Tribunal Judiciaire · Loyers commerciaux — 8 avril 2025

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 14]


 ■

Loyers commerciaux

 
N° RG 24/09409 - 
N° Portalis 352J-W-B7I-C5PR2



N° MINUTE : 3

Assignation du :
24 Juillet 2024


EXPERTISE[1]

[1] Expéditions 
exécutoires
délivrées le :


Expert:
[T] [H][2]

[2] 
[Adresse 6]
01 42 55 00 07





JUGEMENT 
rendu le 08 Avril 2025












DEMANDERESSE

S.E.L.U.R.L. PHARMACIE DU PALAIS ROYAL
[Adresse 4]
[Localité 9]/FRANCE

représentée par Maître Anne GARZON de la SELEURL AGDC AVOCAT, demeurant [Adresse 8], avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #C0124



DEFENDERESSE

S.A.S. [Adresse 13]
[Adresse 2]
[Localité 10]

représentée par Me Iris NAUD, demeurant [Adresse 1], avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #J0087

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Cassandre AHSSAINI, Juge, Juge des loyers commerciaux
Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Camille BERGER, Greffière lors des débats et de Manon PLURIEL, Greffière lors de la mise à disposition 


DEBATS

A l’audience du 19 Février 2025 tenue publiquement 

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort



EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous signature privée du 4 février 2013, la S.A.S. Foncière Cour Carrée a donné à bail commercial renouvelé à la S.E.L.U.R.L. Pharmacie du Palais Royal des locaux situés [Adresse 5].

Le bail a été consenti pour une durée de neuf ans à compter du 1er avril 2012 et jusqu’au 31 mars 2021, moyennant le paiement d’un loyer annuel en principal de 110 000 euros.

Les lieux ont pour destination l’activité de pharmacie.

À compter du 1er avril 2021, le contrat de bail s’est poursuivi par tacite prolongation.

Par acte d’huissier du 5 novembre 2021, la preneuse a sollicité le renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2022 aux clauses et conditions du bail expiré, moyennant un loyer égal à celui acquitté à date, soit 113 115,76 euros en principal, outre la mise en conformité du bail avec les dispositions de la loi du 18 juin 2014 et de son décret d’application.

Au 1er trimestre 2022, le loyer s’élevait à la somme de 29 887,62 euros HT/HC, soit un loyer annuel en principal de 119 550,48 euros.

Par acte de commissaire de justice du 29 septembre 2023, la S.A.S. [Adresse 13] a notifié à la S.E.L.U.R.L. Pharmacie du Palais Royal un mémoire préalable aux fins de voir fixée à la somme annuelle en principal de 480 000 euros le loyer du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2022 et subsidiairement de voir désigner un expert.

La S.E.L.U.R.L. Pharmacie du Palais Royal a ensuite notifié à la bailleresse un mémoire en réponse par lettre recommandée avec avis de réception du 28 février 2024.

Aucun accord n’ayant été trouvé entre les parties, la S.E.L.U.R.L. Pharmacie du Palais Royal a fait assigner la S.A.S. [Adresse 13] devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris par acte de commissaire de justice signifié le 24 juillet 2024, sollicitant la fixation du loyer en renouvellement à la somme de 102 000 euros par an en principal et subsidiairement la désignation d’un expert.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 19 février 2025.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 8 avril 2025.

EXPOSE DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS

Lors de l’audience de plaidoirie, la S.E.L.U.R.L. Pharmacie du Palais Royal, reprenant les termes de son assignation, demande à la juge des loyers commerciaux de :
- lui adjuger le bénéfice de son mémoire en réponse,
- débouter la S.A.S. [Adresse 13] de ses demandes,
- juger que le bail s’est renouvelé à effet du 1er janvier 2022,
- fixer le montant du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 102 000 euros HT/HC,
- ordonner que l’intérêt légal applicable au différentiel de loyer entre le montant fixé et le montant acquitté court à compter de la notification de son mémoire en réponse,

A titre subsidiaire :
- désigner un expert avec mission d’usage, en excluant de ses références les éléments résultant de la décapitalisation des droits d’entrée ou prix de cessions,
- fixer le loyer provisionnel pour la durée de l’instance à la somme de 102 000 euros,
- mettre la provision sur les frais d’expertise à la charge de la S.A.S. Foncière Cour Carrée,

En tout état de cause :
- condamner la S.A.S. [Adresse 13] à lui payer 3 000 euros au titre des frais irrépétibles,
- condamner la S.A.S. Foncière Cour Carrée aux dépens incluant les honoraires de l’expert,
- rappeler l’exécution provisoire de droit.

En réplique et développant les termes de son mémoire signifié par acte de commissaire de justice du 29 septembre 2023, la S.A.S. [Adresse 13] demande à la juge des loyers commerciaux de :
« A titre principal :
- DIRE ET JUGER que par application des articles R 145-11, L 145-33 et L 145-34 du Code de commerce, le loyer de renouvellement du bail dont s’agit à effet du 1er janvier 2022, doit être fixé à la valeur locative dans le cadre d’un renouvellement de bail.
- FIXER le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2022 à la somme annuelle en principal hors charges et hors taxes de 480.000 € (quatre cent mille euros) toutes autres clauses, charges et conditions dudit bail demeurant inchangées, à l’exception du dépôt de garantie qui sera réajusté proportionnellement au prix du nouveau loyer ;

A titre subsidiaire :
- DESIGNER tel Expert qu’il plaira à Madame ou Monsieur le Président, avec pour mission de donner son avis sur la valeur locative.
- Dans ce cas, FIXER le loyer provisionnel que le locataire devra régler à compter du 1er janvier 2022 et jusqu’à la fin de la procédure définitive en fixation du loyer, à la somme annuelle de 480.000 euros HT et HC.
- Voir en telle hypothèse réserver les dépens.

En toute hypothèse :
- CONDAMNER le preneur au paiement d’une somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.
- Ordonner en chaque hypothèse l’exécution provisoire de la décision à intervenir. »

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux derniers mémoires des parties s’agissant de l’exposé exhaustif de leurs moyens, qui seront néanmoins résumés dans la partie de ce jugement consacrée à la motivation.


MOTIVATION

Sur le principe du renouvellement du contrat de bail commercial

Selon l’article L. 145-9 du code de commerce, les baux commerciaux ne cessent que par l'effet d'un congé donné six mois à l'avance ou d'une demande de renouvellement.

Par ailleurs, l’article L. 145-12 du même code dispose que la durée du bail renouvelé est de neuf ans sauf accord des parties pour une durée plus longue.

En l’espèce, les parties s’accordent sur le principe et la date du renouvellement du bail commercial qui les lie.

Il convient ainsi de constater le renouvellement de ce contrat pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 2022.

Sur le montant du loyer du bail renouvelé

Il résulte des dispositions de l’article L. 145-33 du code de commerce que le montant des loyers des baux renouvelés doit correspondre à la valeur locative. À défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité, les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Les articles R. 145-3 à R. 145-11 du même code précisent la consistance de ces éléments.

L’article L. 145-34 du même code dispose néanmoins que le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, sauf en cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33. En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d'expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d'une durée égale à celle qui s'est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

En application de ces textes et suivant une jurisprudence constante, lorsque la locataire demande que le loyer du bail renouvelé soit fixé à un montant inférieur à celui du loyer indexé, il incombe au juge des loyers commerciaux de rechercher, au besoin d’office, si le loyer du bail renouvelé correspond effectivement à la valeur locative (Civ. 3e, 3 décembre 2003, n°02-11.374, Civ. 3e, 5 novembre 2014, n°13-21.990).

Suivant l’article R 145-30 alinéas 3 et 4 du code de commerce enfin, si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l'appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R. 145-3 à R. 145-7, L. 145-34, R. 145-9, R. 145-10 ou R. 145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge.

En l’espèce, la S.E.L.U.R.L. Pharmacie du Palais Royal soutient que la valeur locative annuelle des locaux loués au 1er janvier 2022 s’établit à 102 000 euros hors taxes et hors charges, soit à une somme inférieure au loyer résultant de l’indexation triennale. Elle se prévaut à titre de preuve d’un rapport d’expertise non contradictoire, établi à sa demande par le cabinet MGG et signé par M. [D], expert immobilier près la cour d’appel de [Localité 14].

La S.A.S. [Adresse 13] affirme pour sa part qu’il doit être fait exception au principe du plafonnement du loyer du bail renouvelé eu égard à une modification notable des facteurs locaux de commercialité. Elle allègue, sans produire d’expertise amiable ni justifier des références de loyers décapitalisés évoqués dans son mémoire, que la valeur locative des locaux s’établirait au 1er janvier 2022 à la somme de 480 000 euros par an en principal.

Dès lors que la locataire affirme, se fondant sur une expertise amiable certes utile mais insuffisante en l’état, que la valeur locative au jour du renouvellement du bail est inférieure au montant du loyer indexé, il est nécessaire d’ordonner une expertise judiciaire.

L’expert judiciaire aura pour mission de rechercher la valeur locative des locaux loués au 1er janvier 2022 conformément aux règles applicables et aux usages. Il n’apparaît pas utile de lui imposer d’ores et déjà d’écarter certains types de références ; il lui reviendra de procéder à son évaluation qui pourra être discutée par les parties. Il reviendra également à l’expert de calculer le montant du loyer plafonné à la date du renouvellement, qui devra être le montant retenu si la valeur locative ne lui était pas inférieure et si aucun motif de déplafonnement n’était caractérisé. Sur ce point, il sera également demandé à l’expert de se prononcer sur le motif de déplafonnement dont se prévaut, en l’état sans élément probant, la bailleresse.

Le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert sera fixé à la somme de 5 000 euros. La consignation de cette somme sera mise à la charge de la S.A.S. Foncière Cour Carrée qui a principalement intérêt à voir l'expertise prospérer.

Sur l’injonction à rencontrer un médiateur

L’article 127-1 du code de procédure civile dispose qu’à défaut d'avoir recueilli l'accord des parties prévu à l'article 131-1, le juge peut leur enjoindre de rencontrer, dans un délai qu'il détermine, un médiateur chargé de les informer de l'objet et du déroulement d'une mesure de médiation. Cette décision est une mesure d'administration judiciaire.

En l’espèce, au regard de la nature du litige il est de l’intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l’expertise, à une mesure qui leur offre la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée par la médiation. Il convient en conséquence de la leur proposer.

Afin que les parties bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l'acceptation d'une telle mesure, un médiateur sera commis pour recueillir leur avis, selon les modalités prévues au présent dispositif.

Sur la fixation du loyer provisionnel

Aux termes de l'article L. 145-57 du code de commerce, pendant la durée de l'instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer.

En l'espèce, dans l'attente de l'issue de l'expertise judiciaire ordonnée, le loyer provisionnel pour la durée de l'instance sera fixé au montant du dernier loyer contractuel en principal indexé, outre les charges et taxes locatives.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Dans l'attente du dépôt du rapport de l'expert, il convient de surseoir à statuer sur les autres demandes des parties et de réserver les dépens.

En application de l'article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que la décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par jugement contradictoire, susceptible d’appel et mis à disposition au greffe à la date du délibéré,

Constate le principe du renouvellement du bail commercial conclu entre la S.A.S. [Adresse 13] et la S.E.L.U.R.L. Pharmacie du Palais Royal et portant sur les locaux situés [Adresse 4] à Paris 1er pour une durée de neuf ans à compter du 1er janvier 2022,

Ordonne avant-dire droit une expertise aux fins d’évaluation de la valeur locative des locaux,

Commet pour y procéder :
M. [T] [H]
[Adresse 7]
[Courriel 12]
01 42 55 00 07

Avec pour mission :
* de convoquer les parties, de les entendre en leurs dires et explications dans le respect du principe de la contradiction,
* de se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,
* de visiter les locaux en cause situés [Adresse 5], de les décrire ainsi que les différentes activités qui y sont exercées, outre d’annexer tous plans et photographies utiles des lieux concernés,
* de procéder à l’examen des faits qu’allèguent les parties et notamment en ce qui concerne la modification notable des facteurs locaux de commercialité alléguée par la S.A.S. [Adresse 13],
* de déterminer la surface des locaux à prendre en compte, en donnant toutes explications à cet égard sur les pondérations à effectuer, étant entendu qu’en cas de besoin, l’expert pourra faire appel à l’assistance d’un sapiteur géomètre de son choix,
* de rechercher les prix pratiqués pour des locaux équivalents,
* de préciser les corrections éventuelles à apporter en considération des différences constatées entre le local loué et ceux utilisés comme référence de comparaison,
* de donner un avis sur les correctifs à retenir en majoration et minoration de la valeur locative de base,
* d’estimer, conformément aux dispositions légales et réglementaires applicables, la valeur locative des locaux en cause au 1er janvier 2022,
* de donner son avis sur le loyer plafonné à la date du 1er janvier 2022 suivant les indices applicables, en précisant les modalités de calcul,
* du tout dresser rapport motivé.

Dit que l'expert effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile,

Fixe à la somme de 5 000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l'expert qui devra être consignée par la S.A.S. Foncière Cour Carrée à la régie du tribunal judiciaire de Paris (tribunal de Paris, [Adresse 11] du tribunal de Paris, Paris 17ème) avant le 10 mai 2025 inclus, avec une copie de la présente décision,

Rappelle qu’à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités impartis, la désignation de l'expert est caduque à moins que la juge, à la demande d'une des parties se prévalant d'un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de la caducité,

Rappelle que l’expert devra faire connaître sans délai son acceptation et commencer les opérations d’expertise dès qu’il sera averti que les parties ont consigné la provision mise à leur charge,

Demande à l’expert, préalablement au dépôt de son rapport, d’adresser aux parties un document de synthèse présentant ses conclusions provisoires et destiné à provoquer leurs observations,

Rappelle que l’expert devra prendre en considération les observations ou réclamations des parties, et, lorsqu'elles sont écrites, les joindre à son avis si les parties le demandent, dans les conditions de l’article 276 du code de procédure civile,

Demande à l’expert de déposer l’original de son rapport au greffe du tribunal judiciaire de Paris avant le 30 mars 2026,

Rappelle qu'en cas d’empêchement légitime, l’expert sera remplacé par ordonnance rendue sur requête, outre qu’il pourra solliciter la prorogation du délai de dépôt ou encore demander la consignation d’une provision complémentaire,

Dit que cette mesure d’instruction sera exécutée sous le contrôle du juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris,

Donne injonction aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de :
M. [C] [F]
[Adresse 3]
01.83.75.05.40 – 06.84.51.83.64
[Courriel 15]

Dit que le médiateur n’interviendra qu’après que l’expert l’aura informé avoir adressé aux parties sa note de synthèse,

Dit qu’après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l’expert suspendra ses opérations d’expertise,


Dit que le médiateur ainsi informé par l’expert aura pour mission :
* d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d’une mesure de médiation,
* de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure,

Dit qu’à l’issue de ce premier rendez-vous d’information, dans l’hypothèse où au moins l’une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d’au moins l’une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en avisera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l’expert reprendra le cours de sa mission,

Dit que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation :
* le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation,
* le médiateur en informera l’expert, et le cours de l’expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige,

Dit qu’au terme de la médiation, le médiateur informera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu’elles n’y sont pas parvenues,

Dit que si les parties sont parvenues à un accord, l’expert déposera son rapport en l’état de la dernière note aux parties qu’il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondant,

Dit que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, les opérations d’expertise reprendront,

Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du dernier loyer contractuel payé par la S.E.L.U.R.L. Pharmacie du Palais Royal, outre les charges, jusqu’à ce qu’il soit définitivement statué par jugement sur la fixation du loyer de renouvellement,

Rappelle, conformément à l’article R. 145-31 du code de commerce, que dès le dépôt du rapport, le greffe avisera par lettre recommandée avec avis de réception les avocats des parties de la date à laquelle l’affaire sera reprise et de celle à laquelle les mémoires faits après l’exécution de la mesure d’instruction devront être échangés,

Sursoit à statuer sur les demandes des parties,

Réserve les dépens,

Rappelle l’affaire à l’audience du 27 mai 2025 à 9h30 pour s’assurer pour s’assurer du bon versement de la provision et du démarrage des opérations d’expertise,

Rappelle que cette décision est exécutoire de droit.


Fait et jugé à [Localité 14] le 08 Avril 2025

La Greffière La Présidente 
M. PLURIEL C. AHSSAINI