Tribunal Judiciaire · Civil JCP PROCEDURE ORALE — 7 avril 2025

MINISTÈRE DE LA JUSTICE



TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION


JUGEMENT DU 07 AVRIL 2025

 


Minute : 
N° RG 24/00515 - N° Portalis DB2V-W-B7I-GRQT 
NAC : 5AA Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion 




DEMANDEURS : 


Monsieur [V] [Z]
né le 02 Juillet 1975 à ANGERS (49000), demeurant 9 B Rue de la Croisée Verte - 78240 CHAMBOURCY


Représenté par Me Renaud COURBON, Avocat au barreau du HAVRE


Madame [E] [I] épouse [Z]
née le 25 Juillet 1975 à LESNEVEN (29260), demeurant 09 B rue de la Croisée Verte - 78240 CHAMBOURCY


Représentée par Me Renaud COURBON, Avocat au barreau du HAVRE



DÉFENDEURS : 


Monsieur [S] [G]
né le 26 Octobre 1995 à LAGNY SUR MARNE (77400), demeurant 8 Place Florence Arthaud - Résidence Kubic - 76600 LE HAVRE


Non comparant ni représenté





Madame [W] [N]
née le 12 Août 1997 à LE HAVRE (76600), demeurant 8 Place Florence Arthaud - Résidence Kubic - 76600 LE HAVRE


Comparante en personne


COMPOSITION DU TRIBUNAL : 

Lors des débats et du délibéré : 

PRÉSIDENT : Agnès PUCHEUS, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargée des contentieux de la protection

GREFFIER : Isabelle MAHIER


DÉBATS : en audience publique le 03 Février 2025

JUGEMENT : réputé contradictoire

en premier ressort

par mise à disposition au Greffe, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile. 

SIGNÉ PAR : Agnès PUCHEUS, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargée des contentieux de la protection et Isabelle MAHIER, Greffier au siège de ce Tribunal, 133 Boulevard de Strasbourg - 76600 LE HAVRE








EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 4 août 2020, Monsieur [V] [Z] et Madame [E] [Z] née [I] ont donné à bail à Monsieur [S] [G] et Madame [W] [N] un logement situé Résidence KUBIC, 8 place Florence Arthaud, Bâtiment B, 1er étage, porte B23, au HAVRE (76600), moyennant un loyer mensuel initial de 605 €, outre une provision sur charges de 46 €.

Un commandement de payer la somme en principal de 2 360,64 € du chef d’un arriéré de loyers et charges a été délivré aux locataires le 8 février 2024. Le délai d’acquisition de la clause résolutoire étant parvenu à expiration sans que les causes dudit commandement n’aient été intégralement apurées, par acte du 16 mai 2024, Monsieur et Madame [Z] ont fait assigner Monsieur [G] et Madame [N] devant le juge des contentieux de la protection. Ils lui demandent de :
- Constater le jeu de la clause résolutoire et ainsi de constater la résiliation du bail d’habitation principale passé entre les parties,
- Ordonner l’expulsion des défendeurs, corps et biens et celle de tout bien et de toute personne introduite par eux dans le logement, avec le concours de la force publique si besoin est,
- Condamner solidairement les défendeurs au paiement de la somme de 2 878,81 € représentant les loyers et les charges suivant situation arrêtée au 10 mai 2024, déduction faite des acomptes perçus à la date sus-énoncée,
- Condamner solidairement, à compter du jour suivant la date à laquelle l’arriéré de loyers et charges sera fixé, les défendeurs, au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, dont le montant correspondra au loyer et charges mensuels à échoir, tels qu’ils auraient été dus si le bail s’était poursuivi, avec revalorisation possible et sans plafonnement forfaitaire, et ce jusqu’au jour de la libération effective du logement,
- Condamner solidairement les défendeurs au paiement de la somme de 450 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- Condamner solidairement les défendeurs aux dépens, lesquels comprendront le coût du commandement, du procès-verbal de saisie conservatoire et de l’assignation ainsi que des actes de procédure qui en suivront,
- Ordonner l’exécution provisoire de la décision à venir, nonobstant l’exercice de toutes voies de recours, cette créance n’étant pas définitive et pour éviter qu’elle ne prenne des proportions trop importantes et ne devienne, par la même, irrécouvrable. 

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 7 octobre 2024, lors de laquelle elle a été renvoyée à celle du 3 février 2025. A cette audience, Monsieur et Madame [Z] étaient représentés par Maître [K], qui a actualisé la dette au 3 février 2025 pour un montant de 1 810,57 € et a sollicité une condamnation en deniers ou quittances. Lors de l’audience, il a été demandé la production en cours de délibéré d’un décompte actualisé du commissaire de justice, Maître LERASLE, pièce qui a été reçue au greffe par mail de Maître [K] en date du 13 février 2025.

Madame [N] a comparu en personne. Elle a contesté le montant de la dette et a indiqué verser un montant à l’huissier tous les mois depuis environ 8 mois. Elle a précisé souhaiter se maintenir dans les lieux.

Monsieur [G], cité par procès-verbal de remise à étude puis dûment convoqué, n’a pas comparu.

La décision a été mise en délibéré au 7 avril 2025.


MOTIFS

Sur la résiliation du bail
Sur la recevabilité de la demande

Monsieur et Madame [Z] justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département le 17 mai 2024, soit plus de six semaines avant l’audience.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur le fond

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer visant les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à Monsieur [G] et Madame [N] le 8 février 2024. Le bail ayant été tacitement renouvelé depuis le 29 juillet 2023, date de l’entrée en vigueur de la Loi réformant le délai imparti au locataire pour apurer les causes du commandement de payer, c’est bien le délai de six semaines prévu par la Loi et mentionné dans le commandement de payer qui s’applique. Il ressort du décompte produit par Monsieur et Madame [Z] que les causes du commandement de payer n’ont pas été intégralement apurées dans le délai de six semaines.

Monsieur et Madame [Z] sont donc bien fondés à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire et il convient de constater que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit le 22 mars 2024.

Il convient, par conséquent, d’ordonner à Monsieur [G] et Madame [N], ainsi qu’à tous les occupants de leur chef, de quitter les lieux, et, pour les cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Monsieur et Madame [Z] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux. 

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de tout autre occupant de leur chef malgré la résiliation du bail, il convient de les condamner solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 22 mars 2024 et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Monsieur et Madame [Z] ou à leur mandataire.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement. 

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
En l’espèce, Monsieur et Madame [Z] produisent un décompte à la date du 12 février 2025 dont il ressort que la dette est de 1 678,81 €, déduction faite de frais de gestion injustifiés et de frais compris dans les dépens. Monsieur [G] et Madame [N] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il convient de les condamner solidairement à payer, en deniers ou quittances, à Monsieur et Madame [Z] la somme de 1 678,81 €, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les délais de paiement

Aux termes de l'article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Aux termes de l'article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable aux faits de l’espèce, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

En l’espèce, lors de l’audience, Madame [N] a indiqué souhaiter se maintenir dans les lieux. Elle a indiqué également avoir repris le paiement du loyer courant entre les mains de l’huissier depuis environ 8 mois. Cependant, elle ne produit aucune pièce justificative de ces paiements. Le décompte produit par Monsieur et Madame [Z], arrêté au 12 février 2025 fait mention de paiements réalisés par les défendeurs entre les mains de l’huissier, à hauteur de 150 € par mois entre juin 2024 et janvier 2025, ce qui ne correspond pas au versement intégral du loyer courant. 

Monsieur [G] et Madame [N] n’ayant pas repris le paiement du loyer courant à la date de l’audience, il n’est pas possible de leur accorder des délais de paiement sur la base de l’article précité ni de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Aux termes de l'article 1343-5 du code civil, « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital.
Il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement par le débiteur d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.
La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.
Toute stipulation contraire est réputée non écrite.
Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d'aliment. »

En l'espèce, au regard de la situation justifiée par Madame [N], il convient de lui accorder des délais de paiement, selon les modalités visées au dispositif de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

Monsieur [G] et Madame [N], qui succombent, sont condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, étant précisé que la charge des frais d'exécution forcée étant régie par les dispositions de l'article L. 111-8 du code des procédures civiles d'exécution, il n'appartient pas au juge du fond de statuer par avance sur le sort de ceux-ci.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou à défaut, la partie qui succombe, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et qu’il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [G] et Madame [N] sont condamnés solidairement à payer à Monsieur et Madame [Z] la somme de 300 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE Monsieur [V] [Z] et Madame [E] [Z] née [I] recevables en leur demande en résiliation de bail ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 4 août 2020 concernant le logement situé Résidence KUBIC, 8 place Florence Arthaud, Bâtiment B, 1er étage, porte B23, au HAVRE (76600) donné en location à Monsieur [S] [G] et Madame [W] [N] et la résiliation de plein droit dudit bail à la date du 22 mars 2024 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [S] [G] et Madame [W] [N] à payer, en deniers ou quittances, à Monsieur [V] [Z] et Madame [E] [Z] née [I] la somme de 1 678,81 euros (mille six cent soixante-dix-huit euros et quatre-vingt-un centimes) arrêtée à la date du 12 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

AUTORISE Madame [W] [N] à s’acquitter de cette somme en 11 versements de 140 euros au minimum, payables le dixième jour de chaque mois suivant celui de la signification du présent jugement, la 12ème mensualité devant solder la dette en principal, frais et intérêts, sauf meilleur accord entre les parties ou engagement d’une procédure de surendettement ;

DIT qu’en cas de défaut de paiement d’une échéance à sa date exacte, et après une mise en demeure restée sans effet pendant quinze jours, l’échelonnement qui précède sera caduc et la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible ;

RAPPELLE que la présente décision suspend les procédures d’exécution et interdit la mise en œuvre de nouvelles procédures pendant le délai de grâce ;

DIT n’y avoir lieu à suspendre les effets de la clause résolutoire ;

ORDONNE, en conséquence, à Monsieur [S] [G] et Madame [W] [N] de libérer de leurs personnes, de leurs biens ainsi que de tous occupants de leur chef les lieux situés Résidence KUBIC, 8 place Florence Arthaud, Bâtiment B, 1er étage, porte B23, au HAVRE (76600) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, dans un délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [S] [G] et Madame [W] [N] d’avoir libéré les lieux dans ce délai, Monsieur [V] [Z] et Madame [E] [Z] née [I] pourront, deux mois après un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de toute personne introduite de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

AUTORISE la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion, soit sur place, soit dans un garde-meubles du choix du requérant, aux frais et risques de qui il en appartiendra ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [S] [G] et Madame [W] [N] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 707,43 euros ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 22 mars 2024, est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges jusqu’à complète libération effective des lieux et remise des clés aux bailleurs ou à leur mandataire ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [S] [G] et Madame [W] [N] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 8 février 2024, de sa notification à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de la signification de l’assignation du 16 mai 2024 et celui de la dénonciation de l’assignation en expulsion au représentant de l’État ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [S] [G] et Madame [W] [N] à payer à Monsieur [V] [Z] et Madame [E] [Z] née [I] la somme de 300 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit. 


Ainsi jugé le 07 AVRIL 2025.


LE GREFFIER LE MAGISTRAT 
Isabelle MAHIER Agnès PUCHEUS