Tribunal Judiciaire · 1ère ch. - Sect. 2 — 3 avril 2025

- N° RG 23/05157 - N° Portalis DB2Y-W-B7H-CDJFT
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX 
1ERE CHAMBRE

Date de l'ordonnance de
clôture : 18 novembre 2024 

Minute n° 25/00337

N° RG 23/05157 - N° Portalis DB2Y-W-B7H-CDJFT 






Le

CCC : dossier

FE :
-Me DJAE



RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS


JUGEMENT DU TROIS AVRIL DEUX MIL VINGT CINQ



PARTIES EN CAUSE

DEMANDERESSE

Madame [A], [Z] [Y]
[Adresse 1]
représentée par Me Abdou DJAE, avocat au barreau de MEAUX, avocat postulant, Me Anne BARLATIER PRIVITELLO, avocate au barreau de LYON, avocate plaidante

DEFENDEUR

Monsieur [M] [U]
[Adresse 3]
représenté par Maître Emmanuel VAUTIER de la SELARL EVAVOCAT, avocats au barreau de MEAUX, avocats plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :
Président : M. BATIONO, Premier Vice-Président
Assesseurs: Mme VISBECQ, Juge
Madame GIRAUDEL, Juge

Jugement rédigé par : Madame GIRAUDEL, Juge

DEBATS

A l'audience publique du 20 Février 2025 
GREFFIERES

Lors des débats : Mme BOUBEKER, greffière et du délibéré : Mme CAMARO, Greffière

JUGEMENT

contradictoire, mis à disposition du public par le greffe le jour du délibéré, M. BATIONO, Président, ayant signé la minute avec Mme CAMARO, Greffière ;










- N° RG 23/05157 - N° Portalis DB2Y-W-B7H-CDJFT


FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS

Suivant acte notarié en date du 29 décembre 2022 dressé par Maître [R] [C], notaire à [Localité 4], Monsieur [M] [U] a vendu à Madame [A] [Y] deux lots de copropriété n°11 et 17 (un appartement et une place de parking) situés dans un ensemble immobilier situé à [Adresse 1] cadastrée AB [Cadastre 2], d’une surface de 00ha01a73ca, au prix de 165.000 euros. 

Se plaignant de ne pas avoir été avertie d’un litige opposant la copropriété à la société LMD, par acte de commissaire de justice du 25 octobre 2023, Madame [Y] a fait assigner Monsieur [U] afin d’anéantir la vente et de solliciter l’indemnisation de ses préjudices.

L’assignation a été publiée le 19 décembre 2023 au registre du Service de la publicité foncière de Meaux.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 10 octobre 2024, Madame [A] [Y] demande au tribunal, au visa des articles 1112-1, 1130, 1131 et 1137 du code civil, de l’article L.721-2 du Code de la construction et de l’habitation, des articles 1240, 1241, 1604, 1617, 1641, 1644 et 1645 du code civil, de : 

« JUGER l’action de Madame [A] [Y] recevable, bien fondée, y faire droit, 

À TITRE PRINCIPAL 

PRONONCER la nullité de la vente intervenue entre Madame [A] [Y] et Monsieur [M] [U], 

CONDAMNER Monsieur [M] [U] à payer à Madame [A] [Y], à titre de restitution du prix, la somme de 165.000,00 €, 

CONDAMNER Monsieur [M] [U] à payer à Madame [A] [Y] la somme de 43.788,18 €, à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice financier et du préjudice moral. 

À TITRE SUBSIDIAIRE 

PRONONCER la résolution de la vente intervenue entre Madame [A] [Y] et Monsieur [M] [U],

CONDAMNER Monsieur [M] [U] à payer à Madame [A] [Y], à titre de restitution du prix, la somme de 165.000,00 €, 

CONDAMNER Monsieur [M] [U] à payer à Madame [A] [Y] la somme de 43.788,18 €, à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice financier et du préjudice moral. 

À TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE 

CONDAMNER Monsieur [M] [U] à payer à Madame [A] [Y] la somme de 50.000,00 €, à titre de réduction du prix de la vente. 

CONDAMNER Monsieur [M] [U] à payer à Madame [A] [Y] la somme de 43.788,18 €, à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice financier et du préjudice moral. 

EN TOUT ÉTAT DE CAUSE 

PRONONCER la capitalisation des intérêts échus depuis plus d’une année entière, sur fondement de l’article 1343-2 du Code civil, 

ORDONNER l'exécution provisoire de la décision à intervenir, nonobstant opposition ou appel et sans caution ; 

CONDAMNER Monsieur [M] [U] à payer à Madame [A] [Y] une somme de 5.000,00 €, au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, 

CONDAMNER le même aux entiers dépens de l’instance, sur fondement de l’article 696 du Code de procédure civile. »

Agissant principalement sur le fondement des articles 1112-1, 1130, 1131 et 1137 du code civil, et de l’article L.721-2 du code de la construction et de l’habitation, Madame [Y] demande au tribunal de constater la nullité de la vente au motif que Monsieur [U] a commis un dol à son encontre, en lui dissimulant l’existence d’un litige entre la copropriété et la société LMD, société de promotion immobilière qui avait fait réaliser des travaux de remise en état sur l’immeuble, dans les parties communes et dans les parties privatives, et qui a ensuite vendu le bien litigieux à Monsieur [U]. Elle précise que, alors que la société LMD s’était engagée à réaliser ou achever certains travaux, parmi lesquels, trois places de parking dont l’une devait revenir à Madame [Y] conformément à l’acte de vente, ces travaux n’ont pas eu lieu et ne pourront avoir lieu dès lors que, en réalité, ils ne sont pas réalisables. Elle constate encore que malgré la mention figurant dans le compromis et dans l’acte de vente notarié, aucun volet extérieur n’a été posé. Elle ajoute que des désordres sont apparus dans les parties communes et dans les parties privatives. Elle précise que les parties communes sont anormalement humides, que l’étanchéité du toit est défectueuse et que l’étanchéité des fenêtres de son appartement est défectueuse, ce dont Monsieur [U] avait connaissance. Elle relève que, au moment de la conclusion de la promesse de vente le 24 septembre 2022, le litige était déjà avancé à tel point que Monsieur [U] savait qu’une procédure judiciaire serait nécessaire pour condamner la société LMD à procéder à l’achèvement des travaux et à la reprise des défauts. Elle précise que Monsieur [U] a notifié une lettre de mise en demeure à la société LMD, mais également qu’il a participé à une conciliation puis à une médiation qui se sont révélées infructueuses. Elle déplore que Monsieur [U] ne l’ait pas informée de tels évènements pourtant déterminants de son consentement, puisque les désordres touchent son bien immobilier. Elle prétend que tandis qu’il aurait dû lui transmettre les procès-verbaux des assemblées générales du SDC des trois dernières années, Monsieur [U] ne lui a adressé qu’un seul procès-verbal de surcroit falsifié puisqu’il a modifié le document reçu sous format .docx en faisant disparaître la mention du litige et de la procédure en cours à l’encontre de la société LMD. Elle relève que le procès-verbal d’assemblée générale du 5 octobre 2021 mentionnait en point 9 intitulé « action en justice » la décision des copropriétaires d’engager une procédure de médiation à l’encontre de la société LMD. Elle indique encore que Monsieur [U] a pourtant répondu par la négative à la question de savoir s’il existait des procédures en cours. Elle soutient que, en tant que mode alternatif de règlement des différends prévu par le code de procédure civile, la procédure de médiation aurait dû alors être mentionnée dès lors que le terme procédure sans plus de précision ne se limite pas aux procédures juridictionnelles. Elle ajoute que les copropriétaires avaient décidé dès le 26 novembre 2021 de poursuivre leur action en justice et qu’une convocation pour l’assemblée générale du 13 janvier 2023 a été adressée à Monsieur [U] 10 jours avant la signature de la vente, sans qu’il ne prenne la peine de la transmettre à l’acheteuse. Elle précise encore que la question de cette action en justice a été évoquée à maintes reprises par les copropriétaires à travers leurs échanges WhatsApp. Elle précise que du fait de sa qualité de président du conseil syndical de la copropriété au moment de la vente, Monsieur [U] connaissait parfaitement les démarches engagées contre la société LMD et y participait activement depuis l’année 2021. Elle relève enfin que, toujours dans l’intention de la tromper, Monsieur [U] a refusé de régulariser la vente au début du mois de janvier plutôt qu’à la fin du mois de décembre.

Madame [Y] expose qu’elle n’aurait pas acquis le bien si elle avait été informée des désordres et du refus de la société LMD de les résoudre ou à tout le moins qu’elle l’aurait acquis à des conditions différentes pour tenir compte de ce risque. Elle précise que la découverte de la procédure lui cause beaucoup de stress. 
Elle indique que le certificat médical qu’elle verse aux débats a été établi par un médecin qui la suit depuis de nombreuses années et qui peut en conséquence se prononcer sur son état psychologique. Elle fait remarquer que l’enjeu financier l’aurait dissuadée d’acheter le bien immobilier compte tenu du montant du devis du 2 décembre 2021, évalué à 81.345 euros TTC et de l’avis de l’assureur de la société LMD du 24 avril 2024 qui estime l’enjeu financier à 300.000 euros, outre 5.785,87 euros en ce qui concerne la toiture. Madame [Y] en conclut qu’elle n’a pu donner un consentement éclairé, faute pour Monsieur [U] de l’avoir informée des nombreux désordres qui subsistaient dans la copropriété et de la nécessité d’engager une procédure judiciaire à l’encontre de la société LMD.

Agissant subsidiairement sur le fondement des articles 1641, 1644 et 1645 du code civil, Madame [Y] sollicite la résolution de la vente sur le fondement de la garantie des vices cachés. Elle expose que l’usage d’habitation du bien immobilier est compromis par l’existence de désordres dans la copropriété et dans l’appartement, ainsi que par l’existence d’une procédure en cours à l’encontre de la société LMD. Elle ajoute que la place de parking mentionnée dans son acte de vente n’a pas encore été créée, et ne pourra pas l’être. Elle précise qu’il existe une problématique sur la délimitation des places de stationnement dont Monsieur [U] avait connaissance, pour en avoir discuté avec les autres copropriétaires par échanges WhatsApp. 

Elle indique que le défaut d’étanchéité de son appartement est un vice caché dès lors qu’elle ne pouvait pas voir les infiltrations à l’œil nu, l’appartement ayant été récemment rénové avec des fenêtres neuves. Elle indique que les infiltrations entraînent un taux d’humidité important dans le logement, abîme les peintures qui doivent être refaites plusieurs fois par an, et compromet l’usage de l’appartement.

Elle ajoute que la procédure engagée à l’encontre de la société LMD, qui lui a également été dissimulée, compromet l’usage paisible de l’appartement dès lors qu’elle lui génère énormément de stress et d’anxiété.

Agissant plus subsidiairement sur le fondement des articles 1604 et 1617 du code civil, Madame [Y] soutient que, faute pour Monsieur [U] de lui vendre un bien immobilier conforme aux stipulations contractuelles, à savoir, un appartement comprenant une place de parking selon certaines dimensions, le défendeur a violé son obligation de délivrance. Elle précise que compte tenu de l’étroitesse de la place, elle n’a pas la possibilité de stationner facilement son véhicule et ne peut acquérir de véhicule plus large. Elle indique que le syndic a décidé de prendre conseil auprès d’un géomètre pour trouver une solution.

Agissant à titre infiniment subsidiairement sur le fondement des 1604, 1617, 1641, 1644 et 1645 du code civil, Madame [Y] sollicite la réduction du prix de vente au motif que si elle avait su que sa place de parking n’existait pas, que les fenêtres de son appartement n’étaient pas étanches et que plusieurs désordres affectaient les parties communes, elle aurait négocié un prix moindre.

Agissant par ailleurs sur le fondement des articles 1178, 1240 et 1241 du code civil, Madame [Y] sollicite l’indemnisation de ses préjudices. Madame [Y] sollicite d’abord l’indemnisation de son préjudice financier caractérisé par la perte de chance d’avoir pu discuter le prix et acquérir le bien à un moindre coût. Elle indique que la vente elle-même l’a contrainte à exposer de multiples frais. Elle précise que, en dépit des dépenses qu’elle a dû faire afin de remettre en état le bien – et non pas de le décorer -, elle ne souhaite pas conserver l’appartement. Elle précise que, consciente de la longueur de la présente procédure, il est normal qu’elle ait effectué de telles dépenses afin de se sentir à son aise à son domicile. Elle sollicite également l’indemnisation au titre des frais qu’elle va devoir engager pour se reloger après la remise en cause du contrat de vente. Ainsi chiffre-t-elle son préjudice en considération du coût de l’acte notarié (13.100 euros), des frais de déménagement futurs (1.354,80 euros), des frais d’installation (2.516,74 euros), et de sa quote-part dans les dépenses de travaux à réaliser dans la copropriété en considération du devis du 2 décembre 2021 d’un montant de 81.345 euros TTC (16.816,64 euros). 

Madame [Y] sollicite ensuite la réparation de son préjudice moral en raison du choc qu’elle a ressenti en découvrant les non-conformités du bien immobilier. Elle précise qu’il s’agit de sa première acquisition immobilière, hautement symbolique pour elle. 
Elle indique que les procédures en cours sont une source d’anxiété et l’empêchent de jouir paisiblement de son bien. Elle explique qu’elle rencontre des difficultés financières en raison des réparations qu’elle a dû financer, ce qui l’empêche de consulter un psychothérapeute. Elle chiffre son préjudice à 10.000 euros.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 5 septembre 2024, Monsieur [M] [U] demande au tribunal de :

« A titre principal 
DEBOUTER Madame [Y] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; 

A titre subsidiaire 

DEBOUTER Madame [Y] de ses demandes indemnitaires ; 

En tout état de cause, 

CONDAMNER Madame [Y] à payer à Monsieur [U], la somme de 2500 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ; 

CONDAMNER Madame [Y] aux entiers dépens ; 

ECARTER l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir. »

Contestant le dol qui lui est imputé, Monsieur [U] fait valoir qu’au jour de la promesse de vente, comme au jour de la vente, il n’existait effectivement aucune procédure à l’encontre de la société LMD et que la copropriété n’avait pas décidé de mandater le syndic de copropriété afin qu’il lance une action. Il indique que, après l’échec de la conciliation et de la médiation, la copropriété n’a engagé aucune action à l’encontre de la société, pas plus que Monsieur [U] à titre personnel, et ce alors, que chacun des copropriétaires avaient repris son droit d’action. Il soutient qu’aucun des documents produits par la demanderesse ne fait mention de l’existence d’une instance en cours. Il fait observer que Madame [Y] ne verse aucun procès-verbal qui donnerait mandat au syndic d’agir en justice, peu important que la possibilité d’agir en justice ait été évoquée. Il fait observer que le compromis de vente a été conclu au mois de septembre 2022, 9 mois après l’échec de la médiation sans qu’une action en justice n’ait été décidée dans l’intervalle. Il conteste toute falsification du procès-verbal du 5 octobre 2021, faisant observer que, en tout état de cause, le point 9 du document ne prévoit pas la mise en œuvre d’une action en justice mais la simple mise en place d’une médiation. Ainsi revendique-t-il sa bonne foi lorsqu’il a répondu par la négative à la question de savoir s’il existait une procédure en cours dans l’état daté régularisé le 2 novembre 2022. Il en conclut qu’aucune information déterminante du consentement de Madame [Y] ne lui a été dissimulée. Il précise que la question de donner mandat au nouveau syndic d’agir en justice n’a été évoquée pour la première fois que dans la convocation à l’assemblée générale du 13 janvier 2023, assemblée générale à laquelle Madame [Y] n’a pu assister. Il fait observer que le fait que le nouveau syndic, la société MATERA, n’ait pas non plus connaissance de la procédure confirme que rien n’était prévu en ce sens. Il affirme qu’il n’a jamais été fait secret d’un litige avec la société LMD dès lors qu’il n’a simplement jamais été décidé de porter ce litige en justice. Il indique que lors de l’échange du 26 novembre 2021, les copropriétaires ont évoqué la prise en charge individuelle par leur protection juridique, preuve qu’il n’était pas question d’une action en justice. Il relève que près de deux ans après la vente, la procédure en question n’existe toujours pas. Il considère que les arrêts de jurisprudence cités par la demanderesse ne sont pas transposables à la présente affaire dès lors qu’aucune procédure judiciaire n’est en cours et que les travaux litigieux non finis par la société LMD ne concernent pas le bien acquis par la demanderesse mais l’appartement de Madame [J].

Monsieur [U] considère encore que l’information litigieuse n’était pas déterminante du consentement de Madame [Y]. Il prétend que les seuls dysfonctionnements mineurs sur les parties communes concernent la finition du mur du parking et le fait que les places ne soient pas « dessinées au sol », ce qui ne peut remettre en cause la vente de l’appartement. 
Il relève que ce seul désordre était parfaitement visible et sans incidence sur la possibilité d’utiliser les places de stationnement. Il considère que le commissaire de justice mandaté par Madame [Y] n’a pas les compétences requises pour constater que la place de parking serait irréalisable au regard de la configuration du plan. Il fait observer que dans les faits, trois véhicules stationnent quotidiennement sur l’aire de stationnement de sorte que Madame [Y] ne souffre d’aucun préjudice. Il ajoute par ailleurs qu’aucun vice caché ne saurait être invoqué au titre des volets, s’agissant d’éléments apparents. Il objecte encore que si des infiltrations existent, elles sont apparues postérieurement à la vente, relevant d’ailleurs que ces désordres ne figuraient pas dans l’acte introductif d’instance de la demanderesse. Il considère que l’origine de ces prétendues infiltrations n’est pas déterminée, en l’absence de rapport d’expertise. Il considère que Madame [Y] n’est pas fondée à lui opposer les promesses non tenues de la société LMD. Il attire l’attention du tribunal sur le fait que Madame [Y] verse un certificat médical de complaisance au regard de son adresse personnelle et de celle du médecin. Il souligne que le préjudice financier invoqué par Madame [Y] au titre de la reprise des désordres est hypothétique et qu’il n’est pas chiffré. Il précise que le prix de vente a été fixé en fonction de l’état de l’appartement et de la copropriété. Il fait observer que, en cas d’action en justice à l’encontre de la société LMD, les assureurs prendront en charge les frais liées aux reprises. Il s’étonne que Madame [Y] ait continué à décorer et à aménager l’appartement à son goût après le 13 janvier 2023, après avoir découvert les informations qui auraient prétendument vicié son consentement. Il en déduit que la demanderesse n’avait aucune intention de remettre en cause la vente.

Contestant également le vice caché, Monsieur [U] oppose que Madame [Y] ne communique aucun rapport d’expertise amiable ou judiciaire ni aucun constat d’huissier identifiant les désordres et leurs conséquences. Il relève encore que Madame [Y] ne démontre pas non plus le caractère caché du vice lors de ses visites ni l’atteinte portée à l’usage de son bien. Il précise que Madame [Y] réside dans l’appartement depuis la vente sans ne souffrir d’aucune nuisance. Il rappelle que Madame [Y] a acheté le bien en l’état avec un endroit où stationner son véhicule sans promesse quant au fait qu’une place de parking serait créée ou dessinée. Il considère que l’acte par lequel l’huissier a constaté des problèmes d’étanchéité de ses fenêtres établi plus d’un an après la vente est insuffisant à caractériser l’existence d’un vice caché. Lui-même conteste avoir subi un tel désordre et avoir repeint l’appartement pour le lui dissimuler. Pour le reste, il rappelle encore que les prétendus désordres affectant les parties communes sont tous apparents. S’agissant de la procédure engagée à l’encontre de la société LMD, il expose que si elle existe, une telle procédure a été engagée postérieurement à la vente et qu’elle n’affecte en rien l’usage attendu du bien, à savoir le fait de résider dans l’appartement.

Contestant également tout manquement à son obligation de délivrance conforme, Monsieur [U] rappelle que, outre le fait que le commissaire de justice n’a aucune compétence pour juger de la faisabilité de la place de parking, aucun métrage n’a été effectué. Il conteste en tout état de cause les conclusions du commissaire de justice dès lors que trois véhicules ont toujours réussi à se stationner sur place, sans qu’il n’y ait de changement de configuration depuis lors. Il ajoute que, en tout état de cause, la remise en cause des spécificités d’un emplacement de stationnement ne peut suffire à entrainer la résolution d’une vente.

Pour les mêmes raisons, il s’oppose à la demande de réduction du prix sollicitée par Madame [Y].

Par ailleurs, il demande au tribunal de rejeter les demandes indemnitaires de Madame [Y] au motif que les dépenses invoquées ne sont pas justifiées, dès lors que la demanderesse n’a pas de raison de déménager et que les achats personnels type bricolage ou décoration dont elle fait état pour se réinstaller sont sans lien avec le présent litige. Il relève que plusieurs factures sont antérieures à la vente, concernant probablement des achats ayant servi ailleurs. Il relève que les autres factures postérieures à l’assemblée générale du 13 janvier 2023 ont été payées en connaissance de cause et doivent rester à sa charge. Il conteste également le préjudice moral de la demanderesse pour les raisons préalablement exposées. A titre subsidiaire, il demande au tribunal de ramener à de plus justes proportions les demandes indemnitaires de Madame [Y].

Au visa de l’article 514-1 du code de procédure civile, Monsieur [U] demande au tribunal d’écarter l’exécution provisoire de la décision en raison de la nature du litige et des conséquences manifestement excessives qui en découleraient. 

La clôture a été ordonnée le 18 novembre 2024.

L'affaire a été évoquée à l'audience de plaidoiries du 20 février 2025 et mise en délibéré au 3 avril 2025.

MOTIFS


Sur la demande de nullité de la vente

Aux termes de l’article 1112-1 du code civil, celle des parties qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.
Néanmoins, ce devoir d'information ne porte pas sur l'estimation de la valeur de la prestation.
Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.
Il incombe à celui qui prétend qu'une information lui était due de prouver que l'autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu'elle l'a fournie.
Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.
Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d'information peut entraîner l'annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants.

Aux termes de l’article 1137 du même code, le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manœuvres ou des mensonges.
Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie.
Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation.

Selon l’article L 721-2 du code de la construction et de l’habitation dans sa version applicable au litige :

I. - Les dispositions du présent article s'appliquent à la vente d'un lot ou d'une fraction de lot ou à la cession d'un droit réel immobilier relatif à un lot ou à une fraction de lot d'un immeuble bâti à usage total ou partiel d'habitation et soumis au statut de la copropriété.
II. - En cas de promesse de vente, sont remis à l'acquéreur, au plus tard à la date de signature de la promesse, les documents et informations suivants :
1° Les documents relatifs à l'organisation de l'immeuble :
a) La fiche synthétique de la copropriété prévue à l'article 8-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis (1) ;
b) Le règlement de copropriété et l'état descriptif de division ainsi que les actes les modifiant, s'ils ont été publiés ;
c) Les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années, sauf lorsque le copropriétaire vendeur n'a pas été en mesure d'obtenir ces documents auprès du syndic ;

La simple allégation mensongère ou la réticence dolosive peut être constitutive d’un dol. Par sa définition même, le dol implique des manœuvres pour cacher un état ou travestir la réalité, ce qui exclut que l’acquéreur puisse faire valoir l’existence d’un dol portant sur un état apparent de la chose vendue.

Le dol suppose une volonté de tromper le contractant. 



Encore faut-il que ces manœuvres, mensonges et autres silences du contractant aient provoqué chez l’autre partie une erreur qui ait déterminée celle-ci à consentir. Ainsi, la constatation de la seule volonté de tromper est insuffisante si la preuve du caractère déterminant des manœuvres dolosives sur la volonté du contractant n’est pas rapportée.

En vertu de l’article 1130 du code civil, l'erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu'ils sont de telle nature que, sans eux, l'une des parties n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

Leur caractère déterminant s'apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.

En application de l’article 1178 du code civil, un contrat qui ne remplit pas les conditions requises pour sa validité est nul. Indépendamment de l'annulation du contrat, la partie lésée peut demander réparation du dommage subi dans les conditions du droit commun de la responsabilité extracontractuelle.

En l’espèce, Madame [Y] reproche à Monsieur [U] de lui avoir sciemment dissimulé l’existence d’un litige entre la copropriété et la société LMD, et par là même, des désordres affectant les parties communes et sa partie privative, l’absence de volet ainsi qu’un problème de délimitation des places de parking.

Aux termes du compromis de vente du 24 septembre 2022, précision a été faite que des travaux consistant en un ravalement de la façade et remplacement de fenêtres et volets en PVC blancs ont été effectués. 

L’acte indique également que Monsieur [U] n’a pas communiqué les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années mais seulement les procès-verbaux des 5 octobre 2021 et du 6 juin 2022 au motif que le syndic était bénévole (pièce 1 de la demanderesse page 13). Le contrat de vente notarié du 29 décembre 2022 fait néanmoins mention de procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années.

Les procès-verbaux de l’assemblée générale du 5 octobre 2021 et du 6 juin 2022 transmis à Madame [Y] ne comportent aucune information relative au litige opposant la copropriété à la société LMD.

L’état daté établi et signé par Monsieur [U] le 19 décembre 2022 dans le cadre de la cession de son bien mentionne au contraire expressément qu’il n’existe aucune procédure en cours (pièce 6 de la demanderesse).

Aux termes de l’article relatif à l’état du bien du contrat de vente notarié du 29 décembre 2022 (page 10), Madame [Y] s’est engagée à prendre le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit. L’acte mentionne que le titre de propriété du vendeur contient l’information selon laquelle « le bien objet des présentes a fait l’objet d’un arrêté de péril en date du 17 mai 2017 par la mairie de [Localité 4]. Copie dudit arrêté est demeurée ci annexée. Les travaux de consolidation ont été réalisés par la SARL RICO. Copie de la facture et de l’attestation d’assurances responsabilité décennale des entreprises ayant réalisé les travaux sont demeurées ci-annexées. Par ailleurs il résulte de la promesse de vente que le promettant s’engage à faire réaliser les travaux de ravalement de façade et la réalisation des places de stationnement. Le vendeur déclare sous son unique responsabilité que les travaux ci-dessus ont été réalisés » et que l’acquéreur déclare avoir eu parfaite connaissance de cette situation.

Aux termes de l’article relatif au statut de la copropriété du contrat (page 31), le vendeur a attesté n’avoir pas reçu de convocation pour une assemblée des copropriétaires depuis la conclusion de l’avant contrat. Aussi a-t-il déclaré (page 32) qu’il n’existait à sa connaissance aucune procédure en cours.

Aux termes de l’article relatif au devoir d’information réciproque du contrat (page 34), Monsieur [U] a déclaré avoir porté à la connaissance de Madame [Y] l’ensemble des informations dont il dispose ayant un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat et dont l’importance pourrait être déterminante de son consentement. L’acte précise que ce devoir d’information s’applique à toute information sur les caractéristiques juridiques, matérielles et environnementales relatives au bien, ainsi qu’à son usage, dont il a personnellement connaissance par lui-même et par des tiers. Monsieur [U] a reconnu être informé qu’un manquement à ce devoir serait sanctionné par la mise en œuvre de sa responsabilité, avec possibilité d’annulation du contrat s’il a vicié le consentement de l’acquéreur.

Or, s’il n’existait effectivement pas de procédure juridictionnelle stricto sensu au jour du compromis du 24 septembre 2022 et au jour de la vente notarié du 19 décembre 2022, force est de constater que à ces deux dates, Monsieur [U] avait parfaite connaissance de procédures amiables déjà intervenues, et tout simplement de l’existence d’un litige susceptible d’aboutir à une procédure juridictionnelle qui méritait d’être porté à la connaissance de Madame [Y].

En effet, par courrier du 17 juin 2021, Monsieur [U] a mis en demeure la société LMD de reprendre divers désordres dans les parties communes de l’immeuble et le défaut de fixation de la poignée de porte de son appartement (pièce 10 de la demanderesse).

Les copropriétaires ont régulièrement échangé au sujet de ces désordres dans un groupe WhatsApp créé à l’initiative de Monsieur [U] lui-même. Par messages du 16 avril et du 16 mai 2021, Monsieur [U] se plaignait des dimensions des places de parking et du fait que seulement deux véhicules au lieu de trois pouvaient stationner. Par message du 30 août 2021, il dénonçait le problème d’humidité dans le bâtiment. Par message du 11 septembre 2021, Madame [L] [J] [V] demandait à Monsieur [U] de garer sa voiture plus près du mur afin qu’elle puisse elle-même stationner. Il ressort par ailleurs de ces échanges que les copropriétaires ont rencontré des difficultés pour immatriculer la copropriété et tardé à souscrire un contrat d’assurance protection juridique, ce qui les a dissuadés d’agir contre la société LMD. Par messages du 1er novembre 2021 et du 1er décembre 2022, les copropriétaires en ce compris Monsieur [U] envisageaient d’écrire à [P] [B] pour dénoncer les manquements de la société LMD. Par message du 17 juin 2022, Monsieur [U] précisait qu’il avait lessivé les parties communes où il y avait de la moisissure et installé un désodorisant automatique, indiquant qu’il mettrait un coup de peinture pour couvrir les zones abimées plus tard entre le 1er étage et le RDC. Par message du 13 novembre 2022, il indiquait se charger d’aérer quotidiennement les parties communes. Par message du 11 décembre 2022, il informait les autres copropriétaires de ce qu’il était en train de préparer la convocation en vue de la prochaine assemblée générale. Par message du 30 décembre 2022, il écrivait ce qui suit : « Bonjour comme je vous l’ai annoncé dès le départ moi j’ai des projets et je voulais vous annoncer que j’ai vendu mon logement je pense que mon départ est ce qu’il y a de mieux pour la copropriété j’ai toujours senti que mon véhicule gênait. Le futur acquéreur a un véhicule plus petit que le miens une Twingo cette nouvelle situation je pense arrangera la copro cas il y aura plus de soucis de stationnement ».

Il ressort également de la convocation à assemblée générale et du procès-verbal d’assemblée générale du 5 octobre 2021 transmis par Madame [L] [J] [V], ancienne représentante du SDC que lors de cette assemblée, les copropriétaires ont évoqué le litige opposant la copropriété à la société LMD, l’échec de la conciliation, ainsi que la suite à y donner. La 9ème résolution qui figure dans le document sous l’intitulé « action en justice » précise qu’il a été décidé d’aller en médiation contre la société LMD. Il est curieux de constater que cette résolution conforme et cohérente avec les démarches effectuées par les copropriétaires en parallèle ne figure pas dans le même document communiqué par Monsieur [U] à Madame [Y] ; preuve d’une dissimulation de sa part.

Par courriel du 26 novembre 2021, Madame [L] [J] [V] a écrit à chacun des copropriétaires, parmi lesquels, Monsieur [U] afin de leur proposer d’agir en justice à l’encontre de la société LMD.

Les copropriétaires de l’immeuble, en ce compris Monsieur [U] sont entrés en médiation selon convention du 26 janvier 2022.

Monsieur [U] avait connaissance de l’ensemble de ces difficultés, en qualité de copropriétaire impliqué mais également en tant que président du conseil syndical élu à l’assemblée générale des copropriétaires du 6 juin 2022.

Le 28 septembre 2022, dans un courriel ayant pour objet « dernier recours avant assignation », les copropriétaires se sont concertés sur la rédaction d’un courrier de mise en demeure à la société LMD. Ce projet de courrier mentionne divers désordres incluant un problème d’étanchéité des fenêtres en façade avec mention d’infiltration et de traces de moisissures dans les logements, l’absence de volets en PVC blancs aux fenêtres, l’absence de sous couche isolante dans les logements ; des fuites et des traces de moisissures dans les parties communes, l’absence de places de stationnement. Le courrier a été adressé à la société LMD le 4 octobre 2022.

Il est encore observé que la convocation du 19 décembre 2022 à l’assemblée générale du 13 janvier 2023 préparée et reçue par Monsieur [U] contient une résolution tendant à donner mandat au nouveau syndic d’agir en justice à l’encontre de la société LMD. Néanmoins, Monsieur [U] ne l’a pas communiquée à Madame [Y] ; nouvelle preuve d’une dissimulation de sa part.

Il est observé que si Monsieur [U] se plaignait de problèmes d’humidité dans les parties commune et de l’absence de place de stationnement, il n’a jamais signalé de désordre dans son logement privatif. En outre, si les pièces versées aux débats révèlent des sinistres réguliers dans l’appartement de Madame [L] [J] [V], Madame [Y] ne rapporte pas précisément la preuve de problèmes d’humidité dans son propre logement. 

Par ailleurs, certaines réserves formulées par Madame [Y] telles que l’absence de volet ou l’absence de création de place de parking n’ont pas pu lui être dissimulées dès lors qu’elle a pu constater par elle-même leur défaut en visitant le bien.

Ainsi apparaît-il que Monsieur [U] a seulement dissimulé le litige opposant la copropriété à la société LMD et les désordres affectant les parties communes. Aussi a-t-il tu la difficulté de stationnement dès lors que même si Madame [Y] a bien été informée et a pu constater par elle-même que les places de parking n’étaient pas dessinées, il ne lui a jamais été indiqué que les dimensions n’étaient pas conformes aux plans, de sorte que s’il est possible de stationner trois voitures, c’est à la seule condition qu’elles soient de petites dimensions et sous réserve de les placer très près du mur.

Cependant, Madame [Y] ne démontre pas que si elle avait été informée du litige opposant la copropriété à la société LSD, des désordres affectant les parties communes et des difficultés de stationnement, elle n’aurait pas contracté ou qu’elle aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

En effet, bien qu’informée de la procédure litigieuse dès le début du mois de janvier, Madame [Y] a attendu plus de cinq mois, pour mettre en demeure Monsieur [U] de lui restituer le prix de vente du bien, outre les frais de notaire.

Il est observé que ni dans son courrier de mise en demeure, ni dans l’assignation délivrée au défendeur, Madame [Y] ne s’est plainte des difficultés qu’elle a pu rencontrer en stationnant son véhicule de sorte que le défaut d’information quant à ces difficultés, bien réelles, n’a pas pu déterminer son consentement. Il est d’ailleurs observé que la taille du véhicule de Madame [Y] lui permet de stationner avec les deux autres véhicules, même si cela suppose des manœuvres.

Le seul reproche qu’elle formulait alors à Monsieur [U] concernait la dissimulation du litige existant entre la copropriété et la société LMD.

Certes, ce litige constitue une contrainte d’un point de vue matériel, administratif, juridique et financier.

Néanmoins, il est observé que ce litige expose plus particulièrement Madame [L] [J] [V], et non pas le logement vendu par Monsieur [U] à Madame [Y]. En outre, les pièces versées par Madame [Y] ne permettent pas de déterminer clairement l’enjeu financier de ce litige. A la date la vente, les copropriétaires ont bien été destinataires d’un devis estimatif établi par l’entreprise générale de construction et rénovation MAISONS LEITAO le 2 décembre 2021 pour un montant total de 82.269 euros TTC. Néanmoins, il est observé que ce devis mentionne des travaux indépendants du litige opposant la copropriété à la société LMD puisqu’il vise notamment des travaux personnels à certains copropriétaires, et des travaux qui n’apparaissent pas liés à des réclamations qui auraient pu être formulées à l’encontre de la société LMD. Il est encore observé que ce devis inclut des travaux de toiture, de sorte que Madame [Y] ne peut y ajouter le nouveau devis de l’entreprise JC du 13 mai 2023 d’un montant de 5.785,87 euros, relatif à la démolition de la cheminée, dont il ne semblait d’ailleurs pas non plus question dans le cadre du litige opposant la copropriété à la société LMD. Aussi faut-il rappeler que le coût de ces travaux devait ou devrait être réparti entre les différents copropriétaire, étant observé que Madame [Y] est propriétaire au titre de l’appartement (lot n°11) de 178/1000 tantièmes et au titre de la place de parking (lot n°17) de 15/1000 tantièmes. Madame [Y] étant propriétaire de 193/1000 -ème, elle supporte un peu moins d’1/5ème du coût des travaux incombant à la copropriété. Il est d’ailleurs observé que deux ans plus tard, une partie des désordres, à l’exception des volets et de la création des places de parking a été pris directement en charge par les copropriétaires, sans que Madame [Y] ne justifie de leur coût. Certes, le rapport d’expertise amiable qu’elle verse aux débats (pièce 48) mentionne en page 14 que, en première approche, l’enjeu financier est estimé à 300.000 euros. Néanmoins, outre que cette estimation n’a aucune valeur, elle apparaît impossible à vérifier dès lors que les parties ne versent aucun devis/factures pour le justifier et que l’expert lui-même indique que les désordres dénoncés susceptibles d’être en lien avec les prestations de la société RICO ne sont plus observables, au motif que des travaux ont été réalisés en direct par les parties en réclamation.

En conséquence, la demande de Madame [Y] tendant à annuler le contrat de vente immobilière pour dol sera rejetée.

Sur la demande de résolution de la vente

Sur le moyen tiré des vices cachés

Aux termes de l'article 1641 du code civil “le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus”.

Il appartient à l’acquéreur de rapporter la preuve du vice allégué, de sa gravité, de son antériorité et de son caractère caché.

Un vice caché est un désordre revêtant une gravité certaine portant atteinte à l’utilisation normale du bien vendu.

En vertu de l’article 1642 du code civil, le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.

Selon l’article 1643 du code civil, le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie.

En vertu de l’article 1644 du code civil, dans le cas des articles 1641 et 1643, l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.

Selon l’article 1645 du code civil, si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur.


En l’espèce, si l’absence de volet et le défaut de création des places de parking constituent des vices apparents dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même, il en est autrement du litige opposant la copropriété à la société LMD, des désordres affectant les parties communes et les difficultés de stationnement.

Cependant, ni le litige avec la société LMD, ni les désordres affectant les parties communes ni les difficultés de stationnement ne rendent le bien immobilier impropre à l’usage auquel on le destine ou en diminue tellement cet usage que Madame [Y] ne l’aurait pas acquis ou en aurait donné un moindre prix si elle les avait connus.

En effet, Madame [Y] habite son appartement et parvient à stationner son véhicule malgré les problèmes de dimension identifiés.

En conséquence, la demande de résolution de la vente pour vices cachés sera rejetée.

Sur le moyen tiré du manquement à l’obligation de délivrance

En vertu de l’article 1603 du code civil, le vendeur a deux obligations principales, celle de délivrer et celle de garantir la chose qu'il vend. L’obligation de délivrance du vendeur signifie non seulement que le bien délivré doit être celui-là même qui a été désigné par le contrat, mais en outre que ce bien doit présenter les qualités et caractéristiques que l’acquéreur est en droit d'en attendre. Celles-ci s'apprécient au regard des normes administratives et au regard des qualités convenues entre les parties. 

En vertu de l’article 1617 du code civil, si la vente d'un immeuble a été faite avec indication de la contenance, à raison de tant la mesure, le vendeur est obligé de délivrer à l'acquéreur, s'il l'exige, la quantité indiquée au contrat ; et si la chose ne lui est pas possible, ou si l'acquéreur ne l'exige pas, le vendeur est obligé de souffrir une diminution proportionnelle du prix.

En l’espèce, aux termes de l’article relatif à la garantie de superficie du contrat de vente, les parties ont convenu que les dispositions de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 relatif à la mention de la superficie des lots ne s’applique pas aux emplacements de stationnement. 

En tout état de cause, le bien objet de la vente n’est pas conforme à sa désignation dès lors qu’il manque des volets, et que – indépendamment de la superficie - les dimensions des places de stationnement ne sont pas conformes aux plans, ce qui entraîne des difficultés pratiques d’utilisation.

Ainsi, Monsieur [U] a manqué à son obligation de délivrance conforme à l’égard de Madame [Y].

Cependant un tel manquement n’entraîne pas la résolution du contrat mais la mise en cause de la responsabilité de Monsieur [U].

En conséquence, Madame [Y] sera déboutée de sa demande de résolution du contrat pour manquement à l’obligation de délivrance conforme de Monsieur [U].

Sur la demande de réduction du prix de la vente

En vertu de l’article 12 alinéa 1 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément
aux règles de droit qui lui sont applicables.

En l’absence de vices cachés, Madame [Y] ne peut se prévaloir des articles 1641 et suivants du code civil pour solliciter la réduction du prix de vente.
Madame [Y] ne peut pas non plus se prévaloir de l’article 1617 du code civil à cette fin dès

lors que l’acte notarié ne précise pas la superficie de la place de stationnement.

Cependant, aux termes de l’article 1217 du code civil :

« La partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut (…) obtenir une réduction du prix (…).
Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter. »

En l’espèce, le tribunal peut faire application de l’article 1217 du code civil, par application de l’article 12 du code de procédure civile sans dénaturer le litige ni violer le principe du contradictoire dès lors que les parties ont débattu de la question du manquement du vendeur à son obligation son obligation de délivrance, et que Madame [Y] sollicite la réduction du prix de vente à titre subsidiaire. 

Compte tenu de la consistance du bien immobilier, compte tenu du manquement de Monsieur [U] à son obligation de délivrance conforme tirée de la cession d’un appartement sans volet et d’une place de stationnement difficile d’utilisation, et du devis de travaux versé aux débats, la réduction du prix peut-être évaluée à 13.000 euros.

En conséquence, Monsieur [U] sera condamné à verser à Madame [Y] la somme de 13.000 euros au titre de la réduction du prix de vente.

Sur la demande de dommages et intérêts

Sur la faute 

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil :

« le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. »

Pour engager la responsabilité de son auteur, la victime doit ainsi rapporter la preuve de l’existence de l’obligation contractuelle, preuve qui peut être combattue par le débiteur par la démonstration qu’il a exécuté son obligation. L’indemnisation nécessite en outre la démonstration d’un préjudice prévisible résultant de l’inexécution contractuelle, et d’un lien de causalité entre les deux.

Il est observé que Madame [Y] fonde sa demande de dommages et intérêts sur les articles 1178, 1240 et 1241 du code civil – applicables en cas d’annulation de la vente. En l’absence d’annulation de la vente, le tribunal peut faire application de l’article 1231-1 du code civil, par application de l’article 12 du code de procédure civile sans dénaturer le litige ni violer le principe du contradictoire dès lors que les parties ont débattu de la question du manquement du vendeur à son obligation d’information et à son obligation de délivrance, ainsi que des préjudices invoqués par Madame [Y]. 

En l’espèce, de par ses dissimulations et son silence, ainsi que de par une violation à son obligation de délivrance conforme, Monsieur [U] a commis plusieurs manquements contractuels susceptibles d’engager sa responsabilité si un préjudice prévisible en est résulté.

Sur les préjudices

Madame [Y] se plaint de préjudices financiers et d’un préjudice moral.

Sur les préjudices financiers

Madame [Y] sollicite d’abord l’indemnisation de son préjudice financier caractérisé par la perte de chance d’avoir pu discuter le prix et acquérir le bien à un moindre coût. 

Compte tenu du fait qu’il a été fait droit à sa demande de réduction de prix, sa demande sera rejetée.

Madame [Y] indique que la vente elle-même l’a contrainte à exposer de multiples frais.

A défaut d’annulation de la vente, Madame [Y] est mal fondée à solliciter la prise en charge des frais de notaire, de déménagement futur ou d’installation.

Par ailleurs, il ne peut être non plus fait droit à sa demande de prise en charge des dépenses de travaux restant à réaliser dans la copropriété dont il est tenu dans le cadre de la réduction de prix, étant observé que Madame [Y] soutient que les travaux relatifs à l’aménagement de parking ne sont pas réalisables. 

En conséquence, Madame [Y] sera débouté de sa demande de réparation au titre de son préjudice matériel.

Sur le préjudice moral 

Madame [Y] justifie de ce que les dissimulations de Monsieur [U] lui ont occasionné beaucoup de stress. Indépendamment de son état de stress, Madame [Y] a nécessairement été affectée par la déloyauté de son cocontractant.

Son préjudice sera évalué à la somme de 1.500 euros que Monsieur [U] sera condamné à lui payer à titre de dommages et intérêts.


Sur la capitalisation des intérêts :

En application des dispositions de l'article 1343-2 du code civil prévoyant que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l'espèce, il sera fait droit à la demande de capitalisation des intérêts. 

Sur l’exécution provisoire :

En vertu de l’article 514-1 du code de procédure civile : 

« Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire.
Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.
Par exception, le juge ne peut écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé, qu'il prescrit des mesures provisoires pour le cours de l'instance, qu'il ordonne des mesures conservatoires ainsi que lorsqu'il accorde une provision au créancier en qualité de juge de la mise en état. »

En l’espèce, l'exécution provisoire est compatible avec la présente procédure. Il n’y a donc pas lieu à l’écarter.


Sur les mesures de fin de jugement :

En application des dispositions de l’article 514 du code de procédur