Tribunal Judiciaire · JUGE CX PROTECTION — 4 avril 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 10]
Service des contentieux de la protection
[Adresse 7]
[Localité 6]
JUGEMENT DU 04 Avril 2025 

N° RG 25/01026 - N° Portalis DBYC-W-B7J-LNPT

Jugement du 04 Avril 2025 
N°: 25/333 

S.A. ESPACIL HABITAT

C/

[H] [D]
[B] [D]







EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE
à SA ESPACIL HABITAT 
COPIE CERTIFIEE CONFORME
à M [D] et Mme [D]
COPIE à la PREFECTURE
Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 04 Avril 2025 ;

Par Maud CASAGRANDE, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 07 Mars 2025.

Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 04 Avril 2025, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile. 

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.A. ESPACIL HABITAT
[Adresse 1]
[Localité 5]
représentée par Mme [C] [G], munie d’un pouvoir 


ET :

DEFENDEURS :

M. [H] [D]
[Adresse 2]
[Adresse 8]
[Localité 5]
comparant en personne

Mme [B] [D]
[Adresse 3]
[Adresse 8]
[Localité 5]
comparante en personne


RAPPEL DES FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

Par acte sous seing privé du 20 août 2014, la société ESPACIL HABITAT a consenti un bail d’habitation à Mme [B] [D] et M. [H] [D] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Adresse 9] ([Adresse 4]), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 494,74 euros.

Par actes de commissaire de justice du 27 mars 2024, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 3262,93 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [B] [D] et M. [H] [D] le 27 mars 2024.

Par assignations du 3 janvier 2025, la société ESPACIL HABITAT a ensuite saisi le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Rennes pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [B] [D] et M. [H] [D] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :
- une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,
- 4344,31 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 27 mai 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,
- 120 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 3 janvier 2025, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

A l’audience du 7 mars 2025, la société ESPACIL HABITAT a maintenu l’intégralité de ses demandes, précisant que la dette locative, actualisée au 7 mars 2025, s’élevait désormais à la somme de 12 258,54 euros. 
La société ESPACIL HABITAT a ajouté que le dernier paiement du couple datait du mois de juillet 2023. 

Présents à l’audience, Mme [B] [D] et M. [H] [D] ont reconnu la dette dans son montant et son principe, expliquant avoir arrêté de payer leurs loyers pour forcer leur bailleresse à faire des travaux dans le logement. Ils ont expliqué que les murs du logement étaient couverts de moisissures, engendrant des problèmes de santé au sein de la famille (asthme notamment). Ils ont également déclaré que des rats rentraient dans le logement. 
Les locataires ont demandé la réalisation de travaux, déclarant accepter de rembourser leur dette à l’issue des travaux. 

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. Mme [B] [D] et M. [H] [D] ont indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

En cet état l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant prononcée par mise à disposition au greffe le 4 avril 2025.

MOTIVATION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail 
 
Sur la recevabilité de la demande

La société ESPACIL HABITAT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.
 
Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 27 mars 2024. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 3262,93 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 28 mai 2024.

A l’audience, Mme [B] [D] et M. [H] [D] ont justifié leur carence dans le paiement de leurs loyers par l’état du logement. 

Il résulte de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1 719 du Code Civil que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent. 

L’article 1 219 du Code Civil prévoit que « une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave ». 

A l’appui de leurs déclarations, les locataires versent des photographies du logement permettant de constater des traces importantes de moisissures sur plusieurs murs. Une des photographies montre également un rat mort sur le sol de l’appartement. Lors de l’audience, une vidéo tournée dans le logement du couple a été visionnée sur le téléphone portable de M. [H] [D]. Cette vidéo a confirmé les observations déjà présentes sur les photographies précitées. 

De son côté, le bailleur verse aux débats un courrier en date du 11 janvier 2024 adressé aux locataires, suite à une visite à domicile. Le bailleur rappelle que les moisissures ne peuvent être dues à un pont thermique, dans la mesure où elles sont apparues après plusieurs années d’occupation du logement par le couple. Le représentant du bailleur relève plusieurs habitudes du couple susceptibles de favoriser l’apparition des moisissures (volets fermés, rideaux collés aux fenêtres, absence d’aération des pièces) alors même que les équipements du logement fonctionnent (bouches VMC, entrées d’air au niveau des fenêtres). 

Le bailleur verse un second courrier d’un conciliateur de justice daté du 9 février 2024, qui préconise plusieurs actions à effectuer pour le couple afin de remédier aux désordres constatés dans le logement. Ces préconisations relèvent de règles d’hygiène élémentaires visant à favoriser la circulation de l’air dans le logement et réduire les risques d’humidité. 
Le bailleur produit enfin un constat de commissaire de justice réalisé le 27 mars 2024 au domicile de Mme [B] [D] et M. [H] [D]. Le commissaire relève que le taux d’humidité dans le logement est considéré comme normal et sans impact sur la santé. Il constate que la VMC et les radiateurs fonctionnent et que les bouches de ventilation des portes fenêtres et fenêtres ne sont pas bouchées. Le commissaire de justice note, en revanche, que 6 volets sur 7 sont fermés (10heures du matin). Concernant les murs et plafonds de l’appartement, le commissaire constate la présence de moisissures de couleur noire, sèches au toucher. 

La présence de moisissures dans le logement de Mme [B] [D] et M. [H] [D] n’est pas contestée. En revanche, ces derniers échouent à démontrer que celles-ci résultent d’un défaut d’entretien du logement par leur bailleresse. Au contraire, les pièces versées aux débats par la société ESPACIL HABITAT tendent à démontrer la responsabilité des locataires dans l’état du logement par une absence de respect des règles d’hygiène et d’aération au sein du logement. 
Dans ces conditions, les locataires ne sont pas fondés à solliciter une exception d’inexécution. 

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023, dont les dispositions relatives aux délais de paiement et aux effets de la clause résolutoire sont d’effet immédiat, en l’absence de reprise intégral du paiement du loyer courant avant la date d’audience, le Juge doit constater l’acquisition de la clause résolutoire et ordonner l’expulsion du locataire, sans accorder des délais de paiement, sauf accord du bailleur. 

En l’espèce, Mme [B] [D] et M. [H] [D] n’ont pas repris le paiement intégral du loyer avant la date d’audience, le dernier paiement du couple datant de plus de 17 mois. La bailleresse s’est, par ailleurs, opposée à la poursuite du bail. 
Au vu de l’ensemble de ces éléments, il convient donc de constater que la clause résolutoire a produit ses effets à compter du 28 mai 2024 et que le contrat de bail s'est trouvé résilié de plein droit à compter de cette date. 

Il convient, en conséquence, d’ordonner à Mme [B] [D] et M. [H] [D] ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société ESPACIL HABITAT à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d'un commandement de quitter les lieux.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société ESPACIL HABITAT verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 6 mars 2025, Mme [B] [D] et M. [H] [D] lui devaient la somme de 12258,54 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Présents à l’audience, Mme [B] [D] et M. [H] [D] ont reconnu la dette dans son principe et son montant. Ils seront solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 27 mars 2024 sur la somme de 3262,93 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 1081,38 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Conformément aux précédentes observations, Mme [B] [D] et M. [H] [D] n’ayant pas repris le paiement de leur loyer avant la date d’audience, ils ne peuvent bénéficier des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de délais de paiement pour apurer leur dette. 

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. 

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 7 mars 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société ESPACIL HABITAT ou à son mandataire.

Sur la demande de travaux formée par Mme [B] [D] et M. [H] [D] :

Le bail étant résilié à compter du 28 mai 2024, Mme [B] [D] et M. [H] [D] n’ont plus qualité pour solliciter des travaux, ces derniers étant désormais occupants sans droit ni titre du logement.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [B] [D] et M. [H] [D], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n'y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l'absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l'assignation, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des Contentieux de la Protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 27 mars 2024 n’a pas été réglée dans les deux mois, 

CONSTATE que Mme [B] [D] et M. [H] [D] n’ont pas repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience et que la société ESPACIL HABITAT s’oppose à des délais de paiement et à la poursuite du bail,

CONSTATE que Mme [B] [D] et M. [H] [D] ne démontrent pas la responsabilité du bailleur dans les désordres constatés au sein du logement, 

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 20 août 2014 entre la société ESPACIL HABITAT, d’une part, et Mme [B] [D] et M. [H] [D], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 11] est résilié depuis le 28 mai 2024,

ORDONNE à Mme [B] [D] et M. [H] [D] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 3] à [Localité 11] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE solidairement Mme [B] [D] et M. [H] [D] à payer à la société ESPACIL HABITAT la somme de 12258,54 euros (douze mille deux cent cinquante-huit euros et cinquante-quatre centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 6 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 27 mars 2024 sur la somme de 3262,93 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 1081,38 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

CONDAMNE solidairement Mme [B] [D] et M. [H] [D] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, 

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer à compter du 7 mars 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

DEBOUTE Mme [B] [D] et M. [H] [D] de leur demande de condamnation de la société ESPACIL HABITAT à effectuer des travaux, 

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE la société ESPACIL HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement Mme [B] [D] et M. [H] [D] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 27 mars 2024 et celui des assignations du 3 janvier 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 4 avril 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge