Tribunal Judiciaire · Service des référés — 8 avril 2025

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 8]


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N° RG 24/57122 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5VJ2

N° : 4

Assignation du :
17 Septembre 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 08 avril 2025



par Pauline LESTERLIN, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier. 
DEMANDERESSE

La S.C.I. [Adresse 4]
[Adresse 3] 
[Localité 5]

représentée par Maître Henri ROUCH de la SELARL WARN AVOCATS, avocats au barreau de PARIS - #P0335



DEFENDERESSE

La S.A.S. WINMIL
[Adresse 1] 
[Localité 6]

représentée par Me Sarah GARCIA, avocat au barreau de PARIS - #C2182






DÉBATS

A l’audience du 04 Mars 2025, tenue publiquement, présidée par Pauline LESTERLIN, Juge, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier, 




Nous, Président, 

Après avoir entendu les conseils des parties,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 26 juillet 2023, la SCI du [Adresse 4] a donné à bail commercial à la société Winmil des locaux situés [Adresse 7] et [Adresse 2], pour une durée de douze ans à compter du 27 juillet 2023, moyennant un loyer en principal de 24 000 € par an.

Des loyers sont demeurés impayés.

Le bailleur a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, par acte du 18 juillet 2024, à la société Winmil, pour une somme de 25 327 € en principal, au titre de l’arriéré locatif au troisième trimestre 2024 inclus.

Par acte délivré le 17 septembre 2024, la SCI du [Adresse 4] a fait assigner la société Winmil devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référés aux fins de voir :
 
- constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, 
- ordonner l'expulsion de la société Winmil et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, 
 - ordonner la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu'il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée, en conformité avec les dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,
- condamner la société Winmil à lui payer la somme provisionnelle de 25 327 € au titre de l'arriéré locatif, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 18 juillet 2024, les comptes étant arrêtés au 3ème trimestre 2024 et à actualiser,
- condamner la société Winmil à lui payer la somme provisionnelle de 4 352,31 € au titre des pénalités prévues au bail,
-condamner la société Winmil à lui payer la somme provisionnelle de 240,44 € au titre du coût du commandement de payer délivré,
-juger que le montant du dépôt de garantie à hauteur de 6 000 € restera acquis à la bailleresse à titre de dommages et intérêts,
-fixer l’indemnité d’occupation mensuelle due par la société Winmil à la somme de 4 393,50 euros TTC,
-condamner la société Winmil au paiement de ladite indemnité d'occupation provisionnelle jusqu'à la libération effective des lieux loués,
- condamner la société Winmil au paiement d'une somme de 4 000€ au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens. 


A l’audience du 4 mars 2025, la SCI [Adresse 4] a, par l’intermédiaire de son conseil, maintenu les prétentions de son acte introductif d’instance et les moyens qui y sont contenus, hors dette actualisée à la somme de 41 887 €, arrêtée au 24 février 2025. Elle s’est déclarée opposée à l’octroi de délais de paiement et à la suspension de l’effet de la clause résolutoire pendant le cours des délais sollicités.

Par conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience, la société Winmil demande au juge des référés de : 
In limine litis :
-prononcer la nullité de l’assignation pour défaut de fondement juridique visant la compétence du juge des référés,
A titre principal,
-lui accorder un échéancier de paiement de 24 mois à hauteur de 1 000 € par mois jusqu’au mois de décembre 2025, puis 2 779,87 € par mois en plus du loyer,
-suspendre rétroactivement les effets de la clause résolutoire du bail pendant cet échéancier,
En tout état de cause :
-débouter la demanderesse de sa demande de condamnation augmentée de la clause pénale, 
- débouter la demanderesse de sa demande de frais irrépétibles d’un montant de 4 000 €,
-statuer ce que de droit sur les dépens.

L'état des privilèges et publications ne mentionne aucun créancier inscrit sur le fonds de commerce.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation, aux écritures déposées et développées oralement à l’audience, et à la note d’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 8 avril 2025.


MOTIFS

Sur l’exception la nullité de l’assignation délivrée le 17 septembre 2024

En application de l’article 56 du code de procédure civile, l’assignation contient à peine de nullité, outre les mentions prescrites pour les actes d’huissier de justice et celles énoncées à l’article 54 [...] un exposé des moyens en fait et en droit. 

L’article 114 du même code précise que la nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

Au cas présent, la société Winmil soutient que la SCI [Adresse 4] ne précise pas, dans son assignation, les articles de loi sur lesquels serait fondée la compétence du juge des référés, ne lui permettant pas de déterminer à quel titre précisément elle a été assignée dans cette procédure d’urgence dont les conséquences lui sont préjudiciables.

Cependant, il apparaît, à la lecture de l’assignation, que la SCI [Adresse 4] vise l’article L145-41 du code du commerce dans son dispositif, précisant ainsi les motifs de l’assignation, ainsi que le contrat de bail conclu avec la défenderesse contenant la clause résolutoire visant la compétence du juge des référés, de sorte que l’acte introductif apparaît suffisamment clair pour y répondre.

En outre, il convient de relever que la société Winmil, en sa qualité de preneur, n’ignorait pas avoir un litige locatif avec son bailleur concernant les arriérés de loyers depuis plusieurs mois, cette dernière ayant de surcroît été destinataire d’un commandement de payer visant la clause résolutoire le 18 juillet 2024. Par ailleurs, la société Winmil s’est faite représentée à l’audience par un avocat en mesure de présenter sa défense et ne prouve ainsi pas avoir subi un quelconque grief du fait des irrégularités dénoncées. 

Dès lors, la demande de la société Winmil tendant à voir déclarer nulle l’assignation sera rejetée. 

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d'un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que : 
- le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,
- le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
- la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L'octroi des délais de paiement autorisés par l'article 1343-5 du code civil n'est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d'une situation économique catastrophique de celui qui les demande mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

Cependant, la juridiction des référés ne peut, sans excéder ses pouvoirs, accorder d'office un délai de grâce et suspendre les effets de la clause résolutoire dès lors que ce délai ne lui a pas été demandé par le preneur.

Au cas présent, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le bail prévoit une clause résolutoire stipulant sa résiliation de plein droit à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, accessoires et autres charges, un mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu'il correspond exactement au détail des montants réclamées préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu'à défaut de paiement dans le délai d'un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l'article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la SCI du [Adresse 4] n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir la somme de 29.051,89 € en principal, au titre de l’arriéré locatif au troisième trimestre 2024 inclus, des intérêts de retard et de la clause pénale. 

Cependant, il ne peut être pris en compte que l’arriéré de loyers et charges d’un montant de 25.327,00, terme du troisième trimestre 2024 inclus, pour vérifier le paiement des causes du commandement dans le délai d’un mois. Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

La société Winmil sollicite des délais de paiement pour s’acquitter de sa dette locative en invoquant des difficultés de gestion avec un changement de présidence de la société et un ralentissement de l’activité durant la période des jeux olympiques. Elle propose le versement de 3 760 euros par mois jusqu’à la fin de l’année 2025, puis le paiement du solde de la dette locative à partir de janvier 2026 en quatorze échéances, d’un montant de 2 779,87 euros par mois.





En l’espèce, il ressort du décompte déposé à l’audience que les loyers n’ont pas été réglés depuis le mois de juin 2024 et qu’aucun versement n’est intervenu depuis cette date. Cependant, au regard des éléments fournis et des débats, notamment du changement de présidence intervenu le 19 juin 2024 et des éléments comptables produits témoignant d’une reprise du chiffre d’affaires pour les mois de janvier et février 2025, il convient, sur le fondement des dispositions des articles 1343-5 du Code civil et L. 145-41 du Code de commerce d'accorder, dans les termes du dispositif ci-après, des délais de paiement suspensifs des poursuites et des effets de la clause résolutoire, étant précisé qu'à défaut de respect des modalités fixées, les poursuites pourront reprendre, la clause résolutoire reprendra ses effets et l'expulsion des occupants pourra être poursuivie. 

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.


Sur la demande de provision

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure dispose que, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire. 

Aux termes de l'article 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. 

Il convient de relever que bien que la demanderesse ne fonde pas ses demandes au visa de l’article 835 du code de procédure civil, ces dernières sont bien formulées à titre de provision et seront analysées en tant que telles. 

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire, le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation. 

L’indemnité d’occupation due par la société Winmil depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d'une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l'existence d'une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Au cas présent, au vu du décompte actualisé produit par la SCI du [Adresse 4], l'obligation de la société Winmil au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d'occupation au 1er janvier 2025 n'est pas sérieusement contestable à hauteur de 41 887 €, somme provisionnelle au paiement de laquelle il convient de condamner la société Winmil. 

Cette provision sera assortie en application de l’article 1231-6 du code civil des intérêts au taux légal depuis la date de délivrance du commandement du 18 juillet 2024, à hauteur de la somme de 25.327,00 euros et à compter de la présente décision pour le surplus. 

En revanche, les clauses du bail relatives à la majoration de l’indemnité d’occupation et des intérêts de retard, à l’indemnité forfaitaire de 10 %, et à la conservation par le bailleur du dépôt de garantie s’analysent comme des clauses pénales et comme telles sont susceptibles d’être modérées par le juge du fond, en raison de leur caractère manifestement excessif. Le caractère non sérieusement contestable de l'obligation n'est pas établi en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil ; par suite, il n’y a pas lieu à référé sur ces points.

En outre, la demanderesse sollicite à titre provisionnel la somme de 240,44 € au titre du coût du commandement de payer délivré. Cette somme entrant dans le cadre des dépens, il n’y a pas lieu à référé sur ce point. 

Sur les demandes accessoires

La société Winmil, défenderesse condamnée au paiement d’une provision, doit supporter la charge des dépens, incluant les frais du commandement de payer.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société Winmil ne permet d’écarter la demande de la SCI du [Adresse 4] formée sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Déboutons la société Winmil de sa demande tendant à voir prononcer la nullité de l’assignation délivrée le 17 septembre 2024 ;

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 18 août 2024 à minuit ; 

Condamnons la société Winmil à payer à la SCI du [Adresse 4] la somme par provision de 41 887,00€ à valoir sur les loyers, charges, accessoires arrêtés au 1er janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 18 juillet 2024, à hauteur de la somme de 25.327,00 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;

Suspendons rétroactivement les poursuites et les effets de la clause résolutoire contractuelle, à condition que la société Winmil se libère des sommes ci-dessus allouées par 6 versements mensuels de 5 000 €, le 10 de chaque mois, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, le 7e et dernier versement soldant la dette en principal, intérêts et frais ;

Disons que ces règlements seront à verser en plus des loyers, charges et accessoires courants, payés aux termes prévus par le contrat de bail ;

Disons qu’en cas de paiement de la dette selon les termes de l’échéancier susvisé, la clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir joué ;

Disons qu'à défaut d’un seul versement à son terme et dans son entier montant en sus d'un seul des loyers, charges, taxes et accessoires courants à leurs échéances contractuelles, et à défaut de régularisation dans le délai de huit jours après l’envoi d’un courrier de mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception :
- l'intégralité de la dette sera immédiatement exigible,
- les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt,
- la clause résolutoire produira son plein et entier effet,
- il pourra être procédé, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, à l'expulsion de la société Winmil et de tous occupants de son chef hors des lieux loués situés [Adresse 7] et [Adresse 2],
- le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution,
- la société Winmil devra payer mensuellement à la SCI du [Adresse 4], à titre de provision à valoir sur l'indemnité d'occupation trimestrielle, une somme égale au montant du loyer trimestriel tel que résultant du bail outre les charges et taxes, à compter de la date de prise d'effet de la clause résolutoire, ladite indemnité étant révisable annuellement à la date anniversaire de la présente ordonnance ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes de majoration de l’indemnité d’occupation et des intérêts de retard, d’indemnité forfaitaire de 10 %, et de conservation par le bailleur du dépôt de garantie ;

Condamnons la société Winmil à payer à la SCI du [Adresse 4] la somme de 1 000€ par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; 

Condamnons la société Winmil aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.



Fait à [Localité 8] le 08 avril 2025

Le Greffier, Le Président,



Pascale GARAVEL Pauline LESTERLIN