Tribunal Judiciaire · 1ère Chambre Civile — 8 avril 2025

Copie délivrée
à 
Me Olivier COLLION
la SCP COULOMB DIVISIA CHIARINI
la SELARL FAVRE DE THIERRENS BARNOUIN VRIGNAUD MAZARS DRIMARACCI


TRIBUNAL JUDICIAIRE Par mise à disposition au greffe
 DE NIMES
 Le 08 Avril 2025
1ère Chambre Civile
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N° RG 22/03334 - N° Portalis DBX2-W-B7G-JSJC 
 

 
JUGEMENT


Le Tribunal judiciaire de NIMES, 1ère Chambre Civile, a, dans l'affaire opposant : 
 
Mme [Z] [V]
née le 20 Mai 1970 à [Localité 6], 
demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Olivier COLLION, avocat au barreau de CARPENTRAS, avocat plaidant,
 
à :

M. [P] [O]
né le 20 Décembre 1949 à [Localité 4], 
demeurant [Adresse 1]
représenté par la SELARL FAVRE DE THIERRENS BARNOUIN VRIGNAUD MAZARS DRIMARACCI, avocats au barreau de NIMES, avocats plaidant,

Mme [U] [S] épouse [O]
née le 14 Octobre 1953 à [Localité 3] (Tunisie), 
nationalité française
demeurant [Adresse 1]
représentée par la SELARL FAVRE DE THIERRENS BARNOUIN VRIGNAUD MAZARS DRIMARACCI, avocats au barreau de NIMES, avocats plaidant,

S.C.P. Notaires [T] - [M]
notaires associés, prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 7]
représentée par la SCP COULOMB DIVISIA CHIARINI, avocats au barreau de NIMES, avocats plaidant,

Maître [R] [M] 
demeurant [Adresse 7]
représenté par la SCP COULOMB DIVISIA CHIARINI, avocats au barreau de NIMES, avocats plaidant,



Rendu publiquement, le jugement contradictoire suivant, statuant en premier ressort après que la cause a été débattue en audience publique le 3 Février 2025 devant Nina MILESI, Vice-Présidente, Antoine GIUNTINI, Vice-président, et Margaret BOUTHIER-PERRIER, magistrate à titre temporaire, assistés de Aurélie VIALLE, greffière, et qu’il en a été délibéré entre les magistrats.


EXPOSÉ DU LITIGE

Aux termes d’un acte reçu par Maître [R] [M], notaire à [Localité 5] (Gard) le 7 décembre 2021, Monsieur et Madame [P] [O] ont signé une promesse unilatérale de vente avec Madame [Z] [V] portant sur une maison sise à [Adresse 1], moyennant le prix de 390.000 €. La durée de la promesse expirait le 4 mars 2022 à 16 heures.
Elle a été signée sous conditions suspensives de droit commun et sous la condition d’obtention d’un financement bancaire d’un montant maximal de 227.000 € au plus tard le 15 février 2022. La bénéficiaire s’est obligée à verser, avant le 18 décembre 2021, le montant de l’indemnité d’immobilisation de 19.500 €, somme virée à la comptabilité du notaire rédacteur d’acte.

L’offre de prêt de la banque n’a pas été réalisée dans les délais prévus à la promesse de vente, les parties n’ont pas réitéré la vente par acte authentique.

Considérant que Madame [Z] [V] n’avait pas respecté ses obligations contractuelles tenant aux démarches bancaires en vue de l’obtention du prêt, les promettants se sont opposés à sa demande de restitution de l’indemnité d’immobilisation. Cette dernière par l’intermédiaire de son conseil a mis vainement en demeure en date du 14 avril 2022 les époux [O] de donner l’ordre à l’Etude [T] de lui restituer ladite somme. A l’issue d’une seconde démarche amiable restée vaine, elle a par acte du 18 juillet 2022, fait délivrer une assignation à comparaître devant le tribunal judiciaire de Nîmes à Monsieur [P] [O] et Madame [U] [O] née [S] sollicitant leur condamnation à restituer l’indemnité d’immobilisation et à l’indemniser.

Le 22 février 2024, Madame et Monsieur [O] ont appelé en cause Maître [M] et la SCP [T]–[M] aux fins de se voir attribuer l’indemnité d’immobilisation et de voir condamner Mme [V] à des dommages et intérêts.

Les affaires ont été jointes par ordonnance du juge de la mise en état en du 2 mai 2024.

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Aux termes de ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 2 avril 2024 Madame [Z] [V] au visa des articles 1124 et 1240 du code civil demande au tribunal de :

DEBOUTER, Madame et Monsieur [O] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;
JUGER que le montant de 19.500 € au titre de l’indemnité d’immobilisation versée par Madame [V] devra lui être restitué ;

CONDAMNER Madame et Monsieur [O] à restituer la somme de 19.500 € versée au titre de l’indemnité d’immobilisation et ce, avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 14/04/2022 ;

CONDAMNER Madame et Monsieur [O] au paiement de la somme de 3.000 € au titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

En tout état de cause,

CONDAMNER Madame et Monsieur [O] à la somme de 3.000 €, en application de l'article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens ;

DIRE n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir.

Elle fait valoir que le contrat a prévu que le bénéficiaire recouvre l’indemnité d’immobilisation versée si :
- La condition suspensive vient à défaillir,
- Les démarches dans l’obtention du prêt ont été effectuées,
- La défaillance de la condition n’est pas du fait de la demanderesse.

Elle soutient que l’ensemble des conditions sont réunies, car elle a bien effectué les démarches nécessaires à l’obtention d’un prêt dans les conditions fixées par la promesse, mais l’établissement bancaire a pris du retard dans le traitement de son dossier alors que la demanderesse avait transmis tous les éléments nécessaires. Elle ajoute que si la condition ne se réalise pas, le refus d'acquérir est légitime et le promettant doit restituer la somme versée à titre d’indemnité d’immobilisation.

Elle considère que conformément aux dispositions stipulées dans la promesse, il appartenait aux époux [O] de la mettre en demeure par lettre recommandée de justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition, ce que ces derniers n’ont pas fait. Ils ne peuvent donc reprocher, un irrespect dans les délais.

En réponse aux défendeurs elle relève que la condition a défailli puisqu’une offre de prêt écrite n’a pu être présentée dans les délais par la banque. Or, cette défaillance ne lui est pas imputable mais à l’organisme bancaire. Elle soutient avoir réalisé les démarches nécessaires à l’obtention du prêt.

Elle conteste d’avoir à justifier deux refus de prêts, cette clause étant inapplicable en l’espèce étant donné que la SMC a confirmé l’obtention du prêt à Madame [V] par mail en date du 21 janvier 2022.

Sur son préjudice elle se dit contrainte d’agir en Justice afin de faire valoir ses droits, en raison de la mauvaise foi et la déloyauté des époux [O]. Ils ne peuvent légitimement bloquer la restitution de l’indemnité d’immobilisation alors qu’elle n’est en rien responsable du défaut d’accomplissement de la condition suspensive et a fortiori du retard dans l’édiction des offres de prêt par l’établissement bancaire. Ce blocage l’empêche d’être en capacité d’acquérir un nouveau bien. De sorte qu’elle est fondée à solliciter 3.000 euros au titre de dommages et intérêts pour la résistance abusive à remplir leur obligation de restitution du montant de l’indemnité d’immobilisation.

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Par conclusions notifiées par voie électronique le 30 mai 2023 les époux [O], au visa de l’article 1104 du code civil demandent au tribunal de :

DEBOUTER Madame [V] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions. 

JUGER que l’indemnité d’immobilisation à hauteur de 19500 € est acquise aux époux [O].
 
LA CONDAMNER à porter et payer aux époux [O] : 
- 3000 € à titre de dommages et intérêts 
- 4000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile 
- Aux entiers dépens. 

NE PAS ECARTER l’exécution provisoire.

Au soutien de leurs prétentions ils font valoir que Mme [V] ne conteste pas de ne pas avoir justifié de l’octroi d’un prêt à la date du 15 février 2022 et de ne pas avoir régularisé l’acte authentique à la date du 4 mars 2022. Ils ajoutent qu’elle impute ce retard à sa banque, sans entreprendre d’action judiciaire à son encontre et sans l’appeler dans la cause dans le cadre du présent litige. 

Ils considèrent qu’elle se devait de déposer deux demandes de crédits différents, la promesse prévoyant clairement qu’en cas de refus de prêt, deux courriers de deux organismes bancaires différents devant être communiqués, mais elle n’en a sollicité qu’un seul. Ils relèvent qu’elle ne justifie pas de la date à laquelle la demande de crédit a été formulée. Or elle devait obtenir un accord de prêt pour le 15 février 2022, ce qu’elle n’a pas été en mesure de faire, le dit prêt n’ayant été régularisé qu’à la date du 4 mars 2022, alors que les fonds devaient être versés au 4 mars 2022 pour permettre de régulariser l’acte authentique à cette date. Ils soulignent que ce n’est que le 8 mars 2022 qu’elle a justifié d’une offre de prêt à Monsieur et Madame [O]. Ce prêt tardif ne pouvait donc permettre la régularisation de la vente définitive pour le 4 mars, date de validité de la promesse.

Ils soutiennent que selon les dispositions contractuelles l’indemnité d’immobilisation leur est acquise car il est prévu qu’elle sera restituée au bénéficiaire si l’une au moins des conditions suspensives stipulées aux présentes venait à défaillir selon les modalités et délais prévus au présent acte or Mme [V] n’a pas justifié dans les délais d’un refus de prêt.

A titre reconventionnel ils estiment qu’ils sont bien fondés à solliciter l’octroi d’une somme de 3 000 € à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice subi en lien avec l’impossibilité pour eux de pouvoir acheter l’autre bien en raison de la faute de la bénéficiaire qui leur a causé un préjudice car ils avaient préparé leur déménagement et avaient réglé des acomptes à leur déménageur. 
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Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 29 novembre 2024 Maître [R] [M] et la SCP [T]–[M] demandent au tribunal de :

Statuer ce que droit quant à la restitution de la somme de 19 500 € au titre de l’indemnité d’d’immobilisation. 
Débouter toute partie de toute éventuelle demande de condamnation et / ou d’article 700 du CPC, 
Laisser les entiers dépens à la charge de tout succombant.

Ils font valoir qu’ils exécuteront toute décision devenue définitive. Leur appel en cause apparait inutile et superfétatoire, dès lors toute éventuelle demande de condamnation devra être rejetée.

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Par ordonnance en date du 12 décembre 2024 le juge de la mise en état a fixé la clôture au 20 janvier 2025 et fixé l’affaire pour plaidoirie à l’audience du 3 février 2025.

La décision a été mise en délibéré au 8 avril 2025.

MOTIFS
Sur les demandes de restitutions de l’indemnité d’immobilisation

En vertu de l’article 1103 du code civil « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits » de sorte que c’est à l’aune des clauses du contrat signé le 7 décembre 2021 que les obligations respectives des parties doivent être examinées. 
Selon les dispositions de l‘article 1124 du code civil « La promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l'autre, le bénéficiaire, le droit d'opter pour la conclusion d'un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire. ». Il résulte de la promesse unilatérale de vente que la bénéficiaire devait lever l’option au plus tard le 4 mars 2022 et souhaitait obtenir un prêt bancaire d’un montant de 227 000 euros.

Sur la défaillance de la condition suspensive d’obtention d’un prêt dans le délai contractuelLes prescriptions contractuelles liées à la demande de prêt prévoient :
Un prêt d’un montant maximal de 22 7000 eurosD’une durée de remboursement maximale de 240 moisAu taux nominal d’intérêt maximal: 1,35 l’an ( hors assurance).Il est ajouté « Toute demande non conforme aux stipulations contractuelles, notamment quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l’emprunt, entrainera la réalisation fictive de la condition au sens du premier alinéa de l’article 1304-3 du code civil. »
Dans la clause Refus de prêt – justification, il est stipulé que le BENEFICIAIRE « s’engage en cas de non obtention du financement demandé, à justifier de deux refus de prêt répondant aux caractéristiques ci-dessus. En conséquence le BENEFICIAIRE s’engage à déposer deux demandes de prêt. ».
En l’espèce il est constaté que la bénéficiaire a effectué la demande de financement, et qu’une offre de prêt a été réalisée par la SMC avec des caractéristiques suivantes :
D’un montant de 226 853 euros.A un taux de 1,30%, plus taux d’assurance de 0,485 %Remboursement en 240 mensualités
Toutefois il est constant que l’offre de prêt n’a pas été réalisée au plus tard le 15 février 2022. 
Cependant il est établi par les pièces produites en procédure que Mme [V] par courriel du 22 janvier 2022 écrit, sans que cela soit contesté par la banque « Le 14 décembre, j’ai signé une demande de prêt immobilier. A ce jour, 5 semaines après je n’ai pas de réponse. Pouvez-vous, s’il vous plait, me dire où en est ma demande de prêt ? ». Par retour sa correspondante lui répond : « votre dossier est en attente d’édition au service concerné »
Le 14 février Mme [V] réinterroge sa banque « Cela fait déjà 3 semaines que nous avons échangé sur le sujet du prêt. Il était à l’impression…»
Il lui est répondu « Je n’ai pas les délais établis mais d’ici une quinzaine de jours. »
Après une autre relance il est écrit à Mme [V] « Nous sommes dans l’attente de votre apport en compte. Il me semble que vous aviez rdv aujourd’hui à la poste pour le dénouement de votre contrat ». Le 22 février la bénéficiaire indique « La somme de 85576€ sera sur mon compte jeudi(…) je vous demande donc de bien vouloir m’envoyer l’offre de prêt en urgence à mon domicile et de me donner une date de réception ( à 2 ou-3 jours près) afin que je fixe avec le notaire une date pour signer l’acte d’achat »
Le 1er mars elle demande un envoi de l’offre pa rvoie électronique et indique que la situation devient critique enfin elle sollicite de connaitre la date à laquelle l’offre lui a été envoyée. Il lui est répondu « je ne peux vous donner de délai concret., la demande complétée de votre apport permettra les éditions dans un délai d’environ 10 jours. »
Le 3 mars un clerc de l’office notariale interroge la banque, la correspondante de la banque écrit « Je vous confirme par ce mail que le dossier de Mme [V] est sans encombre. Les délais impartis ne sont de son fait et nous incombe. Les offres devraient être éditées courant de la semaine prochaine. A réception de la date exacte je vous ferai part de l’information » .
Il s’ensuit que la condition suspensive d’obtention du prêt a défailli, et que l’offre de prêt n’a pas été éditée dans le délai de la promesse, de sorte que la levée de l’option n’a pu être réalisée par la bénéficiaire dans les délais contractuels.
Ainsi les promettants ayant décidé de ne pas proroger le délai de quelques jours, comme ils en avaient la possibilité, ils ne peuvent pour autant déduire de l’acte signé des conséquences erronées en l’absence de démonstration d’une faute imputable à la bénéficiaire.
Il résulte de ce qui précède que Mme [V] n’est pas à l’origine de la défaillance de la condition suspensive d’obtention du prêt, qu’elle n’a pas empêché l’accomplissement de la condition, dès lors elle ne peut se voir appliquer les conséquences tirées de l’article 1304-3 du code civil qui prévoit « La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement. », ce qui d’ailleurs n’est pas soutenu par les promettants.
Il ne peut être utilement fait grief à la bénéficiaire de ne pas justifier de deux refus de prêt, la condition suspensive a défailli non en raison d’un refus de la banque mais du fait d’un retard dans l’octroi du prêt par l’organisme financier. Il est produit au débat l’offre de prêt du 8 mars 2022
Il n’est pas mentionné à l’acte un délai pour déposer la demande de prêt ainsi il ne peut lui être reproché de ne pas justifier d’une date de dépôt de la demande qui peut être fixée au 14 décembre 2021 en référence au courriel précité du 22 janvier 2022. 
Par conséquent en cas de défaillance de la condition suspensive, non imputable à la bénéficiaire, le sort de l’indemnité d’immobilisation doit être réglé conformément aux dispositions contractuelles prévues dans cette circonstance. 

Sur le sort de l’indemnité d’immobilisation L’acte signé le 7 décembre 2021 entre les parties, dispose en page 10 
« Sort de ce versement »
« Elle sera versée au promettant ou au bénéficiaire selon les hypothèses suivantes :
…
b ) en cas de non réalisation de la vente promise, selon les modalité et délais prévus au présent acte, la somme ci-dessus versée restera acquise au PROMETTANT au titre de d’indemnité forfaitaire pour l’immobilisation entre ses mains de l’immeuble formant l’objet de la présente promesse de vente pendant la durée de celle-ci.
….
c) toutefois dans cette même hypothèse de non réalisation de la vente promise, la somme ci-dessus versée sera intégralement restituée au BENEFICIAIRE s’il se prévalait de l’un des cas suivants :
*- si l’une au moins des conditions suspensives stipulées aux présentes venait à défaillir selon les modalités et délais prévus au présent acte, »
De sorte que la lecture partielle des promettants se référant à la seule première partie de la clause ne peut être utilement soutenue afin d’obtenir le versement de l’indemnité.
L’option n’a pas été levée en raison de la défaillance de la condition d’obtention de prêt, non imputable aux agissements de la bénéficiaire.
Par conséquent la somme doit être intégralement restituée à la bénéficiaire, conformément aux dispositions précitées.

Sur la demande au titre des intérêts à compter de la mise en demeure
Il ressort des pièces versées à la procédure qu’une mise en demeure a été adressée le 14 avril 2022 aux époux [O] d’avoir à donner l’ordre à l’étude notariale de lui restituer la somme de 19 500 euros.
Il est relevé que le contrat, dans sa partie sort de ce versement prévoit que « La somme ci-dessus versée ne portera pas intérêts » et qu’il n’est pas envisagé d’intérêt à compter de la mise en demeure de l’une des parties, d’avoir à restituer l’indemnité d’immobilisation. 
Il est prévu au contrat, ( p 11 clause 6) qu’en cas de litige sur le sort de l’indemnité d’immobilisation la partie la plus diligente devra saisir le tribunal, de sorte que les parties ont entendu soumettre leur différend au juge et que seule la décision peut dans ce cas faire courir le délai des intérêts aux taux légal, l’obligation de payer résultant de la décision judicaire et non du contrat, il ne peut être fait application des dispositions de l’article 1231-6 du code civil.
Par conséquent la demande est rejetée à ce titre.

Sur les demandes indemnitaires
Afin que la demande aboutisse il incombe aux demandeurs de justifier d’une faute d’un préjudice et d’un lien causal conformément aux dispositions de l’article 1240 du code civil.

Sur la demande de condamnation des époux [O]En l’espèce le défaut d’accord entre les parties sur le sort de l’indemnité d’immobilisation, ne caractérise pas en soi une résistance abusive, et ne peut donner lieu à une indemnisation en l’absence de faute prouvée des promettants, les parties ayant convenu de la saisine de la justice en cas de désaccord sur le sort de la somme. 
Par conséquent la demande est rejetée.

Sur la demande de condamnation de Mme [V]
Afin de fonder leur demande indemnitaire les époux [O] produisent un devis de déménagement et invoquent un acompte versé.
Outre qu’aucun comportement fautif n’est relevé à l’encontre de Mme [V] il ressort des pièces produites à la procédure que :
- le devis n’est pas signé,
- il n’est pas justifié du versement de l’acompte,
- le devis est daté du 17 février 2022, date postérieure à l’échéance de l’offre de prêt prévue au 15 février 2022
- l’acompte allégué porte une date au 25 février 2022 soit dix jours après la défaillance de l’offre de prêt.
Dès lors c’est en toute connaissance de cause que les promettants ont pris le risque de commander leur déménagement alors que la condition suspensive d’obtention du prêt n’était pas réalisée à la date prévue.
Par conséquente la demande doit être rejetée.



Sur les demandes accessoires

Sur les dépens 

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. 

En l'espèce, il y a lieu de condamner les époux [O] aux entiers dépens de l’instance et de les débouter de leur demande à ce titre. 
 

Sur l’article 700 du code de procédure civile 

Dans sa version du 22 février 2022 :
Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;(...).

En l’espèce, il n’est pas inéquitable de condamner les époux [O] à payer la somme de 2500 euros à Mme [V] en application de ces dispositions et de les débouter de leur demande à ce titre.


Sur l’exécution provisoire

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile dans sa version applicable au 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision n’en dispose autrement. En l’espèce il y a lieu de constater l’exécution provisoire de la décision.

PAR CES MOTIFS 

Le tribunal statuant en audience publique, en premier ressort, par jugement contradictoire,
ORDONNE la restitution de l’indemnité d’immobilisation d’un montant de 19 500 euros à Madame [Z] [V] sur présentation de la présente décision,
DEBOUTE Mme [Z] [V] de sa demande de voir fixer les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure,
DEBOUTE M. [P] [O] et Mme [U] [O] de leur demande tendant à se voir attribuer l’indemnité d’immobilisation,
DEBOUTE toutes les parties de leurs demandes indemnitaires,
CONDAMNE M. [P] [O] et Mme [U] [O] à payer à Mme [Z] [V] la somme de 2 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et les DÉBOUTE de leurs demandes à ce titre,
CONDAMNE M. [P] [O] et Mme [U] [O] aux entiers dépens de l’instance, 
DEBOUTE M. [P] [O] et Mme [U] [O] de leurs demandes au titre des dépens,


CONSTATE l’exécution provisoire de droit de la présente décision, 
Le présent jugement a été signé par Nina MILESI, Vice Présidente et par Aurélie VIALLE, greffière présente lors de sa mise à disposition.

LE GREFFIER LE PRESIDENT