Tribunal Judiciaire · 1ère Chambre Civile — 8 avril 2025

Copie délivrée
à 
la SCP B.C.E.P.
la SELARL CABANES BOURGEON MOYAL VIENS
la SELARL CHABANNES-RECHE-BANULS
la SCP COULOMB DIVISIA CHIARINI
la SELARL FAVRE DE THIERRENS BARNOUIN VRIGNAUD MAZARS DRIMARACCI
la SCP LOBIER & ASSOCIES



TRIBUNAL JUDICIAIRE Par mise à disposition au greffe
 DE NIMES
 Le 08 Avril 2025
1ère Chambre Civile
------------- 
 
N° RG 20/05585 - N° Portalis DBX2-W-B7E-I4E4 
 
 
JUGEMENT


Le Tribunal judiciaire de NIMES, 1ère Chambre Civile, a, dans l'affaire opposant : 
 
M. [G] [M]
né le 13 Février 1979 à [Localité 9], 
demeurant [Adresse 6]
représenté par la SELARL FAVRE DE THIERRENS BARNOUIN VRIGNAUD MAZARS DRIMARACCI, avocats au barreau de NIMES, avocats plaidant,
 
à :

S.A. ALLIANZ IARD 
prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 8]
représentée par la SCP COSTE-BERGER-DAUDE-VALLET, avocats au barreau de MONTPELLIER, avocats plaidant, et par la SELARL CHABANNES-RECHE-BANULS, avocats au barreau de NIMES, avocats postulant,

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 6] 
pris en la personne de son syndic bénévole Mr [C] [K], demeurant [Adresse 7], dont le siège social est sis [Adresse 6]
représentée par la SCP LOBIER & ASSOCIES, avocats au barreau de NIMES, avocats plaidant,

S.A.R.L. DOMITIA EXPERTISES 
Société à responsabilité limitée à associé unique, immatriculée au RCS de NÎMES sous le N° B 752 705 244., dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par la SCP B.C.E.P., avocats au barreau de NIMES, avocats postulant et par SELARL AVOX agissant par Maître Jean-Marc PEREZ
Avocat au Barreau de PARIS, avocat plaidant

Compagnie d’assurance AXA FRANCE IARD, 
dont le siège social est sis [Adresse 5]
représentée par la SCP B.C.E.P., avocats au barreau de NIMES, avocats postulant et par SELARL AVOX agissant par Maître Jean-Marc PEREZ
Avocat au Barreau de PARIS, avocat plaidant

S.A.R.L. SWIXIM 
anciennement « COTE SOLEIL IMMOBILIER », société à responsabilité limitée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés sous 
le numéro 487 862 997 R.C.S NIMES, dont le siège social est sis [Adresse 4] à [Localité 11] prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège,
représentée par la SELARL CABANES BOURGEON MOYAL VIENS, avocats au barreau de NIMES, avocats postulant, et par Maître Sarah XERRI-HANOTE de SCP HONIG METTETAL NDIAYE & Associés (HMN & Partners) Avocats au Barreau de Paris, avocats plaidant,

Me [H] [J], 
demeurant [Adresse 1]
représenté par la SCP COULOMB DIVISIA CHIARINI, avocats au barreau de NIMES, avocats plaidant,

Compagnie d’assurance MMA IARD 
venant aux droits de COVEA RISKS 
Prise en sa qualité d’assureur de la société AGENDA L’EXPERTISE IMMOBILIERE (n° de Police 113522100/113522101), dont le siège social est sis [Adresse 3]
représenté par la SCP COULOMB DIVISIA CHIARINI, avocats au barreau de NIMES, avocats postulant, et par la SELARL AVOX, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant

Compagnie d’assurance MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES venant aux droits de COVEA RISKS, 
dont le siège social est sis [Adresse 3]
représenté par la SCP COULOMB DIVISIA CHIARINI, avocats au barreau de NIMES, avocats postulant, et par la SELARL AVOX, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant

Rendu publiquement, le jugement contradictoire suivant, statuant en premier ressort après que la cause a été débattue en audience publique le 03 Février 2025 devant Nina MILESI, Vice-Présidente, Antoine GIUNTINI, Vice-président, et Margaret BOUTHIER-PERRIER, magistrat à titre temporaire, assistés de Aurélie VIALLE, greffière, et qu’il en a été délibéré entre les magistrats.


EXPOSE DU LITIGE
Par acte authentique du 06 septembre 2016, M. [G] [M] a acquis auprès de la société Ets J. Puig et Cie le lot n°4 d’un immeuble en copropriété, situé [Adresse 6] à [Localité 10]. 
Instrumentée par Maître [H] [J], notaire à [Localité 11], la vente a été réalisée par l’intermédiaire de la société Swixim (anciennement Cote Soleil Immobilier). La société Domitia Expertises a établi à cette occasion un certificat de surface Loi Carrez à hauteur de 101,22 m² qui a été annexé à l’acte de vente. 
Le 16 mai 2019, M. [G] [M] a été informé par Maître [H] [J] qu’une pièce de 16,60 m² désignée comme partie privative dans l’acte de vente, était en réalité une partie commune, propriété du syndicat des copropriétaires. Maître [H] [J] a remis à M. [G] [M] des tantièmes de copropriété établis le 22 mars 2007 par la société L’Agenda l’expertise immobilière, assurée auprès de Covea Risks, faisant état pour le lot n°4, d’une surface loi Carrez de 76,36 m².
Par actes en dates des 8 et 9 décembre 2020, M. [G] [M] a assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6], la société Ets J. Puig et Cie, Maître [H] [J], la société Swixim (anciennement Cote Soleil Immobilier) la MMA IARD et la société MMA IARD Assurances Mutuelles venant au droit de Covea Risks, devant le tribunal judiciaire de Nîmes, aux fins de se voir reconnaitre le caractère privatif de la surface litigieuse.
Par ordonnance en date du 15 décembre 2022, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Nîmes a déclaré irrecevables comme forcloses les demandes formées par M. [G] [M] à l’encontre de la société Ets J. Puig et Cie.
Par actes des 9 et 15 novembre 2022, M. [G] [M] a appelé en cause la société Domitia expertises et son assureur la SA ALLIANZ IARD. 
Les procédures ont été jointes le 9 mars 2023 par ordonnance du juge de la mise en état.
Par acte du 27 novembre 2023, M. [G] [M] a appelé en cause la SA AXA France IARD, assureur de la société Domitia expertises au moment de la réclamation. 
Les procédures ont été jointes le 7 mars 2024 par ordonnance du juge de la mise en état.
* * *
Aux termes de ses dernières écritures, notifiées le 07 novembre 2024, M. [G] [M] demande au tribunal sur le fondement des articles 544, 1240, 1992 et 1231-1 du code civil, de :
A titre principal, 
- Juger que la pièce de 16,76 mètres carrés désignée dans le rapport de la société L’Agenda « pièce située au-dessus de la boulangerie » est incluse dans le lot n° 4 et est une partie privative rattachée au lot n° 4 et juger que cette pièce n’est pas une partie commune ;
- Condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 6] à modifier en conséquent l’état descriptif de division et le règlement de copropriété, en mentionnant expressément que la pièce désignée « pièce au-dessus de la boulangerie » est une partie privative et partie intégrante du lot 4 et ce dans un délai de 6 mois à compter du jugement à venir, sous peine d’une astreinte de 200 euros par jour de retard ; 
- Condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 6] à publier l’état descriptif de division modifié et le règlement de copropriété modifié au service de la publicité foncière de Nîmes et ce dans un délai de 6 mois à compter du jugement à venir, sous peine d’une astreinte de 200 euros par jour de retard ; 
- Condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 6] à lui payer la somme de 10.000 euros au titre de son préjudice de jouissance; 
- Condamner le syndicat de copropriétaires [Adresse 6] à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 
- Condamner le syndic de copropriété aux entiers dépens de la présente procédure ; 
- Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir. 
A titre subsidiaire, 
- Juger que Me [J] a manqué à ses obligations professionnelles en ne procédant pas aux vérifications nécessaires pour s’assurer de la superficie privative mentionnée à l’acte au regard notamment des tantièmes de copropriété établis par certification du 22 mars 2007 ; 
- Juger que la S.A.R.L. Swixim a commis une faute dans son mandat en ne procédant pas aux vérifications nécessaires au regard des tantièmes de copropriété établis par certification du 22 mars 2007, 
- Juger que la S.A.R.L. L’Agenda et la société Domitia ont commis une faute lors de l’établissement de leur rapport de nature délictuelle à son égard, 
- Condamner solidairement la S.A.R.L. Swixim, Maitre [J], la société Domitia, la compagnie AXA, les compagnies MMA IARD et MMA Mutuelle à lui payer la somme de 18.700 euros au titre d’une perte de chance ; 
- Les condamner solidairement à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ; 
- Prendre acte du désistement d’instance formulée par M. [G] [M] à l’encontre d’ALLIANZ ; 
- Débouter ALLIANZ de ses demandes fins et conclusions ; 
- Débouter toutes parties de leurs demandes formulées à son encontre ; 
- Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir. 
A titre principal, M. [G] [M] soutient être le propriétaire de la “pièce située au-dessus de la boulangerie” et fait valoir son titre de propriété dans lequel il est précisé que le lot n°4 est composé d’une surface de 101,22 m². Il précise, en outre, que le calcul des tantièmes établi en 2007 par la société L’Agenda l’expertise immobilière attribue la propriété de la surface litigieuse au lot n°4. Il considère qu’aucun élément probant n’est de nature à établir le caractère commun de la pièce litigieuse et souligne qu’aucune disposition spécifique dans le règlement de copropriété ni dans l’état descriptif de division n’en fait état. En ce sens, il estime que la copropriété ne rapporte nullement la preuve de son prétendu droit de propriété. En réponse aux conclusions du syndicat des copropriétaires, M. [G] [M] indique qu’il ne s’agit pas d’une erreur de métrage de la société Domitia car la pièce litigieuse est intégrée dans la rubrique “ surface privatives”.
M. [G] [M] indique connaitre un préjudice de jouissance, qu’il évalue à 10 000 euros, en raison de l’impossibilité de réaliser des travaux qu’il projette. 
Rappelant que les notaires sont tenus à une vérification des faits et conditions nécessaires pour assurer l’utilité et l’efficacité de leurs actes, le demandeur estime, subsidiairement, que Maître [H] [J] n’a pas procédé aux vérifications de circonstances pour s’assurer de la superficie privative mentionnée à l’acte. Considérant qu’ils s’agit d’une faute, le requérant sollicite la somme de 18.700 euros en réparation de son préjudice. En réplique aux écritures du notaire arguant qu’il ne lui appartenait pas de donner des explications techniques ou de visiter les lieux, le demandeur estime que Maître [J] aurait dû constater les différences de superficie mentionnées entre le rapport de calcul des millièmes établi par la société L’Agenda celui Loi Carrez établi par la société Domitia Expertises.
M. [G] [M] souhaite que la responsabilité de la société Swixim, en qualité de mandataire agent immobilier, soit également reconnue. En ce sens, il lui reproche d’avoir commis une faute en ne procédant pas à des vérifications sommaires sur la réalité de la superficie, la répartition des lots et leur nature privative ou commune. En outre, il souligne que l’agence lui en vendu un appartement en spécifiant dans l’annonce qu’il était doté « d’un plateau de 17 m² aménageable ». En réponse aux écritures adverses, M. [G] [M] maintient que l’agence aurait dû vérifier dès la prise de mandat la consistance exacte du bien qu’elle était chargée de vendre. Comme pour le notaire, il estime qu’elle aurait dû vérifier la concordance entre les mesures dans le règlement de copropriété et les mesures effectuées ultérieurement. 
Il recherche également la responsabilité des deux sociétés ayant établi les diagnostics : la société Domitia Expertises, assurée auprès des compagnies ALLIANZ et AXA, et la société L’Agenda assurée auprès de Covea Risks, devenue MMA. M. [G] [M] estime que le rapport de la société L’Agenda est trompeur, notamment par son plan qui englobe la pièce litigieuse dans le lot n° 4. Il considère que la société Domitia Expertises se devait de solliciter la communication de l’état descriptif de division et du calcul des tantièmes afin de vérifier la cohérence entre son évaluation Loi Carrez et les calculs précédemment effectués. En réponse aux écritures de la société Domitia et son assureur AXA France IARD, selon lesquelles le règlement de copropriété ne lui aurait pas été communiqué, M. [G] [M] argue que la sollicitation de ce document n’est pas rapportée par la société défenderesse. En réponse aux écritures de la société L’Agenda et de la compagnie MMA et MMA IARD selon lesquelles le seul rapport fautif est celui de la société Domitia, M. [G] [M] constate que le calcul des tantièmes de la société L’Agenda n’est pas suffisamment explicite et est de nature à induire en erreur les parties. 
* * *
Aux termes de ses dernières écritures, notifiées le 23 octobre 2023, Maître [H] [J] demande au tribunal de : 
- Statuer ce que de droit quant à la demande principale de M. [M] ; 
Subsidiairement, 
- Débouter M. [M] de son action infondée ; 
- Débouter toutes les parties de toutes leurs demandes, fins, et conclusions dirigées contre le notaire qui n’a commis aucune faute, en l’absence de tout lien de causalité avec un préjudice qui n’est ni actuel, ni certain et dont seul M. [M] pourrait être à l’origine ; 
En tout état de cause, 
- Ecarter l’exécution provisoire ; 
- Condamner tout succombant à lui payer la somme de 3.600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; 
- Condamner tout succombant aux entiers dépens. 
Maître [H] [J] soutient que son intervention n’est pas fautive. Il indique s’être appuyé sur le travail du cabinet L’Agenda pour la mesure Loi Carrez du lot litigieux. En outre, il fait valoir qu’aucune mesure contradictoire du lot n°4 n’est produite par le demandeur. Il ajoute qu’il n’est nullement tenu de vérifier le travail du diagnostiqueur et qu’il n’a aucune obligation de garantir et d’authentifier ou de vérifier le mesurage, ni de se rendre sur place. 
Il fait également valoir l’absence de preuve de l’existence d’un préjudice indemnisable. De plus, il estime que M. [G] [M] a laissé passer le délai d’action en diminution du prix d’un an, se rendant ainsi seul responsable de l’origine du préjudice qu’il invoque. En outre, Maître [J] allègue que les calculs proposés par M. [M] ne sont objectivés ni par une expertise judiciaire contradictoire, ni par un calcul plausible. Il fait état d’une jurisprudence constante selon laquelle la restitution d’une partie du prix de vente ne constitue pas un préjudice indemnisable. Il indique ne pas être partie à l’acte, n’avoir pas perçu le prix de vente et donc, ne pas être tenu à restitution. Sur la perte de chance alléguée par le demandeur, Maître [J] estime que le la somme de 10.000 euros est artificiellement sollicitée sur un prétexte fallacieux. Il estime que M. [M] ne démontre pas en quoi l’aménagement de cette pièce non-acquise aurait été une condition déterminante de son acquisition. 
Maître [H] [J] considère que M. [G] [M] ne démontre pas de lien causal entre sa situation actuelle et celle qui aurait été la sienne si aucune faute n’avait été commise.
* * *
Aux termes de ses dernières écritures, notifiées le 23 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6], demande au tribunal, sur le fondement de la loi du 10 juillet 1965, de : 
- Débouter M. [M] de toutes ses demandes, fins et conclusions en ce qu’elles sont dirigées contre le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] ; 
- Condamner M. [M] à payer 2.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure ainsi qu’aux entiers dépens. 
- Ecarter l’exécution provisoire du jugement s’il devait donner satisfaction à M. [M]. 
Le syndicat des copropriétaires réfute la thèse du demandeur selon laquelle le titre de propriété et l’état descriptif de propriété démontreraient que la pièce litigieuse serait une partie privative. 
Il estime que le plan annexé au certificat “Loi Carrez” ne comporte aucune porte de communication entre cette pièce litigieuse et les autres de son lot. Le syndicat des copropriétaires applique le même raisonnement au plan faisant état des “tantième de copropriété” et souligne, en outre, que ce document exclut du calcul des surfaces la superficie de la pièce objet du litige.
Le syndicat des copropriétaires souligne que le titre de propriété de M. [M] décrit le lot n°4 comme comprenant un appartement de trois pièces (deux chambres et un séjour) et non quatre. Dans le même sens, la description de l’appartement par l’agence immobilière confirme qu’il s’agit bien d’un appartement de trois pièces et non de quatre pour une surface totale de 73 m². Le syndicat des copropriétaires fait également état du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division qui détaillent « un appartement comprenant une entrée, au rez-de-chaussée, un palier au premier étage, un séjour, un dégagement, une salle de bains, un cabinet de toilettes, deux chambres et une cuisine ». 
Bien qu’il admette une erreur commise par le métreur indiquant une superficie de 101,22 m², Le syndicat des copropriétaires estime que, d’une manière générale, M. [M] est de mauvaise foi et ne démontre pas que le lot privatif qu’il a acquis comprend la “pièce au-dessus de la boulangerie”, objet du litige. 
* * *
Aux termes de ses dernières écritures, notifiées le 1er mars 2024, la société Swixim, anciennement, « Cote soleil immobilier », demande au tribunal sur le fondement des articles 1240 et 1992 du code civil, et de l’article 700 du code de procédure civile, de : 
- Dire et juger qu’elle a respecté les obligations à sa charge en sa qualité d’agent immobilier et qu’elle n’a commis aucune faute en ne procédant pas à des vérifications complémentaires sur la superficie, la répartition des lots et leur nature privative ou commune ; 
- Dire et juger que M. [M] ne rapporte pas la preuve d’une perte de chance et d’un lien de causalité entre une prétendue faute de sa part et le préjudice allégué ; 
- Débouter M. [M], et toute autre partie, de leurs demandes, fins et conclusions à son encontre ; 
- Condamner M. [M] à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance. 
La société Swixim soutient ne pas avoir commis d’erreur de vérification de la consistance matérielle du bien vendu. Elle souligne que le cabinet L’Agenda, professionnel spécialisé dans la certification immobilière, a été mandaté par le vendeur pour établir la certification de surface « Loi Carrez » et que, par conséquent, il ne lui appartenait pas de remettre en cause son expertise. 
Elle estime en outre ne pas avoir commis d’erreur de vérification de la consistance juridique du bien. Elle précise que le palier du premier étage figurant dans la description du lot n°4 du règlement de copropriété, aucun élément ne permettait de considérer qu’il constituait une partie commune. La société Swixim indique qu’il ressort de la lecture des documents susvisés que la pièce litigieuse apparaissait comme une partie privative et que des « vérifications sommaires » ne permettaient, en aucun cas, de constater la nature prétendument commune de ce bien.
La société Swixim fait état de la jurisprudence selon laquelle l’annonce et la fiche descriptive établies par l’agent immobilier n’ont pas de valeur contractuelle. Tout autant, elle ajoute qu’il n’est pas établi que la faculté de pouvoir effectuer des travaux sur le palier composant le bien de M. [M] était une condition déterminante de son engagement. 
Au regard de l’ensemble de ces éléments, elle considère qu’elle n’a pas commis de faute et que sa responsabilité ne peut donc pas être engagée. 
En outre, la société Swixim estime que M. [M] ne justifie pas d’un préjudice lié à une quelconque perte de chance. Elle indique que le demandeur ne rapporte aucune preuve des travaux qu’il envisageait de faire ou de l’impossibilité de les réaliser et ne démontre pas l’existence d’une chance perdue. 
* * *
Aux termes de ses dernières écritures, notifiées le 2 février 2024, la société SA AXA France IARD et la SARL Domitia Expertises, demandent au tribunal sur le fondement de l’article L 124-5 du code des assurances, de : 
- Déclarer mal fondé M. [M] en toutes ses demandes, fins et conclusions en ce qu’elles sont dirigées à l’encontre de la société Domitia Expertises et d’AXA France IARD ; 
- L’en debouter ; 
- Condamner M. [G] [M] ou tout succombant à payer à Domitia Expertise et AXA France IARD, ensemble, une indemnité de 2.500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens. 
La société Domitia Expertise considère n’avoir commis aucune faute. Elle précise que le mesurage du lot a été effectué sur la base du bien tel qu’il se présentait matériellement au jour de la visite. Elle indique avoir précisé dans son relevé que le règlement de copropriété n’ayant pas été fourni, il appartenait au vendeur de contrôler que les surfaces mesurées avaient bien le caractère de surfaces privatives. Elle rappelle, en outre, n’être pas juriste et qu’il ne lui appartient pas d’interpréter des titres de propriété, un état descriptif de division ou un plan cadastral pour trancher un débat juridique sur la régularité de la construction objet du mesurage. Elle insiste sur le fait que le débat de l’espèce ne porte pas sur le mesurage au sens de la Loi Carrez mais sur la qualification juridique de la pièce litigieuse, débat juridique relevant de la compétence du notaire et de l’agent immobilier.
* * *
Aux termes de ses dernières écritures, notifiées le 5 février 2024, la société ALLIANZ IARD, demande au tribunal sur le fondement de l’article L 124-5 du code des assurances, de : 
- Débouter M. [G] [M] de ses demandes dirigées contre elle ; 
- Prononcer sa mise hors de cause, comme n’étant pas l’assureur de la société Domitia Expertise; 
- Condamner M. [M] à lui payer la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; 
- Le condamner aux dépens. 
La société ALLIANZ IARD reconnait avoir été l’assureur de la société L’Agenda diagnostics au moment du fait dommageable, mais précise que la police d’assurance a été résiliée le 31 décembre 2020. Par conséquent, elle fait savoir qu’elle n’était plus l’assureur de la société Domitia Expertises (anciennement Agenda Diagnostics) au moment de la réclamation. Ainsi, s’agissant d’un contrat en base réclamation, ALLIANZ IARD indique ne pas devoir sa garantie puisque la réclamation est postérieure à la résiliation du contrat d’assurance.
* * *
La clôture est intervenue le 06 janvier 2025 par ordonnance en date du 07 novembre 2024. 
L’affaire a été fixée à l’audience collégiale du 03 février 2025 pour être plaidée.
La décision a été mise en délibéré au 08 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

SUR LES DEMANDES PRINCIPALES
Sur les demandes de M. [G] [M] à l’encontre du syndicat des copropriétaires

Aux termes de l’article 544 du code civil, « La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. ».

Selon l’article 8 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l'état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance.

L’article 1240 du code civil dispose que « Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. ».

Par acte authentique du 6 septembre 2016, M. [G] [M] a acquis le lot n°4 d’une copropriété sise [Adresse 6] à [Localité 10], ainsi désigné : « un appartement comprenant une entrée, au rez-de-chaussée, un palier au premier étage, un séjour, un dégagement, une salle de bains, un cabinet de toilettes, deux chambres et une cuisine ».
Il ressort immédiatement de ce descriptif que la pièce litigieuse n’y est pas mentionnée.

Dans ce même acte notarié est indiqué que la superficie de la partie privative pour ce lot n°4 est de 101,22 m². Il y est également précisé que l’ensemble immobilier a fait l’objet d’un état descriptif de division et règlement de copropriété établi aux termes d’un acte reçu par Maître [I] le 26 avril 2007, publié au service de la publicité foncière.
Aux termes de ce descriptif de division, il apparaît que la surface loi Carrez de ce lot n°4 est de 76,36 m², auxquels s’ajoutent 9,80 m² de surface non prise en compte (pour être hors loi Carrez), soit un total de 86,16 m². Les 103,04 m² dont il est fait état dans cet état descriptif de division correspondent à la surface utile, prise en compte pour le calcul des tantièmes des parties communes générales, avec les coefficients de pondération détaillés dans le tableau alors joint.

Quant aux croquis de repérage produits en annexe du descriptif de division, ils précisent leur seule valeur indicative, et leur intitulé tend par lui-même à leur dénier tout objectif de déterminer la surface du bien ; ils visent à situer le lot dans la copropriété. Il y apparaît en outre que la pièce en litige, nommée « Pièce au-dessus de la boulangerie » dans le croquis, ne comporte aucune ouverture sur l’appartement de M. [G] [M]. Ce schéma fait par ailleurs également apparaître l’escalier dont on ne peut sérieusement douter qu’il est une partie commune. De même, le croquis reprenant le lot n°1 dessine un « local groupe », sans ouverture sur le reste des pièces, et qui ne figure pas au descriptif du bien qui indique seulement un magasin, une chambre froide, un dégagement et une cuisine. Le croquis du lot n°3 fait quant à lui apparaître une « cour intérieure », sans communication directe avec le bien correspondant, et qui ne ressort pas dans son descriptif. Ces pièces figurant sur les différents schémas ne tendent pas à les intégrer aux lots correspondants mais bien à situer ces derniers dans la copropriété.

Il en ressort clairement qu’aux termes de l’état descriptif annexé à l’acte de vente, le lot n°4 ne comprend pas la « Pièce au-dessus de la boulangerie » et présente une surface de 86,16 m², dont 76,36 m² de loi carrez. Cette pièce n’étant pas intégrée au lot n°4, elle correspond à l’un des locaux communs repris dans l’« énumération (…) purement énonciative et non limitative » des parties communes du règlement de copropriété de 2007.

C’est donc à tort que M. [G] [M] se prévaut du règlement de copropriété et du calcul de tantièmes par la société L’agenda pour fonder sa demande d’attribution de la « Pièce au-dessus de la boulangerie » ; il sera dès lors débouté de cette prétention et de celles subséquentes à l’encontre du syndicat des copropriétaires.

Sur les demandes subsidiaires de M. [G] [M] d’indemnisation de sa perte de chance

Aux termes de l’article 1240 du code civil, « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

M. [G] [M] demande subsidiairement la condamnation solidaire de Maître [H] [J], de la SARL Swixim, de la société Domitia, et des compagnies AXA, MMA IARD et MMA Mutuelle à lui payer 18.700 euros au titre de sa perte de chance de discuter le prix à la baisse et de l’acquérir à moindre coût.

S’agissant des fautes invoquées des différents intervenants

En ce qui concerne Maître [H] [J].

Le notaire est tenu d'éclairer les parties et de s'assurer de la validité et de l'efficacité des actes rédigés par lui. Le devoir de conseil, devoir général d'information, oblige donc les notaires, d'une part, à assurer la validité des actes qu'ils reçoivent et, d'autre part, à veiller sur leur efficacité.

En l’espèce, Maître [H] [J] a rédigé un acte de vente sur la base de documents discordants. Comme susmentionné, le règlement de copropriété de 2007 mentionne que le lot n°4 présente une surface loi Carrez de 76,36 m², outre 9,80 m² de surface non prise en compte (pour être hors loi Carrez), et 103,04 m² de surface utile. Le notaire ne s’est cependant basé que sur la certification de surface « loi Carrez » établie le 12 mai 2016 par la société Agenda Diagnostics, mentionnant une surface de 101,22 m² pour ce bien. 
Maître [H] [J] a ainsi incontestablement manqué à son devoir de vigilance et à son obligation de conseil et d’information en n’attirant pas l’attention de l’acquéreur sur cette différence de 25 m² de surface loi carrez entre les deux documents. Il a également failli dans son devoir de veiller à l’efficacité de son acte en y mentionnant une surface de l’objet de la vente non corroborée par l’état descriptif de copropriété, en s’appuyant sur une certification faisant état d’une pièce n’apparaissant ni dans cet état descriptif, ni même dans la désignation du bien objet de la vente.
Le moyen tiré en défense de son absence de « vocation » à se déplacer sur les lieux et de procéder à un quelconque mesurage est inopérant, un examen normalement diligent des pièces composant son dossier lui permettant de relever les incohérences soulignées.

La faute de Maître [H] [J] ressort donc établie.

En ce qui concerne la SARL Swixim.

Aux termes de l’article 1992 alinéa 1 du code civil, « Le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion. ».

Il est constant en jurisprudence que si l’agent immobilier n’est pas tenu de procéder lui-même au mesurage du bien qu’il est chargé de vendre (Civ 3ème 15 novembre 2011 n 10-18.576), il est cependant tenu en sa qualité de professionnel de vérifier au besoin avec l'assistance d'un tiers que l'immeuble vendu par ses soins est conforme à la description qui en a été faite aux acquéreurs (Civ 1ère 26 novembre 2005 n° 02-15.021). 
D’une manière générale, l’agent immobilier est débiteur d’une obligation d’information et de conseil et, dans l’exécution de son mandat d'entremise, il n'engage sa responsabilité qu'en cas de faute prouvée dans son obligation de moyens. La mission de l'agent immobilier suppose un certain degré de diligence dans la limite de son mandat (Civ 1ère 2 décembre 1992 n° 91-10.594). S'il intervient en sa qualité de négociateur, il est tenu d'un devoir d'information à l'égard des parties quant aux modalités de l'opération et aux difficultés éventuelles. Il est également tenu d'un devoir de conseil l'obligeant à s'assurer de la réalisation effective de l'opération.

En l’espèce, l’acte de vente comporte un paragraphe « NEGOCIATION » soulignant que « les termes, prix et conditions de la présente vente ont été négociés par l’agence Cote Soleil Immobilier » (actuellement SARL Swixim).
L’annonce diffusée par l’agence immobilière présente un bien de type T3 de 73 m² habitables, avec deux chambres et un plateau de 17 m² aménageable, pour un prix de 76.000 euros. La SARL Swixim soutient qu’elle n’avait pas à s’assurer des mesures de l’appartement, ce qui est exact, mais n’est pas le grief qui lui est principalement opposé, la superficie annoncée étant de surcroît conforme à celle du bien vendu. La problématique essentielle de son annonce tient dans l’énoncé d’un plateau aménageable de 17 m². 
La SARL Swixim reconnaît dans ses conclusions qu’il lui appartenait de vérifier personnellement la consistance matérielle et juridique du bien, mais déclare que la description du lot n°4 dans le règlement de copropriété, ainsi que dans le procès-verbal d’assemblée générale des copropriétaires, ne lui permettait pas de déceler que la pièce en question était une partie commune. Elle assimile alors dans la description du lot dans ces documents, la mention « palier au premier étage », à la « Pièce au-dessus de la boulangerie », néanmoins très nettement distingués tant dans le croquis de l’état descriptif de copropriété de 2007, que dans celui de certification de surface loi carrez d’Agenda diagnostics de mai 2016. Dans le détail de surface des pièces, cette dernière fait de surcroît état d’un « palier » de 5,49 m², puis d’une « pièce » de 16,60 m², celle-ci étant reprise dans l’annonce de la SARL Swixim comme le « plateau de 17 m² aménageable ». La mesure du palier est peu ou prou la même dans l’état descriptif établi sur les mesures prises en 2007 par la société l’Agenda.

Il apparait donc que la SARL Swixim, professionnelle de l’immobilier, a confondu un palier de 5,59 m² avec un « plateau de 17 m² aménageable », pièces pourtant nettement distinguées tant dans le descriptif du règlement de copropriété, que dans la certification de surface loi carrez. Elle a ainsi failli dans son obligation de vérification de la consistance matérielle et juridique du bien, pour lequel elle intervenait dans la vente en tant que négociateur. Elle disposait, à l’instar du notaire, de tous les éléments lui permettant de relever les incohérences du dossier, lui permettant a minima de conseiller l’acquéreur sur la difficulté éventuelle attenante à cette pièce supplémentaire.

La faute de la SARL Swixim est donc établie.

En ce qui concerne la SARL Domitia Expertises.

Il y a lieu à titre liminaire de rappeler que rien n’oblige à recourir à un géomètre-expert pour effectuer le mesurage au titre de la loi Carrez, celui-ci pouvant être effectué par le vendeur lui-même ou par un non professionnel.
Il est ensuite constant en jurisprudence que le mesurage se fait en fonction d’une appréciation concrète de la situation au moment de la vente pour l'application de l'article 46 de la loi du
 10 juillet 1965, qui constituait alors le cadre de l’intervention de la SARL Domitia expertises. Il y a alors lieu pour le technicien de prendre en compte le bien tel qu'il se présente matériellement au moment de la vente, notamment en cas de discordance avec le règlement de copropriété.

En l’espèce, le croquis joint par la SARL Domitia expertises à sa certification de surface « loi Carrez » de 2016 montre qu’une ouverture a été pratiquée par le vendeur entre le palier de 5,49 m² et la « pièce » en litige de 16,60 m². Cet accès aménagé dans l’appartement du donneur d’ordre a conduit le technicien à intégrer la surface de cette pièce dans ses mesures, tout en prenant la précaution de préciser dans son rapport que son « mesurage (…) a été effectué sur la base du bien tel qu’il se présentait matériellement au jour de la visite. Le règlement de copropriété n’ayant pas été fourni, il appartient au vendeur de contrôler que la totalité des surfaces mesurées ont bien le caractère de surface privative ».
La SARL Domitia expertises a donc correctement mesuré le bien tel qu’il se présentait matériellement lors de sa visite, et ne saurait être ici comptable de la mauvaise foi du vendeur qui devait contrôler que les surfaces mesurées ont bien le caractère de surface privative et qui, rappelons-le, est également le requérant au règlement de copropriété - état descriptif de division de la copropriété du 26 avril 2007.

Le métreur ayant accompli sa mission conformément à ce qui était attendu de lui, en en précisant les limites, il n’est caractérisé aucune faute à son encontre.

En ce qui concerne la société L’Agenda

M. [G] [M] reproche à la société l’Agenda, à l’origine de l’état descriptif de division du 23 mars 2007, un rapport trompeur qui engloberait la pièce litigieuse dans le lot n°4 sans préciser expressément si elle était ou non partie commune ou privative. 
Néanmoins, comme développé ci-avant, la société l’Agenda a exactement mesuré le lot n°4, mentionnant clairement 76,36 m² de surface loi carrez outre 9,80 m² de surface hors loi carrez, et précisant le mode de calcul pour arriver aux 103,04 m² de surface utile, notion qui a pu engendrer une confusion chez M. [G] [M], mais pas chez les professionnels chargés de l’assister. En outre, comme précédemment explicité, les croquis accompagnant l’état descriptif d’indivision n’ont été produits qu’à titre indicatif et ne visent qu’à repérer les lots dans la copropriété, sans prétention sur leur contenance. 
Il ne ressort pas de faute de la société L’Agenda dans la rédaction de ce rapport.

En toute hypothèse, le préjudice du requérant tient dans la mention dans son acte de vente d’une superficie de 101,22 m² en décalage avec la description du bien telle que reprise dans ce même acte sur la base du rapport de 2016 justement établi tel que le bien se présentait alors. L’exactitude dans l’énumération des pièces du lot lors de la vente atteste du caractère clair du rapport de 2007, l’erreur dans l’acte de vente tenant justement à la négligence des professionnels en charge de conseiller le requérant de ne pas avoir consulté cet état descriptif de division.

Il n’est pas caractérisé de faute à l’encontre de la société L’Agenda.

Sur le préjudice

M. [G] [M] excipe d’une perte de chance d’obtenir une baisse du prix de son bien en n’ayant pas été informé de sa réelle consistance. 
Il apparaît en effet que les négligences de l’agent immobilier et du notaire ne lui ont pas permis d’acquérir son lot en toute connaissance de cause, et qu’alors qu’il pensait détenir un appartement de 101,22 m², comme mentionnés dans l’acte de vente rédigé par le notaire, avec un « plateau de 17 m² aménageable », comme annoncé par l’agence immobilière, il se retrouve avec un appartement de 86,16 m² sans pièce à aménager.
Cette absence d’information sur la différence de consistance entre le bien attendu et celui obtenu caractérise la disparition actuelle et certaine d’une éventualité favorable d’obtenir une baisse du prix avant signature de la vente.

Maître [H] [J] fait inutilement valoir qu’il ne peut être tenu en paiement d’une restitution du prix de vente, le requérant ne se basant pas sur ce fondement pour solliciter des dommages et intérêts, mais sur la perte de chance. Par ailleurs, la circonstance alléguée que M. [G] [M] serait à l’origine de son préjudice pour avoir laissé s’écouler le délai préfix d’un an prévu par l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 avant d’agir contre le vendeur participe là encore d’une mauvaise analyse du fondement de la demande finale de l’acquéreur.

M. [G] [M] demande 18.700 euros au titre de sa perte de chance de renégocier le prix, sans cependant produire le moindre élément expliquant ce montant. 
Le prix du mètre carré applicable à son achat s’établit à environ 751 € et il se trouve privé de 15,06 m² (101,22 m² - 86,16 m²) par rapport à ses attentes fixées dans l’acte de vente, superficie correspondant toutefois à une pièce indépendante susceptible de réhausser la valeur du bien, ce que met en exergue d’ailleurs l’annonce immobilière. Tenant compte de ces éléments, avec une marge de renégociation néanmoins relativement faible au regard de la modicité du prix de vente, il y a lieu de fixer le préjudice de perte de chance de baisse du prix à 50% de 15.000 euros, soit 7.500 euros.

Maître [H] [J] et la SARL Swixim seront donc condamnés in solidum à payer 7.500 euros à M. [G] [M] au titre de sa perte de chance de faire baisser le prix du bien.

Sur les appels en garantie

Les assureurs appelés en la cause étant ceux des entreprises ayant procédé aux mesures de l’appartement, à l’encontre desquelles aucune faute n’a été établie, M. [G] [M] sera débouté de ses demandes à l’encontre des compagnies AXA, MMA IARD et MMA Mutuelle.


SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. 
L’article 695.4° du même code précise que les honoraires de l'expert entrent dans l'assiette des dépens. 
Maître [H] [J] et la SARL Swixim qui succombent à l’instance en supporteront les dépens.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations
L’équité commande en l’espèce de condamner in solidum Maître [H] [J] et la SARL Swixim à payer à M. [G] [M] au titre des frais irrépétibles la somme de 5.000 €. 
M. [G] [M] qui succombe dans ses demandes à l’encontre des autres parties qu’il a appelé dans la cause, sera condamné à payer au titre des frais irrépétibles, les sommes de :
- 1.000 euros à ALLIANZ IARD,
- 1.000 euros à MMA IARD SA et MMA IARD Assurances mutuelles,
- 1.000 euros au syndicat des copropriétaires,
- 1.000 euros à la SARL Domitia expertises et son assureur la SA AXA France IARD.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. 
L’article 514-1 du même code dispose que “le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire.



Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée”.
En l'espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire attachée à la présente décision qui est compatible avec la nature de l'affaire. 

PAR CES MOTIFS
Le tribunal statuant en audience publique, en premier ressort, par jugement contradictoire, 
CONDAMNE in solidum Maître [H] [J] et la SARL Swixim à payer 7.500 euros à M. [G] [M] au titre de sa perte de chance de faire baisser le prix de son appartement ;
DEBOUTE M. [G] [M] de ses demandes à l’encontre des compagnies AXA, MMA IARD et MMA Mutuelle ;
CONDAMNE Maître [H] [J] et la SARL Swixim aux entiers dépens de l’instance ;
CONDAMNE in solidum Maître [H] [J] et la SARL Swixim à payer à M. [G] [M] au titre des frais irrépétibles la somme de 5.000 €;
CONDAMNE M. [G] [M] à payer au titre des frais irrépétibles, les sommes de 1.000 euros à ALLIANZ IARD, 1.000 euros à MMA IARD SA et MMA IARD Assurances mutuelles, 1.000 euros au syndicat des copropriétaires, et 1.000 euros à la SARL Domitia expertises et son assureur la SA AXA France IARD ;
DEBOUTE M. [G] [M] de sa demande au titre des frais irrépétibles ;
DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire qui est de droit.
Le présent jugement a été signé par Nina MILESI, Vice-Présidente et par Aurélie VIALLE, greffière présente lors de sa mise à disposition.
LE GREFFIER LE PRESIDENT