Tribunal Judiciaire · JUGE CX PROTECTION — 4 avril 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 9]
Service des contentieux de la protection
[Adresse 7]
[Localité 4]
JUGEMENT DU 04 Avril 2025 

N° RG 24/09253 - N° Portalis DBYC-W-B7I-LLAT

Jugement du 04 Avril 2025 
N° : 25/329 

OPH ARCHIPEL HABITAT

C/

[M] [G]







EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE
à OPH ARCHIPEL HABITAT
COPIE CERTIFIEE CONFORME
à Me GUILBERT-OBJILERE
COPIE à la PREFECTURE
Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 04 Avril 2025 ;

Par Maud CASAGRANDE, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 07 Mars 2025.

Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 04 Avril 2025, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile. 

ENTRE :

DEMANDEUR :

OPH ARCHIPEL HABITAT
[Adresse 3]
[Localité 6]
représentée par Mme [P] [E], munie d’un pouvoir 



ET :

DEFENDEUR :

M. [M] [G]
[Adresse 2]
[Localité 5]
comparant en personne assisté de Me Camille GUILBERT-OBJILERE, avocat au barreau de RENNES










RAPPEL DES FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

Par acte sous seing privé du 20 décembre 2016, l'établissement ARCHIPEL HABITAT a consenti un bail d’habitation à M. [M] [G] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 10], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 302,13 euros.

Par acte de commissaire de justice du 26 juillet 2023, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1580,86 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [M] [G] le 28 juillet 2023.

Par assignation du 10 décembre 2024, l'établissement ARCHIPEL HABITAT a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [M] [G] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,867,25 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 27 septembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,50 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 11 décembre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

Par conclusions déposées à l’audience du 7 mars 2025, l'établissement ARCHIPEL HABITAT a demandé au Juge des Contentieux de la Protection de bien vouloir :
Constater la résiliation du bail au 27 septembre 2023 du fait de l’acquisition de la clause résolutoire, Ordonner l’expulsion des lieux de M. [M] [G] et de tout occupant et biens de son chef et ce au besoin avec le concours de la [Localité 8] Publique, Ordonner la suppression du délai de deux mois prévue à l’article L. 412-1 du Code des Procédures Civiles d’exécution, Condamner M. [M] [G] à payer :-la somme de 867,25€ au titre des arriérés de loyers et charges dus au 27 septembre 2023 date de la résiliation du bail, avec intérêt au taux légal à compter de la date d’assignation, 
-une indemnité d’occupation égale au montant du prix du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux de tout occupant et biens de son chef, 
-une somme de 50€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, 
- au paiement des entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de Procédure Civile. 

 La représentante de l’établissement à l’audience a précisé que la dette locative, actualisée au 7 mars 2025, s’élevait désormais à la somme de 4832,72 euros. 

Par conclusions déposées à l’audience, M. [M] [G] a demandé au Juge des Contentieux de la Protection de bien vouloir :
Débouter l'établissement ARCHIPEL HABITAT de l’ensemble de ses demandes, Ordonner la suspension de la clause résolutoire, En tout état de cause, -l’autoriser à se libérer de sa dette par 36 mensualités dont 35 mensualités d’un montant de 50€ payables au plus tard le 10 du mois, la première mensualité étant due au plus tard le 20 du mois suivant la signification du présent jugement et la dernière mensualité devant solder la dette, 
-suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais ainsi accordés, 
- débouter l'établissement ARCHIPEL HABITAT de toutes ses demandes, 
 - débouter l'établissement ARCHIPEL HABITAT de sa demande fondée sur l’article 700 du Code de Procédure Civile. 

Pour un plus ample exposé des faits, des moyens et des prétentions des parties, il convient de se reporter aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de Procédure Civile. 

En cet état l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant prononcée par mise à disposition au greffe le 4 avril 2025.

MOTIVATION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail 
 
Sur la recevabilité de la demande

L'établissement ARCHIPEL HABITAT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.
 
Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

M. [M] [G] soulève le caractère équivoque de la clause résolutoire en ce qu’elle ne précise pas que son acquisition entraîne l’expulsion du locataire. 

Le contrat de bail signé entre les parties contient un article 4.1 intitulé Clause résolutoire et rédigé ainsi « Le bail sera résilié de plein droit à défaut de paiement de toute somme due à l’organisme et deux mois après le commandement de payer resté sans effet ». Cette clause mentionne explicitement la résiliation du bail en cas de non-paiement du loyer. L’expulsion du locataire est la conséquence directe de la résiliation du bail, ce que ne peut raisonnablement ignorer le locataire. Par ailleurs, l’expulsion de l’occupant du logement sans droit ni titre après résiliation de son bail résulte de la simple application de la loi et n’a pas donc pas à être prévue par une clause résolutoire. 
Dès lors, il convient de considérer que la clause résolutoire contenue au dossier est donc suffisamment claire et précise, il n’y a pas lieu d’écarter son application.

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 26 juillet 2023. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 1580,86 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 27 septembre 2023.
Par décision en date du 29 novembre 2024, la Commission de surendettement des particuliers a imposé une mesure de rétablissement personnel au profit de M. [M] [G]. Cette décision a été contestée par l’établissement ARCHIPEL HABITAT le 16 décembre 2024. Le recours n’a pas encore été examiné par le Juge du surendettement. Or en application de l’alinéa 2 du VII de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, lorsqu’une contestation est formée contre une décision de rétablissement personnel, le Juge, à condition que le locataire ait repris le paiement de son loyer, doit suspendre les effets de la clause résolutoire jusqu’à la décision statuant sur le recours. 
En l’espèce, il ne ressort pas du décompte produit à l’audience par le bailleur une reprise du paiement du loyer intégral par le locataire. En effet, M. [M] [G] a versé la somme de 200€ le 13 février 2025 au titre du loyer du mois de janvier 2025, alors que le montant résiduel de celui-ci s’élève à 216,65€. Pour le mois de décembre 2024, M. [M] [G] a versé la somme de 300€, pour un loyer de 498,36€. Les versements du locataire ne constituent pas une reprise du paiement intégral du loyer au sens des dispositions précitées. 
 
En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023, dont les dispositions relatives aux délais de paiement et aux effets de la clause résolutoire sont d’effet immédiat, en l’absence de reprise intégral du paiement du loyer courant avant la date d’audience, le Juge doit constater l’acquisition de la clause résolutoire et ordonner l’expulsion du locataire, sans accorder des délais de paiement, sauf accord du bailleur. 

En l’espèce, M. [M] [G] n’a pas repris le paiement intégral du loyer avant la date d’audience et le bailleur s’est opposé à la poursuite du bail, il convient donc de constater que la clause résolutoire a produit ses effets à compter du 27 septembre 2023 et que le contrat de bail s'est trouvé résilié de plein droit à compter de cette date. 

Il convient, en conséquence, d’ordonner à M. [M] [G], ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser l'établissement ARCHIPEL HABITAT à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

L’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution dispose que « Si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d'expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l'occupation de résidents temporaires, régi par l'article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai. »

L’établissement ARCHIPEL HABITAT sollicite la suppression de ce délai en raison d’une suspicion de trafic de stupéfiants par M. [M] [G] au sein de son logement. A l’appui de son affirmation, le bailleur verse deux comptes-rendus d’intervention de la police en date du 22 aout 2024 attestant de la découverte dans le logement de M. [M] [G] de cocottes de cocaïne (430 grammes) et d’une grosse liasse de billets de banque (2 250€). Si ces éléments sont fortement évocateurs d’une participation à un trafic de stupéfiants, ils sont trop imprécis et succincts pour prononcer une suppression du délai légal de deux mois. Dès lors, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d'un commandement de quitter les lieux.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, l'établissement ARCHIPEL HABITAT verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 7 mars 2025, M. [M] [G] lui devait la somme de 4832,72 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Présent à l’audience, M. [M] [G] a reconnu la dette dans son principe et son montant. Il sera condamné à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation sur la somme de 867,25 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

M. [M] [G] n’a pas repris le paiement intégral du paiement du loyer avant l’audience, il ne peut donc prétendre à l’application de cette disposition. 
Il peut, en revanche, solliciter des délais sur le fondement des dispositions de l'article 1343-5 du code civil. Cependant, il ressort des débats et particulièrement du dossier de surendettement de M. [M] [G] que ses revenus ne lui permettent pas d’assumer un plan d’apurement de la dette. Sa demande de délais de paiement sera donc rejetée. 

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. 

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 8 mars 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l'établissement ARCHIPEL HABITAT ou à son mandataire.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [M] [G], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des Contentieux de la Protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 26 juillet 2023 n’a pas été réglée dans les deux mois, 

CONSTATE que M. [M] [G] n’a pas repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience et que l'établissement ARCHIPEL HABITAT s’oppose à des délais de paiement et à la poursuite du bail,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 20 décembre 2016 entre l'établissement ARCHIPEL HABITAT, d’une part, et M. [M] [G], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 10] est résilié depuis le 27 septembre 2023,

ORDONNE à M. [M] [G] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 1] à [Localité 10] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

DEBOUTE l’établissement ARCHIPEL HABITAT de sa demande de suppression du délai de deux mois entre la délivrance d’un commandement de payer et l’expulsion du logement, 

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [M] [G] à payer à l'établissement ARCHIPEL HABITAT la somme de 4832,72 euros (quatre mille huit cent trente-deux euros et soixante-douze centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 7 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation sur la somme de 867,25 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

DEBOUTE M. [M] [G] de sa demande de délais de paiement, 

CONDAMNE M. [M] [G] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, 

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer à compter du 8 mars 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,


DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE l'établissement ARCHIPEL HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [M] [G] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 26 juillet 2023 et celui de l'assignation du 10 décembre 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 4 avril 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge