

En application de l'article R. 145-8 du code de commerce, du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l'acceptation d'un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge.

Le même article prévoit que les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l'une ou l'autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer et qu'il est aussi tenu compte des modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable a été originairement fixé.

Conformément à l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l'espèce, concernant les caractéristiques des locaux loués, dans le cadre de l'expertise judiciaire, les parties ont convenu de ne pas prendre en compte la cave visée dans le bail et le preneur a indiqué qu’il n'avait jamais eu accès à cette cave.

Concernant la surface des locaux, l'expert judiciaire a retenu une surface utile totale de 102 m² et une surface utile pondérée totale de 66,92 m² en se basant sur les plans qui lui ont été communiqués et en tenant compte de la commercialité inférieure de la [Adresse 8] par rapport à celle de la [Adresse 7].

La société SCI LUCIE 26 a fait valoir devant l'expert judiciaire par un dire et devant la présente juridiction qu'il y a lieu de retenir l'évaluation des surfaces utiles et surfaces utiles pondérées faite par M. [X] [J], expert qu'elle a mandaté, soit une surface utile totale de 102m² et une surface utile pondérée totale de 66,98 m², et d'arrondir cette dernière évaluation à 67m².

En réponse au dire de la société SCI LUCIE 26, l'expert judiciaire a indiqué que M. [J], expert amiable, a retenu le même coefficient de 0,90 concernant la 1ère zone depuis la [Adresse 8] et a précisé que les surfaces utiles retenues s'entendent sous réserve d'un métrage précis réalisé par un géomètre-expert.

Le rapport d'expertise amiable de M. [J] ne précise pas la manière dont il a déterminé les surfaces qu'il a retenues.

La société SCI LUCIE 26 ne verse aux débats aucune pièce de nature à démontrer que l'évaluation des surfaces utiles totales et des surfaces utiles pondérées faite par l'expert judiciaire est erronée.

En conséquence, il y a lieu de retenir que les locaux loués ont une surface utile pondérée de 66,92 m².

Concernant le prix unitaire du m² pondéré, l'expert judiciaire a retenu une somme de 650 euros annuel par m² en tenant compte de l'emplacement des locaux, des caractéristiques des locaux, de leur destination (opticien) et des différents éléments de référence relevés.

Dans le cadre de l'expertise judiciaire et en particulier dans le dire daté du 08 mars 2024, la société SCI LUCIE 26 a indiqué à l'expert judiciaire qu'il y avait lieu de retenir un prix unitaire au m² de 650 euros.

Dans son dernier mémoire daté du 04 novembre 2024, la SCI LUCIE 26 fait valoir qu'il y a lieu de retenir un prix unitaire au m² de 700 euros tel que retenu par M. [X] [J] dans son expertise amiable sans démontrer que les références retenues par l'expert judiciaire sont erronées.

Le rapport d'expertise amiable a retenu des références de loyer concernant pour la plupart des locaux d'une surface très supérieure aux locaux loués par la société OPTIC SAINT-DENIS et ne contient aucun élément de nature à établir que l'évaluation faite par l'expert judiciaire est erronée.

En conséquence, il y a lieu de retenir un prix unitaire de 650 euros par mètre carré.

Concernant les obligations respectives des parties, l'expert judiciaire a exclu la majoration du loyer au titre du droit de préférence stipulé au profit du bailleur. Il a retenu que la charge de la taxe foncière qui contractuellement pèse sur le preneur constitue une cause de minoration du loyer conformément à la jurisprudence de la Cour de cassation, s'agissant d'une charge exorbitante dont le montant doit venir en déduction de la valeur locative.

Sauf disposition expresse, le paiement de la taxe foncière est à la charge du bailleur et les obligations incombant normalement au bailleur, dont celui-ci s'est déchargé sur le locataire, constituent un facteur de diminution de la valeur locative.

En l'espèce, le bail commercial du 16 juillet 2012 signé entre les parties stipule que le preneur « devra également rembourser au BAILLEUR les impôts, taxes, frais, taxes foncières et autres grevant les locaux loués ».

L'expert judiciaire a déduit de la valeur locative la somme de 7 021 euros au titre de la taxe foncière.

La société SCI LUCIE 26 ne conteste pas le montant de cette taxe foncière qui a été déduit de la valeur locative pour la somme de 7 021 euros par M. [X] [J], l'expert amiable qu'elle a mandaté.

En conséquence, il y a lieu de déduire de la valeur locative des locaux loués à la somme de 7 021 euros au titre de la taxe foncière dont le bailleur s'est déchargé sur le preneur.

Concernant les travaux de remise aux normes des locaux, l'article R. 145-35 du code de commerce prévoit que ne peuvent être imputés au locataire :
1° Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l'article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ;
2° Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l'immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu'ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l'alinéa précédent.

En outre, l'article 606 du code civil dispose que les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières ; que celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier et que toutes les autres réparations sont d'entretien.

En l'espèce, le bail stipule que « Le PRENEUR aura à sa charge toutes réparations, grosses et menues, qu'ils s'agissent d'entretien, de réfection, d'amélioration ou autre, sans aucune exception, ainsi que les grosses réparations énoncées à l'article 606 du Code Civil pour autant qu'elles ne soient pas la conséquence de la négligence du PRENEUR à exécuter celles qui lui incombent ; il devra tenir les lieux loués en bon état desdites réparations et les rendre tels à l'expiration du bail ».

L'expert judiciaire a retenu une minoration de la valeur locative de 2% au titre des travaux de mise aux normes mis à la charge du preneur alors qu'il s'agit de travaux dont la charge revient au bailleur, et, en réponse au dire de la société SCI LUCIE 26, a précisé qu'il avait retenu cette évaluation au regard des caractéristiques des locaux et de l'activité exercée et que M. [J] a conclu dans son rapport amiable une minoration également de 2%.

Le bailleur ayant contractuellement transféré au preneur la charge des gros travaux de remise aux normes, il y a lieu de retenir une minoration de la valeur locative de 2%.

En conséquence, la valeur locative annuelle des locaux s'élève à : (66,92 m² x 650 euros) - 7 021 euros - (66,92m² x 650 euros x 0,02) = 35 607,04 euros, qu'il y a lieu d'arrondir à 35 607 euros.

En application de l'article 5 du code de procédure civile, il y a lieu de fixer le prix du bail renouvelé à la somme de 35 600 euros hors taxes et hors charges.

Sur les autres demandes

Sur l'exécution provisoire

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est exécutoire de droit par provision et cette exécution provisoire n'est pas incompatible avec la nature de l'affaire.

Sur les dépens

En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce, la société SCI LUCIE 26 a la qualité de partie perdante et sera condamnée aux dépens, en ce compris les frais d'expertise judiciaire.





Sur les frais irrépétibles

L'article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l'espèce, l'équité commande de condamner la société SCI LUCIE 26 à payer à la société OPTIC SAINT-DENIS la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement par jugement contradictoire en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

Fixe à la somme annuelle de 35 600 euros hors taxes et hors charges le loyer du bail commercial renouvelé à compter du 16 juillet 2021 entre la société OPTIC SAINT-DENIS et la société SCI LUCIE 26 portant sur les locaux situés [Adresse 1] ;

Dit que des intérêts ont couru sur le différentiel entre le loyer effectivement acquitté et le loyer finale-ment dû, à compter de la saisine de la présente juridiction, soit le 20 juin 2022, puis au fur et à mesure des échéances échues ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit par provision ;

Condamne la société SCI LUCIE 26 aux dépens, en ce compris les frais d'expertise judiciaire ;

Condamne la société SCI LUCIE 26 à payer à la société OPTIC SAINT-DENIS la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

Et le Juge des loyers commerciaux a signé avec le greffier.

Fait au Palais de Justice, le 08 avril 2025

La minute de la présente décision a été signée par Madame Géraldine HIRIART, Juge des loyers commerciaux, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffière.
LA GREFFIERE LA JUGE DE LOYERS COMMERCIAUX 

Madame S. HAFFOU Madame G. HIRIART