Tribunal Judiciaire · Chambre 1/Section 5 — 8 avril 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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Chambre 1/Section 5
N° du dossier : N° RG 24/01625 - N° Portalis DB3S-W-B7I-Z5QD

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 08 AVRIL 2025
MINUTE N° 25/00676
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Nous,Madame Mallorie PICHON, Vice-présidente, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assistée de Madame Fatma BELLAHOYEID, Greffière,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 17 Février 2025 avons mis l'affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l'article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

LA SOCIETE TURGOT, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Me Muriel DEHILES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0048

ET :

LA SOCIETE BAOBAB EPICERIE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Alyette REBIFFÉ, avocat au barreau de FONTAINEBLEAU, substituée par Me Anissa MEKKAS, avocat au barreau de PARIS

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 26 décembre 2006, Mme [W] a consenti un renouvellement de bail commercial à M. et Mme [S] portant sur des locaux situés [Adresse 2], à usage exclusif d'alimentation générale et kiosque à journaux. Ce bail a été renouvelé par acte sous seing privé du 2 avril 2019. 

Dans le cadre d'une cession de fonds de commerce, M. et Mme [S] ont cédé ce bail à la SASU GT, alors en cours de formation et aux droits de laquelle vient désormais la SAS BAOBAB EPICERIE. 

La SCI TURGOT est devenu propriétaire des locaux le 4 novembre 2020. 

Invoquant plusieurs infractions au bail, la SCI TURGOT, par acte du 30 septembre 2024, a assigné en référé devant le président de ce tribunal la SAS BAOBAB EPICERIE, aux fins de :
- Constater la résiliation du bail par l'effet d'une clause résolutoire ;
- Ordonner l'expulsion de la SAS BAOBAB EPICERIE et tous occupants de son chef avec le concours de la force publique ; 
- Fixer l'indemnité d'occupation au montant du loyer augmenté des charges, au paiement de laquelle la SAS BAOBAB EPICERIE devra être condamnée jusqu'à la libération des lieux ;
- Condamner la SAS BAOBAB EPICERIE à lui payer la somme de 3.500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux dépens, comprenant le coût de signification de l'ordonnance sur requête de procès-verbal de constat. 

A l'audience du 17 février 2025, la SCI TURGOT maintient ses demandes, au soutien desquelles elle expose que le preneur a manqué de manière réitérée à ses obligations contractuelles en ne respectant pas la destination des lieux et en les sous-louant. 

En défense, la SAS BAOBAB EPICERIE demande au juge des référés de :
- A titre principal, Débouter la SCI TURGOT de l'ensemble de ses demandes ; 
- Subsidiairement, Se déclarer incompétent en présence d'une contestation sérieuse ;
- En tout état de cause, Condamner la SCI TURGOT à verser à la SAS BAOBAB EPICERIE la somme de 3.500 euros chacune sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

La SAS BAOBAB EPICERIE fait valoir que seul le bail de 2019 lui est opposable et qu'il ne comporte pas les clauses dont il est demandé de constater le non-respect. Subsidiairement, elle soutient qu'aucun des manquements allégués ne sont établis. 

Conformément à l'article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l'exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d'instance et aux écritures déposées et soutenues à l'audience.

MOTIFS

A titre liminaire, il convient de relever que la société SAS BAOBAB EPICERIE soulève l'incompétence du juge des référés du fait de l'existence d'une contestation sérieuse.

Ce moyen soulevé en défense, tiré de l'existence d'une contestation sérieuse ne constitue pas une exception d'incompétence mais concerne l'étendue des pouvoirs du juge des référés et vise en réalité non pas sa compétence matérielle mais son office, qui consiste à vérifier et à apprécier, en fonction des circonstances de l'espèce, la réunion des conditions d'application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, et doit donc s'analyser en un moyen de défense tiré du défaut de pouvoir du juge des référés. 

Il sera donc répondu à ce moyen dans les développements qui suivent. 

Sur les demandes principales
Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. »

Par ailleurs, les dispositions de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoient que, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Une contestation apparaît comme sérieuse lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

En application de l'article 1353 du code civil, « Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ».

En l'espèce, le défendeur soutient que le bail applicable serait non pas celui signé en 2006, mais celui signé en 2019, au motif que ce dernier acte est un nouveau bail, dans lequel certaines des clauses prévues au précédent bail ont été modifiées ou supprimées et qui seul a été communiqué avec l'acte de cession. 

Or, le bail signé le 2 avril 2019 s'intitule "Renouvellement de bail" et il y ait fait expressément mention du précédent bail. De plus, l'acte de cession, qui en tout état de cause ne vaut qu'entre le cédant et le cessionnaire, fait expressément référence au bail de 2006 et à son renouvellement en 2019. Il est donc constant que le bail de 2019 lie les parties, pour ce qu'il modifie, mais que pour le reste, les dispositions du bail précédent, signé en 2006, sont bien applicables. 

En tout état de cause, il y a lieu de relever que la destination exclusive des locaux à usage d'alimentation générale - Kiosque à journaux, l'interdiction de toute sous-location totale ou partielle et l'entretien des lieux sont bien prévues dans les deux actes. 

Aux termes des dispositions contractuelles, à défaut de paiement d'un seul terme de loyer à son échéance ou en cas d'inexécution même d'une seule des conditions du bail, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d'un commandement de payer ou d'exécuter demeuré infructueux.

La SCI TURGOT produit un procès-verbal d'audition de M. [M], président de la SAS BAOBAB EPICERIE en date du 19 mars 2022, entendu dans le cadre d'une enquête pénale, dans lequel il indique avoir installé un studio d'enregistrement dans le sous-sol. 

Par ailleurs, il ressort du procès-verbal de constat dressé le 20 avril 2023 que l'appartement inclus dans la location est occupé par plusieurs personnes indiquant pour certaines, être hébergées à titre gratuit et pour d'autres, louer une chambre en contrepartie d'un loyer. 

Le 31 mai 2023, une mise en demeure de faire cesser la sous-location a été signifiée au preneur par acte de commissaire de justice. 

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 2 mai 2024 dans les formes prévues à l'article L. 145-41 du code de commerce, pour le paiement de la somme en principal de 4.562,29 euros. Concomitamment, une mise en demeure préalable au refus de renouvellement de bail a été signifiée au preneur le 2 mai 2024. 

Un second procès-verbal de constat a été dressé le 8 août 2024, qui a constaté, notamment :
- la présence d'effets personnels et documents d'identité appartement à plusieurs personnes dans les chambres de l'appartement ;
- que l'espace de vente était peu achalandé : "une grande partie des rayonnages est vide. Ces derniers ne contiennent que peu de denrées alimentaires". 
- que "la cave est aménagée en studio d'enregistrement" avec un coin bar et un espace canapé et la présence d'une cabine avec micro et d'un ordinateur avec de multiples écrans de l'autre côté de la cloison séparative, avec une platine et un piano. 
- que sont présents dans l'espace de vente l'arrière-boutique, la cave et l'appartement d'une quinzaine d'animaux (chiens, chiots, chats et chatons).
- "que le logement est sale et présente un défaut d'entretien". 

La mise en demeure du 2 mai 2024 n'ayant pas été régularisée dans le délai d'un mois, le bailleur a fait délivrer à la SAS BAOBAB EPICERIE un congé avec refus de renouvellement sans paiement d'une indemnité d'éviction, en date du 18 septembre 2024, mentionnant, entre autres manquements, la sous-location partielle de l'appartement, la création d'un studio d'enregistrement dans la cave et l'exploitation de celle-ci qui donne lieu à des soirées bruyantes, le mauvais entretien général du bien et un espace de vente à l'abandon. 

Les photographies présentées en défense, non datées et non localisées, les factures d'achat de denrées dont les volumes sont manifestement sans rapport avec l'exploitation d'un commerce, et les attestations ne permettent pas de remettre en cause les déclarations étayées du bailleur. 

Il est ainsi démontré que les lieux ne sont manifestement pas utilisés conformément à leur destination, 

Ainsi, sans qu'il soit besoin d'examiner l'intégralité des prétendus manquements contractuels, aucune contestation sérieuse n'apparaît caractérisée et ces éléments sont suffisants pour établir, avec l'évidence requise en référé, que le preneur a commis de manière réitérée plusieurs infractions aux dispositions contractuelles, en particulier le non-respect de la destination des lieux, de l'entretien des locaux et de l'interdiction de la sous-location. 

En conséquence, la mise en demeure du 2 mai 2024 étant demeuré infructueuse, il y a lieu de constater l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 3 juin 2024 et d'accueillir la demande d'expulsion, suivant modalités prévues au dispositif. 

Le maintien dans les lieux de la SAS BAOBAB EPICERIE causant un préjudice au bailleur, celui-ci est fondé à obtenir, à titre provisionnel, à compter de la résiliation du contrat et jusqu'à la libération des lieux, une indemnité d'occupation, qui sera fixée au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes et que la SAS BAOBAB EPICERIE sera condamnée à régler à titre provisionnel.

Sur les demandes accessoires
La SAS BAOBAB EPICERIE sera condamnée aux dépens. 

Elle sera en outre condamnée à régler la somme de 2.000 euros à la SCI TURGOT sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 



PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constatons la résiliation du bail par l'effet d'une clause résolutoire à compter du 3 juin 2024 ;

Ordonnons, si besoin avec le concours de la force publique, l'expulsion de la SAS BAOBAB EPICERIE ou de tous occupants de son chef hors des locaux sis [Adresse 2] ; 

Condamnons par provision la SAS BAOBAB EPICERIE à régler à la SCI TURGOT une indemnité à compter de la résiliation du contrat et jusqu'à la libération effective des lieux, égale au montant du loyer, augmentée des charges et taxes afférentes qu'elle aurait dû payer si le bail ne s'était pas trouvé résilié;

Rejetons toutes autres demandes plus amples ou contraires ;

Condamnons la SAS BAOBAB EPICERIE à payer à la SCI TURGOT la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la SAS BAOBAB EPICERIE aux dépens ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision.
 
AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 08 AVRIL 2025.


LA GREFFIÈRE

Fatma BELLAHOYEID
LA JUGE DES RÉFÉRÉS

Mallorie PICHON