Tribunal Judiciaire · 18° chambre 3ème section — 8 avril 2025

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 13] [1]

[1] 
C.C.C.F.E. + C.C.C. 
délivrées le :
à Me WILLAUME (E1819)
 Me RETORET (E1512)
C.C.C.
délivrées le :
à M. [C]
 M. [N]


■

18° chambre 
3ème section

N° RG 22/10731 

N° Portalis 352J-W-B7G-CXRXE

N° MINUTE : 1

Assignation du :
03 Août 2022

EXPERTISE

[W] [C]
[Adresse 1] 
[Localité 7]
[Courriel 10]
01 53 16 14 56 







JUGEMENT 
rendu le 08 Avril 2025 

DEMANDEUR

Monsieur [X] [D]
[Adresse 3]
[Localité 8]

représenté par Me Mathieu RETORET, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1512


DÉFENDEUR

Monsieur [H] [Y]
[Adresse 11]
[Localité 5] ([Localité 9])

représenté par Me Sophie WILLAUME, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1819
Décision du 08 Avril 2025
18° chambre 3ème section
N° RG 22/10731 - N° Portalis 352J-W-B7G-CXRXE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra PERALTA, Vice-Présidente,
Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge,
Cassandre AHSSAINI, Juge,

assistés de Henriette DURO, Greffier.

DÉBATS

A l’audience du 12 Février 2025 tenue en audience publique devant Cassandre AHSSAINI, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 08 Avril 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement
Contradictoire
En premier ressort
_________________

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous signature privée du 1er février 2012, M. et Mme [O] [H], aux droits desquels vient M. [Y] [H], ont donné à bail commercial à M. [X] [D] des locaux situés [Adresse 4] à [Localité 14], constitués d'« une boutique sise au rez-de-chaussée avec arrière-boutique et cave ».

Le bail a été consenti pour neuf ans à effet du 1er février 2012 au 31 janvier 2021, moyennant le paiement d'un loyer annuel de 8 400 euros en principal.

Les parties sont convenues d'affecter exclusivement les locaux au commerce de « café, bar, brasserie, plats à emporter ».

Par actes d'huissier des 25 novembre 2016, 23 mars 2017, 4 février 2021 et 27 avril 2022, M. [H] a fait signifier à M. [D] quatre commandements de payer visant la clause résolutoire du bail et portant sur des sommes distinctes.

Par acte d'huissier du 28 juin 2022, M. [H] a fait signifier à M. [D] un congé pour le 31 décembre 2022 sans offre d'indemnité d'éviction aux motifs tirés du « défaut d'exploitation du restaurant [et des] nombreux retards dans le paiement des loyers ayant contraint le bailleur à délivrer plusieurs commandements de payer notamment les 25 novembre 2016, 23 mars 2017, 4 février 2021 et 27 avril 2022 ».

Par acte de commissaire de justice du 3 août 2022, M. [D] a assigné M. [H] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins principalement d'obtenir l'annulation du congé délivré le 28 juin 2022 et subsidiairement le versement d'une indemnité d'éviction.

Par ailleurs, par ordonnance du 24 octobre 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, saisi par M. [H], a notamment :
- constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire du bail commercial liant M. [D] et M. [H] étaient réunies le 28 mai 2022,
- condamné M. [D] à payer à M. [H] la somme de 11 600 euros à titre de provision à valoir sur les loyers et charges échus au 20 septembre 2022, 3ème trimestre 2022 inclus,
- autorisé M. [D] à se libérer de cette dette en quinze mois, par 14 mensualités de 775 euros et le solde à la 15ème mensualité, en sus du loyer et des charges courants,
- suspendu pendant cette période les effets de la clause résolutoire,
- dit qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité (loyer ou arriéré) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets,
- constaté en ce cas la résiliation de plein droit du bail,
- autorisé en ce cas l'expulsion de M. [D] et celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l'assistance de la force publique,
- condamné en cas M. [D] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges.

Le 5 avril 2023, M. [H] a fait signifier à M. [D] un commandement de quitter les lieux au plus tard le 14 avril 2023 ainsi qu'un commandement de payer aux fins de saisie-vente pour avoir paiement de la somme totale de 11 797,79 euros.

Par jugement du 3 août 2023, le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Paris, saisi par M. [D], a notamment :
- rejeté la demande d'annulation du commandement de payer aux fins de saisie-vente,
- rejeté la demande d'annulation du commandement de quitter les lieux,
- condamné M. [D] à payer à M. [H] la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.

Par arrêt du 8 février 2024, la cour d'appel de Paris, statuant sur l'appel interjeté par M. [D], a confirmé en toutes ses dispositions le jugement rendu le 3 août 2023 par le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Paris.

À l'issue de la mise en état de la présente procédure, la clôture a été prononcée le 26 avril 2024.

L'affaire a été appelée à l'audience de plaidoirie en juge rapporteur du 12 février 2025 et mise en délibéré au 8 avril.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET MOYENS

Par dernières conclusions notifiées le 9 février 2024, M. [D] demande au tribunal :

À titre principal :
- de dire que le loyer annuel des locaux s'élève à la somme de 8 400 euros hors charges par an,
- de prononcer la nullité du commandement de payer les loyers du 27 avril 2022,
- de condamner M. [H] à lui restituer la somme de 2 843,13 euros au titre des loyers et charges indus,
- de prononcer la nullité du congé délivré le 28 juin 2022,
- de dire que le bail se poursuit par tacite prolongation depuis le 21 février 2021,
- de rejeter les demandes de M. [H],
- de condamner M. [H] à lui payer 3 000 euros au titre des frais irrépétibles,
- de condamner M. [H] aux dépens,

À titre subsidiaire :
- de dire que le loyer annuel des locaux s'élève à la somme de 8 400 euros hors charges par an,
- de prononcer la nullité du commandement de payer les loyers du 27 avril 2022,

- de condamner M. [H] à lui restituer la somme de 2 843,13 euros au titre des loyers et charges indus,
- de lui reconnaître le droit au versement d'une indemnité d'éviction ainsi que le droit de se maintenir dans les locaux jusqu'au complet paiement de cette indemnité,
- de fixer l'indemnité d'éviction due par M. [H] à la somme de 151 268 euros au total, outre coût des licenciements sur production des justificatifs, avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir et capitalisation de ces intérêts,
- d'ordonner la restitution du dépôt de garantie à son profit,
- de fixer l'indemnité d'occupation à sa charge depuis le 1er janvier 2023 à 8 400 euros hors charges par an,
- en tout état de cause, de fixer l'indemnité d'occupation à partir du 1er janvier 2023 au montant du loyer du bail venant à expiration révisé selon l'évolution de l'ILC publié au 1er trimestre 2022, soit la somme de 9 467,56 euros hors charges par an,
- d'ordonner la compensation de plein droit entre l'indemnité d'éviction et l'indemnité d'occupation,
- d'ordonner si nécessaire une expertise aux fins d'évaluation de l'indemnité d'éviction et de l'indemnité d'occupation,
- de mettre les honoraires et frais de l'expertise à la charge de M. [H],
- de rejeter les demandes de M. [H],
- de condamner M. [H] à lui payer 4 000 euros au titre des frais irrépétibles,
- de condamner M. [H] aux dépens,

À titre très subsidiaire :
- de condamner M. [H] à lui payer 130 967,69 euros de dommages et intérêts,
- de condamner M. [H] à lui restituer la somme de 2 843,13 euros au titre des loyers et charges indus,
- d'ordonner la restitution du dépôt de garantie à son profit,
- de rappeler que les condamnations précitées porteront intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir,
- d'ordonner la capitalisation des intérêts,
- de rejeter les demandes de M. [H].

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 8 avril 2024, M. [H] demande au tribunal :

À titre principal :
- de débouter M. [D] de l'ensemble de ses demandes,
- de juger valable le congé signifié à M. [D] le 28 juin 2022,
- d'ordonner à M. [D] d'évacuer sans délais les locaux qu'il occupe au rez-de-chaussée de l'immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 14],
- d'ordonner à défaut son expulsion, ainsi que celle de tous les occupants de son chef, au besoin avec l'aide de la force publique,
- de condamner à défaut M. [D] au paiement d'une astreinte non comminatoire de 500 euros par jour de retard, cette astreinte étant acquise jour par jour à titre de dommages et intérêts,
- de condamner M. [H] à lui payer une indemnité d'occupation de 3 000 euros par mois à compter du jugement à intervenir,

À titre subsidiaire :
- de débouter M. [D] de sa demande d'expertise judiciaire,

En tout état de cause :
- de condamner M. [D] à lui payer 3 000 euros au titre des frais irrépétibles,
- de condamner M. [D] aux dépens, comprenant le coût du congé du 28 juin 2022, avec distraction au profit de Me Sophie Willaume.

En application de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties s'agissant de l'exposé exhaustif de leurs moyens, qui seront néanmoins résumés dans la partie de ce jugement consacrée à la motivation.

MOTIVATION

À titre liminaire, il convient de relever que les demandes tendant à voir « dire que » ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4 et 768 du code de procédure civile mais des moyens, de sorte qu'il ne sera pas statué sur ces chefs dans le dispositif de la présente décision.

Sur le montant du loyer

Les parties s'opposent sur le montant du loyer exigible. M. [D] affirme qu'en l'absence de demande de révision conforme à l'article R. 145-20 du code de commerce, le loyer s'élève à la somme de 8 400 euros par an en principal. M. [H] soutient pour sa part que le loyer a été révisé à sa demande en 2021 et s'établit désormais à la somme mensuelle de 950 euros en principal outre 70 euros de provisions sur charges.

En droit, l'article 1134 du code civil dans sa rédaction antérieure au 1er octobre 2016, applicable au présent contrat, dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Par ailleurs, il résulte de l'article L. 145-37 du code de commerce que les loyers des baux commerciaux, renouvelés ou non, peuvent être révisés à la demande de l'une ou de l'autre des parties sous les réserves prévues aux articles L. 145-38 et L. 145-39 et dans des conditions fixées par décret en Conseil d'État.

Aux termes de l'article L. 145-38 du même code, la demande en révision ne peut être formée que trois ans au moins après la date d'entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé. La révision du loyer prend effet à compter de la date de la demande en révision.

Par dérogation aux dispositions de l'article L. 145-33, et à moins que ne soit rapportée la preuve d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer. Dans le cas où cette preuve est rapportée, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente.

L'article R. 145-20 du code de commerce précise enfin que la demande de révision des loyers prévue à l'article L. 145-37 est formée par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Elle précise, à peine de nullité, le montant du loyer demandé ou offert. À défaut d'accord, la demande est jugée dans les conditions prévues aux articles L. 145-56 à L. 145-60. Le nouveau prix est dû à dater du jour de la demande.

En l'espèce, le bail commercial conclu le 1er février 2012 a été consenti et accepté « moyennant un loyer annuel de 8 400 euros en principal, plus le remboursement des taxes locatives et des charges légales récupérées au prorata. Lesquels loyer et charges, le preneur s'oblige à payer au bailleur ou pour lui à son mandataire, par quart, aux époques ordinaires de l'année et à terme échu ».
Décision du 08 Avril 2025
18° chambre 3ème section
N° RG 22/10731 - N° Portalis 352J-W-B7G-CXRXE

Les parties sont par ailleurs convenues que « le loyer ci-dessus fixé sera révisable dans les fermes (sic) et délais prévus par la législation en vigueur. Il suivra l'indice des baux commerciaux (base 100 au premier trimestre 2008 et 107.1 au premier trimestre 2012, départ de ce bail) ».

M. [H], qui soutient avoir formé une demande de révision du loyer, se prévaut d'une lettre recommandée avec avis de réception datée du 15 novembre 2021. Ce courrier de quatre pages, intitulé « mise en demeure sans délai supplémentaire », évoque plusieurs des différends opposant les parties. En page 2, le bailleur y écrit : « Le montant des loyers et charges, inspirés dans votre contrat de location/gérance a Mme [B] en 2016 (je répète), vous avez une augmentation du trimestre a 2850 euros. (Le trimestre, est donc composé de trois mois de 950 euros chaque.) » (sic). Il s'agit de la seule référence à une modification du montant du loyer.

Il convient en premier lieu de souligner que si M. [H] fait état dans le courrier en cause d'un nouveau montant de loyer, aucune référence explicite à la révision triennale applicable au bail en cause n'y est contenue. Ni la clause intitulée « révision du loyer » ni les articles applicables du code de commerce n'y sont rappelés. M. [H] n'indique pas plus le mode de calcul du loyer prétendument révisé, alors que M. [D] explique dans ses conclusions, en vertu des indices applicables, que le loyer révisé au 1er février 2021 n'aurait pu s'élever qu'à la somme de 763,58 euros par mois en principal.

Au vu de la formulation ci-avant rappelée, et de ses termes définitifs, il est au demeurant difficile de considérer que M. [H] a exprimé une offre à M. [D]. Le bailleur s'est davantage positionné comme s'il disposait du pouvoir de modifier unilatéralement le contenu du contrat.

Force est de constater qu'en tout état de cause, M. [H] ne démontre pas que M. [D] aurait accepté le nouveau montant sollicité. Au contraire, M. [H] insiste lui-même sur le fait que M. [D] ne paie que 700 euros par mois au titre des loyers et des charges. Il est ici indifférent que M. [D] n'ait pas contesté le montant du loyer devant le juge des référés, qui d'ailleurs n'aurait pas eu compétence pour statuer sur une telle contestation, pas plus que le juge de l'exécution. Aucune preuve n'est en définitive rapportée d'une acceptation par le locataire du loyer invoqué par le bailleur.

Il résulte de ce qui précède qu'aucun accord n'est intervenu entre les parties quant à une modification du prix du bail. Dans ces conditions, en vertu de l'article R. 145-20 susvisé, il revenait le cas échéant à M. [H] de saisir le juge des loyers commerciaux d'une demande de révision.

En l'absence d'une telle saisine et en application de la seule convention des parties, le loyer exigible s'élève depuis la prise d'effet du bail à la somme de 8 400 euros par an hors taxes et hors charges, soit 2 100 euros par trimestre en principal.

Sur la validité du commandement de payer signifié le 27 avril 2022

M. [D] sollicite l'annulation du commandement de payer signifié le 27 avril 2022 au motif qu'il vise des sommes erronées, ce que conteste M. [H].

L'article 1315 du code civil dans sa rédaction antérieure au 1er octobre 2016 dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.

Il est par ailleurs constant que la clause résolutoire contenue dans le bail commercial liant M. [D] et M. [H] ne peut être mise en œuvre que dans les conditions de l'article L. 145-41 du code de commerce suivant lequel toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux.

Il est enfin établi qu'un commandement fait pour une somme supérieure au moment réel de la créance n'en est pas moins valable à due concurrence pour la partie non contestable de la dette (voir notamment Civ. 3ème, 1er mars 1977, n°75-20.022 ; Civ. 1ère, 17 mai 2017, n°16-21.907).

En l'espèce, par acte d'huissier du 27 avril 2022, M. [H] a fait délivrer à M. [D] un commandement, visant la clause résolutoire du bail, de payer la somme de 12 300 euros en principal au titre des loyers et charges impayés du 3ème trimestre 2017 au 1er trimestre 2022.

Il résulte du décompte annexé audit commandement que M. [H] a facturé 2 200 euros par trimestre à M. [H] entre le 4ème trimestre 2017 et le 3ème trimestre 2018 inclus puis 2 300 euros par trimestre entre le 4ème trimestre 2018 et le 4ème trimestre 2020 inclus puis 1 020 euros par mois à compter du mois de février 2021 inclus.

Il ressort pourtant des développements précédents que M. [D] n'est obligé de payer le loyer que trimestriellement, soit par quatre versements annuels d'un montant de 2 100 euros chacun hors charges et hors taxes. Les parties admettent dans leurs écritures que la provision sur charges s'élève à 70 euros par mois, soit 210 euros par trimestre. Le loyer exigible, charges comprises, se chiffre donc à 2 310 euros par trimestre, soit 770 euros par mois.

Bien que le commandement litigieux vise donc des montants de loyer erronés, il a été ci-avant rappelé qu'un décompte inexact ne constitue pas un motif de nullité. M. [D] admet en outre qu'il était à la date de la délivrance de cet acte débiteur de la somme reconnue par lui de 8 756,26 euros.

En conséquence, la demande d'annulation du commandement délivré le 27 avril 2022, infondée, sera rejetée – étant souligné que M. [H] ne sollicite pas le constat de l'acquisition de la clause résolutoire du bail.

Sur la validité et le bien-fondé du congé signifié le 28 juin 2022

M. [D] affirme que le congé délivré par le bailleur est nul faute de mise en demeure préalable. Sur le fond, il conteste le défaut d'exploitation qui y est visé. S'agissant des retards de paiement, il rappelle que des délais lui ont été octroyés par le juge des référés et soutient qu'il les a respectés tout en réglant le loyer courant.

M. [H] argue que le congé avec refus de renouvellement et dénégation du droit à indemnité d'éviction est valable compte tenu des nombreux retards de paiement du locataire, sanctionnés par de nombreux commandements de payer.

Selon l'article L. 145-14 du code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

L'article L. 145-17, I, du même code ajoute que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d'aucune indemnité, s'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant. Toutefois, s'il s'agit soit de l'inexécution d'une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l'exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l'article L. 145-8, l'infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s'est poursuivie ou renouvelée plus d'un mois après mise en demeure du bailleur d'avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa.

Décision du 08 Avril 2025
18° chambre 3ème section
N° RG 22/10731 - N° Portalis 352J-W-B7G-CXRXE

Il sera enfin rappelé qu'aux termes de l'article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales :
1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ;
2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

En l'espèce, M. [H] a fait délivrer à M. [D] le 28 juin 2022 un congé pour le 31 décembre 2022 sans offre de renouvellement du bail ni de versement d'une indemnité d'éviction. Deux motifs graves et légitimes sont visés à l'acte, soit : « le défaut d'exploitation du restaurant et les nombreux retards dans le paiement des loyers, ayant contraint le bailleur à délivrer plusieurs commandements de payer notamment les 25 novembre 2016, 23 mars 2017, 4 février 2021 et 27 avril 2022 ».

Il résulte de ses écritures que M. [H] ne maintient pas le motif tiré d'un défaut d'exploitation du restaurant.

S'agissant des retards de paiement, les commandements de payer délivrés les 25 novembre 2016, 4 février 2021 et 27 avril 2022 constituent autant de mises en demeure conformes aux dispositions de l'article L. 145-17 susvisé. Contrairement à ce que soutient M. [D], elles reproduisent en effet le premier alinéa de l'article L. 145-17 et stipulent que « le motif invoqué est le défaut de paiement au terme convenu ». Le commandement signifié le 23 mars 2017, faute de reproduire les termes impératifs de cet article, ne peut en revanche être retenu à titre de mise en demeure. 

Au cours du bail ayant pris effet le 1er février 2012, M. [D] a ainsi été mis en demeure de payer au bailleur les sommes de :
- 17 600 euros s'agissant du commandement du 25 novembre 2016, au titre des loyers et charges du 3ème trimestre 2014 au 3ème trimestre 2016 inclus,
- 6 701 euros s'agissant du commandement du 4 février 2021, au titre des loyers et charges du 4ème trimestre 2018 au 4ème trimestre 2020 inclus,
- 12 300 euros s'agissant du commandement du 27 avril 2022 au titre des loyers et charges du 3ème trimestre 2017 au 1er trimestre 2022.

M. [D] a également fait l'objet d'une condamnation provisionnelle par le juge des référés du présent tribunal suivant ordonnance du 19 octobre 2017, portant sur la somme de 17 300 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 28 septembre 2017, 3ème trimestre 2017 inclus.

Le preneur a en outre été condamné par ordonnance de référé du 24 octobre 2022 au paiement de la somme provisionnelle de 11 600 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 20 septembre 2022, 3ème trimestre 2022 inclus.

Il convient de rappeler que cette ordonnance est dépourvue de l'autorité de la chose jugée et n'a donc aucun caractère définitif s'agissant du montant du loyer. Quant au jugement du juge de l'exécution du 3 août 2023 auquel se réfère M. [H], il se fonde lui-même sur l'ordonnance de référé du 24 octobre 2022 et rappelle que celle-ci « a fixé l'arriéré locatif à 11 600 euros, montant que le juge de l'exécution ne peut modifier [et] fixé sur la base d'un loyer et de charges courants de 1 020 euros par mois ainsi qu'il ressort du commandement de payer [du 27 avril 2022] ».

En conclusion de ce qui précède, la demande d'annulation du congé formée par M. [D] est infondée dès lors qu'aucune cause de nullité n'est en l'espèce caractérisée, ce congé ayant été délivré dans les formes légales et précédé de trois mises en demeure régulières.

M. [D] n'est pas plus fondé à solliciter la poursuite du bail alors que M. [H] lui a régulièrement donné congé pour le 31 décembre 2022. Le débat en l'espèce ne porte que sur le droit à indemnité d'éviction (voir notamment Civ. 3ème, 15 mai 2007, n°07-12.669).

Il revient donc à M. [H] de rapporter la preuve que les défauts de paiement de M. [D] ont perduré plus d'un mois après les commandements du 25 novembre 2016, du 4 février 2021 et du 27 avril 2022 et qu'ils revêtent un caractère de gravité et de légitimité suffisant.

Les termes de l'ordonnance de référé du 19 octobre 2017 démontrent que M. [D] est demeuré défaillant dans ce délai s'agissant de la première mise en demeure. Il en est de même s'agissant du commandement du 27 avril 2022 valant mise en demeure ; l'ordonnance de référé établit que M. [D] n'avait pas apuré l'intégralité de sa dette dans le délai d'un mois, ce que le demandeur ne conteste pas.

Aucune pièce en revanche ne permet d'établir la situation de compte postérieure au commandement du mois de février 2021. M. [H] verse aux débats un décompte qui ne porte que sur la période courant du 3ème trimestre 2022 au 1er trimestre 2024 et M. [D] des relevés de compte bancaire à partir du mois d'août 2022.

Il est donc établi que le défaut de paiement du loyer au terme contractuel, visé à titre de motif grave et légitime dans les mises en demeure de 2016 et de 2022, a perduré plus d'un mois après la signification des commandements de le faire cesser.

Il résulte plus généralement des éléments versés aux débats que depuis la prise d'effet du bail au mois de février 2012, M. [D] a irrégulièrement payé les loyers et charges échus, obligeant le propriétaire à lui faire délivrer des commandements de payer et à saisir le juge des référés.

Néanmoins, si M. [D] a effectivement manqué de manière répétée à l'une de ses obligations principales, force est de constater que le dernier commandement du 27 avril 2022 a été délivré sur la base d'un loyer erroné, comme cela résulte des précédents développements. Dès lors que les arriérés locatifs visés au congé refusant le versement d'une indemnité d'éviction étaient inexacts, ce motif ne peut être considéré comme grave et légitime à la date du congé.

Au surplus, l'ordonnance du juge des référés du 24 octobre 2022 a fixé la condamnation provisionnelle de M. [D] – au regard donc d'un décompte erroné. Sur ce fondement, M. [D] a été condamné à payer 11 600 euros en 15 mensualités de 775 euros, loyers et charges courants en plus (soit 770 euros par mois en plus), soit un total de 23 150 euros entre les mois de novembre 2022 et janvier 2024 inclus. 

Or, M. [D] justifie par la production de ses relevés bancaires avoir versé à son bailleur entre le 3 novembre 2022 et le 1er janvier 2024 la somme totale de 23 205 euros, soit une somme supérieure. Conformément à l'ordonnance précitée, la clause résolutoire est donc réputée n'avoir jamais été acquise.

Finalement, les manquements figurant au congé n'étaient pas suffisamment graves et légitimes à la date du congé, dès lors qu'ils reposaient sur des arriérés locatifs erronés dans leur montant, pour justifier la privation du preneur du droit à indemnité d'éviction. À la date du présent jugement au surplus, l'ancienneté des mises en demeure et les efforts consentis par le locataire ayant permis l'apurement de sa dette justifient d'autant plus l'absence de caractère de gravité et de légitimité suffisant de ces défauts et retards de paiement.
Décision du 08 Avril 2025
18° chambre 3ème section
N° RG 22/10731 - N° Portalis 352J-W-B7G-CXRXE

En conséquence, M. [H], qui ne justifie pas d'un motif grave et légitime à l'encontre de M. [D], sera tenu conformément à l'article L. 145-14 du code de commerce au paiement d'une indemnité d'éviction au bénéfice de ce dernier.

En application de l'article L. 145-28 suivant lequel « aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l'avoir reçue. Jusqu'au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré », la demande d'expulsion sous astreinte formée par M. [H] sera rejetée. Il en ira de même de sa demande d'indemnité d'occupation fixée à la somme de 3 000 euros par mois.

M. [D] sera tenu à titre provisionnel, jusqu'à la détermination de l'indemnité d'occupation suivant les dispositions applicables, de payer à ce titre un montant correspondant au dernier loyer applicable avant l'expiration du bail, soit 8 400 euros HT/HC par an, charges et taxes en plus.

Sur la détermination du montant de l'indemnité d'éviction

M. [D] sollicite que l'indemnité d'éviction dont il est créancier soit fixée à hauteur de 151 268 euros, arguant qu'il a acquis en 2005 le fonds de commerce en cause moyennant le prix de 130 967,69 euros, ce à quoi il ajoute des frais de remploi et une indemnité pour trouble commercial. Subsidiairement, il sollicite qu'une expertise soit ordonnée.

M. [H] s'oppose au prononcé d'une expertise, au seul motif que M. [D] n'aurait pas droit à une indemnité d'éviction.

Selon l'article L. 145-14 du code de commerce, l'indemnité d'éviction comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

Les articles 143 et 144 du code de procédure civile disposent par ailleurs que les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d'office, être l'objet de toute mesure d'instruction légalement admissible. Les mesures d'instruction peuvent être ordonnées en tout état de cause, dès lors que le juge ne dispose pas d'éléments suffisants pour statuer.

En l'espèce, les éléments comptables produits par M. [D] ne sont pas suffisamment complets pour évaluer l'indemnité d'éviction qui lui est due.

Il convient par suite d'ordonner une expertise aux fins d'évaluation de cette indemnité ainsi que de l'indemnité d'occupation statutaire due par le preneur évincé à compter du 1er janvier 2023.

Il est prématuré de statuer en l'état sur la compensation à opérer entre ces deux indemnités, M. [H] pouvant toujours exercer son droit de repentir. La demande de M. [D] en ce sens sera réservée.

La provision à valoir sur les frais d'expertise sera mise à la charge de M. [D] qui a davantage intérêt à voir la mesure prospérer.

Par ailleurs, l'article 127-1 du code de procédure civile dispose qu'à défaut d'avoir recueilli l'accord des parties prévu à l'article 131-1, le juge peut leur enjoindre de rencontrer, dans un délai qu'il détermine, un médiateur chargé de les informer de l'objet et du déroulement d'une mesure de médiation. Cette décision est une mesure d'administration judiciaire.
Décision du 08 Avril 2025
18° chambre 3ème section
N° RG 22/10731 - N° Portalis 352J-W-B7G-CXRXE

En l'espèce, au regard de la nature du litige il est de l'intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l'expertise, à une mesure qui leur offre la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée par la médiation. Il convient en conséquence de la leur proposer.

Afin que les parties bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l'acceptation d'une telle mesure, un médiateur sera commis pour recueillir leur avis, selon les modalités prévues au présent dispositif.

Sur les demandes de restitution

M. [D] demande que M. [H] soit condamné à lui restituer la somme de 2 843,13 euros au titre de loyers et charges indûment payés par lui. Il sollicite également la restitution du dépôt de garantie.

M. [H] expose pour sa part dans le corps de ses écritures que M. [D] est débiteur à son égard de la somme de 7 305,34 euros au 5 avril 2024 – il ne formule aucune prétention à ce titre au dispositif de ses conclusions. Il ne développe aucun moyen de défense s'agissant du dépôt de garantie.

En application de l'article 1315 ancien du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

L'article 1235 dans ses dispositions antérieures au 1er octobre 2016 dispose en outre que tout paiement suppose une dette : ce qui a été payé sans être dû, est sujet à répétition.

En l'espèce, il résulte des pièces versées aux débats qu'en application de l'ordonnance de référé du 24 octobre 2022, M. [D] a payé à M. [H] la somme totale de 11 625 euros (la provision avait été fixée à 11 600 euros) aux fins d'apurement de l'arriéré locatif échu au 20 septembre 2022, 3ème trimestre inclus.

Le juge des référés, sur le fondement du décompte alors non contesté produit par M. [H], avait estimé que M. [D] était redevable de la somme totale de 1 200 euros par mois charges comprises. Il a précédemment été établi que M. [D] était en application du contrat débiteur de la somme de 770 euros par mois charges comprises.

La somme réglée de 11 625 euros correspond à 9,68 mois du loyer et charges irrégulièrement fixés à 1 200 euros (11 625/1 200). Suivant ce calcul, à défaut de décompte précis compris dans l'ordonnance de référé, M. [D] n'était redevable que de la somme de 7 453,60 euros (770x9,68).

M. [H] a en conséquence indûment perçu la somme de 4 171,40 euros (11 625-7 453,60). Il sera condamné à restituer cet indu à M. [D], dans la limite néanmoins, en application de l'article 5 du code de procédure civile, de la prétention du demandeur, soit de la somme de 2 843,13 euros.

S'agissant enfin du dépôt de garantie, la clause applicable du bail commercial stipule lapidairement que M. [D] a versé à M. [H] la somme de 3 800 euros à ce titre, « représentant une avance de loyer ».

Dès lors que le bail a certes pris fin le 31 décembre 2022 mais que M. [D] a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses de ce contrat, sa demande de restitution est prématurée et sera en l'état rejetée.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Les dépens seront réservés dans l'attente de la réalisation de l'expertise tout comme les demandes relatives aux frais irrépétibles.

Il sera rappelé que l'exécution provisoire de cette décision est de droit.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

JUGE que le loyer applicable depuis la prise d'effet du bail et jusqu'au 31 décembre 2022 s'élève à la somme de 8 400 euros par an hors charges et hors taxes,

DÉBOUTE Monsieur [X] [D] de sa demande d'annulation du commandement de payer signifié par Monsieur [Y] [H] le 27 avril 2022,

DÉBOUTE Monsieur [X] [D] de sa demande d'annulation du congé signifié par Monsieur [Y] [H] le 28 juin 2022,

JUGE que le bail commercial liant Monsieur [X] [D] et Monsieur [Y] [H] a pris fin le 31 décembre 2022 à 24h par l'effet du congé délivré par le bailleur le 28 juin 2022,

JUGE que le congé délivré le 28 juin 2022 par Monsieur [Y] [H] a ouvert le droit pour Monsieur [X] [D] au versement d'une indemnité d'éviction,

DÉBOUTE Monsieur [Y] [H] de sa demande d'expulsion sous astreinte et de fixation d'une indemnité d'occupation à la somme de 3 000 euros par mois,

FIXE, à titre provisionnel, l'indemnité d'occupation due par Monsieur [X] [D] à Monsieur [Y] [H] depuis le 1er janvier 2023 à la somme de 8 400 euros par an, charges et taxes en plus,

CONDAMNE Monsieur [Y] [H] à restituer à Monsieur [X] [D] la somme de 2 843,13 euros au titre du trop-perçu de loyers et charges,

DÉBOUTE Monsieur [X] [D] de sa demande de restitution du dépôt de garantie,

RÉSERVE la demande de compensation,

ORDONNE, avant-dire droit, une mesure d'expertise aux fins d'évaluation de l'indemnité d'éviction et de l'indemnité d'occupation et commet en qualité d'expert :

Monsieur [W] [C]
[Adresse 2]
[Courriel 10]
01 53 16 14 56



Avec mission, les parties ayant été convoquées et dans le respect du principe du contradictoire, de :
* se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l'accomplissement de sa mission,
* visiter les lieux situés [Adresse 4] à [Localité 14], les décrire, dresser le cas échéant la liste du personnel employé par la locataire,
* rechercher, en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l'état des locaux, tous éléments permettant :
1) de déterminer le montant de l'indemnité d'éviction dans le cas :
- d'une perte de fonds : valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation afférents à la cession de fonds d'importance identique, de la réparation du trouble commercial, de tous autres préjudices engendrés par l'éviction,
- de la possibilité d'un transfert de fonds, sans perte conséquente de clientèle, sur un emplacement de qualité équivalente, et, en tout état de cause, le coût d'un tel transfert, comprenant : acquisition d'un titre locatif ayant les mêmes avantages que l'ancien, frais et droits de mutation, frais de déménagement et de réinstallation, réparation du trouble commercial,
2) d'apprécier si l'éviction entraînera la perte du fonds ou son transfert,
* à titre de renseignement, dire si, à son avis, le loyer aurait été ou non plafonné en cas de renouvellement du bail et préciser, en ce cas, le montant du loyer calculé en fonction des indices qui aurait été applicables à la date d'effet du congé,
3) déterminer, à la date du 1er janvier 2023, la valeur locative du local commercial loué par Monsieur [X] [D] et de proposer une estimation de l'indemnité d'occupation due par ce dernier,
* de tout dresser rapport en faisant toutes observations et suggestions utiles à la solution du litige,

DIT que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile,

FIXE à la somme de 6 000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l'expert, somme qui devra être consignée par Monsieur [X] [D] à la régie du tribunal judiciaire de Paris (Paris 17ème, Parvis du tribunal, atrium sud, 1er étage à droite) au plus tard le 9 juin 2025, avec une copie de la présente décision,

RAPPELLE qu'à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités impartis, la désignation de l'expert est caduque à moins que la juge, à la demande d'une des parties se prévalant d'un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de la caducité,

RAPPELLE que l'expert devra faire connaître sans délai son acceptation et commencer les opérations d'expertise dès qu'il sera averti que les parties ont consigné la provision mise à leur charge,

DEMANDE à l'expert, préalablement au dépôt de son rapport, d'adresser aux parties un document de synthèse présentant ses conclusions provisoires et destiné à provoquer leurs observations,

RAPPELLE que l'expert devra prendre en considération les observations ou réclamations des parties, et, lorsqu'elles sont écrites, les joindre à son avis si les parties le demandent, dans les conditions de l'article 276 du code de procédure civile,


Décision du 08 Avril 2025
18° chambre 3ème section
N° RG 22/10731 - N° Portalis 352J-W-B7G-CXRXE

DEMANDE à l'expert de déposer l'original de son rapport au greffe de la 18ème chambre - 3ème section du tribunal judiciaire de Paris avant le 30 avril 2026,

DÉSIGNE la juge de la mise en état de la 18ème chambre - 3ème section, aux fins de contrôler le suivi des opérations d'expertise,

DONNE injonction aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de :

Monsieur [P] [N]
[Adresse 6]
[Courriel 12]
06 80 65 07 69

DIT que le médiateur n'interviendra qu'après que l'expert l'aura informé avoir adressé aux parties sa note de synthèse,

DIT qu'après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l'expert suspendra ses opérations d'expertise,

DIT que le médiateur ainsi informé par l'expert aura pour mission :
* d'expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d'une mesure de médiation,
* de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure,

DIT qu'à l'issue de ce premier rendez-vous d'information, dans l'hypothèse où au moins l'une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d'au moins l'une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en avisera l'expert et le juge chargé du contrôle des expertises ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l'expert reprendra le cours de sa mission,

DIT que dans l'hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation :
* le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation,
* le médiateur en informera l'expert, et le cours de l'expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige,

DIT qu'au terme de la médiation, le médiateur informera l'expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu'elles n'y sont pas parvenues,

DIT que si les parties sont parvenues à un accord, l'expert déposera son rapport en l'état de la dernière note aux parties qu'il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondant,

DIT que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, les opérations d'expertise reprendront,

RÉSERVE les dépens,

RÉSERVE les demandes relatives aux frais irrépétibles,

REJETTE toute autre demande,


RAPPELLE l'affaire à l'audience de mise en état du 23 juin 2025 à 11h30 pour vérification du versement de la consignation et du démarrage des opérations d'expertise,

RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.


Fait et jugé à [Localité 13] le 08 Avril 2025


Le Greffier Le Président
Henriette DURO Sandra PERALTA