Tribunal Judiciaire · Loyers commerciaux — 8 avril 2025

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


 ■

Loyers commerciaux

 
N° RG 22/13349 - N° Portalis 352J-W-B7G-CYJYY


N° MINUTE : 5

Assignation du :
09 Novembre 2022

Jugement en fixation



[1]

[1] Expéditions 
exécutoires
délivrées le :








JUGEMENT 
rendu le 08 Avril 2025

DEMANDERESSE

Madame [J] [L] [T] [S] veuve [K]
[Adresse 2]
[Localité 4]

représentée par Me René-louis PETRELLI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1160



DEFENDERESSE

S.A.S. PIERRE CAFES (ANCIENNEMENT DÉNOMMÉE PIERRE FRANCOIS) prise en la personne de son président domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 6]
[Localité 10]

représentée par Maître Christophe SIZAIRE de la SCP ZURFLUH - LEBATTEUX - SIZAIRE ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0154


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Cassandre AHSSAINI, Juge, Juge des loyers commerciaux
Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Manon PLURIEL, Greffière


DEBATS

A l’audience du 12 Décembre 2024 tenue publiquement 

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort




EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous signature privée du 21 mai 2010 enregistré sous le numéro 5100 (ci-après : le bail n°5100), la S.A.R.L. Pusset & Serabian, aux droits de laquelle vient Mme [J] [S], veuve [K], a donné à bail commercial en renouvellement à la S.A.R.L. Pierre-François, devenue la S.A.S. Pierre Cafés, des locaux commerciaux en rez-de-chaussée constitués de cinq locaux dépendant d’un immeuble situé [Adresse 5] et [Adresse 3] à [Localité 10].

Le bail a été consenti pour une durée de neuf ans à compter du 1er juillet 2009 et jusqu’au 30 juin 2018, moyennant le paiement d’un loyer annuel en principal de 9 400 euros.

Les activités exclusivement autorisées dans les locaux sont celles de « café, restauration, brasserie, vente à emporter ou à consommer sur place, PMU – loto et en général jeux de la Française des jeux ».

Par avenant sous seing privé en date du 15 mai 2013, les parties sont convenues de porter le loyer annuel à la somme de 10 313,71 euros en principal à compter du 1er juillet 2012.

À compter du 1er juillet 2018, le contrat de bail s’est poursuivi par tacite prolongation.

Par acte sous signature privée du 13 janvier 2009 enregistré sous le numéro 5101 (ci-après : le bail n°5101), la S.A.R.L. Pusset & Serabian, aux droits de laquelle vient Mme [J] [S], veuve [K], a donné à bail commercial en renouvellement à la S.A.R.L. Pierre-François devenue la S.A.S. Pierre Cafés des locaux commerciaux constitués d’une boutique, d’un sous-sol et d’une grande pièce au premier étage, dépendant d’un immeuble situé [Adresse 5] et [Adresse 1] à [Localité 10].


Le bail a été consenti pour une durée de neuf ans à compter du 1er avril 2008 et jusqu’au 31 mars 2017, moyennant le paiement d’un loyer annuel en principal de 15 000 euros.

Les activités exclusivement autorisées dans les locaux sont celles de « café, restauration, brasserie, vente à emporter ou à consommer sur place ».

Par dernier avenant sous seing privé en date du 1er avril 2014, les parties sont convenues de porter le loyer annuel à la somme de 15 566,56 euros en principal.

À compter du 1er avril 2017, le contrat de bail s’est poursuivi par tacite prolongation.

Par acte sous signature privée du 28 janvier 2004 enregistré sous le numéro 5103 (ci-après : le bail n°5103), la S.A.R.L. Pusset & Serabian aux droits de laquelle vient Mme [J] [S], a donné à bail commercial en renouvellement à M. [U] [V], aux droits duquel vient la S.A.S. Pierre Cafés, divers locaux commerciaux dépendant d’un immeuble situé [Adresse 5] et [Adresse 1] à [Localité 10].

Le bail a été consenti pour une durée de neuf ans à compter du 1er janvier 2004 et jusqu’au 31 décembre 2013, moyennant le paiement d’un loyer annuel en principal de 16 550 euros.

Les activités exclusivement autorisées dans les locaux sont celles de « café, restaurant, brasserie, vente à emporter ou à consommer sur place, et accessoirement, tabac – loto- PMU, en général, jeux de la Française des jeux ».

Par avenant sous seing privé en date du 23 octobre 2013, les parties sont convenues de porter le loyer annuel à la somme de 22 223,18 euros en principal.

À compter du 1er janvier 2013, le contrat de bail s’est poursuivi par tacite prolongation.

Par trois actes d’huissier du 30 septembre 2021, Mme [J] [S] a signifié à la S.A.S. Pierre Cafés un congé pour la date du 31 mars 2022, avec offre de renouvellement des trois baux à compter du 1er avril 2022, pour une durée de neuf années aux clauses et conditions des baux expirés à l’exception des loyers de renouvellement, proposés à hauteur de :
- 95 000 euros hors taxes et hors charges par an pour le bail n°5100,
- 60 000 euros hors taxes et hors charges par an pour le bail n°5101,
- 65 000 euros hors taxes et hors charges par an pour le bail n°5103.

À défaut d’accord amiable et après avoir notifié le 1er septembre 2022 trois mémoires préalables pour chacun des baux, Mme [J] [S] a fait assigner la S.A.S. Pierre Cafés devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris par acte de commissaire de justice signifié le 9 novembre 2022, sollicitant la fixation du loyer en renouvellement à la somme annuelle en principal de 64 800 euros pour le bail n°5100, 56 800 euros pour le bail n°5101 et 48 000 euros pour le bail n°5103, à compter du 1er avril 2022, aux mêmes clauses, charges et conditions des baux expirés.


Par jugement du 6 octobre 2023, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris a principalement :
- constaté le principe du renouvellement des trois baux commerciaux à effet du 1er avril 2022,
- dit que les prix des baux renouvelés doivent être fixés à la valeur locative en raison de la durée des baux expirés, supérieure à douze ans,
- ordonné une expertise judiciaire aux fins de rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er avril 2022 et désigné M. [D] [C] pour y procéder,
- fixé les loyers provisionnels des baux n°5100, 5101 et 5103 pour la durée de l’instance aux montants des loyers contractuels indexés en principal, outre les charges,

Le rapport d’expertise judiciaire a été déposé le 17 septembre 2024. 

L’affaire ayant repris et les parties ayant échangé leurs derniers mémoires, l’audience de plaidoiries a eu lieu le 12 décembre 2024.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 11 mars 2025 puis prorogée par avis du juge des loyers commerciaux au 8 avril 2025.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET MOYENS

Lors de l’audience de plaidoirie, reprenant les termes de son dernier mémoire notifié par lettre recommandée avec avis de réception le 6 décembre 2024, Mme [J] [S] demande à la juge des loyers commerciaux de :
- fixer le loyer des lieux loués dépendant de l’immeuble du [Adresse 7] à [Localité 10] donnés à bail commercial par contrat n°5100 par Mme [J] [S], veuve [K], à la S.A.S. Pierre Cafés au prix de 37 108 euros par an en principal hors taxes et hors charges, à compter du 1er avril 2022, l’ensemble des autres clauses, charges, et conditions du bail demeurant inchangées,
- fixer le loyer des lieux loués dépendant de l’immeuble du [Adresse 7] à [Localité 10] donnés à bail commercial par contrat n°5101 par Mme [J] [S], veuve [K], à la S.A.S. Pierre Cafés au prix de 55 448 euros par an en principal hors taxes et hors charges, à compter du 1er avril 2022, l’ensemble des autres clauses, charges, et conditions du bail demeurant inchangées,
- fixer le loyer des lieux loués dépendant de l’immeuble du [Adresse 7] à [Localité 10] donnés à bail commercial par contrat n°5103 par Mme [J] [S], veuve [K], à la S.A.S. Pierre Cafés au prix de 56 994 euros par an en principal hors taxes et hors charges, à compter du 1er avril 2022, l’ensemble des autres clauses, charges, et conditions du bail demeurant inchangées,
- débouter la S.A.S. Pierre Cafés de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
- ordonner l’exécution provisoire, nonobstant tous recours et sans constitution de garantie,
- ordonner le partage des dépens incluant les frais taxés de l’expertise judiciaire.

En réplique et développant les termes de son dernier mémoire notifié par lettre recommandée avec avis de réception du 5 décembre 2024, la S.A.S. Pierre Cafés demande à la juge des loyers commerciaux de :
- fixer le loyer du bail renouvelé au titre des locaux sis à [Adresse 5] et [Adresse 3], donnés à bail commercial suivant contrat n°5100 à compter du 1er avril 2022, à la somme annuelle de 16 134 euros en principal,
- fixer le loyer du bail renouvelé au titre des locaux sis à [Adresse 5] et [Adresse 3], donnés à bail commercial suivant contrat n°5101 à compter du 1er avril 2022, à la somme annuelle de 24 108 euros en principal,
- fixer le loyer du bail renouvelé au titre des locaux sis à [Adresse 5] et [Adresse 3], donnés à bail commercial suivant contrat n°5103 à compter du 1er avril 2022, à la somme annuelle de 24 780 euros en principal,
- débouter Mme [J] [S], veuve [K], de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
- condamner Mme [J] [S], veuve [K], à lui payer une somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles,
- condamner Mme [J] [S], veuve [K], aux dépens, comprenant le cas échéant les frais d’expertise judiciaire.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux derniers mémoires des parties s’agissant de l’exposé de leurs moyens.

MOTIVATION

Sur la fixation du loyer du bail renouvelé

En application des dispositions de l’article L. 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. À défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après : 1) les caractéristiques du local considéré ; 2) la destination des lieux ; 3) les obligations respectives des parties ; 4) les facteurs locaux de commercialité ; 5) les prix couramment pratiqués dans le voisinage.
L’article L.145-34 du code de commerce précise que le montant des loyers des baux renouvelés, dont la durée est supérieure à douze ans, ne peut qu’être fixé à la valeur locative.

En l’espèce, compte tenu de la durée des baux expirés supérieure à douze ans, et en application de l’article L. 145-34 du code de commerce, le loyer des trois baux renouvelés doit correspondre à la valeur locative des locaux en cause.

Au terme de ses opérations d’expertise, M. [D] [C] a estimé que la valeur locative des locaux loués s’établissait le 1er avril 2022 à :
- 19 400 euros pour le bail n°5100,
- 40 000 euros pour le bail n°5101,
- 30 000 euros pour le bail n°5103.

La preneuse et la bailleresse formulent plusieurs critiques à l’égard de l’évaluation de l’expert.

La valeur locative des locaux sera par suite établie après analyse des éléments constitutifs définis par l’article L. 145-33 susvisé et les articles R. 145-3 à R. 145-8 du même code.

Sur les caractéristiques des locaux

Selon l’article R. 145-3 du code de commerce, les caractéristiques propres au local s'apprécient en considération : 1°) de sa situation dans l'immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ; 2°) de l'importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l'exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ; 3°) de ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d'activité qui y est exercée ; 4°) de l'état d'entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ; 5°) de la nature et de l'état des équipements et des moyens d'exploitation mis à la disposition du locataire.

En outre, en application des dispositions du premier alinéa de l'article R. 145-4 du même code, les caractéristiques propres au local peuvent être affectées par des éléments extrinsèques constitués par des locaux accessoires, des locaux annexes ou des dépendances, donnés en location par le même bailleur et susceptibles d'une utilisation conjointe avec les locaux principaux.

En l’espèce, il résulte du rapport d’expertise judiciaire que les locaux donnés à bail dépendent d’un immeuble ancien élevé sur caves et constitué d’un rez-de-chaussée, de cinq étages droits et d’un sixième mansardé sis à l’angle entre la [Adresse 8] et la [Adresse 15], jouissant donc d’une bonne visibilité. Il est relevé par l’expert que les locaux ne disposent pas de chauffage ni de climatisation.

S’agissant du bail n°5100, les locaux se situent en totalité au sous-sol de l’immeuble et sont accessibles par deux escaliers privatifs dont un depuis la boutique. Ils sont aménagés en deux zones de restauration voûtées. Ils bénéficient d’annexes, à savoir des sanitaires, un vestiaire, un dressing, une réserve voûtée accessible par un passage à hauteur et d’une cave à vin voûtée. Il ressort du rapport d’expertise que les locaux ont une surface utile de 101,45 m², ce qui n’est pas contesté par les parties. Du fait de la location de ces locaux en sous-sol, ils ne possèdent aucune vitrine.

S’agissant du bail n°5101, les locaux se situent au rez-de-chaussée, au sous-sol et au premier étage de l’immeuble et sont accessibles au rez-de-chaussée par une porte vitrée à deux vantaux située entre les rues [Adresse 8] et du [Adresse 15]. Ils sont visibles depuis la [Adresse 15]. Ils sont aménagés, au rez-de-chaussée, en une zone de restauration composée d’un bar, d’une salle de restaurant et d’un espace cuisine en surélévation d’une marche, et bénéficient également d’un droit de terrasse ouverte accordé à l’année par la ville de [Localité 9]. Ils sont aménagés également en sous-sol, accessible par deux escaliers privatifs depuis la boutique, en une zone de cuisine avec plonge. Les annexes sont constituées de sanitaires, d’un local technique et de rangement et d’une chambre froide positive. Au premier étage se trouve un bureau accessible par une porte palière en bois à simple vantail. Il ressort du rapport d’expertise que les locaux ont une surface utile de 93,20 m², ce qui n’est pas contesté par les parties. Ces locaux apparaissent en bon état d’entretien et jouissent d’agencements adaptés à l’activité du preneur – l’expert souligne notamment l’existence d’un petit monte-charge de 100 kg environ.

S’agissant du bail n°5103, les locaux se situent en rez-de-chaussée et au sous-sol de l’immeuble, accessibles depuis la [Adresse 15] par deux portes vitrées à deux vantaux. Au rez-de-chaussée, ils sont aménagés en une zone de restaurant en contrebas de deux marches depuis une autre salle de restaurant. Au sous-sol accessible par deux escaliers privatifs dont un depuis la boutique, ils sont aménagés en une réserve, un local de rangement, un bureau sans éclairage naturel et une chambre froide. Il ressort du rapport d’expertise que les locaux ont une surface utile de 81,40 m², ce qui n’est pas contesté par les parties. Ils jouissent d’une bonne visibilité grâce au linéaire de vitrine donnant sur la [Adresse 8] et la [Adresse 15] et apparaissent en bon état d’entretien. Les aménagements des locaux sont adaptés à l’activité du preneur.

L’expert note que des percements ont été réalisés au rez-de-chaussée et au sous-sol de sorte que les trois boutiques objets des trois baux sont réunies.

S’agissant de la détermination de la surface pondérée des locaux, la 5? édition de la Charte de l’expertise en évaluation immobilière expose que la surface utile brute d’un local est égale à la surface de plancher de la construction, déduction faite des éléments structuraux et des circulations verticales, tandis que la surface utile nette est celle effectivement réservée au travail, obtenue en déduisant de la surface utile brute les circulations horizontales, les locaux sociaux et les sanitaires. La surface pondérée est elle obtenue suivant une méthode consistant dans le fait de ramener les différentes catégories de surfaces réelles, selon leur intérêt, à une surface courante en appliquant des coefficients de pondération.

La S.A.S. Pierre Cafés a communiqué des plans d’intérieur réalisés par le cabinet de géomètre-expert Pangéo Conseil en date du 4 novembre 2021 relevant les surfaces des locaux loués par les trois baux. L’expert a retenu ces plans.

Après application des coefficients de pondérations conformes, l’expert judiciaire a estimé la surface totale pondérée des locaux à :
- 26,89 m² B pour les locaux dépendant du bail n°5100,
- 40,18 m² B pour les locaux dépendant du bail n°5101, la partie bureau non reliée située au 1er étage n’ayant pas été pondérée et présentant une surface non contestée de 24,05 m2,
- 41,30 m² B pour les locaux dépendant du bail n°5103.

La S.A.S. Pierre Cafés et Mme [J] [S] acquiescent au calcul de la surface pondérée proposée par l’expert qui sera en conséquence retenue.

Sur la destination des lieux

Il résulte de l’article R. 145-5 du code de commerce que la destination des lieux est celle autorisée par le bail et ses avenants ou par le tribunal dans les cas prévus aux articles L. 145-47 à L. 145-55 et L. 642-7.

En l’espèce, le bail n°5100 n’autorise l’affectation des locaux loués qu’au commerce de « café, restauration, brasserie, vente à emporter ou à consommer sur place, PMU - loto et en général jeux de la Française des jeux ».

Le bail n°5101 n’autorise l’affectation des locaux loués qu’au commerce de « café, restauration, brasserie, vente à emporter ou à consommer sur place ».

Le bail n°5103 n’autorise l’affectation des locaux loués qu’au commerce de « café, restaurant, brasserie, vente à emporter ou à consommer sur place et, accessoirement, tabac, loto, PMU, et en général, jeux de la Française des jeux ».

Mme [J] [S] sollicite une majoration de 10 % de la valeur locative des locaux au motif que la destination contractuelle est particulièrement large et notamment que l’activité de « PMU, Loto et en général jeux de la Française des jeux » n’est pas autorisée dans de nombreux restaurants, ce qui serait générateur d’une plus importante clientèle. Elle indique qu’il n’importe pas que les locaux loués ne puissent être agencés effectivement pour y installer une activité de PMU et de jeux de la Française des jeux dans la mesure où un tel agencement relève d’un choix inhérent au locataire et à sa volonté d’agencement des locaux pour l’exploitation de son activité, ne pouvant s’imposer au bailleur.

La S.A.S. Pierre Cafés affirme que l’activité de PMU/jeux ne peut être réellement exercée dans les locaux loués ce dont elle justifie par le courriel d’un commercial de zone de la société PMU soulignant l’absence « d’emplacement stratégique dans [l’établissement] permettant de générer des enjeux de paris rentable pour les deux parties ».

Si la destination contractuelle des locaux est effectivement plus large que celle d’un commerce classique de café et de restauration, les activités de « PMU, loto et en général jeux de la Française des jeux » n’apparaissent pas constituer un avantage tel que la preneuse pourrait modifier l’affectation principale des lieux ou céder plus facilement les baux au seul regard de ces activités. En conséquence, conformément à l’approche retenue par l’expert judiciaire, la destination des lieux ne donnera pas lieu à une majoration de la valeur locative mais sera en revanche prise en compte dans la détermination du prix unitaire.

Sur les obligations respectives des parties

En vertu de l’article R. 145-8 du code de commerce, du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l'acceptation d'un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge.

Il est de jurisprudence constante que les obligations incombant normalement au bailleur, dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie, constituent un facteur de diminution de la valeur locative (voir par exemple Civ. 3ème, 25 janvier 2023, n°21-21.943).

Sur les travaux du locataire et de la clause d’accession

L’expert judiciaire a appliqué à la valeur locative brute des trois baux un abattement de 10 % pour tenir compte des travaux effectués dans les lieux et de la clause d’accession.

Mme [J] [S] conteste le principe de cet abattement et sollicite très subsidiairement qu’il soit limité à hauteur de 1 %. Elle soutient essentiellement qu’un tel abattement constituerait un enrichissement sans cause de la preneuse qui n’a pas assumé le coût des travaux réalisés il y a plus de vingt ans. Elle ajoute que ces travaux ont ainsi été amortis depuis plusieurs années au 1er avril 2022. Elle expose enfin ne plus disposer de l’option d’exiger la remise des lieux en leur état primitif.

La S.A.S. Pierre Cafés demande que le rapport soit entériné sur ce point. Se fondant sur plusieurs jurisprudences de la Cour de cassation, elle indique qu’une remise en état primitif des locaux loués en fin de bail est incompatible avec le renouvellement du bail de sorte que la clause d’accession ne peut jouer qu’à la fin des relations contractuelles et donc en fin de jouissance effective des locaux loués, ce qui ouvre droit à un abattement sur la valeur locative au profit du preneur.

En droit, l’article 551 du code civil dispose que tout ce qui s'unit et s'incorpore à la chose appartient au propriétaire. En l’absence de stipulation particulière du bail et en application de l’article 555 du code civil, dans l’hypothèse où des travaux ont effectués par le locataire sur la chose louée sur ses propres deniers, le propriétaire peut, à l’expiration du bail, exiger que les constructions soient enlevées ou bien payer afin de les conserver.

Il est d’usage, afin d’éviter ce paiement, d’insérer dans les baux commerciaux une clause dite d’accession gratuite qui aménage les conséquences de l’article 555 du code civil.

En l’espèce, aux termes des clauses 6° des baux n°5100 et n°5103 et 9° du bail n°5101, le preneur s’oblige « de ne faire aucun changement dans les lieux loués, tant à l’intérieur que sur la façade, sans le consentement écrit du bailleur qui demeurera propriétaire, à l’expiration du bail, de tous embellissements ou améliorations qui auraient été faits, et ce, sans indemnité, à moins qu’il ne préfère faire rétablir les lieux loués dans leur état primitif aux frais du preneur. »

Il résulte de ce qui précède que la clause d’accession ainsi stipulée prévoit que tous les embellissements ou améliorations exécutés par la preneuse dans les lieux loués demeureront en fin de bail la propriété de la bailleresse sans indemnité mais que cette dernière pourra également demander à la preneuse le rétablissement des lieux loués dans leur état initial aux frais exclusifs de la preneuse.

Contrairement à ce qu’allègue Mme [J] [S], la désignation contractuelle des locaux donnés en location et la circonstance qu’ils font l’objet de trois baux distincts lui permet toujours de requérir une remise des lieux en leur état initial.

Il convient de rappeler que selon l’article 1188 du code civil, le contrat s'interprète d'après la commune intention des parties plutôt qu'en s'arrêtant au sens littéral de ses termes. Lorsque cette intention ne peut être décelée, le contrat s'interprète selon le sens que lui donnerait une personne raisonnable placée dans la même situation.

Le renouvellement du bail étant incompatible avec la remise des lieux dans leur état primitif, la clause d'accession litigieuse ne peut jouer qu'à la fin des relations contractuelles (voir notamment, s’agissant d’une jurisprudence constante, Civ. 3ème, 7 février 2007, n°05-21.428 ; Civ. 3ème, 17 novembre 2021, n°20-16.802). La clause d’accession stipulée aux trois baux en cause doit donc être requalifiée en clause en fin de jouissance.

Il n’est pas contesté qu’en l’espèce, les travaux intervenus dans les lieux loués, qui ont permis la réunion des trois boutiques, ont été réalisés en 1989, 1997 et 2001, soit lors de baux antérieurs aux derniers baux expirés. La S.A.S. Pierre Cafés ne soutient d’ailleurs pas les avoir financés.

En application de ce qui précède, néanmoins, cet élément est inopérant dès lors que Mme [J] [S] n’est toujours pas devenue propriétaire de ces aménagements et améliorations du fait des renouvellements successifs des baux.

En conséquence, et alors que l’expert judiciaire a apprécié la valeur locative des locaux loués au regard de leur consistance et état actuel, il est effectivement justifié d’appliquer un abattement forfaitaire sur la valeur locative brute aux fins de reconstituer abstraitement les locaux avant travaux.

Alors que les travaux entrepris dans les lieux, qui ont réalisé la jonction des trois locaux en une seule unité d’exploitation et ont dès lors permis de faciliter l’exercice de l’activité de café, brasserie et restauration, constituent un élément important de valorisation, il est justifié d’appliquer à ce titre l’abattement proposé par l’expert à hauteur de 10 %.

Sur le droit de terrasse 

L’expert relève que pour le bail n°5101, un droit de terrasse a été accordé à l’année par la ville de [Localité 9] au titre d’un arrêté municipal du 6 mai 2011 portant règlement des étalages et terrasses installées sur la voie publique. Il applique en conséquence sur la valeur locative brute de ce bail une majoration de 2 %, ce qui n’est pas contesté par l’ensemble des parties.

Ce droit de terrasse accordé à la S.A.S. Pierre Cafés est effectivement un élément particulièrement favorable pour son activité principale de restauration, de café et de brasserie, lui permettant notamment d’augmenter le nombre de couverts et donc de clientèle potentielle. La majoration de 2 % sera donc retenue s’agissant du bail n°5101.

Sur les facteurs locaux de commercialité

Aux termes de l’article R. 145-6 du code de commerce, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l'intérêt que présente, pour le commerce considéré, l'importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire.

En l’espèce, il résulte du rapport que les locaux loués par la S.A.S. Pierre Cafés sont situés [Adresse 5] à l’angle de la [Adresse 15], soit une longue voie de circulation automobile à double sens, dans le [Localité 10]. Ils appartiennent au [Adresse 13] et encore plus spécifiquement au [Adresse 12], décrit comme un « quartier central et recherché de la capitale ». Ils sont proches de la [Adresse 11] et des Archives nationales. La station de métro « Chemin vert » (ligne 8) est située à proximité des locaux.

L’expert estime que les locaux loués jouissent d’une bonne situation pour une activité de restauration, d’autant qu’ils bénéficient d’un flux « excellent » de piétons résultant de la commercialité et des salariés du secteur. Les locaux sont en outre situés dans une zone touristique internationale permettant à la preneuse d’exploiter son commerce les dimanches.

Il est relevé par l’expert que la catégorie socio-professionnelle des cadres et professionnelles supérieures est largement représentée parmi les résidents du quartier. Leur pouvoir d’achat moyen est supérieur aux autres catégories socio-professionnelles, ce qui constitue un autre élément favorable à l’exploitation du commerce de la preneuse.

SI les activités commerciales du quartier sont majoritairement orientées vers la mode, il ressort du rapport que dans un rayon de 200 mètres 17 commerces de restauration sont recensés. Bien que la nature et le type de restauration ne soient pas précisés au rapport, la présence d’une telle concurrence doit également être prise en considération.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la S.A.S. Pierre Cafés jouit globalement d’une très bonne situation compte tenu de l’emplacement de ses locaux dans une zone touristique internationale fréquentée, à la très bonne commercialité, notamment de restauration.

Sur les prix couramment pratiqués dans le voisinage

D’après l'article R. 145-7 du code de commerce, les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l'ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6. À défaut d'équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les références proposées de part et d'autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

En l’espèce, l’expert a retenu 29 références, constituées de 16 nouvelles locations au prix du marché, de 10 renouvellements amiables, d’une fixation judiciaire et de 2 loyers pratiqués pour lesquels il a été versé un droit au bail. Il a également retenu 5 références proposées par le locataire, constituées de 2 renouvellements amiables et de 3 fixations judiciaires. Après analyse, il a évalué la valeur locative unitaire à 800 euros par mètre carré pondéré pour les locaux objets des trois contrats de baux.

Mme [J] [S] conteste la valeur locative unitaire retenue par l’expert et sollicite que cette dernière soit évaluée à la somme de 1 260 euros par mètre carré pondéré, majoration de 2 % pour droit de terrasse incluse aux motifs que les références retenues par l’expert sont anciennes par rapport à la date de renouvellement des baux et relèvent d’un rayon géographique supérieur à 400 mètres autour des locaux loués. Elle ajoute que le prix unitaire ne correspond pas à la réalité économique des loyers pratiqués dans le voisinage au 1er avril 2022.

Si la S.A.S. Pierre Cafés ne conteste pas les références retenues par l’expert, elle conteste en revanche le prix unitaire retenu par l’expert qu’elle estime comme étant dans la fourchette haute des valeurs de référence. Elle sollicite que soit retenu un prix unitaire au mètre carré pondéré de 600 euros aux motifs que le renouvellement des baux intervient dans une période « critique pour le secteur de la restauration » ayant subi plusieurs mois consécutifs de fermeture administrative et de restrictions d’exploitations dans le cadre de la crise sanitaire. Elle estime également que le renouvellement est intervenu alors que le quartier mute vers une destructuration du tissu commercial traditionnel du fait de la multiplication de boutiques éphémères et de locations touristiques. Elle indique qu’il est nécessaire que soit préservé par la fixation du loyer commercial la possibilité pour elle, considérée comme un bistrot historique, de maintenir son activité de restauration traditionnelle.

L’expert répond valablement que la crise sanitaire est désormais achevée et qu’au 1er avril 2022, les valeurs locatives du secteur ont progressé du fait de la reprise du tourisme et du taux de fréquentation du secteur du [Adresse 13] dans lequel se situent les locaux litigieux. La S.A.S. Pierre Cafés n’établit en outre pas la réalité d’une évolution particulière et pérenne de la commercialité du secteur affectant son commerce, la seule présence de six boutiques éphémères à proximité des locaux loués étant insuffisante en l’état pour relever une « destructuration du tissu commercial traditionnel » qui aurait un impact significatif sur la valeur locative des locaux loués.

Parmi les éléments de comparaison retenus par l’expert judiciaire, 19 références concernent un commerce de type restaurant à l’instar de celui exploité par la S.A.S. Pierre Cafés, qui ne sont pas néanmoins à proximité immédiate des locaux litigieux. Les prix unitaires varient entre 525 euros par mètre carré pondérée et 1261 euros par mètre carré pondérée, étant précisé que la référence au prix unitaire le plus faible concerne un renouvellement de bail au 1er avril 2018 pour un local de 50,25 mètre carré pondéré et celle au prix le plus élevé concerne une location nouvelle à effet au 1er novembre 2020 pour un local de 67,12 mètre carré pondéré, les deux locaux concernés étant situés dans la [Adresse 14] considérés par l’expert comme une voie à plus forte commercialité que celle des locaux litigieux.

Parmi les références issues de renouvellements amiables retenues par l’expert, 6 références concernent des restaurants, l’une concerne un restaurant-piano-bar, une autre concerne un café-bar-restaurant et une autre enfin concerne un café. Ces références ne sont pas situées à proximité immédiate des locaux litigieux mais situées dans le secteur touristique du centre de [Localité 9]. L’expert a légitimement considéré qu’il n’a pu se limiter aux références des 17 restaurants se trouvant dans un rayon de 200 mètres autour des locaux, ne disposant pas de tous les baux. Au demeurant, il est exact que la zone de chalandise d’un restaurant dont la clientèle est composée de touristes peut être élargie au-delà des 300/400 mètres d’usage.

Les nouvelles locations comprennent 8 restaurants, 3 cafés-bar et 1 bar à tapas, mais outre le fait que les prix de ces baux ont été fixés au prix de marché, par définition supérieur à la valeur locative encadrée par le code de commerce, il s’agit là encore de locaux éloignés géographiquement des locaux litigieux et dont les dates d’effet sont fixées entre deux à cinq ans avant la date de renouvellement des locaux litigieux à l’exception d’un restaurant dont la date d’effet est fixé au 1er juillet 2021 avec une surface similaire de 44 m² pondérée et dont le prix unitaire est fixé à 1 065 euros par mètre carré pondéré.

Au regard de l’ensemble des éléments composant la valeur locative développés précédemment ainsi que des nombreuses références recensées par l’expert, outre de ses réponses pertinentes aux dires des parties sur la fixation de la valeur unitaire brute, celle-ci telle que proposée par M. [C] apparaît justifiée. Le prix unitaire brut des locaux donnés à bail par Mme [J] [S] à la S.A.S. Pierre Cafés sera donc fixé à hauteur de 800 euros par mètre carré pondéré.

Sur la détermination du loyer du bail renouvelé

Eu égard aux éléments précédemment exposés concernant les locaux loués par le bail n°5100, soit :
- la surface pondérée des locaux loués de 26,89 m²,
- la valeur locative unitaire de renouvellement de 800 euros par mètre carré pondéré,
- l’abattement de 10 % au titre de la clause d’accession différée en fin de jouissance des travaux réalisés par l’ancien locataire dont le bénéfice est cédé à la S.A.S. Pierre Cafés,
la valeur locative de renouvellement sera fixée à la somme annuelle de : 
(26,89 x 800) – (10/100) = 19 360,88 euros

Le montant du loyer du bail renouvelé n°5100 le 1er avril 2022 sera par suite fixé à la somme arrondie de 19 360 euros par an en principal, hors charges et hors taxes.

Eu égard aux éléments précédemment exposés concernant les locaux loués par le bail n°5101, soit :
- la surface pondérée des locaux loués de 40,18 m², à laquelle s’ajoute 24,05 m² non pondérée pour la partie bureau,
- la valeur locative unitaire de renouvellement de 800 euros par mètre carré pondéré et de 500 euros par mètre carré pour la partie bureau,
- la majoration de 2 % au titre du droit de terrasse dont bénéficie la S.A.S. Pierre Cafés,
- l’abattement de 10 % au titre de la clause d’accession,
la valeur locative de renouvellement sera fixée à la somme annuelle de :
(40,18 x 800) + (2/100) = 32 786, 88 euros
+ (24,05 x 500)
= 44 811, 88 euros
- 10 %
= 40 330, 88 euros

Le montant du loyer du bail renouvelé n°5101 le 1er avril 2022 sera par suite fixé à la somme arrondie de 40 330 euros par an hors taxes et hors charges.

Eu égard aux éléments précédemment exposés concernant les locaux loués par le bail n°5103, soit :
- la surface pondérée des locaux loués de 41,30 m², 
- la valeur locative unitaire de renouvellement de 800 euros par mètre carré pondéré,
la valeur locative de renouvellement sera fixée à la somme annuelle de :
41,30 x 800 = 33 040 euros
- 10 %
= 29 736 euros

Le montant du loyer du bail renouvelé n°5103 le 1er avril 2022 sera par suite fixé à la somme de 29 736 par an hors taxes et hors charges.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Compte tenu de la nature de ce litige, chaque partie ayant eu intérêt à la procédure afin de fixer ses droits, il convient de partager les dépens, y compris les frais d’expertise qui a été ordonnée dans l’intérêt des deux parties, par moitié entre les parties.

Pour les mêmes motifs, il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile ; les demandes formées à ce titre seront rejetées.

Il sera enfin rappelé que l’exécution provisoire de cette décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

La juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par jugement contradictoire, susceptible d’appel et mis à disposition au greffe à la date du délibéré,

Fixe à la somme annuelle de 19 360 euros hors taxes et hors charges le montant du loyer du bail renouvelé n°5100 à compter du 1er avril 2022 entre Mme [J] [S], veuve [K], et la S.A.S. Pierre Cafés concernant les locaux situés [Adresse 5] et [Adresse 3] à [Localité 10],

Fixe à la somme annuelle de 40 330 euros hors taxes et hors charges le montant du loyer du bail renouvelé n°5101 à compter du 1er avril 2022 entre Mme [J] [S], veuve [K], et la S.A.S. Pierre Cafés et concernant les locaux situés [Adresse 5] et [Adresse 1] à [Localité 10],

Fixe à la somme annuelle de 29 736 euros hors taxes et hors charges le montant du loyer du bail renouvelé n°5103 à compter du 1er avril 2022 entre Mme [J] [S], veuve [K], et la S.A.S. Pierre Cafés et concernant les locaux situés [Adresse 5] et [Adresse 1] à [Localité 10],

Ordonne que les dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, soient supportés à hauteur de 50 % par Mme [J] [S], veuve [K], et à hauteur de 50 % par la S.A.S. Pierre Cafés,

Rejette les demandes de condamnation au titre des frais irrépétibles,

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.


Fait et jugé à Paris le 08 Avril 2025

La Greffière La Présidente 
M. PLURIEL C. AHSSAINI