Tribunal Judiciaire · Civil JCP PROCEDURE ORALE — 7 avril 2025

MINISTÈRE DE LA JUSTICE



TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION


JUGEMENT DU 07 AVRIL 2025

 

Minute : 
N° RG 24/00147 - N° Portalis DB2V-W-B7I-GOMN 
NAC : 5AA Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion 



DEMANDERESSE : 


S.C.I. AKILIKS, dont le siège social est sis 66, rue de la Lézarde - 76133 EPOUVILLE


Représentée par Me Jacques FORESTIER, Avocat au barreau du HAVRE



DÉFENDEUR : 


Monsieur [Z] [M]
né le 27 Février 1955 à , demeurant 11 rue Jean Bart - 2ème étage - 76600 LE HAVRE


Représenté par Me Stanislas MOREL, Avocat au barreau du HAVRE



COMPOSITION DU TRIBUNAL : 

Lors des débats et du délibéré : 

PRÉSIDENT : Agnès PUCHEUS, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargée des contentieux de la protection

GREFFIER : Isabelle MAHIER


DÉBATS : en audience publique le 03 Février 2025

JUGEMENT : contradictoire

en premier ressort

par mise à disposition au Greffe, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile. 

SIGNÉ PAR : Agnès PUCHEUS, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargée des contentieux de la protection et Isabelle MAHIER, Greffier au siège de ce Tribunal, 133 Boulevard de Strasbourg - 76600 LE HAVRE








EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 26 février 2015, la succession de Madame [W] [Y] a donné à bail à Monsieur [Z] [M] un logement situé 11 rue Jean Bart au HAVRE (76600), moyennant un loyer mensuel de 330 €, outre une provision sur charges de 20 €. 

Par acte authentique en date du 27 juin 2022, la SCI AKILIKS a acquis la propriété du bien immobilier.

Un commandement de payer la somme en principal de 1 420,92€ du chef d’un arriéré de loyer et charges arrêté au mois de juillet 2023 a été délivré au locataire le 28 juillet 2023. Le délai d’acquisition de la clause résolutoire étant parvenu à expiration sans que les causes dudit commandement n’aient été intégralement apurées, par acte du 9 janvier 2024, la SCI AKILIKS a fait assigner Monsieur [M] devant le juge des contentieux de la protection. Elle lui demande de :
- Constater l’acquisition de la clause résolutoire à son profit,
- Prononcer la résiliation de l’engagement de location consenti à Monsieur [Z] [M],
- Ordonner l’expulsion immédiate des lieux loués de Monsieur [Z] [M] ainsi que de celle de tous occupants de son chef et dire qu’il sera procédé par tous moyens et notamment si besoin est avec le concours de la force publique,
- Autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion, soit sur place, soit dans un garde-meuble du choix du requérant, aux frais et risques de qui il en appartiendra,
- Condamner Monsieur [Z] [M] à lui payer les sommes suivantes :
* Le montant des loyers et charges dus à hauteur de la somme de 2 402,60 euros, avec intérêts au taux légal conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil,
* Le montant des loyers et charges dus depuis cette date et jusqu’à la résiliation du bail. Subsidiairement, dire que cette indemnité ne saurait être inférieure au montant du loyer,
* Une somme mensuelle égale au loyer actuel et aux charges à titre d’indemnité d’occupation jusqu’à complète libération des lieux, outre revalorisation légale,
* La somme de 850 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile avec intérêts au taux légal à compter de la décision conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil,
* Les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens d’exécution et tous débours liés à l’expulsion, attendu qu’il serait inéquitable de laisser à la charge du requérant les dépens engendrés par la présente.

L’affaire a été appelée la première fois à l’audience du 8 avril 2024 lors de laquelle elle a été renvoyée à l’audience de mise en état du 23 mai 2024 puis à plusieurs reprises jusqu’à être fixée à l’audience de plaidoirie du 3 février 2025. A cette audience, la SCI AKILIKS était représentée par Maître [D] qui s’est rapporté à l’acte introductif d’instance et a rappelé l’existence de troubles de voisinage. 

Monsieur [M] était représenté par Maître [X] qui s’est rapporté à ses écritures et a précisé qu’il avait repris le paiement du loyer courant et était à la recherche d’un logement médicalisé. 

Aux termes de ses conclusions, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample examen de ses prétentions et moyens, Monsieur [M] demande au juge des contentieux de la protection de :
A titre principal, 
- Débouter la SCI AKILIKS de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions, 
- Condamner la SCI AKILIKS au paiement de la somme de 850 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, 
A titre subsidiaire, 
- Ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire insérée au bail, 
- L’autoriser à se maintenir dans les lieux loués en contrepartie du paiement de son loyer courant et du règlement de la dette locative qui sera déterminée par versements de 50 euros par mois en sus du loyer courant, 
- Débouter la SCI AKILIKS de ses demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’au titre des dépens. 

Monsieur [M] conteste le montant de la dette et fait valoir que le bailleur a refusé de signer le plan d’apurement qui aurait permis un paiement de l’allocation logement. Il demande la suspension des effets de la clause résolutoire. 

La décision a été mise en délibéré au 7 avril 2025. 


MOTIFS

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La SCI AKILIKS justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département le 10 janvier 2024, soit plus de six semaines avant l’audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur le fond

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable aux faits de l’espèce, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer visant les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à Monsieur [M] le 28 juillet 2023. Il apparaît, toutefois, dans le commandement de payer et dans le décompte produit un arriéré de loyer de 1 239,07 €, arrêté en juillet 2023, qui n’est pas détaillé. C’est ainsi que le solde restant dû passe de 377,85€ au 1er juin 2023 à 1 616,92€ au 1er juillet 2023 sans que le rappel de loyer de 861,22 € ne soit expliqué. 

Il convient donc de débouter la SCI AKILIKS de sa demande tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire faute de pouvoir justifier de la somme réclamée dans le commandement de payer. Aucune demande de résolution judiciaire du contrat de location n’étant exprimée à titre subsidiaire, il n’y a pas lieu de se prononcer sur ce point. 

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement. 

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la SCI AKILIKS produit un décompte à la date du 23 janvier 2025 dont il ressort que la dette est de 3 335,84 €. Il convient, toutefois, de déduire de cette somme le rappel de loyer de 861,22 € déjà évoqué, les frais de procédure compris dans les dépens pour 516,65 € ainsi que des réparations facturées en plus des charges locatives et non justifiées par une facture. La dette locative de Monsieur [M] s’élève donc à la somme de 1 769,70 €. Monsieur [M] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il convient de le condamner à payer à la SCI AKILIKS la somme de 1 769,70 €, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les délais de paiement

Aux termes de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable aux faits de l’espèce, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, il ressort du décompte produit par les bailleurs que Monsieur [M] a repris le paiement du loyer courant. Il lui est donc accordé des délais de paiement dans les conditions prévues au dispositif.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

Monsieur [M], qui succombe partiellement, est condamné aux dépens de la présente instance, étant précisé que la charge des frais d'exécution forcée étant régie par les dispositions de l'article L. 111-8 du code des procédures civiles d'exécution, il n'appartient pas au juge du fond de statuer par avance sur le sort de ceux-ci.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou à défaut la partie qui succombe, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et qu’il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, Monsieur [M] est condamné à verser à la SCI AKILIKS la somme de 300€ en application de l’article 700 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE la SCI AKILIKS recevable mais mal fondée en sa demande en résiliation de bail ;

DÉBOUTE la SCI AKILIKS de sa demande tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail conclu avec Monsieur [Z] [M] le 26 février 2015 concernant le logement situé 11 rue Jean Bart au HAVRE (76600) ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [M] à payer à la SCI AKILIKS la somme de 1 769,70 euros (mille sept cent soixante-neuf euros et soixante-dix centimes), au titre de l’arriéré locatif arrêté au 23 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

AUTORISE Monsieur [Z] [M] à s’acquitter de cette somme en 35 versements mensuels de 50 euros au minimum, payables le dixième jour de chaque mois suivant la signification du présent jugement, le 36ème versement étant majoré du solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties ou engagement d’une procédure de surendettement ;

DIT qu’en cas de défaut de paiement d’une échéance à sa date exacte, et après une mise en demeure restée sans effet pendant quinze jours, l’échelonnement qui précède sera caduc et la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible ;

RAPPELLE que la présente décision suspend les procédures d’exécution et interdit la mise en œuvre de nouvelles procédures pendant le délai de grâce ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [M] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 28 juillet 2023, de sa notification à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de la signification de l’assignation du 9 janvier 2024 et celui de la dénonciation de l’assignation en expulsion au représentant de l’État ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [M] à payer à la SCI AKILIKS la somme de 300 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit. 


Ainsi jugé le 07 AVRIL 2025.


LE GREFFIER LE MAGISTRAT 
Isabelle MAHIER Agnès PUCHEUS