Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 3 avril 2025

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : [V] [J]


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Me Marc ZIMMER

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé
 
N° RG 24/10849 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6NDY

N° MINUTE : 10







ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 03 avril 2025


DEMANDERESSE
S.C.I. AKELIUS [Localité 4] V, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Marc ZIMMER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1623

DÉFENDERESSE
Madame [V] [J], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée



COMPOSITION DU TRIBUNAL
Carole-Emilie RAMPELBERG, juge des contentieux de la protection
assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 24 janvier 2025

ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 03 avril 2025 par Carole-Emilie RAMPELBERG, Juge, assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier


Décision du 03 avril 2025
PCP JCP ACR référé - N° RG 24/10849 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6NDY

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE


Par acte sous seing privé du 1er mai 2021, la société S.C.I AKELIUS [Localité 4] V a consenti un bail d'habitation à Mme [V] [J] sur des locaux situés au [Adresse 3] (étage 6, lot 614), moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 850 euros et d'une provision pour charges de 35 euros.

Par avenant au bail d'habitation du 1er mai 2021, le loyer mensuel a été réduit à la somme de 770 euros. 

Par acte de commissaire de justice du 7 août 2024, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 2 579,34 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [V] [J] le 14 août 2024.

Par assignation du 12 novembre 2024, la société S.C.I AKELIUS [Localité 4] V a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l'expulsion de Mme [V] [J] sous astreinte de 50 euros par jour de retard, statuer sur le sort des meubles et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
- une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux,
- 4 257,42 euros à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 1er novembre 2024, avec intérêts au taux légal,
- 146,45 euros au titre du commandement de payer du 7 août 2024,
- 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 20 novembre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

À l'audience du 24 janvier 2025, la société S.C.I AKELIUS [Localité 4] V, représentée par son conseil, maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 20 janvier 2025, s'élève désormais à 6 906,14 euros, terme du mois de janvier 2025 inclus. La société S.C.I AKELIUS [Localité 4] V considère enfin qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Mme [V] [J] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter

La société S.C.I AKELIUS [Localité 4] V ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION


En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.


1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail 
 
1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société S.C.I AKELIUS [Localité 4] V justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.
 
Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.


1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines et non plus deux mois le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 7 août 2024. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 2 579,34 euros n'a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 8 octobre 2024.

Il convient, en conséquence, d'ordonner à la locataire ainsi qu'à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser la société S.C.I AKELIUS [Localité 4] V à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant.

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Mme [V] [J] à quitter les lieux, il n'y a pas lieu d'ordonner une astreinte, le bailleur obtenant par ailleurs une indemnité d'occupation.

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d'un commandement de quitter les lieux.


2. Sur la dette locative


Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l'espèce, la société S.C.I AKELIUS [Localité 4] V verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 20 janvier 2025, terme du mois de janvier 2025 inclus, Mme [V] [J] lui devait la somme de 6 906,14 euros.

Toutefois, en l'absence de comparution de la locataire, le principe de la contradiction impose de limiter la demande de la bailleresse au montant figurant dans l'assignation, soit 4 257,42 euros, suivant décompte arrêté au 1er novembre 2024, terme du mois de novembre 2024 inclus.

Mme [V] [J] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter du 7 août 2024 sur la somme de 2 579,34 euros et à compter de l'assignation pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.


3. Sur l'indemnité d'occupation


En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 834.09 euros.

L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, à partir du 8 octobre 2024, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société S.C.I AKELIUS [Localité 4] V ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire


Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [V] [J], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile, y compris le coût du commandement de payer du 7 août 2024 et celui de l'assignation du 12 novembre 2024.

L'équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 500 euros à la demande de la société S.C.I AKELIUS [Localité 4] V concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l'article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l'exécution provisoire.


PAR CES MOTIFS


La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 7 août 2024 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois, 

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 1er mai 2021 entre la société S.C.I AKELIUS [Localité 4] V, d'une part, et Mme [V] [J], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] (étage 6, lot 614) est résilié depuis le 8 octobre 2024,

DIT n'y avoir lieu d'octroyer des délais de paiement à Mme [V] [J], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d'une procédure de surendettement,

ORDONNE à Mme [V] [J] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3] (étage 6, lot 614) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

RAPPELLE que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'hors période hivernale et à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux,

DEBOUTE la société S.C.I AKELIUS [Localité 4] V de sa demande d'astreinte,

CONDAMNE Mme [V] [J] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 834.09 euros (huit cent trente-quatre euros et neuf centimes) par mois,

DIT que cette indemnité d'occupation, qui se substitue au loyer dès le 8 octobre 2024, est payable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE Mme [V] [J] à payer à la société S.C.I AKELIUS [Localité 4] V la somme de 4 257,42 euros (quatre mille deux cent cinquante-sept euros et quarante-deux centimes) à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 1er novembre 2024, terme du mois de novembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 7 août 2024 sur la somme de 2 579,34 euros et à compter de l'assignation pour le surplus,

CONDAMNE Mme [V] [J] à payer à la société S.C.I AKELIUS [Localité 4] V la somme de 500 euros (cinq cents euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [V] [J] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 7 août 2024 et celui de l'assignation du 12 novembre 2024.

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 3 avril 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge