Tribunal Judiciaire · PCP JCP fond — 7 avril 2025

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :


Copie exécutoire délivrée 
le :
à :
Maître [F] [V]
Madame [G] [N]

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond
 
N° RG 24/11057 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6PNJ

N° MINUTE : 







JUGEMENT 
rendu le lundi 07 avril 2025


DEMANDERESSE
PARIS HABITAT - OPH
 dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Karim-Alexandre BOUANANE du cabinet LEGITIA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1971


DÉFENDERESSE
Madame [G] [N]
demeurant [Adresse 3]
comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Clara SPITZ, Juge des contentieux de la protection
assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 21 janvier 2025

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 07 avril 2025 par Clara SPITZ, Juge des contentieux de la protection, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière


Décision du 07 avril 2025
PCP JCP fond - N° RG 24/11057 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6PNJ



EXPOSÉ DU LITIGE

[Localité 4] HABITAT-OPH a consenti à Mme [G] [N] un bail verbal portant sur appartement situé [Adresse 2] à compter 17 avril 2002.

Déplorant des échéances de loyer impayées, [Localité 4] HABITAT-OPH a, par acte de commissaire de justice du 26 juillet 2024, fait délivrer à Mme [G] [N] un commandement de payer la somme de 1 405,27 euros au principal dans un délai de deux mois. 

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [G] [N] le 1er août 2024. 

Ce commandement est resté vain et c'est dans ce contexte que PARIS HABITAT-OPH a fait assigner Mme [G] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS par acte de commissaire de justice du 7 novembre 2024 pour voir prononcer la résiliation judiciaire du bail, être autorisée à faire procéder à l'expulsion de Mme [G] [N], statuer sur le sort des meubles et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes : 
une indemnité mensuelle d'occupation au titre du logement et de l’emplacement de stationnement d'un montant égal à celui du loyer actuel et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,1 486,01 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 23 octobre 2024, mois de septembre 2024 inclus, avec intérêt au taux légal à compter du 26 juillet 2024, 450 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. 
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 24 juillet 2024, et il a été donné lecture de ses conclusions lors de l'audience. 

Lors de l'audience du 21 janvier 2025, [Localité 4] HABITAT-OPH, représenté par son conseil, actualise le montant de la dette à 1 553,32 euros arrêtée au 13 janvier 2025, terme de décembre 2024 inclus et maintient les termes de son assignation. 

Il soutient que Mme [G] [N], qui a laissé naître une dette de loyer non régularisée, n'a pas respecté les obligations qui lui incombent en vertu des articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989 et que ce manquement est suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail, conformément aux articles 1224 et suivants du code civil ainsi que, par conséquent, son expulsion. 

Mme [G] [N], comparaissant seule, sollicite le rejet des demandes adverses et, à titre subsidiaire concernant la dette, l'octroi de délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois.

Elle ne reconnaît pas l'existence de la dette locative et affirme avoir toujours réglé ses loyers. Elle indique ne jamais avoir reçu le commandement de payer. Elle déplore, par ailleurs, l'état de son logement du fait d'un dégât des eaux pour lequel son bailleur n'intervient pas.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.


MOTIVATION

Sur la demande de résiliation du bail 
Sur la recevabilité de la demande

Selon l’article 24 II et III de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée (…). -A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins deux mois avant l'audience (…). 

Ces dispositions sont applicables y compris lors la résiliation judiciaire du bail est demandée en justice. 

En l’espèce, [Localité 4] HABITAT-OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département le 8 novembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience.
 
Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives le 1er août 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur le fond

En application des articles 7 de la loi du 6 juillet 1989 et 1728 du code civil, le locataire est tenu de payer son loyer et les charges aux termes convenus. 

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. 

L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.


Il est constant que la persistance d'une dette locative peut constituer un manquement suffisamment grave justifiant la résiliation du contrat de bail. 

En l'espèce, [Localité 4] HABITAT-OPH fournit un décompte locatif arrêté au 13 janvier 2025 démontrant qu'à cette date, Mme [G] [N] lui devait la somme de 1 553,32 euros hors frais de procédure. 

Mme [G] [N], ne produit aucun document permettant de remettre en question cette dette, tant dans son principe que dans son quantum et ne justifie pas de l'état de dégradation de son logement, étant rappelé, en tout état de cause, que l'exception d'inexécution n'est pas admise en matière locative, sauf à démontrer l’inhabilité totale du logement. 

Par ailleurs, elle ne peut soutenir qu'elle n'a jamais été avertie de la situation puisque [Localité 4] HABITAT-OPH verse également aux débats un commandement de payer en date du 26 juillet 2024 qui lui a été délivré à personne.

La dette est donc réelle. Cependant, son quantum, bien qu'il représente plusieurs échéances de loyer, est faible,. De plus, le décompte locatif fourni par [Localité 4] HABITAT-OPH montre que cet arriéré s'est formé à compter du mois de novembre 2022, soit il y a deux ans seulement, alors que le bail liant les parties a été conclu en 2002, soit il y a plus de vingt ans. 

Le montant de la dette, rapporté à l’ancienneté de l'occupation du logement par Mme [G] [N], permettent ainsi de relativiser la gravité de son manquement et de dire qu'il ne justifie pas la résiliation du bail, ce d'autant que les ressources de la locataire, telles que mentionnées dans le diagnostic social et financier, peuvent lui permettre d'apurer rapidement le passif. 

Par conséquent, la demande de résiliation judiciaire du bail formée par [Localité 4] HABITAT-OPH sera rejetée, ainsi que ses demandes subséquentes en expulsion et condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation. 

Sur la dette locative et la demande de délais de paiement

Mme [G] [N] est redevable, en application des articles 7 de la loi du 6 juillet 1989 et 1728 du code civil, des loyers impayés et sera ainsi condamnée à verser à [Localité 4] HABITAT-OPH la somme de 1553,32 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 13 janvier 2025, terme de décembre 2024 inclus. 

En application des articles 1231-6 et 1342-10 du code civil, cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision, compte-tenu des versements effectués par Mme [G] [N] depuis la délivrance du commandement de payer et qui en ont intégralement réglé les causes. 


Cependant, selon l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l'espèce, Mme [G] [N] demande à être autorisée à régler cette dette en versant 100 euros par mois. Il ressort du diagnostic social et financier qu'elle perçoit environ 1 500 euros par mois et qu'elle vit au domicile avec son fils majeur qui perçoit le RSA. Les revenus du ménage lui permettent ainsi d'assumer la mensualité proposée, en sus du loyer courant qui s'élève à 346 euros par mois.

Il sera donc fait droit à la demande formée par Mme [G] [N] selon les modalités précisées au dispositif de la décision. 

Sur les demandes accessoires 

Mme [G] [N], partie perdante, sera condamnée aux dépens en application de l'article 66 du code de procédure civile, à l'exclusion du coût du commandement de payer qui ne constitue pas un acte essentiel de la procédure. 

En revanche, la situation économique respective des parties et l'issue du litige commandent de ne pas faire application de l'article 700 du code de procédure civile et de rejeter la demande formée par [Localité 4] HABITAT-OPH à ce titre. 

Le présent jugement est assorti, de plein droit, de l'exécution provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. 


PAR CES MOTIFS,


La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE [Localité 4] HABITAT-OPH recevable en ses demandes, 

DÉBOUTE [Localité 4] HABITAT-OPH de sa demande de résiliation judiciaire du bail, 

DÉBOUTE [Localité 4] HABITAT-OPH de ses demandes subséquentes en expulsion et condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation, 

CONDAMNE Mme [G] [N] à verser à [Localité 4] HABITAT-OPH la somme de 1 553,32 euros au titre de l'arriéré locatif et de charges, arrêté au 13 janvier 2025, terme du mois de décembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement, 

AUTORISE Mme [G] [N] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 15 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 100 euros (cent euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

DIT qu'en cas de défaut de paiement d'une échéance à sa date exacte, suivi d'une mise en demeure restée infructueuse durant 15 jours, l'échelonnement qui précède sera caduc et la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible,

CONDAMNE Mme [G] [N] aux dépens, à l'exclusion du coût du commandement de payer, 

DÉBOUTE [Localité 4] HABITAT-OPH de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision, 

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 07 avril 2025, et signé par la Juge des contentieux de la protection et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge des contentieux de la protection