Tribunal Judiciaire · Chambre 27 / Proxi fond — 3 avril 2025

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 4]
[Localité 5] 

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 7]





REFERENCES : N° RG 24/08255 - N° Portalis DB3S-W-B7I-Z4RX

Minute : 







Madame [H] [N]
Représentant : Me Jeanine HALIMI, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : PN 397
Monsieur [X] [N]
Représentant : Me Jeanine HALIMI, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : PN 397

 

C/


Monsieur [T] [B]










Exécutoire délivrée le :
à :


Copie certifiée conforme délivrée le :
à :





AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT






Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 03 Avril 2025;

par Monsieur Patrick HEFNER, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté(e) de Madame Anne-Sophie BASSETTE, greffière placée ;


Après débats à l'audience publique du 20 Février 2025 tenue sous la présidence de Monsieur Patrick HEFNER, juge des contentieux de la protection, assisté(e) de Madame Anne-Sophie BASSETTE, greffier audiencier ;



ENTRE DEMANDEUR(S) :


Madame [H] [N], demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Jeanine HALIMI, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE

Monsieur [X] [N], demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Jeanine HALIMI, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE



D'UNE PART


ET DÉFENDEUR :


Monsieur [T] [B], demeurant [Adresse 3]
non comparant, ni représenté



D'AUTRE PART










EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 27 décembre 2022, avec effet au 28 décembre 2022, les époux [N] ont donné à bail à Monsieur [T] [B], un logement A37, à usage d’habitation sis [Adresse 3] à [Localité 8], bâtiment A, 3 -ème étage, moyennant un loyer mensuel initial de 769 euros, charges incluses.

Les loyers ont été irrégulièrement payés. 

Les consorts [N] ont fait signifier à Monsieur [T] [B], le 30 mars 2023 un commandement d’avoir à payer les loyers visant la clause résolutoire figurant au bail, pour une somme totale de 2 196,57 euros, au titre des loyers et charges impayés, arrêtés au 16 mars 2023.

Par exploit d’huissier, en date du 17 septembre 2024, les époux [N] ont fait assigner Monsieur [T] [B], devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal de Proximité du RAINCY, aux fins de voir :
Constater que la clause résolutoire insérée dans le bail est acquise, faute pour le locataire d’avoir régularisé sa situation dans le délai imparti, suite au commandement de payer du 30 mars 2023,Ordonner, l’expulsion de Monsieur [T] [B], des lieux qu’il occupe, ainsi que celle de tous occupants de son chef en application des articles L 411-1 et L 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,Autoriser le transport et la séquestration des meubles garnissant les lieux dans tel garde-meubles du choix des requérants et ce, aux frais, risques et périls du preneur, sous réserve des dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution,Condamner, Monsieur [T] [B], à payer aux bailleurs la somme de 3 334,50 euros arrêtée au 21 août 2024, terme du mois d’août 2024 inclus, au titre des loyers charges et indemnité d’occupation impayés,Fixer, à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire, une indemnité d’occupation au montant des loyers et des charges du logement,Condamner Monsieur [T] [B] au paiement de cette indemnité d’occupation telle que fixée et ce jusqu’à libération effective des lieux,Condamner, le locataire à la somme de 360 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,Condamner Monsieur [T] [B], aux entiers dépens de l’instance, lesquels comprendront, notamment, les frais du commandement de payer, de l’assignation et, plus généralement, de tous les actes rendus nécessaires à l’occasion de la présente procédure.
 
L’assignation a été notifiée à la Préfecture de [Localité 6] par voie dématérialisée, avec accusé de réception en date du 17 septembre 2024.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 20 février 2025.

A l’audience, les époux [N], représentés, maintiennent les termes de leur acte introductif d'instance. Ils précisent que le versement du loyer courant n’a pas repris. Ils s’opposent à l’octroi de tous délais de paiement au locataire.

Au soutien de leurs demandes, les requérants exposent que le locataire n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai imparti après la délivrance du commandement de payer du 30 mars 2023. Ils estiment que le non-paiement des loyers constitue un manquement du locataire à ses obligations justifiant l’acquisition de la clause résolutoire en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle soutient également que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire au paiement de l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [T] [B], objet d’un procès-verbal de recherches en vertu de l’article 659 du Code de procédure civile, ne comparaît pas et n’est pas représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l'espèce, Monsieur [T] [B], objet d’un procès-verbal de recherches en vertu de l’article 659 du Code de procédure civile, ne comparaît pas et n’est pas représenté à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du Code de procédure civile.

Sur la demande d’acquisition des clauses résolutoires :

Sur la recevabilité de la demande au titre des loyers impayés :

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l’assignation a été notifiée au service compétent de la Préfecture de la SEINE-SAINT-DENIS le 17 septembre 2024, soit six semaines avant l’audience du 20 février 2025. 

En conséquence, la demande des époux [N] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur le bien-fondé des demandes de résolutions du contrat de bail :

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, dispose dans son premier alinéa que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour le non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties, contient en son article VIII une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai de deux mois après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer, visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice à Monsieur [T] [B] le 30 mars 2023, pour la somme de 2 196,57 euros, arrêtée au 16 mars 2023. Il ressort du décompte versé à la cause que les loyers et charges n’ont pas été réglés dans le délai de deux à compter du commandement de payer.

En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 27 décembre 2022, avec effet au 28 décembre 2022, à compter du 31 mai 2023.

En application de l'article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. 

Selon l’article 24-VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

En l’espèce, les bailleurs s’opposent à l’octroi de tous délais de paiement au locataire. Par ailleurs, Monsieur [T] [B], qui ne comparait pas, ne démontre pas être en capacité d’éteindre sa dette locative, pour répondre aux exigences des articles susmentionnés.

Par conséquent, il ne saurait être accordé de délais de paiement et suspendre l’acquisition de la clause résolutoire.

La résiliation du bail étant acquise à compter du 31 mai 2023, Monsieur [T] [B] est désormais occupant sans droit ni titre et faute pour lui de libérer volontairement les lieux, il y a lieu d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef, selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision. Le sort des meubles sera strictement régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Il convient également de fixer une indemnité mensuelle d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi. Ainsi, Monsieur [T] [B] sera condamné à verser aux époux [N] ladite indemnité à compter du 1 er septembre 2024, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Aux termes de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, Les consorts [N] versent aux débats, un décompte de la créance arrêtée au 21 août 2024, mensualité d’août 2024 incluse, établissant l’arriéré locatif à la somme de 3 334,50 euros,

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [T] [B] à la somme de 3 334,50 euros, au titre de l’arriéré locatif, terme d’août 2024 inclus.

Sur les demandes accessoires :

En application de l’article 696 et suivants du Code de procédure civile, Monsieur [T] [B], qui succombe à la présente instance, sera condamné aux entiers dépens de l’instance, lesquels comprendront, notamment, les frais du commandement de payer, de l’assignation et, plus généralement, de tous les actes rendus nécessaires à l’occasion de la présente procédure.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge des époux [N] la totalité des frais exposés par eux et non compris dans les dépens. Monsieur [T] [B] sera en conséquence condamné, au paiement de la somme de 360 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

 PAR CES MOTIFS :

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail conclu le 27 décembre 2022, avec effet au 28 décembre 2022 entre Monsieur [X] [N] et Madame [H] [N], d’une part et Monsieur [T] [B], d’autre part, concernant des locaux à usage d’habitation constitué d’un logement A37 sis [Adresse 3] à [Localité 8], bâtiment A, 3 -ème étage, sont réunies à la date du 31 mai 2023 ;

CONSTATE la résiliation du bail susmentionné à compter de cette date ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [T] [B], ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec, si besoin est, l'assistance de la force publique, à l'expiration des délais prévus par les articles L. 412-1 et L. 412-6 du Code des procédures civiles d'exécution ; 

DIT que conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution, les meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux seront remis, aux frais du locataire expulsé, en un lieu que celui-ci aura choisi et à défaut ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier chargé de l'exécution, avec sommation au locataire expulsé d'avoir à les retirer à ses frais dans le délai fixé par décret en Conseil d’Etat ;

CONDAMNE, Monsieur [T] [B] dont le dernier domicile connu se situe à l’adresse ci-dessus mentionnée à payer à Monsieur [X] [N] et Madame [H] [N], la somme de 3 334,50 euros (trois mille trois cent trente-quatre euros et cinquante centimes), au titre de l’arriéré de loyers et charges, selon décompte arrêté au 21 août 2024, mensualité d’août 2024 incluse ;

FIXE, à compter de la résiliation du bail, l’indemnité mensuelle d’occupation due par Monsieur [T] [B], au montant des loyers et charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, Et CONDAMNE, Monsieur [T] [B] à payer ladite indemnité mensuelle à compter du 1 er septembre 2024, et ce, jusqu’à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

CONDAMNE, Monsieur [T] [B], à payer à Monsieur [X] [N] et Madame [H] [N] la somme de 360 euros (trois cent soixante euros) sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE, Monsieur [T] [B], aux entiers dépens de l’instance, lesquels comprendront, notamment, les frais du commandement de payer, de l’assignation et, plus généralement, de tous les actes rendus nécessaires à l’occasion de la présente procédure ;

DEBOUTE Monsieur [X] [N] et Madame [H] [N] de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.


 LE GREFFIER LE PRESIDENT