Tribunal Judiciaire · JUGE CX PROTECTION — 4 avril 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 8]
Service des contentieux de la protection
[Adresse 5]
[Localité 3]
JUGEMENT DU 04 Avril 2025 

N° RG 24/09329 - N° Portalis DBYC-W-B7I-LLEO

Jugement du 04 Avril 2025 
N°: 25/330 

[F] [L]
[H] [Z] épouse [L]

C/

[D] [N]
[P] [J] épouse [N]







EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE
à M [L] et à Mme [L]
COPIE à la PREFECTURE
Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 04 Avril 2025 ;

Par Maud CASAGRANDE, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 07 Mars 2025.

Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 04 Avril 2025, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile. 

ENTRE :

DEMANDEURS :

M. [F] [L]
[Adresse 6]
[Localité 4]
comparant en personne

Mme [H] [Z] épouse [L]
[Adresse 6]
[Localité 4]
comparante en personne

ET :

DEFENDEURS :

M. [D] [N]
[Adresse 2]
[Localité 4]
non comparant, ni représenté

Mme [P] [J] épouse [N]
[Adresse 1]
[Localité 4]
non comparante, ni représentée


RAPPEL DES FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES:

Par acte sous seing privé du 15 mars 2018, Mme [H] [Z], épouse [L] et M. [F] [L] ont consenti un bail d’habitation à Mme [P] [J], épouse [N] et M. [D] [N] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 7], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 650 euros.

Par actes de commissaire de justice du 17 avril 2024, les bailleurs ont fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 3819 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [P] [J], épouse [N] et M. [D] [N] le 18 avril 2024.

Par assignations du 17 décembre 2024, Mme [H] [Z], épouse [L] et M. [F] [L] ont ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisés à faire procéder à l’expulsion de Mme [P] [J], épouse [N] et M. [D] [N] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,3819 euros au titre de l’arriéré locatif,500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 20 décembre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

A l’audience du 7 mars 2025, Mme [H] [Z], épouse [L] et M. [F] [L] ont maintenu l’intégralité de ses demandes, précisant que la dette locative, actualisée au 28 février 2025, s’élevait désormais à la somme de 1802 euros. 
Mme [H] [Z], épouse [L] et M. [F] [L] ont ajouté que Mme [P] [J], épouse [N] et M. [D] [N] avaient repris le paiement de leur loyer courant avant l’audience, mais n’ont pas formé de demande de suspension des effets de la clause résolutoire en raison des paiements irréguliers des loyers depuis le mois de juillet 2024. 

Bien que régulièrement assignés par acte d'huissier de justice délivré à personne et à domicile, Mme [P] [J], épouse [N] et M. [D] [N] n'ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter. Ils n’ont pas fait connaître les motifs de leur absence.

 En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. Mme [H] [Z], épouse [L] et M. [F] [L] ont précisé ne pas avoir connaissance de l’existence d’une telle procédure concernant Mme [P] [J], épouse [N] et M. [D] [N].

En cet état l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant prononcée par mise à disposition au greffe le 4 avril 2025.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail
 
Sur la recevabilité de la demande

Mme [H] [Z], épouse [L] et M. [F] [L] justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.
 
Ils justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 17 avril 2024. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 3819 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Les bailleurs sont donc bien fondés à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 18 juin 2024.

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023, dont les dispositions relatives aux délais de paiement et aux effets de la clause résolutoire sont d’effet immédiat, le Juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, suspendre les effets de la clause résolutoire à condition que le locataire ait repris le paiement intégral de son loyer et soit en situation de régler sa dette locative. 

En l’espèce, si Mme [P] [J], épouse [N] et M. [D] [N] ont versé l’intégralité de leur loyer au mois de février 2025, il convient de constater d’une part que le mois de janvier le loyer n’a été payé que partiellement, d’autre part que l’absence des locataires lors de la présente audience, ne permet pas de connaître leur situation financière. Il n’est donc pas possible de savoir s’ils sont en situation de régler leur dette locative, au-delà de la reprise récente du paiement de leur loyer. 
Les bailleurs se sont, en outre, opposés à la poursuite du bail. 
Au vu de l’ensemble de ces éléments, il n’y a pas lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire. Il convient donc de constater que la clause résolutoire a produit son effet à compter du 18 juin 2024 et que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter de cette date. 

Il convient, en conséquence, d’ordonner à Mme [P] [J], épouse [N] et M. [D] [N] ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Mme [H] [Z], épouse [L] et M. [F] [L] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d'un commandement de quitter les lieux.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, Mme [H] [Z], épouse [L] et M. [F] [L] versent aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 28 février 2025, Mme [P] [J], épouse [N] et M. [D] [N] leur devaient la somme de 1802 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Mme [P] [J], épouse [N] et M. [D] [N], défaillants dans le cadre de la présente procédure, n’apportent par définition aucun élément de nature à remettre en cause ce montant. Ils seront donc solidairement condamnés à payer cette somme aux bailleurs.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. 

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 18 juin 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Mme [H] [Z], épouse [L] et M. [F] [L] ou à leur mandataire.



Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [P] [J], épouse [N] et M. [D] [N], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 150 euros à la demande de Mme [H] [Z], épouse [L] et M. [F] [L] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des Contentieux de la Protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 17 avril 2024 n’a pas été réglée dans les deux mois, 

CONSTATE que Mme [P] [J], épouse [N] et M. [D] [N] n’ont pas justifié être en situation de régler leur dette locative et que Mme [H] [Z], épouse [L] et M. [F] [L] s’opposent à des délais de paiement et à la poursuite du bail,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 15 mars 2018 entre Mme [H] [Z], épouse [L] et M. [F] [L], d’une part, et Mme [P] [J], épouse [N] et M. [D] [N], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 7] est résilié depuis le 18 juin 2024,

ORDONNE à Mme [P] [J], épouse [N] et M. [D] [N] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 2] à [Localité 7] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE solidairement Mme [P] [J], épouse [N] et M. [D] [N] à payer à Mme [H] [Z], épouse [L] et M. [F] [L] la somme de 1802 euros (mille huit cent deux euros) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 28 février 2025, loyer du mois de février 2025 inclus, 

CONDAMNE solidairement Mme [P] [J], épouse [N] et M. [D] [N] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, 

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer à compter du 1er mars 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés aux bailleurs ou à leur mandataire,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE solidairement Mme [P] [J], épouse [N] et M. [D] [N] à payer à Mme [H] [Z], épouse [L] et M. [F] [L] la somme de 150 euros (cent cinquante euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement Mme [P] [J], épouse [N] et M. [D] [N] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 17 avril 2024 et celui des assignations du 17 décembre 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 4 avril 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge