Tribunal Judiciaire · PCP JTJ proxi fond — 7 avril 2025

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Maître BRETESCHE


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Maître DELATTRE

Pôle civil de proximité
■

PCP JTJ proxi fond
 
N° RG 24/03416 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5FE6

N° MINUTE : 
4 JTJ






JUGEMENT 
rendu le lundi 07 avril 2025

DEMANDEUR
Syndicat des copropriétaires DE L’IMMEUBLE DU [Adresse 3], 
dont le siège social est représenté par son syndic le cabinet PG LANCE&CIE - [Adresse 1]

représenté par Maître DELATTRE, avocat au barreau de Paris, vestiaire #G234


DÉFENDERESSE
S.C.I. AK IMMOBILIER, 
dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître BRETESCHE, avocat au barreau du Val de Marne


COMPOSITION DU TRIBUNAL
Laura LABAT, Juge, statuant en juge unique
assistée de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 28 janvier 2025

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 07 avril 2025 par Laura LABAT, Juge assistée de Laura JOBERT, Greffier


Décision du 07 avril 2025
PCP JTJ proxi fond - N° RG 24/03416 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5FE6

EXPOSE DU LITIGE

La SCI AK IMMOBILIER est propriétaire des lots 47 et 49 dépendants d'un immeuble en copropriété situé [Adresse 2].

Par acte de commissaire de justice délivré le 7 mai 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, a fait assigner la SCI AK IMMOBILIER pour obtenir sa condamnation, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
- à lui payer la somme de 5 696,34 euros au titre des charges impayées arrêtées au 01/04/24 inclus, outre les intérêts au taux légal et la capitalisation des intérêts ;
- à lui payer la somme de 1053,46 euros au titre des frais nécessaires de recouvrement ;
- à lui payer la somme de 1 000,00 euros à titre de dommages-intérêts ;
- aux dépens, en ce compris le coût de deux commandements de payer, et à lui payer la somme de 1 500,00 euros au titre des frais irrépétibles.

A l’audience, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2], représenté, a repris les termes de son assignation. Il a actualisé sa demande au titre des charges impayées à la somme de 2 629,20 euros arrêtée au 27 janvier 2025 inclus ainsi que les demandes au titre des frais à la somme de 2053,46 euros.

Il sollicite, outre le paiement des charges de copropriété impayées celui des frais engagés par le syndic pour parvenir au recouvrement, frais imputables au copropriétaire défaillant en vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Le syndicat fonde sa demande de dommages et intérêts sur les dispositions de l’article 1153 alinéa 4 du code civil et fait état des difficultés de trésorerie engendrées par les retards systématiques de la SCI AK IMMOBILIER dans le paiement des charges.

La SCI AK IMMOBILIER, représentée, s'est référée à ses conclusions, auxquelles il est renvoyé, aux termes desquelles elle sollicite le rejet des prétentions du demandeur et sa condamnation aux dépens et à lui payer la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] a été autorisé à vérifier le bon encaissement d'un chèque et à produire un décompte actualisé en cours de délibéré, ce qu'il a fait en actualisant sa créance principale à la somme de 648 euros au 5 mars 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 07 avril 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les charges de copropriété

Selon les dispositions de l'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services présentent à l’égard de chaque lot ainsi qu'aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.
L’article 14-1 de la même loi dispose que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale. Cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. L'article 1359 du même code précise que la preuve de toute obligation d'un montant supérieur à 1500 euros doit être rapportée par écrit.

Au soutien de sa demande, le syndicat produit notamment :
- la justification de la qualité de propriétaire de la SCI AK IMMOBILIER ;
- le relevé du compte individuel de la SCI AK IMMOBILIER montrant un débit de 648 euros ;
- les procès-verbaux des assemblées générales approuvant les comptes des exercices passés ainsi que les budgets provisionnels pour la période objet de la demande ;
- les appels de fonds relatifs aux sommes réclamées.

Les sommes figurant sur le décompte sont justifiées par les procès-verbaux des assemblées générales à l'exception d'une facture d'un montant de 648 euros correspondant au débarras dans les circulations de cave. Toutefois, les pièces produites ne permettent pas d'établir que cette somme doit être mise à la charge de la SCI AK IMMOBILIER.

Par conséquent, il convient de rejeter la demande en paiement des charges.

Sur les frais imputables au copropriétaire

Il résulte de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 que les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire sont imputables au seul copropriétaire concerné.

Les frais visés par ce dernier texte concernent nécessairement ceux accomplis avant toute procédure et pouvant être inscrits directement sur le compte du copropriétaire puisque les frais postérieurs, notamment les frais d’assignation, sont compris dans les dépens et les honoraires d’avocat sont pris en considération dans les frais irrépétibles. Les éventuels autres débours ne constituant pas des frais nécessaires peuvent, le cas échéant, être pris en compte dans la réparation du préjudice du syndicat à raison de l’alourdissement des charges des copropriétaires à raison de la carence d’un seul.

En l'espèce, le demandeur sollicite le paiement au titre de frais de relance et de mises en demeure. Toutefois, il ne justifie pas de l'envoi des trois courriers invoqués. Il sollicite en outre des sommes au titre d'honoraires de mises en demeure, de constitution d'hypothèque ou de transmission de dossier à des auxiliaires de justice. Cependant, ces sommes sont dues en vertu du contrat de syndic dont la SCI AK IMMOBILIER est tiers.

Par conséquent, cette demande est rejetée.


Sur la demande de dommages et intérêts

Selon les dispositions de l'article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie ni de l'abus de droit, ni de la mauvaise foi -ce qui ne résulte pas du seul défaut de paiement du débiteur- ni d’un préjudice subi distinct du retard apporté au paiement et compensé par les intérêts moratoires. Les dépenses engagées pour recouvrer la créance sont quant à elles compensées par les dépens, l’article 700 du code de procédure civile et les articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. La réalité d’aucun autre préjudice n’est avérée.

Par conséquent, il sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, la SCI AK IMMOBILIER, partie perdante, sera condamnée aux dépens, les charges de copropriété exigibles ayant été réglées après la délivrance de l'assignation et un renvoi.

En application de l'article 700 du code de procédure civile, la SCI AK IMMOBILIER sera condamnée à verser au syndicat la somme de 400 euros.

En application de l'article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire à titre provisoire. 

PAR CES MOTIFS
LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS

Statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2] de ses demandes ;

CONDAMNE la SCI AK IMMOBILIER à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2] la somme de 400 euros au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE la SCI AK IMMOBILIER aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire de plein droit.


Fait et jugé à [Localité 5] le 07 avril 2025.

Le greffier Le Président