Tribunal Judiciaire · Loyers commerciaux — 8 avril 2025

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 7]


 ■

Loyers commerciaux

 
N° RG 24/01837
N° Portalis 352J-W-B7I-C4A3H


N° MINUTE : 4

Assignation du :
02 Février 2024





[1]

[1] Expéditions 
exécutoires
délivrées le :








JUGEMENT 
rendu le 08 Avril 2025


DEMANDERESSE

S.A. ORANGE
[Adresse 1]
[Localité 6]

représentée par Maître Florence BOUTHILLIER, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #T0007



DEFENDERESSE

S.C.I. SAINT ANTOINE
[Adresse 5]
[Localité 4]

représentée par Maître Jean-Victor ANNICCHIARICO, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0721




COMPOSITION DU TRIBUNAL

Cassandre AHSSAINI, Juge, Juge des loyers commerciaux
Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ;


assistée de Camille BERGER, Greffière


DEBATS

A l’audience du 19 Février 2025 tenue publiquement 


JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort




EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte authentique du 4 décembre 2008, la S.C.I. Saint Antoine a donné à bail commercial à la S.A. Orange, anciennement dénommée S.A. France Telecom, des locaux situés [Adresse 2] et [Adresse 3] à [Localité 8].

Le bail a été consenti pour une durée de neuf ans à compter du 1er décembre 2008 et jusqu'au 30 novembre 2017, moyennant le paiement d'un loyer annuel en principal de 410 000 euros.

Les lieux ont pour destination exclusive les activités de « commercialisation, distribution et démonstration de toutes activités, produits et services de communications électroniques et de convergence numérique ainsi que toutes activités liées à ce domaine ».

À compter du 1er décembre 2017, le contrat de bail s'est poursuivi par tacite prolongation.

Par acte d'huissier du 6 décembre 2021, la preneuse a sollicité le renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2022 pour une durée de neuf ans, aux clauses et conditions du bail initial à l'exception du loyer et des dispositions législatives et réglementaires d'ordre public en vigueur applicables aux baux commerciaux, le loyer du nouveau bail devant être fixé à la valeur locative.

Au 1er janvier 2022, le loyer du bail expiré s'élevait à la somme annuelle de 467 610,68 euros hors taxes et hors charges.

Par acte de commissaire de justice du 24 octobre 2023, la S.A. Orange a notifié à la S.C.I. Saint Antoine un mémoire préalable aux fins de voir fixée à la somme annuelle en principal de 316 500 euros le loyer du bail renouvelé pour neuf ans à compter du 1er janvier 2022.


Aucun accord n'ayant été trouvé entre les parties, la S.A. Orange a ensuite fait assigner la S.C.I. Saint Antoine devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris par acte de commissaire de justice signifié le 2 février 2024, sollicitant la fixation du loyer en renouvellement à la même somme et subsidiairement la désignation d'un expert.

L'affaire a été plaidée à l'audience du 19 février 2025.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 8 avril 2025.


EXPOSE DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS


Lors de l'audience de plaidoirie, la S.A. Orange reprenant les termes de son dernier mémoire notifié par lettre recommandée avec avis de réception le 24 octobre 2024, demande à la juge des loyers commerciaux de :

« A titre principal :

- CONSTATER l'accord des parties sur la date de renouvellement du bail du 4 décembre 2008 à effet du 1er janvier 2022,
- RECEVOIR la société ORANGE en ses demandes, fins, mémoires et conclusions,
- FIXER le loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 316.500 euros hors taxes et hors charges à compter rétroactivement du 1er janvier 2022 en application des dispositions des articles L. 145-33, R. 145-2 à R. 145-11 du Code de commerce,
- JUGER que le bail commercial du 4 décembre 2008, sera renouvelé à effet du 1er janvier2022, aux clauses et conditions du bail expiré, moyennant un loyer annuel de 316.500 euros hors taxes et hors charges, exception faite des dispositions d'ordre public de la loi Pinel applicables automatiquement,
- CONDAMNER la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE SAINT ANTOINE à régler à la société ORANGE la différence entre le loyer ainsi fixé et le loyer effectivement versé depuis le 1er janvier 2022 et ce, dans un délai de 8 jours à compter de la signification de la décision à intervenir,
- CONDAMNER la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE SAINT ANTOINE à régler à la société ORANGE les intérêts légaux calculés sur le trop-perçu de loyers, selon le principe de l'anatocisme prévus par l'article 1343-2 du Code civil, et ce rétroactivement à compter du 1er janvier 2022,
- DEBOUTER la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE SAINT ANTOINE de l'ensemble de ses demandes,

A titre subsidiaire, pour le cas où Madame le Juge des Loyers estimerait nécessaire d'avoir recours à une mesure d'expertise avant dire droit :

- ORDONNER une mesure d'instruction avant dire droit ;
- DESIGNER tel Expert qu'il lui plaira avec la mission exclusive portant sur l'appréciation de la valeur locative au visa de l'article L.145-33 du Code de commerce, au jour du renouvellement du bail, soit au 1er janvier 2022, notamment :
- de convoquer les parties et, dans le respect du principe du contradictoire :
- de se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l'accomplissement de sa mission,
- de visiter les locaux litigieux situés, les décrire,
- d'entendre les parties en leurs dires et explications,
- de procéder à l'examen des faits qu'allèguent les parties,
- de rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er janvier 2022, au regard :
* des caractéristiques du local,
* de la destination des lieux,
* des obligations respectives des parties,
* des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement, en application des dispositions des articles L. 145-33 et R. 145-2 et R. 145-7 du Code de Commerce,
- de rendre compte de tout et donner son avis motivé,
- de dresser un rapport de ses constatations et conclusions,
- DIRE que l'Expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du Code de procédure civile et qu'il déposera l'original de son rapport au greffe de la juridiction dans le délai qu'il plaira à la juridiction de fixer,
- DIRE ET JUGER que la consignation des sommes à valoir sur les honoraires de l'expert est à la charge de la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE SAINT ANTOINE,

En tout état de cause :

- CONDAMNER la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE SAINT ANTOINE à régler à la société ORANGE la somme 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens et le cas échéant, les frais d'expertise,
- RAPPELER le caractère exécutoire par provision du jugement à intervenir et en tant que de besoin ORDONNER l'exécution provisoire de la décision à intervenir. »


En réplique et développant les termes de son dernier mémoire signifié par acte extrajudiciaire le 7 novembre 2024, la S.C.I. Saint Antoine demande à la juge des loyers commerciaux de :

A titre principal :
- rejeter les demandes de la S.C.I. Saint Antoine,

A titre subsidiaire :
- désigner un expert avec pour mission de fixer la valeur locative des lieux loués,
- mettre à la charge de la S.C.I. Saint Antoine la consignation des sommes à valoir sur les honoraires de l'expert,

En toute hypothèse :
- condamner la S.C.I. Saint Antoine à lui payer 5 000 euros au titre des frais irrépétibles,
- condamner la S.C.I. Saint Antoine aux dépens.


En application de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux derniers mémoires des parties s'agissant de l'exposé exhaustif de leurs moyens, qui seront néanmoins résumés dans la partie de ce jugement consacrée à la motivation.


MOTIVATION


Sur le principe du renouvellement du contrat de bail commercial

Selon l'article L. 145-9 du code de commerce, les baux commerciaux ne cessent que par l'effet d'un congé donné six mois à l'avance ou d'une demande de renouvellement. À défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat.

Il résulte par ailleurs de l'article L. 145-10 du même code qu'à défaut de congé, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit dans les six mois qui précèdent l'expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa prolongation. Dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s'il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. À défaut d'avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent.

L'article L. 145-12 du même code dispose enfin que la durée du bail renouvelé est de neuf ans sauf accord des parties pour une durée plus longue.

En l'espèce, la S.A. Orange a fait signifier à la S.C.I. Saint Antoine, par acte d'huissier du 6 décembre 2021, une demande de renouvellement à effet du 1er janvier 2022. À défaut de réponse de la bailleresse dans les trois mois, la S.C.I. Saint Antoine est réputée avoir accepté le principe du renouvellement du bail.

Il convient ainsi de constater le renouvellement du bail commercial conclu entre la S.C.I. Saint Antoine et la S.A. Orange pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 2022. Il n'entre en revanche pas dans la compétence du juge des loyers commerciaux que de statuer sur le surplus des clauses et conditions du nouveau contrat.

Sur le montant du loyer du bail renouvelé

Il est constant que par principe, selon le premier alinéa de l'article L.145-34 du code de commerce, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'INSEE.

Néanmoins, ces dispositions ne sont plus applicables lorsque, par l'effet d'une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

Dans cette hypothèse, en application de l'article L. 145-33 du code de commerce, le montant du loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative. À défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité, les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Enfin, selon l'article 146 du code de procédure civile, une mesure d'instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l'allègue ne dispose pas d'éléments suffisants pour le prouver. En aucun cas une mesure d'instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l'administration de la preuve.

En l'espèce, le bail initial a pris effet le 1er décembre 2008 et a expiré le 31 décembre 2021 par l'effet de l'accord des parties sur le principe du renouvellement. La durée supérieure à douze ans du bail expiré justifie, en application de ce qui précède, qu'il soit fait exception à la règle du plafonnement. Il est par suite établi que le loyer du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2022 doit correspondre à la valeur locative des locaux à cette date.

Force est de constater qu'alors que l'évaluation de la valeur locative est l'élément déterminant du présent litige, la S.A. Orange ne produit, au soutien de son dernier mémoire notifié le 24 octobre 2024, aucune pièce permettant de corroborer l'estimation dont elle se prévaut sur ce point. La demanderesse n'a ainsi versé aux débats que des pièces de nature procédurale ainsi qu'une facture de loyer et charges.

La S.C.I. Saint Antoine a pourtant, dès son premier mémoire signifié le 4 juin 2024, sollicité à titre principal que la S.A. Orange soit déboutée de l'ensemble de ses demandes au moyen tiré de la carence probatoire de la demanderesse.

Il revenait à la S.A. Orange, en application des articles 9 et 15 du code de procédure civile, de faire connaître à sa contradictrice les éléments de preuve venant fonder les faits qu'elle allègue relativement aux éléments constitutifs de la valeur locative listés à l'article L. 145-33 du code de commerce.

À défaut, la S.A. Orange ne peut qu'être déboutée de sa demande principale visant à voir fixé le loyer du bail renouvelé à la somme injustifiée de 316 500 euros mais également de sa demande subsidiaire visant à voir désigner un expert, dès lors que l'expertise judiciaire serait ici ordonnée afin de suppléer la carence de la preneuse dans l'administration de la preuve.

En conséquence, la S.A. Orange sera déboutée de l'ensemble de ses demandes.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

En application de l'article 696 du code de procédure civile, la S.A. Orange, partie perdante, sera condamnée au paiement des dépens. Sa demande formée au titre des frais irrépétibles sera en conséquence rejetée.

L'équité commande de rejeter également la demande formée par la S.C.I. Saint Antoine au titre de l'indemnité prévue à l'article 700 du code de procédure civile.

Il sera enfin rappelé que l'exécution provisoire de cette décision est de droit.






PAR CES MOTIFS


La juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par jugement contradictoire, susceptible d'appel et mis à disposition au greffe à la date du délibéré,

Constate le principe du renouvellement du bail commercial conclu entre la S.C.I. Saint Antoine et la S.A. Orange et portant sur les locaux situés [Adresse 2] et [Adresse 3] à [Localité 8] pour une durée de neuf ans à compter du 1er janvier 2022,

Déboute la S.A. Orange de l'intégralité de ses demandes,

Condamne la S.A. Orange au paiement des dépens,

Déboute la S.A. Orange et la S.C.I. Saint Antoine de leurs demandes formées au titre des frais irrépétibles,

Rappelle que cette décision est exécutoire de droit.


Fait et jugé à [Localité 7], le 08 avril 2025.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
C. BERGER C. AHSSAINI