Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 3 avril 2025

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : [R] [D] divorcée [W]


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Me Sébastien MENDES GIL

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé
 
N° RG 24/07278 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5QNY

N° MINUTE : 2







ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 03 avril 2025


DEMANDERESSE
E.P.I.C. [Localité 4] HABITAT - OPH, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Me Sébastien MENDES GIL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0173

DÉFENDERESSE
Madame [R] [D] divorcée [W], demeurant [Adresse 1]

comparante en personne



COMPOSITION DU TRIBUNAL
Carole-Emilie RAMPELBERG, juge des contentieux de la protection
assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 24 janvier 2025

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 03 avril 2025 par Carole-Emilie RAMPELBERG, Juge, assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier


Décision du 03 avril 2025
PCP JCP ACR référé - N° RG 24/07278 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5QNY

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE








Par acte sous seing privé du 12 et 14 avril 1995, l'établissement EPIC [Localité 4] HABITAT OPH (venant aux droits de l'OPAC de [Localité 4]) a consenti un bail d'habitation à Mme [R] [W] née [D] sur des locaux situés au [Adresse 2] (escalier 51, étage 03, porte D, une cave), moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 1 513,40 francs.

Par acte de commissaire de justice du 6 mars 2024, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 2 263,54 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [R] [W] née [D] le 7 mars 2024.

Par assignation du 5 juillet 2024, l'établissement EPIC PARIS HABITAT OPH a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l'expulsion de Mme [R] [W] née [D], statuer sur le sort des meubles et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
- une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux,
- 3 186,90 euros à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 18 juin 2024,
- 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 8 juillet 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l'audience, à laquelle il en a été donné lecture.

Appelée à l'audience du 10 décembre 2024, l'affaire a fait l'objet d'un renvoi, pour être finalement retenue à l'audience du 24 janvier 2025. 

À l'audience du 24 janvier 2025, [Localité 4] HABITAT-OPH, représenté par son conseil, maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative actualisée, s'élève désormais à 2 766.95 euros. Il déclare, par ailleurs, accepter le plan d'apurement de cette dette proposé par la défenderesse. [Localité 4] HABITAT-OPH considère enfin qu'il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, depuis octobre 2024, au sens de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Mme [R] [W] née [D], qui comparait à l'audience, reconnaît en effet le montant de la dette locative et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d'une mensualité d'apurement de 50 euros, en plus du loyer courant.

Mme [R] [W] née [D] expose qu'un dossier FSL a été déposé mais que la décision n'a pas encore été rendue. Elle indique que le loyer résiduel s'élève à 211.68 euros et qu'elle perçoit le RSA à hauteur de 550 euros. Elle précise que sa fille ne participe pas au paiement du loyer. 

Les parties sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement. 

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Mme [R] [W] née [D] a indiqué ne pas faire l'objet d'une telle procédure.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.


MOTIVATION


1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail 
 
1.1. Sur la recevabilité de la demande

[Localité 4] HABITAT-OPH justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.
 
Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.


1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines et non plus deux mois le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 6 mars 2024. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 2 263,54 euros n'a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 7 mai 2024.

Cependant, eu égard au dépôt d'un dossier FSL, à la volonté de la locataire de s'acquitter de sa dette et à l'accord du bailleur, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d'apurement précisé ci-après. 

En cas de respect des modalités du plan d'apurement, la clause résolutoire sera, à l'issue de ce plan, réputée n'avoir pas joué, et l'exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d'une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d'apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu'une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné à la locataire ainsi qu'à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant, dès l'expiration d'un délai de deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux. 


2. Sur la dette locative


Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l'espèce, [Localité 4] HABITAT-OPH verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 17 janvier 2025, terme du mois de décembre 2024 inclus, Mme [R] [W] née [D] lui devait la somme de 2 766,95 euros.

Mme [R] [W] née [D] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme au bailleur, à titre de provision.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant Mme [R] [W] née [D] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.





3. Sur l'indemnité d'occupation


En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité mensuelle d'occupation sera due, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, à partir du 7 mai 2024, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à [Localité 4] HABITAT-OPH ou à son mandataire.


4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire


Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [R] [W] née [D], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

L'équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 200 euros à la demande de [Localité 4] HABITAT-OPH concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l'article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l'exécution provisoire.


PAR CES MOTIFS,


La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 6 mars 2024 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois, 

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 14 avril 1995 entre [Localité 4] HABITAT-OPH, d'une part, et Mme [R] [W] née [D], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] (escalier 51, étage 03, porte D, une cave) est résilié depuis le 7 mai 2024,

CONDAMNE Mme [R] [W] née [D] à payer à [Localité 4] HABITAT-OPH la somme de 2 766,95 euros (deux mille sept cent soixante-six euros et quatre-vingt-quinze centimes) à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 17 janvier 2025, terme du mois de décembre 2024 inclus, 

AUTORISE Mme [R] [W] née [D] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 50 euros (cinquante euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais de paiement accordés à Mme [R] [W] née [D],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise,

DIT qu'en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, resterait impayée quinze jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

- le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 7 mai 2024,

- le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

- le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, faire procéder à l'expulsion de Mme [R] [W] née [D] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique,

- le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

- Mme [R] [W] née [D] sera condamnée à verser à [Localité 4] HABITAT-OPH une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNE Mme [R] [W] née [D] à payer à [Localité 4] HABITAT-OPH la somme de 200 euros (deux cents euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [R] [W] née [D] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 6 mars 2024 et celui de l'assignation du 5 juillet 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 3 avril 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge