Tribunal Judiciaire · Chambre 10 cab 10 J — 8 avril 2025

TRIBUNAL 
JUDICIAIRE
DE LYON

Chambre 10 cab 10 J

 N° RG 20/05860 - N° Portalis DB2H-W-B7E-VFAL

Jugement du 08 avril 2025
























Notifié le :




Grosse et copie à :

la SCP CHAZELLE AVOCATS - 875
l’AARPI JAKUBOWICZ ET ASSOCIÉS - 350
la SELAS PERSEA - 1582
la SELARL RACINE LYON - 366






REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS


Le Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, le 08 avril 2025 devant la Chambre 10 cab 10 J le jugement contradictoire suivant,

Après que l’instruction eut été clôturée le 29 avril 2024, et que la cause eut été débattue à l’audience publique du 14 janvier 2025 devant :

Cécile WOESSNER, Vice-Présidente,
François LE CLEC’H, Juge,
Marlène DOUIBI, Juge,
Siégeant en formation Collégiale,

Assistés de Jessica BOSCO BUFFART, Greffier,

Et après qu’il en eut été délibéré par les magistrats ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :


DEMANDERESSE

Madame [O] [J]
née le 01 Octobre 1949 à [Localité 8]
demeurant [Adresse 5]

représentée par Maître Vanessa JAKUBOWICZ-AMBIAUX de la SCP JAKUBOWICZ & ASSOCIES, avocats au barreau de LYON



DEFENDEURS

S.A.S. KORELL - ECONOMIE DE LA CONSTRUCTION ET DE L’AMENAGEMENT URBAIN
Prise en la personne de son représentant légal en exercice
dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Nicolas BOIS de la SELARL RACINE LYON, avocats au barreau de LYON





Syndicat de copropriétaires de l’immeuble COMME UNE EXCELLENCE sis [Adresse 6], représentée par son syndic en exercice la société IMMOSQUARE
domicilié : chez Immosquare, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par Maître Alexandre GEOFFRAY de la SCP CHAZELLE AVOCATS, avocats au barreau de LYON


S.N.C. DU [Adresse 4]
Prise en la personne de son représentant légal en exercice 
dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Claude DE VILLARD de la SELAS PERSEA, avocats au barreau de LYON


S.A.S. EQUINOX
Prise en la personne de son représentant légal en exercice
dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Claude DE VILLARD de la SELAS PERSEA, avocats au barreau de LYON






EXPOSE DU LITIGE

Exposé des faits et de la procédure

La société SNC DU [Adresse 4], gérée par la société EQUINOX, a entrepris la construction d’un ensemble immobilier sis [Adresse 7].
Suivant contrat du 8 février 2017, modifié par avenants des 20 novembre 2017 et 30 janvier 2018, elle a confié à la société KORELL une mission de maîtrise d’oeuvre d’exécution et OPC.

Par acte authentique en date du 10 décembre 2018, elle a conclu avec Madame [O] [J] un contrat de vente en l’état futur d’achèvement portant sur un appartement de type T4 en rez-de-chaussée et un box en sous-sol, outre la jouissance privative d’une terrasse et d’un jardin.

Après avoir été plusieurs fois repoussée, la livraison des parties privatives est intervenue le 7 août 2009, avec réserves. 
La livraison des parties communes est intervenue le 30 juillet 2019, également avec réserves.

Se plaignant d’un retard de livraison, de la non levée des réserves et de l’apparition de nouveaux désordres, Madame [O] [J] a, suivant exploits d’huissier en date du 24 août 2020, fait assigner la société SNC DU [Adresse 4], la société EQUINOX et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble “Comme une excellence” sis [Adresse 6] devant le Tribunal judiciaire de Lyon, aux fins de reprise des désordres et indemnisation de ses préjudices. 

Suivant exploit en date du 5 janvier 2022, la société SNC DU [Adresse 4] et la société EQUINOX ont appelé en cause la société KORELL-ECONOMIE DE LA CONSTRUCTION ET DE L’AMENAGEMENT URBAIN. 

Les procédures ont été jointes par ordonnance du juge de la mise en état du 14 février 2022. 

L’ordonnance de clôture a été rendue le 29 avril 2024 et l’affaire a été fixée à plaider à l’audience du 14 janvier 2025. 
Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble “Comme une excellence” a notifié des conclusions récapitulatives en réponse le 16 décembre 2024, sans solliciter de révocation de l’ordonnance de clôture. 
L’affaire a été retenue à l’audience du 14 janvier 2025 et mise en délibéré au 08 avril 2025.

Prétentions et moyens des parties

Vu l’article 455 du Code de procédure civile ;

Vu les conclusions n°4 notifiées le 19 septembre 2023, aux termes desquelles Madame [O] [J] demande au tribunal de :
vu les articles 1601-1 et 1611 du code civil,
vu l’article 1642-1 et 1648 du Code civil
vu les articles 1103, 1231-1 du Code civil,
vu l’article 1646-1 du Code civil
vu les articles 1792 et suivants du Code civil,
- débouter la SNC du [Adresse 4] ainsi que la société Equinox de l’intégralité de ses fins, moyens et prétentions,
Sur la demande de jonction
- débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Comme une excellence » de sa demande de jonction de la présente instance avec celle enrôlée sous le numéro 20/05151,
Sur la responsabilité au titre du retard de livraison
- déclarer Madame [J] recevable en son action et bien fondée en ses demandes,
- constater que la SNC du [Adresse 4] a manqué à ses obligations contractuelles en ne respectant pas le délai de livraison,
- constater que la SNC du [Adresse 4] engage sa responsabilité contractuelle à l’égard de Madame [J] en raison du retard de livraison,
En conséquence,
- condamner solidairement la SNC du [Adresse 4] et la société Equinox à verser à Madame [J] la somme de 792 € au titre des préjudices subis du fait des frais de garde-meubles,
- condamner solidairement la SNC du [Adresse 4] et la société Equinox à verser à Madame [J] la somme de 172,36 € au titre des préjudices subis du fait de la location d’un camion de déménagement,
- condamner solidairement la SNC du [Adresse 4] et la société Equinox à verser à Madame [J] la somme de 5.000 € au titre du préjudice moral,
Sur la responsabilité au titre des réserves, non-conformités et malfaçons
- déclarer Madame [J] recevable en son action et bien fondée en ses demandes,
- constater que la présente assignation vient interrompre les délais légaux des garanties légales dues par la SNC du [Adresse 4] à son égard tant au regard de l’article 1642-1 du Code civil que de ceux des articles 1792 et suivants du Code civil,
Sur les réserves, désordres, vices apparents et non-conformités :
- dire que la SNC du [Adresse 4] et la société Equinox doivent garantir Madame [J] contre les vices de construction et non-conformités réservés lors de la livraison ainsi que ceux apparus postérieurement à la livraison au regard de l’article 1642-1 du Code civil et alternativement des articles 1792 et suivants du Code civil,
- dire que la SNC du [Adresse 4] et la société Equinox doivent garantir Madame [J] contre les vices de construction et non-conformités réservés lors de la livraison ainsi que ceux apparus postérieurement à la livraison au titre de sa responsabilité contractuelle,
- condamner solidairement la SNC du [Adresse 4] et la société Equinox à procéder aux travaux de reprise afin de lever les réserves, vices de constructions et non-conformité apparentes tels que décrits dans les procès-verbaux de constat du 15 juillet 2020 (Pièce n°16) et 28 décembre 2021 (Pièce n°30) ainsi que :
- Terrasse non conforme au plan
- Portillon de la terrasse pour accéder au jardin très difficile à ouvrir
- Luminaire qui s’est décollé du plafond et qui n’a toujours pas été réparé
- Traces de peinture de partout (fenêtres, plinthes …)
- Système de la fermeture de la porte de douche très compliqué à refermer
- Porte du placard du couloir qui se ferme de travers
- Baguette de la chambre 1 sciée
- Bavette de la fenêtre de la chambre numéro 1 qui craque lorsque l’on marche dessus à chaque fois
- Joint des fenêtres non fait ou mal fait
-Joint des faïences, plinthes, carrelages non terminés par endroit
- Fenêtres qui débordent et ne sont pas droites par rapport à l’emplacement prévu
dans un délai maximal de trois (3) mois suivant la signification de la décision à intervenir, le tout sous astreinte de 1.000 € par jour de retard passé ce délai, jusqu’à complet achèvement des travaux,
Sur le préjudice de jouissance :
- condamner solidairement la SNC du [Adresse 4] et la société Equinox à verser à Madame [J] la somme de 10.000 € au titre du préjudice de jouissance,
Sur le préjudice moral :
- condamner solidairement la SNC du [Adresse 4] et la société Equinox à verser à Madame [J] la somme de 5.000 € au titre du préjudice moral,
Sur les autres frais engagés par Madame [J] :
- condamner solidairement la SNC du [Adresse 4] et la société Equinox à verser à Madame [J] la somme de 2 800 € au titre des frais de conseils engagés pour préserver ses droits en suite de ses manquements contractuels,
en tout état de cause,
- condamner solidairement la SNC du [Adresse 4] et la société Equinox au paiement à Madame [J] de la somme 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront les frais d’établissement du procès-verbal de constat du 15 juillet 2020, distraits au profit de la SC Jakubowicz & Associés, représentée par Maître Vanessa Jakubowicz-Ambiaux, sur son affirmation de droit ;

Vu les conclusions en défense n°2 notifiées le 18 janvier 2023, aux termes desquelles la société SNC DU [Adresse 4] et la société EQUINOX demandent au tribunal de :
vu les articles 1218, 1231-1, 1353, 1642-1 du Code civil,
vu l’article L. 261-11 du Code de la construction et de l’habitation
vu les articles 9 et 700 du Code de procédure civile,
- constater que les deux procédures dont la jonction est demandée sont distinctes et que les demandes qui y sont présentées n’ont pas de liens entre elles,
- dire qu’il ne relève pas d’une bonne administration de la justice que de joindre deux procédures aussi distinctes l’une de l’autre,
- débouter le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble COMME UNE EXCELLENCE de sa
demande de jonction de la présente procédure à la procédure actuellement pendante devant le Tribunal judiciaire de LYON sous le RG n°20/05151,
- dire que le retard de livraison dont se plaint Madame [J] est justifié par des causes légitimes et/ou la survenance d’événement de force majeure de nature à exonérer la SNC [Adresse 4] et EQUINOX de toute responsabilité,
- débouter Madame [J] de l’ensemble de ses demandes formulées à l’encontre de la SNC [Adresse 4] et de la société EQUINOX,
à titre subsidiaire,
- constater que Madame [J] n’a jamais mis la SNC [Adresse 4] en demeure de respecter le délai de livraison,
- dire Madame [J] infondée à solliciter le paiement de dommages-intérêts par la SNC [Adresse 4],
- constater que Madame [J] ne justifie pas avoir dû acquitter les frais de véhicule et de garde-meubles du fait du retard de livraison et constater que ces frais sont surévalués,
- débouter Madame [J] de ses prétentions indemnitaires au titre des frais de logement et de garde-meubles, 
à titre infiniment subsidiaire,
- dans l’éventualité où une condamnation viendrait à être prononcée au profit de Madame [J] à l’encontre de la SNC DU [Adresse 4] et/ou d’EQUINOX au titre des retards de livraison argués et des préjudices qu’elle réclame de ce fait, condamner la société KORELL à les en relever et garantir,
à titre principal,
- constater que Madame [J] n’est pas fondée à se prévaloir de défauts apparents dénoncés postérieurement au délai de 30 jours suivants la livraison de son bien,
- constater que les réserves, les vices apparents et non-conformités allégués ne sont aucunement établis, et encore moins de façon contradictoire,
- débouter Madame [J] de l’ensemble de ses demandes formulées à l’encontre de la SNC [Adresse 4] et la société EQUINOX au sujet des réserves, vices apparents et non-conformités qu’elle allègue, ainsi que de ses demandes indemnitaires subséquentes,
à titre infiniment subsidiaire,
- dans l’éventualité où une condamnation viendrait à être prononcée au profit de Madame [J] à l’encontre de la SNC DU [Adresse 4] et/ou d’EQUINOX au titre des retard de livraison argués et des préjudices qu’elle réclame de ce fait, condamner la société KORELL à les en relever et garantir,
- enjoindre Madame [J] à produire aux débats le rapport d’expertise dommages ouvrage réalisé au mois d’octobre 2020 sous peine d’astreinte provisoire fixée à 50 € par jour de retard à compter du 15ème jour suivant le jugement à intervenir,
- constater que Madame [J] n’apporte pas la preuve du caractère biennal ou décennal des désordres qu’elle allègue,
- constater que Madame [J] n’apporte pas la preuve de l’existence des désordres qu’elle allègue,
- débouter Madame [J] de l’ensemble de ses demandes formulées à l’encontre de la SNC [Adresse 4] et la société EQUINOX sur fondement des garanties biennales et décennales,
- constater que Madame [J] n’apporte pas la preuve de ce qu’un manquement contractuel ait été établi ni qu’il serait la cause d’une perte de jouissance dans l’usage de son bien,
- débouter Madame [J] de l’ensemble de ses demandes indemnitaires fondées sur un prétendu préjudice de jouissance,
- constater que Madame [J] n’apporte pas la preuve de ce qu’elle ait subi un quelconque préjudice moral du fait des défenderesses,
- débouter Madame [J] de l’ensemble de ses demandes indemnitaires fondées sur un prétendu préjudice moral,
- débouter Madame [J] et la société KORELL de l’ensemble de leurs demandes indemnitaires fondées sur l’article 700 du code de procédure civile et sur les autres frais engagés dont ils sollicitent le remboursement,
- condamner Madame [J] et/ou la société KORELL à verser à la SNC [Adresse 4] et à la société EQUINOX la somme de 3.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- condamner Madame [J] aux entiers dépens à distraire au profit de Maître Claude de VILLARD, avocat sur son affirmation de droit ;

Vu les conclusions en réponse notifiées le 10 février 2022, aux termes desquelles le syndicat des copropriétaires de l’immeuble “Comme une excellence” indique se désister de sa demande de jonction et demande au tribunal de :
- juger qu’aucune demande n’est formulée à l’encontre du Syndicat des copropriétaires,
- juger que la SNC DU [Adresse 4] et la Société EQUINOX sont intégralement responsables des préjudices subis par Madame [J],
- à défaut, juger que le Syndicat des copropriétaires doit être intégralement relevé de garantie par la SNC DU [Adresse 4] et la Société EQUINOX de toutes condamnations qui pourraient être prononcés à son encontre,
en tout état de cause, 
- condamner toute(s) partie(s) succombant au paiement de la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre la condamnation aux entiers dépens, dont distraction faite au profit de Maitre GEOFFRAY, avocat sur son affirmation de droit ;

Vu les conclusions n°1 notifiées le 19 octobre 2022, aux termes desquelles la société KORELL demande au tribunal de :
vu les articles 1231-1, 1642-1 et suivants du Code civil et 1792 du Code civil,
à titre liminaire,
- statuer ce que de droit sur la demande de jonction du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE COMME UNE EXCELLENCE de la présente instance avec celle portant le RG 20/05151,
Pour le retard de livraison :
à titre principal,
- rejeter la demande principale de Madame [J] à l’encontre de la SNC [Adresse 4] et de la société EQUINOX,
à titre subsidiaire, en cas de condamnation de la SNC [Adresse 4],
- rejeter la demande de la SNC DU [Adresse 4] d’être relevée et garantie par la société KORELL au titre du retard de livraison et des préjudices allégués par Madame [J], y compris le préjudice moral,
Pour les vices et défauts de conformité apparents :
à titre principal,
- rejeter la demande principale de Madame [J] à l’encontre de la SNC [Adresse 4] et de la société EQUINOX,
à titre subsidiaire, en cas de condamnation de la SNC [Adresse 4],
- rejeter la demande de la SNC DU [Adresse 4] d’être relevée et garantie par la société KORELL au titre du retard de livraison et des préjudices allégués par Madame [J], y compris le préjudice moral,
en tout état de cause,
- rejeter toute demande à l’encontre de la société KORELL,
- écarter l’exécution provisoire,
- condamner la SNC [Adresse 4] et la société EQUINOX à la somme de 4.000 € au titre des frais irrépétibles de l’article 700 du Code de procédure civile,
- condamner tout succombant aux entiers dépens, dont distraction à la SELARL RACINE LYON, avocat qui est en droit de les recouvrer, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile ;

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il convient d’indiquer à titre liminaire qu’il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes des parties tendant à voir le tribunal “constater” ou “dire et juger” lorsqu’elles ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du Code de procédure civile mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions. 

Les conclusions récapitulatives en réponse du syndicat des copropriétaires de l’immeuble “Comme une excellence”, notifiées postérieurement à l’ordonnance de clôture, seront déclarées irrecevables en application de l’article 802 du Code de procédure civile.

Par ailleurs le syndicat des copropriétaires de l’immeuble “Comme une excellence” ne maintenant pas de demande de jonction dans le dernier état de ses conclusions notifiées avant clôture, les développements des parties relatifs à cette question ne seront pas traités. 

Sur les demandes au titre du retard de livraison

Les demandes à l’encontre de la SNC DU [Adresse 4]

Madame [J] recherche la responsabilité contractuelle de sa venderesse pour le retard de livraison. Elle estime que le contrat de vente, qui doit être interprété en sa faveur en application de l’article L 212-1 du Code de la consommation, prévoyait bien une livraison au 30 avril 2019 et que la mention d’une livraison au 2ème trimestre 2019 résulte d’une coquille. Elle invoque ainsi un retard de 3 mois et 7 jours, non justifié par les causes légitimes de retard prévues au contrat. Elle fait valoir que l’absence de libération de la parcelle voisine ne constitue pas une impossibilité technique visée dans les causes légitimes de suspension du délai de livraison, puisque la lecture du contrat montre que ce motif était rattaché aux intempéries, qu’il s’agit en réalité d’une contrainte juridique, que le promoteur était en mesure d’anticiper cette difficulté et de l’inclure dans le délai de livraison ou d’envisager une solution alternative, et qu’il a en réalité fait preuve d’un manque de diligence dans la gestion du chantier. Elle conteste également la suspension du délai tirée des conditions d’hygrométrie, puisque cette cause de suspension vise l’impossibilité de poser les parquets et non les carrelages et que rien ne permet d’affirmer que le taux d’hygrométrie n’est pas la conséquence d’une négligence ou d’une mauvaise exécution des travaux par le promoteur, notamment dans l’usage d’une chape anhydrite, qui a la particularité d’éliminer très lentement son eau. Elle ajoute que la clause stipulant le doublement de l’effet des causes légitimes de retard n’a pas vocation à s’appliquer puisqu’il résulte du contrat qu’elle ne concernait que les intempéries.

La SNC DU [Adresse 4] rétorque que le contrat de vente, qui prévoit deux dates différentes, doit être interprété en faveur du débiteur en application de l’article 1190 du Code civil, de sorte que le délai de livraison contractuel doit être fixé au 30 juin 2019. Elle invoque une cause légitime de suspension du délai de livraison pendant 103 jours pour impossibilité technique validée par le maître d’oeuvre, résultant du retard de la libération de la parcelle voisine par la fondation l’occupant, qui a empêché l’approvisionnement de matériaux devant se faire depuis cette parcelle. Elle estime que cet évènement peut également être qualifié de force majeure puisqu’il s’agit d’un fait extérieur à sa volonté, qui n’était pas prévisible au jour de l’acte de vente puisqu’un accord existait entre la fondation et la mairie. 
Elle invoque aussi une cause légitime de suspension du délai de livraison pendant 38 jours du fait des conditions d’hygrométrie ayant perturbé le sèchage de la chape et retardé la pose des revêtements de sol. Elle ajoute que les retards justifiés doivent être doublés en application du contrat.

SUR CE

L'article 1601-1 du Code civil dispose que la vente d'immeuble à construire est celle par laquelle le vendeur s'oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat. 
Selon l'article 1611 du même code, le vendeur doit être condamné aux dommages et intérêts s'il résulte un préjudice pour l'acquéreur du défaut de délivrance au terme convenu. 

Par ailleurs il résulte de l’article 1188 du Code civil que le contrat s'interprète d'après la commune intention des parties plutôt qu'en s'arrêtant au sens littéral de ses termes.
L’article 1189 indique que toutes les clauses d'un contrat s'interprètent les unes par rapport aux autres, en donnant à chacune le sens qui respecte la cohérence de l'acte tout entier.

En l’espèce le contrat de vente prévoit dans sa partie normalisée, au paragraphe “propriété-jouissance”, que la livraison doit intervenir au plus tard le 30 avril 2019, et au paragraphe “délai d’achèvement” que l’achèvement est prévu au plus tard le 30 avril 2019. Il prévoit dans sa partie développée au paragraphe “délai d’achèvement” que le vendeur exécutera son obligation d’achever au cours du 2ème trimestre 2019. Ces deux mentions, bien que différentes, ne sont pas contradictoires, puisque le 30 avril est inclu dans le 2ème trimestre. Leur lecture conjuguée conduit à interpréter la mention d’un délai de livraison au cours du 2ème trimestre 2019 non pas comme désignant le dernier jour de ce trimestre, ainsi que ces clauses sont habituellement interprétées, mais comme désignant le 30 avril, ainsi que le précise expressément le contrat tant au titre du délai de livraison que du délai d’achèvement.
La date du 30 avril 2019 sera donc retenue comme délai contractuel de livraison. 

L’acte de vente stipule, outre la force majeure, plusieurs causes légitimes de suspension du délai de livraison, notamment :
“• Les intempéries : seront considérées comme jours d'intempéries les jours au cours desquels 
la station météo régionale aura enregistré un ou plusieurs événements suivants :
- Vent supérieur ou égal à 60 km/heure,
- Précipitations supérieures ou égale à 6mm,
- Températures négatives à 8 heures,
- Sol couvert de neige,
* les journées où le travail est arrêté conformément aux dispositions des articles 5424-6 à 19 
du Code du Travail.
* les journées pour lesquelles une impossibilité technique a été validée par le Maître d'œuvre.
• Grève générale ou partielle affectant le chantier ou les fournisseurs [...]”

Il convient d’observer que l’emploi d’un astérisque devant deux motifs peut résulter d’une erreur de frappe, et qu’il ne peut être déduit de ce seul élément que ces motifs se rattachent à un motif plus général d’intempéries.
La SNC DU [Adresse 4] produit une attestation de son maître d’oeuvre datée du 18 janvier 2019 qui indique que les travaux ont subi un décalage de 40 jours ouvrés dans leur réalisation au motif suivant : “l’édification des lots intérieurs des bâtiments C et D est soumise à un approvisionnement des matériaux par la parcelle mitoyenne dont la SNC DU [Adresse 4] est en partie propriétaire, mais non libérée par les occupants actuels, et ce, en non conformité avec leurs engagements contractuels. De ce fait, un arrêt de tâche a été nécessaire afin de mettre en place une procédure et de réaliser des travaux complémentaires en vue d’approvisionner les matériaux par la parcelle restant occupée.”
Elle produit une autre attestation de son maître d’oeuvre du 19 avril 2019, qui fait état d’un retard supplémentaire de 63 jours ouvrés au motif suivant : “la parcelle mitoyenne dont la SNC DU [Adresse 4] est en partie propriétaire a été libérée par ses occupants à la date du 17/04/2019, et ce, en non conformité avec leurs engagements contractuels.”
Ces attestations ne mentionnent pas expressément une impossibilité technique, alors qu’il est par ailleurs fait état de travaux complémentaires permettant d’approvisionner les matériaux par la parcelle restant occupée. En outre la formulation très générale de cette cause de suspension ne peut avoir pour effet de répercuter sur l’acquéreur tout obstacle au bon déroulement du chantier.
Ce motif ne caractérise pas plus un évènement de force majeure au sens de l’article 1218 du Code civil puisque la difficulté liée à la libération de la parcelle voisine, occupée par une fondation accueillant des enfants en difficulté, n’était pas imprévisible à la date de conclusion du contrat, et que ses effets pouvaient être évités par des mesures appropriées, 
Cette cause de suspension du délai de livraison ne sera donc pas retenue.

L’acte de vente prévoit également, au titre des causes légitimes, les “retards entraînés par les conditions de températures et d'hygrométrie rendant impossible la pose, le cas échéant, de parquet collé ou traditionnel, dans les biens vendus”. 
La SNC DU [Adresse 4] produit une attestation de son maître d’oeuvre du 19 avril 2019, faisant état d’un retard de réalisation des travaux de 38 jours ouvrés, au motif d’un hygrométrie ambiante supérieure à 2% bloquant la mise en oeuvre des revêtements de sol. Elle produit également des relevés métérologiques attestant des taux d’humidité sur les périodes de février, mars et avril 2019. Cette cause de suspension du délai de livraison est donc justifiée, étant précisé qu’il résulte des procès-verbaux de constat que l’appartement de Madame [J] contient bien des sols en parquet. 
Le contrat prévoit en outre que les différentes causes ont pour effet de retarder la livraison du bien vendu d’un temps égal au double de celui effectivement enregistré, en raison de leur répercussion sur l’organisation générale du chantier. Contrairement à ce que soutient Madame [J], cette clause de doublement du délai de suspension formulée de manière générale n’est pas limitée aux intempéries et doit recevoir application. 
Ainsi il convient de fixer à 76 jours ouvrés le retard de livraison justifié.

En conséquence la livraison devait intervenir le 15 juillet 2019. Or le procès-verbal de livraison a été signé le 7 août 2019, soit avec un retard de 23 jours.
Madame [J] invoque au titre de ses préjudices des frais de garde-meuble, à hauteur de 792 € TTC ainsi que des frais de location d’un camion à hauteur de 172,36 €. Les frais de garde-meuble seront retenus pour une durée d’un mois dès lors qu’il s’agit d’un montant forfaire, soit à hauteur de 105 € garantie inclue. La preuve du coût supporté est en effet suffisamment rapportée par les factures produites au nom de [E] [V], dès lors qu’il résulte des éléments du dossier que les fils de Madame [J] sont à plusieurs reprises intervenus pour s’occuper de la gestion des affaires de leur mère. Il n’y a pas lieu de tenir compte des frais de manutention pour la sortie du garde meuble, qui auraient dans tous les cas dû être supportés par Madame [J]. S’agissant des frais de location de camion engagés à perte le 30 juillet 2019, il est produit un simple échange de SMS avec la représentante de la venderesse, faisant état le 29 juillet d’une livraison pour le lendemain 16 h. Il n’est en revanche pas justifié que Madame [J] a été prévenue tardivement que cette date ne pourrait être honorée, ni qu’elle a effectivement supporté les coûts de location d’un camion, seule étant produite une estimation des frais de location et non une facture.
Enfin s’il est justifié d’un état de santé altéré de Madame [J], qui souffre d’un trouble neurocognitif évolutif, responsable d’une dépendance et d’une perte d’autonomie, il n’est pas démontré que le retard de livraison de son appartement, d’une durée modérée, a eu un retentissement justifiant l’indemnisation d’un préjudice moral.

En conséquence, il convient de condamner la SNC DU [Adresse 4] à verser à Madame [J] la somme de 105 € en indemnisation de son préjudice résultant du retard de livraison, et rejeter le surplus des demandes indemnitaires formées de ce chef.

Les demandes à l’encontre de la société EQUINOX

Madame [O] [J] n’invoque aucun motif à l’appui de sa demande de condamnation solidaire de la société EQUINOX au titre du retard de livraison. Dans ses développements relatifs à la responsabilité au titre des désordres, elle invoque la théorie du mandat apparent, soulignant que l’ensemble des documents et correspondances ont été adressés par la société EQUINOX, sur des courriers à son entête. Elle ajoute que la SNC a été créée par la société EQUINOX pour mener à bien l’opération. 
La société EQUINOX sollicite sa mise hors de cause, aux motifs qu’elle n’est pas contractuellement liée avec Madame [J] et que sa responsabilité en qualité de gérant de la SNC suppose l’existence d’une faute séparable de ses fonctions, qui n’est pas démontrée. 

SUR CE

La théorie du mandat apparent permet de considérer comme engagé à l’égard des tiers le mandant dont le mandataire a excédé ses pouvoirs, lorsqu’il résulte des circonstances que le tiers a pu légitimement croire que le mandataire agissait en vertu d’un mandat et dans les limites de ce mandat. Elle permet également de considérer comme engagé à l’égard des tiers celui qui a laissé créer à leur égard une apparence de mandat. Elle ne permet pas en revanche de considérer comme engagé à l’égard des tiers le représentant d’une personne morale qui agit dans les limites de son pouvoir de représentation, ce qui est le cas en l’espèce de la société EQUINOX, gérant de la SNC DU [Adresse 4]. Par ailleurs il n’est pas invoqué une faute de la société EQUINOX détachable de ses fonctions de gérant et susceptible d’engager sa responsabilité.
Les demandes formées à son encontre au titre du retard de livraison seront rejetées.

Le recours en garantie de la SNC DU [Adresse 4] contre la société KORELL

La SNC DU [Adresse 4] recherche la garantie de la société KORELL sur le fondement de la responsabilité contractuelle. Elle estime que le maître d’oeuvre d’exécution a manqué à sa mission de pilotage du chantier, et que le retard des travaux est dû au retard pris par le chantier de construction de l’établissement d’accueil des enfants en difficulté, lui-même imputable à la société KORELL qui en assurait la maîtrise d’oeuvre. 

La société KORELL rétorque que les motifs du retard de livraison sont sans lien avec ses missions, et que sa faute dans le retard de construction de l’établissement d’accueil n’est pas démontrée.

SUR CE

En application de l’article 1231-1 du Code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce il ressort des développements qui précèdent que le retard de livraison a été notamment causé par l’absence de libération de la parcelle mitoyenne occupée par une association accueillant des enfants en difficulté. S’il est justifié que la société KORELL était chargée de la maîtrise d’oeuvre du chantier de construction d’un nouveau bâtiment destiné à accueillir l’activité de cette association, aucun élément ne démontre que le retard de ce chantier lui est imputable. Il n’est pas plus rapporté de faute dans la gestion du chantier “Comme une Excellence” en lien avec le retard de livraison.
Dès lors la SNC DU [Adresse 4] sera déboutée de sa demande en garantie.

Sur les demandes au titre des désordres

Les demandes à l’encontre de la société SNC DU [Adresse 4]

La demanderesse recherche la garantie de sa venderesse sur le fondement des vices et défauts de conformité apparents. Elle estime que la preuve des désordres est suffisamment rapportée par la production de constats d’huissier, et qu’une expertise judiciaire n’était pas nécessaire dès lors que la seule constatation des désordres suffit à engager la responsabilité de sa venderesse, sans qu’il soit nécessaire d’analyser leur cause. Elle soutient en outre que la clause de décharge stipulée à l’acte de vente qui exclut de la garantie les désordres non dénoncés dans le mois de la livraison doit être réputée non écrite, en ce que la renonciation qu’elle contient ne pouvait être consentie qu’après l’expiration dudit délai et ce de façon expresse. Elle ajoute que les quitus produits en défense ne concernent pas les réserves objet de la présente procédure, à l’exception de deux d’entre eux. 
Elle recherche également les garanties biennale et décennale de la société SNC DU [Adresse 4] pour certains désordres.

La société SNC DU [Adresse 4] sollicite l’application de la clause de décharge stipulée à l’acte de vente et rappelée dans le procès-verbal de livraison, pour les désordres apparents qui n’ont pas été dénoncés par courrier recommandé dans le mois de la livraison. Elle estime ainsi que les désordres dénoncés dans le courrier du 30 janvier 2020, et par ailleurs peu détaillés, ne peuvent être pris en charge. Elle conteste par ailleurs le caractère apparent des désordres signalés tardivement.
Elle relève que les procès-verbaux de constat produits n’ont pas été établis contradictoirement et ne peuvent donc servir de base à une condamnation.
Elle conteste toute responsabilité décennale ou biennale, en l’absence de preuve que des désordres peuvent recevoir cette qualification.

SUR CE 

En application de l’article 1642-1 du Code Civil, le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents. 
Selon l’article 1648 alinéa 2 du même code, l'action doit être introduite, à peine de forclusion, dans l'année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices apparents.

L'acquéreur est recevable pendant ce délai annal à intenter contre le vendeur l'action en garantie des vices apparents, même dénoncés postérieurement à l'écoulement du délai d'un mois après la prise de possession (Civ.3ème, 22 mars 2000, n°98-20.250).
Est réputée non écrite la clause de décharge figurant à l'acte de vente dès lors que, souscrite à une époque où l'acquéreur ne pouvait appréhender la situation puisque l'immeuble était en cours de construction, cette clause constitue une renonciation anticipée à se prévaloir de la garantie des vices apparents (Civ.3 ème, 15 févr. 2006, n°05-15.197). 

Selon l’article 1646-1 du Code civil, le vendeur d’un immeuble à construire est également tenu, à compter de la réception des travaux, des obligations dont les constructeurs sont eux-mêmes tenus en application des articles 1792 et suivants.
En application de l’article 1792, il est responsable de plein droit des dommages qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination. 
En application de l’article 1792-3, il est responsable de plein droit des dysfonctionnements affectant les éléments d'équipement.

Par ailleurs en application de l’article 1231-1 du Code civil, la responsabilité constractuelle du vendeur en l’état futur d’achèvement peut également être engagée au titre des désordres intermédiaires, définis comme des désordres cachés qui n’affectent pas des éléments d’équipement soumis à la garantie de bon fonctionnement et ne compromettent ni la solidité ni la destination de l’ouvrage, en cas de preuve d’une faute pouvant lui être personnellement imputée. 

En application de l’article 1er, II, 2° de l’ordonnance n° 2016-728 du 2 juin 2016, les commissaires de justice peuvent effectuer, lorsqu'ils sont commis par justice ou à la requête de particuliers, des constatations purement matérielles, exclusives de tout avis sur les conséquences de fait ou de droit qui peuvent en résulter. Ces constatations font foi jusqu'à preuve contraire.

En l’espèce, l’acte de vente stipule, au titre de la garantie des vices et défauts de conformité apparents: 
“ À défaut par l'ACQUEREUR d'avoir informé le VENDEUR par lettre recommandée avec demande d'avis de réception des vices ou défauts de conformité apparents qui apparaîtraient avant l'expiration du délai fixé par l'article 1642-1 du Code civil, à moins qu'ils n'aient fait l'objet de réserves lors de l'établissement du procès-verbal de constatation d'état des lieux, ledit VENDEUR serait déchargé de la garantie des vices ou défauts de conformité apparents lors de l'expiration de ce délai par le seul fait de cette expiration.”
Cette clause qui constitue une renonciation anticipée à se prévaloir de la garantie des vices et défauts de conformité apparents non dénoncés dans le délai d’un mois par courrier recommandé, doit être réputée non écrite.

Madame [J] sollicite la reprise des réserves, vices de constructions et non-conformités apparents, tels que décrits dans les procès-verbaux de constat du 15 juillet 2020 (Pièce n°16) et 28 décembre 2021 (Pièce n°30) ainsi que les désordres suivants :
- Terrasse non conforme au plan
- Portillon de la terrasse pour accéder au jardin très difficile à ouvrir
- Luminaire qui s’est décollé du plafond et qui n’a toujours pas été réparé
- Traces de peinture de partout (fenêtres, plinthes …)
- Système de fermeture de la porte de douche très compliqué à refermer
- Porte du placard du couloir qui se ferme de travers
- Baguette de la chambre 1 sciée
- Bavette de la fenêtre de la chambre numéro 1 qui craque lorsque l’on marche dessus à chaque fois
- Joint des fenêtres non fait ou mal fait
- Joint des faïences, plinthes, carrelages non terminés par endroit
- Fenêtres qui débordent et ne sont pas droites par rapport à l’emplacement prévu.

Il convient donc d’examiner ces désordres pour déterminer si la preuve de leur matérialité est rapportée, ce qui peut résulter d’un simple constat d’huissier à défaut de preuve contraire, s’ils sont apparus dans le mois de la livraison, et à défaut s’ils sont susceptibles d’engager la responsabilité décennale, biennale ou contractuelle de la société SNC DU [Adresse 4].

Le procès-verbal du 28 décembre 2021 fait le constat des désordres suivants :

- absence de raccord de plinthe au droit de l’entrée, dans le hall d’entrée

Il s’agit d’une non-finition, non réservée lors de la livraison mais dénoncée par Madame [J] dans son courrier du 30 janvier 2020 et déjà constatée dans le procès-verbal de constat du 15 juillet 2020. La réalité du désordre est établie.
Compte-tenu de sa nature, ce désordre n’a pu être causé par un évènement postérieur à la livraison et il s’agit bien d’un défaut apparent, pour lequel la SNC doit sa garantie. 


- défaut de pose de la porte du placard du hall d’entrée, décalée par rapport à l’encadrement de la porte (“queue de billard”)

Ce désordre a fait l’objet d’une réserve à la réception (“réglage porte de placard coulissante”) qui n’a pas été levée puisque le quitus délivré pour les travaux de menuiserie intérieure ne concerne que la pose d’une porte. 
La SNC doit sa garantie. 

- traces blanchâtres inesthétiques sur le carrelage du hall d’entrée et du séjour cuisine

Ce désordre, déjà relevé dans le procès-verbal de constat du 15 juillet 2020, n’a pas été réservé à la livraison ni signalé dans le courrier du 30 janvier 2020. Il n’est pas démontré qu’il est apparu dans le mois suivant la livraison, de sorte que la garantie des vices apparents n’est pas applicable. 
Il s’agit d’un désordre intermédiaire, pour lequel la responsabilité de la SNC ne peut être engagée en l’absence de démonstration d’une faute de sa part.
La demande formée de ce chef sera rejetée. 

- dans la salle de bains, défaut de remplissage des joints bas des plinthes 

Cette non-finition a fait l’objet d’une réserve à la réception (“reprendre joint sous plinthe pas propre”), qui a été levée selon quitus signé par Madame [J] au profit de la société TRADI CARRELAGE. 
En l’absence d’élément permettant de déterminer si le désordre est apparu postérieurement au quitus, et le cas échéant s’il est imputable à une faute de la société venderesse, sa responsabilité ne peut être retenue et la demande de ce chef doit être rejetée. 

- défauts de la faïence de la salle de bains

L’huissier constate que les raccords de carrelage au droit de la baignoire ont été effectués à l’extrémité gauche du mur et non à l’extrêmité droite en partie intérieure de la pièce, et que le faïençage présente deux références de carrelage différentes. 
Lors de la livraison, une réserve a été formulée concernant la non finition de la faïence (“compléter faïence sur pan de mur complet”) et cette réserve a été levée, Madame [J] ayant donné quitus à la société TRADI CARRELAGE sans observation. De plus il n’est pas démontré par un avis technique que les travaux réalisés ne sont pas conformes aux règles de l’art, s’agissant des règles d’alignement des raccords. 
Ce désordre ne sera donc pas retenu. 

- non-conformité du lave-main des wc

L’huissier constate la présence d’un lave-main en angle de la pièce et l’impossibilité d’incorporer un meuble sous le lave-main du fait de la proximité des wc. La demanderesse invoque à ce titre une non conformité au descriptif de vente. Toutefois la notice descriptive ne mentionne qu’un lave-main, sans précision d’un meuble. Il n’est pas démontré que le descriptif des produits RICHARDSON qu’elle produit en pièce 18 a valeur contractuelle. 
Lors de la livraison, Madame [J] a formulé une réserve sur le manque du lave-main, réserve qui a été ensuite levée selon quitus donné à la société K-bane, sans observation.
Enfin Madame [J] soutient que le désordre est de nature décennale en ce que le toilette est trop proche du lave-main, ce qui complique la gestuelle et constitue une atteinte à la destination de l’ouvrage. Mais outre que l’existence d’une gêne n’est pas démontrée, il ne peut en être déduit une atteinte à la destination de l’ouvrage au sens de l’article 1792 du Code civil.
La demande formée de ce chef sera rejetée. 

- fissures naissantes au droit de l’imposte angle supérieur droit de la fenêtre nord et angle supérieur gauche de la fenêtre sud de la chambre parentale
- blocage de la poignée de la baie vitrée de la chambre parentale lors de la fermeture

Ces désordres, non signalés lors de la livraison ni dans le courrier du 30 janvier 2020, n’étaient pas non plus constatés lors du procès-verbal du 15 juillet 2020. Ils ne peuvent donc être qualifiés d’apparents, faute de preuve qu’ils sont apparus dans le mois de la livraison. 
Il s’agit de désordres intermédiaires, pour lesquels la responsabilité de la SNC ne peut être engagée en l’absence de démonstration d’une faute de sa part.
Les demandes formées de ce chef seront rejetées. 

- découpe du rail périphérique intérieur d’encadrement de la baie vitrée de la chambre parentale 
- sur l’encadrement de la baie vitrée côté nord de la chambre parentale, décalage entre le jambage et le bâti, comblé par de la mousse polyuréthane, modelable au toucher

Lors de la livraison, les réserves relatives au lot menuiseries extérieures dans la salle de bains font état d’entailles en bas de chassis à laquer. Il n’est pas justifié d’une levée de cette réserve et la persistance de ce désordre a été également constatée dans le procès-verbal de constat du 15 juillet 2020.
Le décalage de l’encadrement par rapport au bâti a également été constaté dans le procès-verbal de constat du 15 juillet 2020. Compte-tenu de sa nature, ce désordre n’a pu être causé par un évènement postérieur à la livraison et il s’agit bien d’un défaut apparent.
Ainsi la SNC doit sa garantie. 

- présence de salissures de plâtre sur l’encadrement de la baie vitrée côté sud de la chambre parentale

Ces salissures sont également constatées dans le procès-verbal de constat du 15 juillet 2020 mais non signalées auparavant. Il a été indiqué à l’huissier par la demanderesse que ces salissures proviennent de la réfection de la cloison murale entre les deux baies, cependant l’ensemble des réserves concernant la plâtrerie et la peinture de l’appartement ont été levées sans observation le 29 octobre 2019. Ainsi la preuve n’est pas rapportée du caractère apparent de ce désordre, ni de son imputabilité à une faute de la SNC DU [Adresse 4]. 
La demande formée de ce chef sera rejetée. 

- seuil de la baie vitrée de la chambre parentale dépassant par rapport à la hauteur de parquet

Madame [J] soutient que le seuil n’est pas conforme aux normes handicapé, puisqu’il est destiné à former une continuité avec le sol afin d’empêcher un surplomb pouvant provoquer une chute ou le blocage des roues d’un fauteuil roulant.
Il n’est toutefois produit aucun avis technique justifiant de cette allégation. L’existence d’une non conformité ne peut donc être retenue. 
Madame [J] soutient également que le désordre est de nature décennale ou biennale, sans apporter aucune précision au soutien de ce moyen.
La demande formée de ce chef sera rejetée. 

- épaufrures et rayures du miroir de la salle de bains parentale

Ce désordre n’a pas été réservé lors de la livraison mais a été dénoncé par Madame [J] dans son courrier du 30 janvier 2020 et a déjà été constaté dans le procès-verbal de constat du 15 juillet 2020. La réalité du désordre est établie. Toutefois compte-tenu de sa nature, ce désordre a pu être causé par un évènement postérieur à la livraison. Il n’est donc pas démontré qu’il s’agit d’un désordre apparent relevant de la garantie du vendeur.
La demande formée de ce chef sera rejetée. 

- bavures de plâtre sur les jointures de faïençage de la salle de bains parentale 
- raccord d’enduit grossier sur un champ de baguette de la salle de bains parentale
- raccord grossier en périphérie de plafond par rapport au faïençage mural de la salle de bains parentale



Lors de la livraison, Madame [J] a émis une réserve : “nettoyer la peinture sur les faïences”. Cependant l’ensemble des réserves concernant la plâtrerie et la peinture de l’appartement ont été levées sans observation le 29 octobre 2019. Dès lors la garantie des vices apparents n’est pas mobilisable.

Madame [J] invoque également une responsabilité décennale ou biennale, sans aucune justification.
Ces chefs de demande seront rejetés.

- effleurement entre la baguette d’angle sur cloison douche et l’habillage périphérique de douche en carrelage

Ce désordre a été également constaté dans le procès-verbal du 15 juillet 2020. Toutefois faute d’explication, il ne peut être retenu qu’il est nécessairement apparu dans le mois de la livraison.
Ce désordre n’est en tout état de cause pas de nature décennale ni biennale, et il n’est fait état d’aucune faute de la SNC susceptible d’engager sa responsabilité contractuelle. La demande sera rejetée.

- défaut d’alignement du carrelage par rapport au plafond au droit du meuble-vasque

Le constat d’huissier fait état d’un décalage entre la cueillie de plafond et le carrelage au droit du meuble vasque de 1 cm du côté gauche et de 3 cm du côté droit. Ce décalage a été également constaté dans le procès-verbal du 15 juillet 2020. 
Cependant en l’absence d’avis technique au regard notamment des tolérances de pose du carrelage, l’existence d’un désordre n’est pas établie. 

- absence de raccord entre l’embouchure d’évacuation des eaux pluviales et le récolteur au sol sur la terrasse, provoquant des remontées de moisissure en partie basse du crépi de façade et en périphérie d’embouchure

Ce désordre déjà constaté dans le procès-verbal du 15 juillet 2020 n’a pu du fait de sa nature être causé par un évènement postérieur à la livraison. Il s’agit bien d’un défaut apparent, pour lequel la SNC doit sa garantie. 

- présence d’un profilé aluminium en cueillie de plafond pour masquer l’espace entre bâti et semelle balcon supérieur

Dans le procès-verbal du 15 juillet 2020, il était constaté la présence d’un profilé et précisé que “toutes réserves sont à émettre concernant le positionnement de ce profilé, très certainement cachant un décalage entre la jointure de plafond terrasse et le bâti façade”. Aucune réserve sur ce point n’a été émise lors de la livraison et dans le courrier du 22 janvier 2020. La présence d’un profilé aluminium n’est pas en soi constitutive d’un désordre et le décalage entre la semelle du balcon supérieur et le bâti façade n’est pas établi. 
Ce chef de demande sera rejeté.

- différence de niveau entre la terrasse et le jardin, sur le retour façade côté nord/est

Ce désordre a fait l’objet d’une réserve à la réception, non levée. La SNC DU [Adresse 4] soutient que la société REVE en charge de ces travaux a souhaité intervenir le 14 septembre 2020 et le 7 janvier 2021 et s’est heurtée au refus de Madame [J] et de son fils. Ce refus d’intervention était toutefois motivé par l’expertise d’assurance dommages ouvrage en cours. Il n’est justifié d’aucune reprise suite au courrier du conseil de Madame [J] du 9 février 2021 indiquant que la société REVE peut intervenir sur les lieux. 
La SNC DU [Adresse 4] doit donc sa garantie pour cette non finition apparente. 


- absence de joint au droit des linteaux supérieurs entre le coffrage volet extérieur et le bâti intérieur sur les deux fenêtres de chambre en partie Est

Cette non-finition déjà constatée dans le procès-verbal du 15 juillet 2020 ne peut du fait de sa nature résulter d’un évènement postérieur à la livraison. Il s’agit bien d’un désordre apparent, pour lequel la SNC doit sa garantie. 

- défaut d’aplomb des montants des baies vitrées du séjour par rapport à la verticalité du chassis, qui entraînent frottements et déformations des rails de coulissement
- jeu de loqueteau de l’ordre de 2 mm entre le chassis d’encadrement et le panneau de porte (pv de constat du 15/07/20)
- finition grossière du joint périphérique au droit des baies vitrées du séjour avec salissures sur les encadrements des baies vitrées et ragréage grossier au droit des portes fenêtres