Tribunal Judiciaire · JCP FOND — 7 avril 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 2]
 

NAC: 5AA

N° RG 25/00199 
N° Portalis DBX4-W-B7J-TWTR




 JUGEMENT


N° B 25/


DU : 07 Avril 2025


[S] [W]

 
C/


[C] [N]
[L] [J]

 

Expédition revêtue de 
la formule exécutoire 
délivrée le 07 Avril 2025

à Me Carole ROLLAND

Expédition délivrée
à toutes les parties







JUGEMENT


Le lundi 07 avril 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en matière civile, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition. 

Après débats à l'audience du 10 février 2025, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;





ENTRE :


DEMANDEUR

Monsieur [S] [W]
demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Carole ROLLAND, avocat au barreau de TOULOUSE, substituée par Maître Camille LAUGA, avocat au barreau de TOULOUSE



ET


DÉFENDEURS

Madame [C] [N]
demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

Monsieur [L] [J]
demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté








RAPPEL DES FAITS

Par un contrat du 27 août 2020, Monsieur [S] [W] a donné à bail à Madame [C] [N] et Monsieur [L] [J] une maison à usage d'habitation située [Adresse 1], pour un loyer mensuel de 1000€.

Par courrier du 05 juin 2024, Monsieur [S] [W] a adressé par le bais de son conseil une mise en demeure de régler la somme de 29.000€ au titre des impayés de loyers dans un délai de 15 jours.

Le 11 septembre 2024, Monsieur [S] [W] a fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer à Madame [C] [N] et Monsieur [L] [J] au [Adresse 1]. Ledit commandement leur a également été adressé par courriels du conseil du bailleur le 17 octobre 2024 et le 19 novembre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date des 17 et 20 décembre 2024, Monsieur [S] [W] a fait respectivement assigner Madame [C] [N] et Monsieur [L] [J] devant le juge des contentieux de la protection de Toulouse statuant au fond et a sollicité notamment de prononcer la résiliation judiciaire du bail pour manquements graves des locataires à leurs obligations, leur expulsion sans délai et leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 35.000 € au titre de la dette locative, somme à parfaire au jour du jugement à intervenir et d'une indemnité d'occupation de 1.000 € par mois.

A l'audience du 10 février 2025, Monsieur [S] [W], représenté par son conseil a sollicité, se rapportant à ses conclusions notifiées par mail à chacun des défendeurs le 06 février 2025, de :
- recevoir l'intégralité de ses moyens et prétentions,
- constater que Monsieur [L] [J] et Madame [C] [N], locataires, ont commis des manquements graves à leurs obligations, 
- constater la résiliation de bail à l'égard de Monsieur [J] à compter du 1er novembre 2024.
En conséquence :
- prononcer la résiliation pure et simple du contrat de bail à effet du 1er septembre 2020, portant sur le bien situé [Adresse 1], à l'égard de Madame [N], 
- ordonner l'expulsion sans délai de Madame [N], ainsi que celle de tout occupant de son chef des lieux qu'elle occupe [Adresse 1], en la forme ordinaire et au besoin avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique,
- condamner Monsieur [J] et Madame [N] à lui payer la somme de 33.000 € au titre de la dette locative, entre le mois de janvier 2022 et le mois d'octobre 2024 inclus ;
- condamner Madame [N] à lui payer la somme de 4.000 € au titre de la dette locative, entre le mois de novembre 2024 et le mois de février 2025 inclus somme à parfaire au jour de la présente décision à hauteur de 1.000 € par mois ;
- condamner Madame [N] au paiement d'une indemnité d'occupation de 1.000 € par mois, à compter de la date du jugement à intervenir jusqu'à la parfaite libération des lieux ;
- condamner solidairement Monsieur [J] et Madame [N] à lui payer la somme de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens d'instance, en ce compris les frais de commandement de payer ;
- ne pas écarter le bénéfice de l'exécution provisoire.
Au soutien de ses prétentions, Monsieur [S] [W] fait valoir que les défendeurs ont réglé l'intégralité des loyers jusqu'au mois de janvier 2022.

Il indique avoir reçu un courrier de Monsieur [J] courant du mois d'octobre 2024 lui indiquant avoir quitté le logement le 27 juillet 2024 et sollicitant la résiliation du contrat de bail.

Bien que convoqués par acte de commissaire de justice signifié respectivement à étude et à personne les 17 et 20 décembre 2024, Madame [N] et Monsieur [J] ne sont ni présents ni représentés. 

L'affaire a été mise en délibéré au 07 avril 2025, par mise à disposition au greffe.



MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

I. SUR LA RÉSILIATION DU BAIL :

 - sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de la HAUTE-GARONNE par la voie électronique le 24 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. 
L'action est donc recevable.

- sur le bien-fondé de la demande :

L'article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales dont celle de payer le prix du bail aux termes convenus. 

L'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 pose le principe que "le locataire est obligé : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (...)". 

Le paiement du loyer et des charges est donc une obligation essentielle du contrat de location. Le défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel de nature à justifier la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux dès lors qu'il présente un caractère suffisamment grave au sens de l'article 1224 du code civil, tel qu'apprécié au jour de l'audience. 

Le décompte produit en l'espèce par Monsieur [S] [W] et arrêté au mois de février 2025 révèle que la dette locative s'élève à la somme de 37.000€ à la date de l'audience.

Par ailleurs, il est justifié par le bailleur de la délivrance, d'une mise en demeure de payer en date du 05 juin 2024 et d'un commandement de payer le 11 septembre 2024.

Ces différents éléments permettent d’établir que depuis plusieurs années, Monsieur [L] [J] et Madame [C] [N] ne s'acquittent pas du paiement du loyer et des charges, que la dette locative ne cesse d'augmenter et que les locataires n'ont procédé à aucun versement depuis la délivrance de l'assignation.

La gravité du manquement aux obligations découlant du bail est ainsi suffisamment caractérisée afin de justifier la résiliation du contrat aux torts exclusifs des défendeurs.

Il est cependant relevé que Monsieur [L] [J] a indiqué par courrier indiqué reçu par le bailleur courant du mois d'octobre 2024 avoir quitté le logement depuis le 27 juillet 2024 et qu'il respectera le délai de préavis.

Il résulte des dispositions de l'article 15 de la loi du 06 juillet 1989 que lorsque le préavis émane du locataire, le délai applicable au congé est de trois mois pouvant toutefois être réduit à un mois sur les territoires en zone tendue.

Le courrier de Monsieur [L] [J] n'est pas daté mais le bailleur indique l'avoir reçu courant le mois d'octobre 2024 et sollicite la résiliation du contrat de bail à son profit au 1er novembre 2024 aux termes de ses dernières écritures qui ont été communiquées par mail à chacun des défendeurs et l’assignation ayant été délivrée à la personne même de Monsieur [L] [J].

Or celui-ci, bien qu’ayant eu connaissance certaine de la date d’audience, n’a pas comparu pour contester ces éléments.

Il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du contrat de bail à son égard à la date du 1er novembre 2024 et prononcer la résiliation dudit contrat à l'encontre de Madame [C] [N] à la date de la présente décision et son expulsion.

Aucun motif ne justifie en revanche de supprimer le délai de deux mois laissé à Madame [C] [N] pour partir volontairement après la délivrance du commandement de quitter les lieux, sa mauvaise foi ne pouvant être présumée et n’étant ni invoquée par le demandeur ni établie par les éléments produits. Au contraire, ce délai apparaît nécessaire à Madame [C] [N] pour organiser son départ et assurer son relogement. 

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Il ressort du relevé de compte locatif produit par Monsieur [S] [W] que la dette locative arrêtée au 1er février 2025 s'élève à la somme de 37.000€.

Monsieur [L] [J] et Madame [C] [N] non comparants n'apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

Il est cependant établi que le contrat de bail est résilié à l'égard de Monsieur [L] [J] le 1er novembre 2024 de sorte qu'il y a lieu de le condamner solidairement avec Madame [C] [N] au paiement de la somme de 33.000€ avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Madame [C] [N] sera, par ailleurs, seule condamnée au paiement du surplus de la dette locative, soit la somme de 4000€ avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision (mensualité du mois de février 2025 incluse). Elle ne peut toutefois être condamnée au paiement des loyers et charges entre le 1er mars 2025 et le 07 avril 2025, dès lors que cette somme n’était pas démontrée comme impayée à la date de l’audience. Il sera donc rappelé qu’elle est redevable des loyers et charges jusqu'à la date de résiliation du bail, soit jusqu'au 07 avril 2025. 

En outre, Madame [C] [N], devenue occupant sans droit ni titre du logement, sera condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation à compter du prononcé de la résiliation du bail et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer. Cette indemnité sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi normalement soit la somme de 1000 euros.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [L] [J] et Madame [C] [N], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens en ce compris le coût de l'assignation et de sa notification à la préfecture et le coût du commandement de payer.

Compte tenu du fait que Monsieur [L] [J] et Madame [C] [N] supporteront les dépens et des démarches judiciaires qu'ont dû accomplir Monsieur [S] [W], Monsieur [L] [J] et Madame [C] [N] seront condamnés in solidum à lui payer une somme de 500€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l'exécution provisoire.


PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation du contrat de bail conclu le contrat du 27 août 2020 entre Monsieur [S] [W] d'une part et d'autre part, Madame [C] [N] et Monsieur [L] [J] relatif à la maison à usage d'habitation située [Adresse 1] à la date du 1er novembre 2024 à l'égard de Monsieur [L] [J] par l’effet du congé délivré par le locataire ;

PRONONCE la résiliation du contrat de bail conclu le contrat du 27 août 2020 entre Monsieur [S] [W] d'une part et d'autre part, Madame [C] [N] et Monsieur [L] [J] relatif maison à usage d'habitation située [Adresse 1], aux torts exclusifs Madame [C] [N] à la date du présent jugement pour loyers impayés ; 

ORDONNE en conséquence à Madame [C] [N] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu'à défaut pour Madame [C] [N] d'avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, Monsieur [S] [W] pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;

DEBOUTE Monsieur [S] [W] de sa demande de suppression du délai de deux mois prévu par l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution ; 

CONDAMNE solidairement Madame [C] [N] et Monsieur [L] [J] à verser à Monsieur [S] [W] la somme de 33.000€ au titre de l'arriéré locatif dû au 1er novembre 2024 (mois d’octobre 2024 inclus) avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Madame [C] [N] à verser à Monsieur [S] [W] la somme de 4.000€ au titre de l'arriéré locatif dû entre le 1er novembre 2024 et le 1er février 2025 (décompte arrêté au mois de février 2025, mensualité de février 2025 incluse) avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DIT que Madame [C] [N] est redevable des loyers et charges jusqu'à la date résiliation du bail, soit jusqu'au 07 avril 2025 ;

CONDAMNE Madame [C] [N] à verser à Monsieur [S] [W] une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent au loyer et aux charges, soit la somme mensuelle de 1000€, à compter du 07 avril 2025 et jusqu'à la date de libération effective des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE in solidum Madame [C] [N] et Monsieur [L] [J] à verser à Monsieur [S] [W] la somme de 500€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Madame [C] [N] et Monsieur [L] [J] aux dépens ;

DEBOUTE Monsieur [S] [W] de ses demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.


La greffière, La vice-présidente,